Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие изменения ждут ипотеку после 1 июня 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Построить объект недвижимости с помощью сельской ипотеки можно только с привлечением подрядной организации. Самостоятельно строить нельзя. Договор подряда на строительство дома можно заключить с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, которые соответствуют определенным требованиям банка. Подрядчик должен пройти процедуру аккредитации в банке.
Требования, предъявляемые к заменяемому объекту
- Заемщик имеет на объект полное (индивидуальное) право собственности (исключение составляет совместная недвижимость супругов, которая может быть оставлена в залог, при условии выдачи согласия на то вторым супругом);
- Недвижимость, передаваемая в залог должна быть в собственности не менее трех последних лет (согласно минимальному сроку владения, в противном случае, его реализация/отчуждение при неисполнении ипотечных обязательств будет сопровождаться дополнительными налоговыми издержками);
- Предпочтение отдается жилью, расположенному в престижных или популярных районах города, с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью (такой объект вероятнее всего обеспечит положительный ответ на ипотечную заявку ввиду своей высокой ликвидности);
- В предполагаемом для залога объекте не должно быть проведено незаконных перепланировок и других изменений конструкции помещения, обязательных к согласованию БТИ и иными инстанциями;
- Объект должен быть освобожден от прав третьих лиц на него, в том числе:
- Залог в сторонней кредитной организации;
- Наложение ареста судебными приставами;
- Арендные отношения (допускается при условии, что арендаторы могут быть выселены в кратчайшие сроки).
Требование к земельному участку
Земельный участок должен быть расположен в границах сельских населенных пунктов или агломераций из перечня, который одобрил местный орган власти для реализации программы льготного кредитования.
Согласно новым условиям сельской ипотеки, приобрести готовый дом и построить его можно как на собственном участке, так и на арендованном. Также разрешается приобретение земли с последующим строительством на нем жилого дома с привлечением подрядной организации.
Очень часто возникают вопросы на тему, можно ли взять дом под сельскую ипотеку в СНТ или ДНТ? Особых требований на этот счет в постановлении нет. Если объект недвижимости является жилым помещением, соответствует требованиям банка и расположен в населенном пункте из списка одобренных субъектом РФ для сельской ипотеки, то проблем нет.
Залогодержатель вправе, по своему усмотрению, передать право требования исполнения обязательств по ипотеке любому третьему лицу. К примеру, если банк захочет переуступить залог сторонней организации, она совершенно не обязательно должна иметь лицензию на осуществление ипотечного кредитования.
При этом лицо, к которому перешло право по ипотеке, получает и права по обязательству, обеспеченному залогом. То есть это лицо встает на место первоначального кредитора.
Передача закладной совершается путем заключения договора в простой письменной форме. На ценной бумаге должна быть сделана соответствующая запись о новом залогодержателе.
Что интересно, закон прямо запрещает делать записи на закладной о запрете передачи ее третьим лицам. Такая запись априори является ничтожной.
Максимальная стоимость
Нельзя взять ипотеку на 20 000 0000 рублей, оставив в залоге квартиру, которая стоит 4 000 000 рублей. Компании будет не очень выгодно оформлять такую сделку. Важную роль играет стоимость недвижимости.
Если вы хотите взять в кредит 5 000 000 рублей, то закладывать нужно имущество, цена которого не менее 5 600 000 рублей.
Банки требуют, чтобы была небольшая разница в цене в сторону залога. Это гарантирует финансовую безопасность, если клиент:
- Будет регулярно просрочивать выплаты;
- Откажется вносить плату за кредит;
- В силу обстоятельств пропадет из поля зрения банка, компания потеряет с ним связь;
- Окажется нетрудоспособным.
При залоге роль играет не только сумма, после нее оценщик смотри на:
- Уровень ликвидности имущества. Не примут помещение, которое находится на окраине города. Если на него нет спроса, банку это не интересно.
- Состояние здание. Оценщик смотрит на уровень аварийности и износа.
- Дом должен быть не старше, чем 50 лет.
- Не берут к залогу квартиры, которые расположены в двухэтажных домах, сделаны из дерева.
- Если в графе «собственники» вписано лицо, которое не достигло 18 лет, то банк сразу выдаст отказ.
От чего зависит процентная ставка
По результатам проведенного опроса среди банковских служащих и аналитиков, можно сделать вывод, что уровень ставок зависит от:
- Наличия залога.
Разница ипотеки с залогом и без ощущается отлично. Каждый банк выставляет свои требования по ставкам, но в среднем они будут варьироваться от 1% до 5%. Специалисты утверждают, что в ближайшем будущем ставки сравняются, клиенты не будут ощущать такого разделения.
