Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на сделки с недвижимостью. В каких случаях оформлять». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще 6 лет назад для проведения любой сделки с недвижимостью, покупкой либо продажей было нужно согласие супруга (супруги). После изменения законов, (ФЗ № 302 от 30.12.2012 г.), регулирующих эту область гражданского права, письменное подтверждение на проведение сделки от жены (мужа) теперь не требуется.
Нужно ли разрешение от мужа (жены) на приобретение земли
Приобретенное в браке имущество считается общим, не зависимо, на чье имя оно зарегистрировано, и кто из семейной пары оплачивал покупку. Единственный случай, когда приобретенное в супружестве имущество может принадлежать только жене либо мужу, если до официальной регистрации отношений был подписан брачный договор, предусматривающий иные формы деления совместно нажитого добра. Когда у семейной пары есть такой документ, разрешение на приобретение земельного надела, жилища от второго супруга не нужно.
В 2019 году никаких изменений в этой области права не предвидится. Договор на приобретение недвижимого имущества не нужно регистрировать, а соответственно, от второго члена семейной пары не нужно одобрение покупки.
Необходимо ли согласие супруга на приобретение земельного участка?
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, вступление в право собственности на объект недвижимого имущества для лица, состоящего в браке, возможно только с согласия супруга. Совершение некоторых сделок в отношении совместного имущества возможно без согласия супруга, только если эти сделки не требуют обязательной государственной регистрации. Их законность может быть оспорена в судебном порядке только по инициативе супруга, не дававшего согласия на их совершение. Но приобретение недвижимости является сделкой, требующей государственной регистрации. Таким образом без нотариально заверенного документа действительно не обойтись.
В соответствии с п. 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Впрочем, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Как мы видим, данная норма не дает однозначного ответа на вопрос о необходимости в получении согласия супруга на покупку недвижимости. Однако ранее Верховный Суд РФ указывал на то, что сделки, хотя и подлежащие государственной регистрации, но не связанные с распоряжением общим имуществом супругов, не требуют согласия другого супруга на их заключение. Для того чтобы избежать неприятной волокиты по оформлению сделки в дальнейшем, рекомендуем данное согласие все-таки получить.
Приобретение земельных участков в России – процесс, который рассматривается в контексте реализации права частной собственности, что, в свою очередь предполагает возможность пользования, распоряжения, владения земельным участком. Необходимость финансовых вложений в покупку земли со стороны частного лица ведет к вопросу о необходимости их согласования, если гражданин находится в официальном браке.
Право частной собственности на земельный участок – это одна из форм собственности, предполагающая владение и распоряжение имущественным объектом, как частными гражданами, так и организациями – юридическими лицами. Их возможность иметь земельный участок закреплена в Конституции РФ (Ст. 35), и на практике это означает, что и физические, и юридические лица имеют право быть покупателями и продавцами земли, подлежащей отчуждению, согласно российскому законодательству.
Но, с другой стороны, Семейный кодекс Российской федерации (ст. 35) отчасти противоречит этому Федеральному закону (№ 302). Во второй части этой статьи сказано, что согласие жены или мужа при сделках по покупке/продаже недвижимости не нужно подтверждать в письменном виде, так как оно по умолчанию является положительным. А вот в третьем пункте имеется практически обратное пояснение — гражданин обязан предоставлять государственным регистрационным органам, регулирующим подобную деятельность, подтверждение согласия супруга на сделку по приобретению квартиры или другого недвижимого имущества в 2020 году, оформленное в письменном виде.
Вне зависимости от того, недвижимость (к примеру, гараж, квартира) покупается или на нее оформляется ипотека или кредит, в 2020 году согласие супруга на покупку должно иметь нотариальное подтверждение подлинности. В противном случае оно не будет иметь какой-либо юридической силы. Для этого можно обратиться в любую нотариальную контору. Важно: это должен делать именно тот, кто дает свое согласие на приобретение недвижимости, и без его личного присутствия нотариус не будет оформлять этот документ.
Когда необходимо согласие супруга при распоряжении участком?
