Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование недвижимости — что это такое?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe
3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.
Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.
Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:
- пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
- жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
- тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
- титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.
To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.
B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.
Что такое титульное страхование
Титул — это право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. Страхование титула по ипотеке защищает покупателя квартиры от риска утраты права на нее по каким-либо причинам.
При приобретении жилья на вторичном рынке могут возникнуть риски того, что сделка будет опротестована и признана ничтожной. В этом случае покупатель проблемного объекта рискует потерять и имущество, и деньги. Да еще и банку останется должен вернуть не выплаченную долю кредита.
В связи с этим данный вид страхования очень актуален, хотя и не слишком распространен. Ассоциируется он традиционно с ипотечным кредитом, хотя случаи добровольного заключения подобных договоров тоже встречаются.
Чем титульное страхование отличается от страховой защиты квартиры
Титульная страховка, в отличие от страхового полиса защиты квартиры, не имеет связи с состоянием недвижимого объекта. Это страхование от потери права собственности по независящим от владельца недвижимости обстоятельствам. То есть в первом случае покупатель получает возмещение, если лишился права собственности, во втором — если имущество повреждено или утрачено.
Еще одно отличие — страховой полис от повреждения объекта обязателен при оформлении ипотеки. Титульное страхование оформляется добровольно по инициативе заемщика. Несмотря не это, многие кредитные организации рекомендуют его оформлять, чтобы получить дополнительную защиту.
Стоимость страховки также различна. На нее влияют совершенно разные факторы. При оформлении имущественного страхования принимают во внимание площадь объекта, этажность здания, использованные для строительства материалы и другие технические параметры. Для страхования от потери права собственности на квартиру важнее история сделок, количество предыдущих собственников и их социальный статус.
Когда страхование не работает
Страховщик может отказать в выплате возмещения по потере статуса собственника в следующих случаях:
- Страхователь не исполнил обязательства по договору, например, несвоевременно или не в полном объеме оплатил страховку.
- Возникли форс-мажорные обстоятельства. Список таких событий указан в договоре.
- Страхователь лишился квартиры в результате военных действий или недвижимость была конфискована государственными органами.
- Недвижимый объект использовался не по назначению или были нарушены правила эксплуатации.
- Страхователь продал, подарил или обменял объект недвижимости.
Что такое титульное страхование недвижимости
Титул — право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. В случае с недвижимостью это регистрация права собственности в Росреестре.
Случается, что права собственности на недвижимость могут быть утеряны по каким-либо причинам. Чтобы защитить владельцев жилья от имущественных потерь, страховые компании предлагают услугу «титульное страхование». Это защита права собственности на квартиру или дом, которое может быть утрачено, если вашу сделку признают в суде незаконной.
Причиной могут стать события, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи. При наличии титульной страховки вы гарантированно получите возмещение ущерба.
Предметом титульного страхования жилой недвижимости выступают права собственности на квартиру, частный дом, дачу, загородный коттедж, комнату и долю во всех вышеперечисленных объектах.
В каких случаях поможет титульная страховка
Какие риски покроет ваша страховка, указано в договоре титульного страхования. Внимательно изучите эти риски, чтобы знать, на что вы сможете рассчитывать в случае наступления страхового случая.
Титульная страховка покрывает самые распространенные риски, т.е. когда сделку совершил:
— несовершеннолетний собственник жилья без согласия родителей и органов опеки и попечительства;
— недееспособный или ограниченно дееспособный человек без согласия своего попечителя;
— собственник недвижимости (купленной в браке) без письменного согласия супруга;
— владелец жилья, находящийся под влиянием обмана, насилия, угрозы или других неблагоприятных обстоятельств;
— доверитель, не имеющий полномочий на продажу недвижимости или потерявший такое право из-за того, что срок его доверенности истек;
— другие.
Кроме недействительных сделок, страховой случай наступает, когда:
— права покупателя перешли содольщику продавца, так как при продаже было нарушено его преимущественное право покупки;
— при заключении договора купли-продажи квартиры были допущены ошибки и неточности.