- Типа жилья.
Ликвидная квартира будет пользоваться гораздо большим спросом, чем однушка в пригороде. Клиент должен понимать, что, чем лучше его имущество, которое он хочет поставить под залог, тем ниже его процентная ставка по кредитам.
- Размер первоначального взноса.
Существует разные тарифные планы по программам банков. Многие компании дают свободу выбора заемщика, разрешая вносить сумму от «Х» до «Х». Соответственно, чем больше денег внесено в виде первичного взноса, тем меньше процентов он будет выплачивать в год.
Эти факторы в совокупности имеют огромное влияние на решение банка. Помимо них, важно:
- Чтобы у клиента была кредитная история. Тем, кто никогда не брал займов, ставят высокие проценты, так как фирма не может сделать вывод о вашей платежеспособности.
- Отсутствие долгов по алиментам, приставам, в сторонние компании, по коммунальным платежам.
- Отсутствие судимости у заемщика.
- Официальное место работы. Чем выше уровень доходов, тем активнее банк снизит ставку.
Перед тем, как подать документы на ипотеку, старайтесь объективно оценивать свои возможности.
Виды ипотеки под залог жилья
Выделяют два вида ипотеки под залог имеющейся недвижимости:
- Целевая – банк выдает заем заемщику на конкретные цели, например, на покупку квартиры/дома и т. п. При оформлении такой сделки заявителю нужно принести документы, которые подтверждают, что деньги пойдут на конкретные цели, например, принести договор купли-продажи жилья, смету на постройку дома и т. п.
- Нецелевая – банк выдает конкретно обозначенную денежную сумму на любые цели заемщика. Это значит, что после заключения договора и получения необходимой суммы, клиент банка может потратить деньги на что-угодно и отчитываться за потраченные суммы ему не нужно.
Дoкyмeнты нeoбxoдимыe для peгиcтpaции дoгoвopa ипoтeки
📃 Opигинaл пoдпиcaннoгo ипoтeчнoгo дoгoвopa и eгo кoпия;
📃 дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти;
📃 aкт пpиeмa-пepeдaчи имyщecтвa;
📃 дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт;
📃 зaявлeния ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa oт зaeмщикa и кpeдитopa;
📃 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины;
📃 пpи нaличии, дoкyмeнты-пpилoжeния к ocнoвнoмy тeкcтy дoгoвopa.
Baжнo! Бeз квитaнции oб yплaтe гocпoшлины, opгaны Pocpeecтpa нe пpимyт зaявлeниe и пaкeт дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию.
Пocлe peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa, opгaны Pocpeecтpa пepeдaют кoпию дoгoвopa в cвoй apxив. Ecли в пpoцecce cдeлки былa выдaнa зaклaднaя, в apxив нaпpaвляют и кoпию opигинaлa зaклaднoй.
Новое в ипотечном законодательстве за 2021 год
Основными изменениями в федеральном законе об ипотеке стали:
- Установлена возможность оформления в качестве предмета ипотеки машино-мест.
- Отмена обязательного условия регистрации ипотечного договора. Теперь это делается при необходимости.
- Отмена регламента регистрации, ее сроков, возможности приостановления и отмене. Эти вопросы с текущего года регламентирует другой федеральный закон — №218 от 2015г.
- Утратили действия ряд пунктов закона. Так п. 1 статьи 22, третий пункт 25 статьи. Также свое значение потеряли целиком статьи 27 и 28. Последние касались регламента оспаривания процесса регистрации ипотечного кредита.
- Последними изменениями было утверждено снижение базовых ставок по кредитам с государственной поддержкой – с 01 января 2021 года они составляют от 9 до 11,4%.
- Также внесены правки относительно взыскания с должников – теперь сумма возмещения задолженности будет напрямую зависеть от процентной ставки Центробанка.
- Рассматривается внесение моратория на досрочное закрытие ипотечных кредитов. Но до сих пор данная правка не получила одобрения властей, которые пока разрешают заемщикам расплачиваться по своим обязательствам раньше срока без всяческих штрафных санкций.
- Для должников последними изменениями смягчили штрафы и неустойки, которые ранее составляли 20% в год. Теперь же неустойку нужно будет оплачивать в зависимости от базовой ставки Центробанка.
Требование к земельному участку
Земельный участок должен быть расположен в границах сельских населенных пунктов или агломераций из перечня, который одобрил местный орган власти для реализации программы льготного кредитования.
