Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли сдавать ДДУ на регистрацию права собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После долгих месяцев ожидания в жизни дольщика наступает радостный момент — дом сдан и можно заселяться в новую квартиру. Но не стоит спешить, перед заселением предстоит зарегистрировать права собственности на квартиру по договору долевого участия.
Порядок регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия
«Дольщик имеет право оформить квартиру в собственность только после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры», — уточнила руководитель Управления Росреестра по Тульской области Светлана Калмыкова.
Застройщик сам имеет возможность зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру. Если же регистрация прав застройщиком не осуществлена, то дольщику необходимо самостоятельно выполнить все действия.
Для регистрации необходимо подать следующие документы:
- оригинал ДДУ;
- акт приема-передачи;
- заявление о регистрации (составляется непосредственно при подаче документов).
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe и oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нee
Cтaдия cтpoитeльcтвa. Пoкyпaть квapтиpy в нeдocтpoeннoм дoмe выгoднee, чeм в cдaннoм в экcплyaтaцию здaнии — тaкиe квaдpaтныe мeтpы cтoят дeшeвлe. Oднaкo нyжнo yчитывaть peпyтaцию зacтpoйщикa и cтaдию cтpoитeльcтвa, пpeждe чeм oтдaвaть дeньги. Ecли вы пoкyпaeтe жильe eщe нa cтaдии oбycтpoйcтвa кoтлoвaнa или зaливки фyндaмeнтa, пpoцecc cтpoитeльcтвa, a знaчит — и oфopмлeния coбcтвeннocти — мoжeт зaтянyтьcя нa дoлгиe гoды. Пoэтoмy лyчшe пoкyпaть нeдвижимocть в гoтoвoм, cдaннoм в экcплyaтaцию, дoмe, либo в здaнии нa финaльныx этaпax cтpoитeльcтвa — нaпpимep, бeз внeшнeй и внyтpeннeй oтдeлки.
Фopмa дoгoвopa. Moжнo кyпить нeдвижимocть пo cтaндapтнoмy дoгoвopy кyпли-пpoдaжи либo пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Bтopoй вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo oн:
✅ Гapaнтиpyeт, чтo oднa и тa жe квapтиpa нe бyдeт пpoдaнa paзным лицaм, тo ecть coбcтвeнникoм бyдeтe тoлькo вы
✅ 3aщищaeт oт пpoблeм c oфopмлeниeм зacтpoйщикoм зeмeльнoгo yчacткa, нa кoтopoм вoзвoдитcя дoм
✅ Пoзвoляeт зacтpoйщикy caмocтoятeльнo oфopмлять пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлeй, чтo минимизиpyeт вaши вpeмeнныe зaтpaты
Aккpeдитaция нoвocтpoйки в бaнкe. Этo вaжнo для тex, ктo coбиpaeтcя бpaть ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы. Ecли нoвocтpoйкa или зacтpoйщик нe aккpeдитoвaны ни в oднoм бaнкe, пoлyчить зaйм бyдeт кpaйнe пpoблeмaтичнo. Пoэтoмy пpoвepьтe, являeтcя ли зacтpoйщик пapтнepoм кpeдитныx opгaнизaций — cдeлaть этo мoжнo либo нa oфициaльнoм caйтe caмoй кoмпaнии-зacтpoйщикa, либo нa oфициaльныx caйтax бaнкoв.
Квapтиpa нe гoтoвa. Ecли вы xoтитe oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, oбязaтeльнo нyжнo бyдeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти. Пoдпиcывaя eгo, вы coглaшaeтecь c тeм, чтo cocтoяниe жилья вac ycтpaивaeт, и пocлe пoдпиcaния зacтpoйщик нe бyдeт пpoвoдить oтдeлoчныe paбoты. Ecли чтo-тo в квapтиpe нe гoтoвo, нo вы xoтитe зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти, нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть в aктe вce имeющиecя нeдocтaтки и пoлyчить oт зacтpoйщикa дoкyмeнт-oбязaтeльcтвo, в кoтopoм oн пoдтвepдит дeфeкты и oбязyeтcя иx ycтpaнить. Toгдa вы oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти и пoлyчитe гoтoвoe жильe — зacтpoйщик бyдeт oбязaн дopaбoтaть eгo.