Есть страховые компании, предлагающие страхование ограничения права собственности. К примеру, когда после покупки квартиры обнаруживается гражданин, имеющий право проживать на вашей жилплощади. Вы остаетесь собственником, но в правах ограничены.
Договор титульного страхования недвижимости
Специального закона, регламентирующего титульное страхование, нет, страховые компании руководствуются статьями ГК РФ, связанными со страхованием недвижимости.
Обязательные пункты договора титульного страхования недвижимости:
— дата заключения договора, данные страховщика и страхователя — наименование и реквизиты компании, ваши паспортные данные;
— объект страхования — права на объект недвижимости (квартира, дом, дача, участок и т. д.);
— перечень страховых и нестраховых случаев — за что вы получите страховку, а за что нет;
— размер страховки — какую сумму вам выплатит страховая компания, если наступит страховой случай;
— расчет ущерба и компенсации — порядок определения ущерба и расчета суммы компенсации;
— срок действия договора — на какой срок заключен договор, предполагается ли его продление, когда он может быть расторгнут.
Договор титульного страхования недвижимости можно заключить на срок от 1 года до 10 лет, обычно он заключается на 3 года, пока действует срок исковой давности. Если нужно, договор продлевается.
В каких случаях имеет смысл оформлять страхование от утраты титула?
Страховка от утраты титула приобретается редко. Но если вы, например, покупаете квартиру на вторичном рынке у собственника, который владеет ею меньше 3 лет, возможно, стоит переплатить небольшую сумму и быть уверенным, что вам не придется платить за жилье, право на которое может отобрать суд.
Что я теряю, если отказываюсь от добровольного страхования по ипотечному кредиту или займу?
Главный минус отказа от добровольных страховых взносов — рост процентной ставки (в среднем на 0,5–2%).
Иногда сумма страховых взносов на весь срок кредита меньше этой процентной нагрузки, но бывает и наоборот. Отказавшись от взносов, вы заплатите банку больше в виде процентов, но ежемесячный платеж все равно окажется ниже, чем при оформлении страховки. Поэтому решать вам: иногда застраховаться стоит не из финансовых, а из психологических соображений.
Нередко банк так хочет обезопасить себя от рисков, что настаивает на оформлении добровольных взносов, даже если заемщик решил отказаться от них. В таком случае нужно напомнить менеджеру о том, что закон на вашей стороне. Если и это не поможет, заемщик имеет право написать жалобу на банк в Роспотребнадзор, ФАС или Банк России — и сменить кредитора.
Что такое титульное страхование
Под титульным страхованием понимают страхование потенциального риска, связанного с потерей покупателем права собственности на объект недвижимости, в том числе и на квартиру.
К таковым рискам относятся следующие ситуации:
-
имеются ошибки в подготовленных документах или процедура передачи права собственности на недвижимость прошла с нарушениями;
-
сделка купли-продажи была мошеннической, о чем покупатель не знал;
-
при передаче права собственности не были учтены интересы несовершеннолетних детей;
-
нарушены интересы законных наследников;
-
объект недвижимости в прошлом был приватизирован с нарушениями.
Как лучше застраховать сделку при покупке квартиры
После выбора квартиры, самостоятельной проверки добросовестности продавца, нужно обращаться в страховую компанию. Сотрудник расскажет, какие документы необходимо собрать, их перечень зависит от конкретной ситуации.
Если предоставленные документы в порядке, а сама сделка не кажется страховщику подозрительной или рискованной, будет назначена дата личной встречи для подписания договора. На этом этапе важно внимательно изучить все положения договора, особенно касающиеся сроков сообщения о страховом случае и ситуаций, при которых право на получение возмещения теряется. Для полной уверенности можно взять с собой юриста, который объяснит все непонятные моменты.
Не помешает перепроверить стоимость квартиры. Обычно она соответствует указанной в договоре купли-продажи, но может быть и выше ее. Главное, чтобы цена не была сильно занижена, иначе при наступлении страхового случая размер возмещения будет ниже затраченных на покупку жилья средств.