Согласие супруга, заверенное нотариально, необходимо в случае продажи, обмена, дарения земельного участка. При этом если земельный участок принадлежал одному из супругов до брака, то одобрение второго супруга на сделку не требуется. Это имущество является личной собственностью супруга и впоследствии не участвует при разделе, если иное не предусмотрено условиями брачного контракта.
На практике может возникнуть ситуация, когда земельный участок приобретается на деньги от продажи личного имущества одного из супругов.
В этом случае приобретенный земельный участок будет являться общей совместной собственностью супругов и, соответственно, при разводе будет делиться пополам. И если у супругов нет брачного контракта, то второму супругу придется в суде доказывать, что недвижимость приобретена на его личные средства. Разумеется, должны быть в наличии подтверждающие документы.
Впоследствии может оказаться, что в земельный участок вложены средства второго супруга, в результате чего его стоимость значительно увеличилась. Тогда при распоряжении земельным участком нужно заручиться согласием второго супруга.
Для подписания договора не требуется согласие второго участника брака, но для регистрации письменное одобрение может понадобиться. Документ, регламентирующий семейные отношения – семейный кодекс – содержит статьи, которые немного противоречат друг другу. Второй пункт 35 статьи позволяет осуществлять крупные покупки без предоставления письменного согласия жены/мужа. Но третий пункт статьи осведомляет о том, что согласие требуется для совершения действий с домом/земельным участком.
Обратите внимание. Чтобы осуществить процесс регистрации приобретенного объекта недвижимости потребуется письменное одобрение мужа/жены. Законную силу имеют договора/согласия, которые были заверены квалифицированным, лицензированным нотариусом.
Если согласие второго участника брака отсутствует, есть пара вариантов развития событий:
- пакет документов будет принят соответствующим органом, но с пометкой о том, что регистрация может приостановиться на любом этапе;
- специалист одобрит сделку, если заявитель обязуется предоставить недостающее согласие в оговоренный срок.
Чтобы понимать, необходимо ли соглашение мужа на продажу квартиры, следует учитывать его значение при проведении сделки. В Семейном Кодексе прописано, что все имущество, которое муж с женой приобрели, будучи в браке, является совместным. Нюанс в том, что покупка должна быть совершена на общий бюджет.
Также если жилье будет зарегистрировано на одного из семьи, то второй имеет такое же право собственности. Если есть желание, то разрешено поделить жилплощадь на двоих поровну и записать отдельную часть на каждого.
Но это не всегда приносить удобство при совершении сделки, поэтому нередко дом или квартира записывается на одного человека. Даже если муж и жена равных в долях покупали квартиру или дом.
Именно поэтому без согласия супруга на продажу квартиры какие либо сделки с ней недопустимы. В этом и заключается основная цель соглашения. Поэтому при осуществлении сделок с недвижимым имуществом понадобится составить специальное соглашение, если жилье является совместным. Это возможно в таких случаях:
- Приобретение жилья было в период официального брака.
- При заключении брачного контракта было указано, что супруг имеет право на часть имущества, даже если законодательно прав нет.
- Если жилье было зарегистрировано на обоих.
В таких случаях нужно подтверждение о том, что супруг не против продавать имущество. Все же встречаются случаи, когда он не разрешает продавать жилье. Какие этому причины:
- Нет желания тратить свое время на написание.
- Второй супруг не хочет продавать имущество.
- Скрытие от оформления документа.
Это базовые причины, очень часто другие причины могут помешать получить нотариальное согласие на продажу имущества.
Нужно ли разрешение одного из супругов на покупку/продажу земли? Прежде всего, нужно определиться с тем, что собой представляет собственность супругов. Согласно ГК и СК РФ, всё имущество, нажитое во время брака (за небольшими исключениями), подчиняется следующим правилам:
- То, что было приобретено в период после регистрации брака в ЗАГСе, считается общей собственностью – кто бы ни был указан в ЕГРН как собственник.
- Если супруги заключили брачный контракт, нужно руководствоваться его правилами.
- Собственность может быть поделена по соглашению – как после развода, так и во время брака.
- Все споры могут быть решены в суде.