Кoгдa нecкoлькo coбcтвeнникoв cтaнoвятcя oдним. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в paвныx дoляx или зaключaли дoгoвop дoлeвoгo yчacтия cpaзy нa нecкoлькиx coбcтвeнникoв, пpocтo тaк oфopмить жильe нa oднoгo влaдeльцa нe пoлyчитcя. Пpи дoгoвope кyпли-пpoдaжи мoжнo бyдeт oфopмить дapcтвeннyю нa тoгo, ктo cтaнeт coбcтвeнникoм. Пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия — зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвop ycтyпки пpaв и oбязaннocтeй пo ДДУ в пoльзy oднoгo влaдeльцa.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Другие способы государственной регистрации права собственности
Отправить комплект документов на госрегистрацию прав можно и Почтой России с обязательной описью вложения и уведомлением о вручениив территориальный орган Росреестра. Подлинность подписи заявителя на право собственности нужно будет предварительно заверить у нотариуса.
Подтверждения достоверности подписи не потребуется, если вы решитесь воспользоваться услугой выездного приема, который включает в себя прием, обработку и доставку документов для регистрации прав, кадастрового учета, продоставления сведений ЕГРН. Данный сервис оказывает Федеральная кадастровая палата Росреестра. Услуга — платная. На безвозмездной основе выезд осуществляется к ветеранам и участникам ВОВ, инвалидам, если они являются претендентами на оформление право собственности на объект недвижимости, в отношении которого предоставляется услуга. В нашем регионе выездная служба работает пока только в Тюмени и Тобольске. Сервис, несмотря на свою новизну, пользуется популярностью среди определенных групп тюменцев, особенно в условиях пандемии и необходимости самоизолирования. Оформить заявкуи узнать более подробную информацию о выездном обслуживании можно по телефону: 8 (3452) 259—000.
Условия оформления ипотеки по договору ДДУ.
Привлекая кредитные средства при покупке недвижимости в ипотеку есть свои особенности. Залогом в тогда выступает не сам объект недвижимости, а договор, а до того, как кредит будет полностью погашен, квартира остается у банка в залоге. Требования банка могут не устраивать застройщика и наоборот. Зачастую компании работают с конкретными кредитными организациями, а те выдают ипотеку только на заранее одобренные объекты.
Согласно изменениям, внесенными на законодательном уровне, покупатель перечисляет деньги не самому застройщику, а вносит их на эскроу-счет банка строительной компании. Права выбора кредитного заведения у клиента нет. Если же договор ипотеки заключается с иным банком, кредитор после регистрации ДДУ переводит средства в банк-агент. Обязанности дольщика по оплате ДДУ считаются выполненными после того, как деньги в полном объеме поступят на эскроу-счет.
На новую квартиру после этого налагается обременение и она становится залогом. Право собственности при этом не может быть оформлено до момента полного возврата кредита. Заемщик получает право проживать в помещении, но не может продавать его, сдавать в аренду, продавать или дарить без согласия банка. Данные ограничения определены Гражданским кодексом и прописываются в ипотечном договоре.
Обременение регистрируется в ЕГРН, а снимается когда все финансовые претензии банка к заемщику будут закрыты.
Переуступка прав по ДДУ в новостройке.
Заключение ДДУ возможно, если квартира в новостройке приобретается непосредственно у застройщика. В случаях, когда продавцом выступает соинвестор или квартира покупается у третьего лица, заключается иной вид договора – уступка прав. Оформление переуступки ДДУ подразумевает передачу не квартиры, а обязанностей и прав, которые предусмотрены договором.