Согласно новым условиям сельской ипотеки, приобрести готовый дом и построить его можно как на собственном участке, так и на арендованном. Также разрешается приобретение земли с последующим строительством на нем жилого дома с привлечением подрядной организации.
Очень часто возникают вопросы на тему, можно ли взять дом под сельскую ипотеку в СНТ или ДНТ? Особых требований на этот счет в постановлении нет. Если объект недвижимости является жилым помещением, соответствует требованиям банка и расположен в населенном пункте из списка одобренных субъектом РФ для сельской ипотеки, то проблем нет.
Договор залога оформляется в письменной форме (вне зависимости от предмета сделки). Используется общая форма, но учитываются общие рекомендации. Потребуется подготовить обширный список документов.
После оформления контракта о залоге, он заверяется предварительно у нотариуса.
Список документов для заверения договора у нотариуса:
- Документ, на основании которого возникает эта потребность;
- Правоустанавливающие документы на жилую недвижимость или иного вида залога;
- Удостоверение личности и идентификационный номер сторон;
- Заявление о согласии на передачу предмета залога;
- Свидетельство о браке.
Согласно статье 432 ГК РФ, для признания соглашения сторон правильно-оформленным, он должен включать существенные условия.
В понятие существенных условий входит:
- Предмет залога. Если в качестве залога является вещь, то нужно указать ее название, качественные и количественные характеристики. Дополнительно указываются признаки, позволяющие ее индивидуализировать;
- Оценка предмета залога. Оценка проводится участниками соглашения или специальной службой после получения согласия сторон;
- Определяется, какая из сторон получит залог;
- Размер требования, которое обеспечивается заложенным имуществом;
- Срок, в течение которого исполняется обязательство.
Дополнительно учитываются требования, по которым достигается соглашение.
Требования к залогодателю
Требования к потенциальному залогодателю минимальные. Иногда для оформления договора требуется только паспорт и наличие полной дееспособности.
Требования же к ипотечнику, когда залогодатель выступает и заемщиком, гораздо выше. Каждый банк устанавливает собственные рамки для тех, кто хочет получить ипотечный кредит, но в любом случае есть ряд основных требований:
- возраст. Ипотека выдается людям, достигшим 21 года. Верхние рамки у каждой банковской организации свои, но в любом случае банк рассчитывает так, чтобы кредит был полностью погашен до пенсионного возраста. Если заемщик желает воспользоваться льготной программой, то в таком случае возрастные рамки еще жестче;
- уровень доходов. Потенциальный заемщик должен иметь достаточно высокий уровень доходов, чтобы иметь возможность оплачивать задолженность по оформленному ипотечному кредиту.
Требования к залогодателю-заемщику для получения ипотеки более жесткие, чем для оформления залога.
Плюсы заключения договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) в нотариальной форме
Один из главных плюсов заключения нотариального договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества, является то, что нотариусом будут сделаны запросы в различные инстанции (РОСРЕЕСТР, ПНД), а также само подписание, а возможно и передача денежных средств, по желанию сторон будет происходить непосредственно в присутствии самого нотариуса, который в случае чего может быть привлечен в качестве 3 стороны в судебные разбирательства, для подтверждения, тех или иных позиции сторон. Также нотариусом перед подписанием договора будут разъяснены все условия, подписываемого сторонами документа, а также могут быть разъяснены возможные последствия, в случае нарушения сторонами его условий.
Также регистрация самого обременения, выкающего из договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии занимает 3 дня вместо 10 дней, установленных для регистрации ипотеки в силу договора, заключенного в простой письменной форме.
Также нотариусы могут подать документы на регистрацию обременения и сторонам договора не придется самим идти в МФЦ, оплачивать пошлины, сидеть в очереди, чтобы подать документы, а после регистрации их получить. После регистрации обременения, единственное, что будет необходимо сделать сторонам, забрать свои экземпляры в нотариальной конторе.
Хранение заложенного имущества
Так как взятая в ипотеку недвижимость является способом обеспечения кредита, то на ней лежит обременение. Это значит, что без письменного разрешения кредитора ни подарить, ни продать, ни даже сдать в аренду приобретенную квартиру не удастся.
Что касается договора залога, то в случае получения кредита обеспечивать его выплату может любое ценное имущество, например, автомобиль или техника. На само же имущество, для приобретения которого оформлялся кредит, обременения могут не накладываться. Имущество может находиться у залогодателя, залогодержателя либо быть сдано на хранение третьей стороне (ст. 338 ГК РФ).
Гарантией по ипотечному кредиту всегда выступает недвижимость, купленная по данному договору.