Следовательно, если нет прямого указания в законе или брачном контракте, всегда нужно согласие супруга на продажу общей земли. А вот с покупкой – всё сложнее.
Противоречие в законе
Статья 35 пункт второй Семейного Кодекса Российской Федерации гласит, что право одного из супругов на распоряжение совместно нажитой собственностью имеет место лишь при наличии согласия другого супруга. При этом данное согласие должно предполагаться по умолчанию в случае крупной сделки. Любую сделку по покупке квартиры можно признать недействительной при несогласии одного из супругов или доказанном факте его неосведомленности в крупном приобретении другим супругом.
Растолковав эту статью в буквальном смысле, получаем следующее: чтобы вступить в крупную сделку, Продавец не обязан требовать у покупателя, находящегося в браке, согласие его супруга на покупку недвижимости, заверенное нотариусом.
Какие существуют причины отсутствия согласия?
Предполагается, что в нормальной семье решение о продаже крупного имущества супруги принимают сообща. Однако на практике это оказывается не совсем так, и согласия супруги может не быть по таким причинам:
- люди не знают о необходимости составления такого документа;
- супруг намеренно скрывает свое желание продать имущество;
- сделка оформляется недостаточно компетентными людьми без присутствия юриста;
- супруга категорически возражает против сделки и не желает оформлять согласие;
- если в паспорте продавца, фактически состоящего в законном браке, нет штампа о браке, то согласия у него не потребует даже знающее закон должностное лицо.
Продажа земельного участка: необходимость согласия супруга на сделку в 2020 году
- свидетельство о праве владения или выписка из ЕГРН,
- документы, подтверждающие право владения: соглашения купли-продажи, дарения,
- одобрение на сделку от супруга,
- паспорта сторон,
- заявление от покупателя на регистрацию права владения. Пошлина за оформление права владения составляет 2 тыс. руб.,
- акт приемки.
- Подписать соглашение купли-продажи. Предельно четко следует указать участок, его место расположения, площадь. Также уточняется сумма договора, ФИО и реквизиты паспорта обеих сторон.
- Операции с земельными наделами не подлежат обязательной нотариальной заверке. Исключением является продажа долей, а также отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним.
- Собрать все документы и представить для регистрации сотрудникам Росреестра.
О необходимости получения согласия супруга на покупку недвижимости в 2020 году
Но, с другой стороны, Семейный кодекс Российской федерации (ст. 35) отчасти противоречит этому Федеральному закону (№ 302). Во второй части этой статьи сказано, что согласие жены или мужа при сделках по покупке/продаже недвижимости не нужно подтверждать в письменном виде, так как оно по умолчанию является положительным. А вот в третьем пункте имеется практически обратное пояснение — гражданин обязан предоставлять государственным регистрационным органам, регулирующим подобную деятельность, подтверждение согласия супруга на сделку по приобретению квартиры или другого недвижимого имущества в 2020 году, оформленное в письменном виде.
Вне зависимости от того, недвижимость (к примеру, гараж, квартира) покупается или на нее оформляется ипотека или кредит, в 2020 году согласие супруга на покупку должно иметь нотариальное подтверждение подлинности. В противном случае оно не будет иметь какой-либо юридической силы. Для этого можно обратиться в любую нотариальную контору. Важно: это должен делать именно тот, кто дает свое согласие на приобретение недвижимости, и без его личного присутствия нотариус не будет оформлять этот документ.
Разбираемся в каких случаях в 2020 году для покупки квартиры нужно
На основании этого решения регистрация прав собственности будет отменена, а недвижимость перейдет обратно в собственность супругов. Покупатель, лишившийся приобретенной квартиры, должен будет подать исковое требование к фактическому продавцу по возврату денежных средств ему в полном объеме. Покупатель может компенсировать стоимость доли супругу, который не предоставлял свое согласие, а затем подать иск с целью взыскания этих денег с фактического продавца. В этом случае покупатель получит право собственности на приобретенное жилье. Также при рассмотрении дела в суде продавший супруг может компенсировать долю квартиры второму супругу. В этом случае сделка будет считаться действительной, и квартира останется у покупателя. Если документ, подтверждающий согласие был подделан, и супруг утверждает, что он не предоставлял его, то данный факт проверяется путем обращения в нотариальную контору. Все выданные документы регистрируются в соответствующем журнале, где получатель ставит свою подпись и дату получения. Эти данные сверяются, и на основании этого принимается решение о подлинности документа. Если он оказался поддельным, то сделка будет признана недействительной.
Согласие потребуется в этом случае
Если участок приобретен в браке и оформлен только на одного супруга, на его продажу требуется согласие от второго супруга, даже если он на сегодня является бывшим.
Приобретенный в браке земельный участок является совместно нажитым имуществом обоих супругов, даже если он оформлен в собственность на одного из супругов. Дело в том, что все доходы в семье, а значит и расходы, по закону считаются общими
Причем не важно у кого был куплен участок — у физического лица, юридического лица или у муниципалитета, на торгах или без. Главное, что в браке были потрачены деньги с общего семейного бюджета на приобретение
Как оформляется согласие найдете .
Внимательно прочитайте п. 2 ст. 34 СК РФ — «К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства».
Тоже самое и про бывшего супруга, когда купленный участок не был разделен супругами после развода. Статус совместно нажитого имущества «не исчезает», потому что бывшие супруги стали участниками совместной собственности — ст. 253 ГК РФ. Нет срока давности, по истечении которого согласие можно и не брать. Хоть в п. 1 ст. 196 ГК РФ написано, что срок давности составляет 3 года, он исчисляется не с момента развода, а когда бывший супруг узнал и должен был узнать о нарушении своего права — п. 1 ст. 200 ГК РФ.
Логично, если оба супруга указаны в документах как собственники, отдельного согласия на продажу от них не требуется. Оба супруга подписывают договор купли-продажи, тем самым и выражают свое согласие.
Исключение: Согласие супруга не потребуется, если между супругами был подписан брачный договор, согласно которому был установлен режим раздельной собственности на покупаемую в браке недвижимость — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ.
Доверенность на дарение
Многие пожилые собственники участков, желающие распорядиться своим имуществом ещё при жизни, пользуются услугами посредника. При условии, что дарение осуществляется в адрес близкого родственника, посредник может быть выбран также из числа родственников (читайте подробнее).
Собственник имеет право подарить долю участка, которым пользуется сам. При этом предметом дарственной может стать и доля дома, расположенного на разделенном между дарителем и получателем дара, участке. После отчуждения подаренных долей, даритель может остаться проживать совместно с лицом, которому произвёл отчуждение долей. Как оформить дарение земельного участка — читайте здесь.
Прибегают к услугам посредника также деловые люди, которые ценят своё время достаточно дорого. Они могут дарить земли:
- родственникам;
- знакомым;
- организациям;
- частным лицам без степени родства.
Дарение могут осуществлять доверенные лица, по доверенности, удостоверенной у нотариуса. Или действуя на основании постоянной доверенности на представителя.
Не воспрещено составлять доверенность в письменной форме, с последующим удостоверением. Но типовая, оформленная нотариусом доверенность в юридическом отношении окажется безупречной.
Кроме этого, нотариус, составляя дарственную, фиксирует её правомочность и законность, в первую очередь, руководствуясь, представленными ему документами. Соответственно, любой недочёт в доверенности станет причиной, по которой нотариус откажется осуществлять имущественную сделку.
Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:
Да, в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, все имущество, которое Вы или Ваша супруга приобретаете в период брака, будет являться Вашей совместной собственностью, если вы не измените режим совместной собственности, подписав брачный контракт у нотариуса. Поскольку Вы расходуете денежные средства, являющиеся Вашей совместной собственностью, получение согласия супруги на совершение сделки крайне желательно. В случае, если согласия на покупку недвижимости от Вашей супруги не представлено, орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, может приостановить регистрационные действия в отношении Вашей сделки и затребовать дополнительные документы, а именно согласие Вашей жены или заявление о том, что Вы в браке не состоите. Так что указанные документы желательно подготовить и представить заранее.
Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом
Какие документы нужно проверить, покупая дачу?