В процессе участвуют не две, а три стороны: продавец, подписавший ДДУ с застройщиком, покупатель и сама строительная компания. После заключения сделки, все возникающие вопросы покупатель решает с застройщиком.
Особенность договора переуступки прав в том, что права передаются задолго до момента сдачи объекта и возможности его эксплуатации. Передача прав возможна до получения акта приемки-передачи, но сделать это без участия организации застройщика невозможно. Если же договор ДДУ был заключен после оформления ипотеки, покупаемая квартира находится под обременением. В этом случае потребуется разрешения банка на заключение сделки.
Одной из особенностей цессии (договора переуступки) является то, что после замены одной из сторон (лица, являющегося покупателем недвижимости по ДДУ) условия начального договора не изменяются. Застройщик продолжает отвечать перед новым покупателем по тем же обязанностям, указанным в первичном договоре. В результате при расторжении такого договора покупатель сможет вернуть себе не цену, которая была заплачена им по договору переуступки прав. А первоначальную стоимость объекта, которая была оплачена при заключении ДДУ первым покупателем. Еще один нюанс – застройщик имеет право запрашивать процент за заключение подобной сделки – на законодательном уровне этот вопрос не урегулирован.
Переуступка прав по ДДУ может проводиться с физическими или с юридическими лицами. Заключившими ДДУ с застройщиком или получившими квартиры в счет оплаты работ либо услуг. К примеру, компания-застройщик может передавать часть квартир муниципальному образованию, предоставившему землю для строительства объекта.
Согласно законодательству регистрация права собственности, выполняемая по ДДУ, должна быть произведена не более чем за семь рабочих дней. В этот период выполняются следующие процедуры:
- правовая оценка предоставленных бумаг;
- проверка подлинности документов и законности самой сделки;
- выявление обстоятельств, которые не позволят зарегистрировать права собственности;
- внесение данных о собственнике в единый госреестр;
- выдача итоговых документов с регистрационными надписями.
Внимание! Здесь сразу же можно взять выписку из ЕГРН, где будут указаны основные сведения о жилье, а также список владельцев.
Срок может увеличиваться, если проверка осложняется количеством собственников, наличием ипотеки или любыми другими факторами. Застройщик может препятствовать получению права собственности, в том числе:
- не послав своего представителя на процедуру подачи документов о госрегистрации;
- не сдав дом в установленные сроки;
- выдав документы с ошибками, делающими их недействительными, и т.д.
Порядок оформления собственности на жилье
Оформление в собственность по ДДУ дольщик может проводить самостоятельно, тем боле, что сегодня процедура регистрации значительно упростилась, а сроки ее проведения заметно сократились. Законодатель предоставил гражданам несколько вариантов оформления недвижимости. Регистрировать квартиру можно:
- подав документы в Росреестр или МФЦ, в том числе без привязки к месту расположения регистрируемого объекта;
- направив их почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении;
- дистанционно через интернет в своем кабинете на сайте госуслуг.
В последнем случае граждане также выигрывают в размере оплаты. При проведении электронных платежей, сумма пошлины уменьшается, т.к. она рассчитывается с учетом понижающего коэффициента 0.7.
Необходимые документы для оформления права собственности квартиры в новостройке:
- заявление;
- паспорта дольщиков;
- паспорта объекта (кадастровый и технический);
- ДДУ или договор уступки прав;
- акт приема-передачи;
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- квитанция об оплате госпошлины.
В отдельных случаях этот перечень может увеличиться. Рассмотрим конкретные ситуации:
- При оформлении бумаг может потребоваться разрешение органов опеки, если оформление права собственности на квартиру в новостройке относится к несовершеннолетнему. Напомним, с 14 лет дети вправе подписывать заявление самостоятельно.
- Свидетельство о браке, если недвижимость приобретена супругами. В подобных случаях, как правило, собственники распоряжаются своими долями по взаимной договоренности. Ни один из них не может распоряжаться собственностью единолично без одобрения второго.
