Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на строительство дома: как его получить и что для этого нужно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Продление разрешения на строительство: перечень документов
Ранее разрешение на строительство выдается на срок, установленный проектом, для ИЖС этот период насчитывает 10 лет. Исключениями являются форс-мажорные обстоятельства. На какой период уполномоченные госведомства продлят разрешение, устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от ряда обстоятельств:
- Этапа строительства;
- Сроков, указанных в проекте;
- Действующих градостроительных нормативов;
- Применяемых технологий и материалов;
- Причин отклонения от графика.
Как правило, продление действия разрешения на строительство осуществляется на период до 3 лет. За назначенное время застройщик должен завершить все мероприятия, ввести объект в эксплуатацию. Если строительство по истечении дополнительного времени будет вновь не закончено, разрешение повторно не пролонгируют — потребуется получать новый документ.
Подать заявку на продление разрешения можно онлайн через информационный портал Госуслуги или МФЦ. К заявлению нужно приложить такие документы:
- Паспорт заявителя;
- Полученное ранее разрешение и документы, на основании которых оно было выдано;
- Уведомление, подтверждающее, что срок разрешительной документации истек;
- Подтверждение, что строительные мероприятия на объекте проводились.
Регистрация прав собственности на объекты ИЖС
Занимается регистрацией прав собственности на частные жилые строения Росреестр и его терорганы. Пошлина за эту услугу составляет 350 рублей.
Когда данные о земельном участке имеются в ЕГРП, то есть он оформлен в собственность, потребуется, кроме заявления:
- гражданский паспорт собственника (представитель с доверенностью);
- кадастровый паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины.
Если земля не зарегистрирована, дополнительно надо предъявить:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- бумаги, подтверждающие, что объект ИЖС расположен на территории этого участка.
Рассматриваются бумаги 10 рабочих дней. Заявителю выдаются свидетельства о праве собственности:
- на объект ИЖС;
- на участок земли (при необходимости).
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
✅ Могут ли отказать в выдаче?
Ответ администрации зависит от того, что указано в заявлении, проекте и других документах. Отказ выдается в форме уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров и/или недопустимости размещения объекта на земельном участке. Это значит, строить нельзя.
Причиной отказа могут быть:
- ошибки, опечатки, помарки в заявлении на выдачу разрешения;
- запрет строиться на участке, например – при несоответствии вида допустимого использования;
- несоответствие правил землепользования и застройки (ПЗЗ);
- отсутствие согласования с одним из органов, например – Росатомом;
- истечения срока действия документов юридического лица.
Отказ может быть и по другим причинам. Застройщик должен действовать по обстоятельствам.
Как получить разрешение на строительство старого образца
Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).
Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов. Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.
ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.
Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.
Срок действия разрешения
Срок действия разрешения на строительство установлен в 10 лет. Это означает, что в течение этого периода времени Вы имеете право строить объект недвижимости в соответствии с утвержденным проектом. Если Вы не успели возвести дом в этот промежуток времени, придется заново получать разрешение на строительство.
В той ситуации, когда владелец участка уже получил разрешение на строительство, но решил продать его или находящийся на нем недострой, потребуется передача разрешения новому владельцу. Дело в том, что разрешение не выдается на имя конкретного физического лица. Оно выдается на само строительство объекта недвижимости. Нужно будет лишь для соблюдения полной законности новому владельцу уведомить Администрацию о перемене собственника для внесения записи в реестр.
Основания прекращения действия разрешения
Разрешение может прекратить свое действие в определенных Градостроительным Кодексом случаях, в частности:
- При оформлении отказа владельца от права собственности;
- Расторжение договора, удостоверяющего право собственности владельца;
- При принудительном изъятии участка у его владельца;
- Прекращение права пользования природными недрами, которые необходимы для строительства объекта недвижимости.
Орган, который выдал разрешение на строительство, обязан при прекращении его действия, в течение 30 дней вынести решение об отзыве этого документа. Отзыв оформляется на основании:
- Уведомление органа о прекращении пользования недрами, необходимыми для процесса строительства;
- Уведомление органа о прекращении права владения земельным участком конкретным лицом.
Основания для выдачи разрешения
Для того, чтобы получение документа на строительство было быстро и по всем правилам завершено, требуются определённые основания. Основанием для выдачи разрешения являются: документация, подтверждающая абсолютное право собственности застройщика на земельный участок или копия договора аренды с собственником земли. Также необходимо предъявить проектную документацию, оформленную по всем правилам, предусмотренным законодательством.
Обратите внимание, если земля находятся в долевой собственности, то в случае строительства объекта ИЖС застройщику необходимо представить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление об окончании строительства, с приложением, в том числе заключенного между правообладателями земельного участка соглашения об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный или реконструированный объект недвижимого имущества.
Порядок получения разрешения на строительство в Москве
- Заполнить бланк заявления и оформить по всем правилам.
- Подготовить все необходимые документы, указанные выше.
- Подать заявление и полный комплект документов в службу «одного окна» Мосгосстройнадзора.
- При подаче документов нужно предоставить также документ, удостоверяющий личность предъявителя, а также доверенность, если лицо, подающее заявку, является представителем.
- Срок получения документа составляет 10 дней.
В настоящее время разрешение на возведение дома для индивидуального жилья, частного пользования выдается по упрощённой процедуре. Порядок получения документа на строительство личного жилого дома в Москве описан ниже.
- Заполнить бланк заявления;
- Подать документы, подтверждающие собственность или аренду данного земельного участка;
- Предоставить градостроительный план участка земли;
- Предоставить план будущей организации данного участка, где указать место постройки главного объекта жилищного строительства;
- Подать заявление и все собранные документы в службу «одного окна» Мосгосстройнадзора.
Документы для оформления земельного участка
Есть два типа земель, на которых разрешены постройки: те, которые относятся к населенным пунктам, и те, что имеют сельскохозяйственное назначение. Для последних есть ряд ограничений (например, с/х угодья). К участкам, на которых разрешено строительство индивидуальных домов, относятся:
- непосредственно для этого предназначенные (ИЖС);
- пригодные для личного подсобного хозяйства;
- земли на территории населенных пунктов;
- наделы для садоводства.
Чтобы зарегистрировать участок земли, понадобятся следующие документы:
- регистрационное заявление, в котором нужно обозначить цель использования – частное строительство;
- копию паспорта владельца;
- документы, на основании которых возникло право собственности – договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования;
- план участка, заверенный кадастровой службой.
Проект дома и паспорт
Если разрешение на строительство нужно получить по полной схеме, а не по упрощенной, понадобится также и проект дома. Это чертеж здания с планом помещений, выполненный в соответствии со строительными и санитарными нормами. Его можно сделать самостоятельно, найти готовый в интернете или заказать в специальной строительной фирме. Если заказчик выбрал конкретного застройщика для возведения дома, проект часто делают в подарок. В среднем его стоимость начинается от 20 тысяч рублей.
Еще один документ – технический паспорт на дом. Он включает полную информацию о строении: описание, этажность, площадь, цель и год постройки. Также в нем отражают схему здания с указанием несущих конструкций, инженерных коммуникаций и проемов. Паспорт содержит экспликацию внутренних помещений дома, сведения о проведенных перепланировках и реконструкциях и данные об инвентаризационной стоимости объекта.
Он необходим при любых имущественных вопросах по дому. Для оформления следует обратиться в БТИ по месту жительства. Подать заявку можно лично или через «Госуслуги». В заявлении нужно указать цель подготовки паспорта и приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины (она составляет около 2 тысяч рублей). После подачи документов специалист БТИ приедет на осмотр дома, в результате которого и будет подготовлен паспорт. Срок оформления обычно не превышает двух недель.
Оформление дома, возведенного без разрешения на строительство
Действующим законодательством определено два типа самовольных построек, когда осуществлялось строительство без разрешения на строительство:
- сооружения, возведенные на земельном участке, не предназначенном для строительства;
- здания, построенные без разрешающих документов.
Первый вариант узаконить нельзя, а второй – можно. Физическое лицо, которое реализовало строительство дома без разрешения на строительство, не обладает правом собственности на него. Однако оно может быть признано в судебном порядке, если:
- лицо, которое осуществило постройку, имеет на это законное право в отношении земельного участка;
- на момент обращения в суд возведенное строение дома соответствует всем параметрам, установленным в документации по планировке территории, по правилам застройки и землепользования, а также отвечает другим требованиям, содержащимся в нормативной документации;
- сохранение целостности строения не нарушает права и интересы лиц, а также не создает угрозу здоровью и жизни граждан.
Нюансы получения разрешения на строительство частного дома
На практике встречаются ситуации, когда во время строительства право на земельный участок переходит к другому лицу. Как же в этом случае быть с разрешением на строительство и стоит ли его переоформлять?
Разрешение на строительство переоформлять не нужно! При переходе права на земельный участок или объект капитального строительства оно сохраняет свое действие. То есть если срок разрешения не истекает, то оно просто переходит к новому владельцу.
Если земельный участок, на котором осуществляется строительство, подлежит разделу, объединению или выделению, то строительство объектов может быть продолжено в соответствии с имеющимся разрешением — но в этом случае требуется получение нового градостроительного плана на участок.
Выше было сказано о том, что разрешение на строительство нет необходимости получать тем, кто возводит на своем участке объекты, не относящиеся к капитальному строительству. Услышав это, зачастую некоторые предприимчивые хозяева строят магазин, не получая разрешения, но впоследствии оказывается, что это и есть не что иное, как объект капитального строительства. Что делает в таком случае суд? Выносит решение о демонтаже объекта как незаконной постройки.
Встречаются в судебной практике по данному вопросу и другие неприятные для владельцев новостроек случаи.
Администрация *** района подала исковое заявление на И., указав, что у того имеется в собственности участок, относящийся к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием для ИЖС. На этом участке был возведен 3-этажный жилой дом площадью 1440 кв. м. По мнению администрации, данное строение не соответствует целевому назначению участка и подлежит сносу. В ходе судебного разбирательства было установлено, что постройка действительно имеет признак многоквартирности и допускает раздельное проживание нескольких семей. В итоге суд заявленные требования удовлетворил и признал строение подлежащим сносу.
Иногда такое выявляется и на начальных стадиях строительства, еще до введения здания в эксплуатацию. Также в ходе проверки, на которую уполномочены соответствующие органы, может быть выявлено, что строительство осуществляется без разрешительных документов. В этом случае владельцу участка выносится предписание об устранении недостатков, а строительство приостанавливается.