Обратите внимание и на стоимость полиса. Она зависит от трех факторов: заявленной стоимости квартиры, срока действия договора, вероятности наступления страхового случая. Если принципы ценообразования непонятны, то нужно задать уточняющие вопросы сотруднику до подписания договора страхования титула.
После заключения договора титульного страхования можно переоформлять право собственности на квартиру.
От каких рисков защищает страхование титула?
От выбора страховой компании и конкретного страхового продукта зависит тот перечень рисков, от которых покупателя защитит полис. К числу самых распространенных причин утраты титула относятся:
- Участие в сделке недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина;
- Нарушение при оформлении купли-продажи норм действующего законодательства;
- Ошибки в составлении договора купли-продажи;
- Покупка недвижимости юридическим лицом, не имеющим на то права;
- Продажа квартиры без согласия органов опеки;
- Кабальные сделки;
- Продажа квартиры без согласия супруга;
- Ущемление прав наследников;
- Нарушение порядка приватизации;
- Использование поддельных документов при оформлении сделки.
Особенности договора страхования титула
Необходимость страхования титульных прав возникает в России из-за того, что по нашему законодательству вся ответственность возлагается на последнего покупателя. Он же должен доказать в суде свою добросовестность, осмотрительность и осторожность при проведении сделки. Государство только фиксирует переход права, но не вникает в правомочность такого перехода.
В результате такой регистрационной практики титульное страхование квартиры или дома является единственной надежной защитой прав приобретателя.
Право собственника принято страховать на полную стоимость жилья, указанную в договоре купли-продажи. Тем не менее, при стремительном росте цен на жилье при страховании на второй или следующие годы возможно страхование по рыночной стоимости, но ни в коем случае не выше нее. Рыночная стоимость может определяться экспертами страховщика по согласованию со страхователем или по оценке независимой экспертизы.
Если страхователь объявляет страховой суммой часть стоимости, например, треть, то и выплату он получит пропорциональную – треть от ущерба.
Такая страховка тоже может существовать, так как страхователь может рассуждать следующим образом: если я лишусь трехкомнатной квартиры, на страховую сумму я смогу приобрести хотя бы однокомнатную, чтобы не остаться не улице. Как говорится, хозяин – барин, но все же надежнее страховать титул на полную стоимость.
В среднем тариф на титульное страхование находится на уровне 0,3%, но иногда он может колебаться от 0,2 до 2,5%. Стоимость титульного страхования зависит от ряда факторов:
- срока действия полиса;
- степени риска по результатам юридической экспертизы;
- стоимости жилья.
Чем длиннее история жилья, тем выше считается степень риска. Срок титульного страхования стоит выбирать в соответствии с законодательством РФ об исковой давности по признанным недействительными сделкам. По статье 181 ГК РФ такой срок составляет 3 года, а срок давности по оспариваемым сделкам составляет 1 год. Практика страхования подтверждает, что все опасности возникают в течение 3 лет, а самым рисковым является первый год.
В соответствии с этим есть смысл страховать титул на вторичное жилье на 1-3 года. Причем, если оформить титульное страхование на 3 года, то стоимость каждого года страхования окажется ниже. Если страховать только первый, самый рискованный год, то тариф окажется немного выше.
Существуют обстоятельства, по которым можно оспорить покупку квартиры в течение 10 лет, но это – исключительные случаи. Они касаются некоторых лиц – не сторон сделки, чьи права нарушены (наследники, дети и так далее).
Что такое титульное страхование недвижимости
Титул — право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. В случае с недвижимостью это регистрация права собственности в Росреестре.
Случается, что права собственности на недвижимость могут быть утеряны по каким-либо причинам. Чтобы защитить владельцев жилья от имущественных потерь, страховые компании предлагают услугу «титульное страхование». Это защита права собственности на квартиру или дом, которое может быть утрачено, если вашу сделку признают в суде незаконной.
Причиной могут стать события, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи. При наличии титульной страховки вы гарантированно получите возмещение ущерба.
Предметом титульного страхования жилой недвижимости выступают права собственности на квартиру, частный дом, дачу, загородный коттедж, комнату и долю во всех вышеперечисленных объектах.