- Нотариальная доверенность, если подают документы за другого человека. При этом здесь стоит четко обозначить полномочия сторон. В противном случае велик риск злоупотребления оказанным доверием.
- Ряд документов, связанных с ипотекой.
Причины отказа в регистрации и что делать
Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.
Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:
- Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
- Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
- Найдены ошибки в заявлении.
- В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
- Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
- Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
- Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.
По правилам заявления подают только следующие лица:
- дольщики;
- застройщики;
- представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.
В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.
Обычный или предварительный договор: гарантии и защита
Иногда возникает следующая ситуация: строительный проект впечатлил, будущая квартира понравилась, да и месторасположение новостройки – просто мечта. Человек обращается к застройщику, и тот с радостью сообщает о возможности подписать предварительный ДДУ. Подобное, в большинстве случаев, происходит по той причине, что девелопер еще не получил от властей добро на строительство, но подготовка такого решения уже ведется.
Следует знать, что без наличия разрешения (и оформления прочих документов), застройщики не вправе подписывать договор долевого участия (и, соответственно, принимать деньги). Им остается искать лазейки, предлагая разного рода предварительные бумаги, одновременно заманивая покупателей бонусами, рассрочками, сниженными ценами и обширным выбором квартир, предлагаемых до официального начала продаж. Заключение предварительного ДДУ законом не запрещается, однако это — всего лишь документ, отражающий намерение дольщика и застройщика заключить основной договор в будущем. Поэтому настоятельно не рекомендуется перечислять застройщику сумму, указанную в предварительном договоре.
Итак, ДДУ обретает силу полноценного юридического документа только после успешного завершения процедуры государственной регистрации. Процедура эта несложная, однако, она требует понимания представленного в данной статье алгоритма действий. Если полную ответственность за регистрацию принимает на себя застройщик по доверенности, стоит обязательно проверить, что документ действительно есть в базе ЕГРП.
Очень часто дольщики ошибочно полагают, что ДДУ после регистрации автоматически служит подтверждением права собственности. На самом деле, это право придется регистрировать дополнительно, и в качестве документального основания для этого послужит договор долевого участия.
В каких случаях в регистрации могут отказать?
Есть несколько вариантов, в которых в регистрации договора долевого участия могут отказать или вернуть документы на доработку.
- Если вы представите не все нужные документы, то специалист управления может приостановить процесс регистрации на один месяц и предложить вам донести нужные бумаги.
- Если документы оформлены с ошибками или в них указаны недостоверные сведения (например, фамилия дольщика написана с ошибкой, не указан адрес регистрации объекта или иные ошибки).
- Документы поданы лицом, которое не имеет права участвовать в процессе регистрации данного договора. Например, ваш родственник, который не указан в договоре. Подавать документы на регистрацию может дольщик, представитель застройщика или лицо с доверенностью, заверенной у нотариуса.
Не стоит откладывать регистрацию
Даже когда подписан передаточный акт, получены ключи и Вы въехали в новую квартиру, её собственником вы еще не стали. Не стоит затягивать с регистраций права собственности, это создает определенные трудности.
- Невозможность зарегистрироваться по месту жительства. И как следствие этого – проблемы с трудоустройством, получением места для детей в детском саду или школе, оказанием медицинской помощи.
- Нельзя совершить какую-либо сделку с новым жильем. Оформить продажу, дарение, завещать, сдавать в аренду.
- Увеличивается срок уплаты НДФЛ в случае продажи такой квартиры в течение первых пяти лет владения ею. Этот срок начнет отсчитываться только с момента оформления жилья в собственность.
- Не получится оформить льготы и дотации, положенные некоторым категориям граждан при оплате коммунальных услуг.
- Невозможность реализации материнского капитала — Требуется исполнение обязательства по регистрации права собственности на супруга и детей в полугодичный срок с момента получения жилья от строителей.
Похожие записи: