Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Урядовый курьер: на Украине рынок жилья просел до 75 процентов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если речь идет об имуществе, то таковым может быть объект в материальной форме, здание и сооружение (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и тому подобное; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности.
Прежде, чем разобраться в основах этой процедуры, нужно понимать, чем же эта деятельность регулируется. Итак, основы проведения оценки имущества или имущественных прав закреплены в Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-III (далее ‒ Закон №2658).
Но одного Закона недостаточно. Так, например, дополнительно можно выделить три основных нормативных акта:
- Национальный стандарт №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины №1440 от 10 сентября 2003 года.
- Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утверждённый постановлением Кабинета Министров Украины №1442 от 28 октября 2004 года.
- Также Национальный стандарт №3 «Оценка целостных имущественных комплексов», утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины от 29.11.2006 г. №1655.
Подобные стандарты считаются обязательными для выполнения субъектами оценочной деятельности всех форм собственности и в любых случаях ее проведения.
Как проводится оценка квартиры
Согласно Национальному стандарту №1 проведению независимой оценки стоимости квартиры предшествует подготовительный этап. Он необходим для того, чтобы оценщик мог ознакомиться с объектом, установить цель ее проведения, определить базу и предложить свои условия договора.
Дальше идет этап заключения договора, о котором указано выше и следует непосредственно сам процесс оценки.
Независимая оценка квартиры проводится в такой последовательности:
- ознакомление с объектом, сбор и обработка исходных данных и другой необходимой информации;
- идентификация объекта и связанных с ним прав;
- выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур;
- согласование результатов;
- составление отчета об оценке имущества и заключения о стоимости объекта оценки на дату оценки.
Лучшее время покупки квартиры и внешние факторы
В Украине из-за нестабильной политической и экономической ситуации накладывают свой отпечаток и внешние факторы, которые влияют на продавцов.
Волнения в обществе и повышение курса доллара снижает привлекательность недвижимости, поэтому собственники с большим желанием будут готовы пойти на торг. Кризисные ситуации вам на руку при покупке и вы можете купить квартиру дешевле.
Скачки курса доллара, негативные политические и экономические новости, слухи и новые законы – всё это может опустить стоимость недвижимости и вызвать волнения в обществе. В эти периоды рынок недвижимости замирает и не все готовы к покупке.
Именно в эти моменты лучше делать предложение продавцу. Он волнуется, что вообще не сможет продать, а тут вы со своим предложением, от которого он просто не сможет отказаться. Пробуйте и всё получится.
«Как ни крути, в нашей стране сейчас самый ликвидный продукт — это деньги»
— Как обстоят дела на вторичном рынке? Изменилось ли поведение продавцов и покупателей?
— На вторичном рынке произошла полная переориентация от продавца к покупателю. Сейчас на рынке активничают только очень замотивированные игроки. У продавца, как правило, есть собственная мотивация продать квартиру или дом: нужно срочно уехать, перевезти семью или вывезти бизнес. Здесь речь уже не идет о реальной стоимости этих объектов, — людям просто нужны деньги. Такие собственники недвижимости готовы продать за столько, сколько готов предложить реальный покупатель (в разумных пределах). Времени ждать другого покупателя у них нет.
В связи с этим на вторичном рынке покупатель с реальными деньгами — это фактически король, который диктует свои условия и торгуется до победного. В итоге скидка на некоторые объекты недвижимости достигает 50% от довоенной цены.
С другой стороны, есть покупатели, которые, например, рассматривают покупку квартиры на западе страны, потому что потеряли жилье на востоке или юге. Для них государство разработало программу фиксации пострадавшего и уничтоженного жилья, но когда будет доступна реальная компенсация — сложно сказать. Да и механизм оказания такой помощи пока не слишком понятен. Именно поэтому многие люди сейчас просто выжидают, сидя на чемоданах. Никто не знает, когда наступит мир, не придется ли им вообще уехать из страны и останется ли целым их дом.
Приезжая в более-менее спокойные регионы, украинцы по возможности арендуют жилье. В связи с этим рынок аренды на западе Украины сейчас на пике: людям чисто психологически проще снять квартиру и сохранить свои сбережения, не вкладывая их в покупку чего-либо. Как ни крути, в нашей стране сейчас самый ликвидный продукт — это деньги.
Еще одна причина роста спроса на аренду — переезд целых компаний из столицы в другие регионы. При этом бизнес начал перевозить свои офисы на запад Украины еще с начала года. Уже в конце января для многих местных предпринимателей стало очевидно, что назревает что-то нехорошее. Но последней каплей стал отъезд из Киева представителей посольств США и Великобритании. Именно тогда бизнес, особенно IT-индустрия, стали вывозить людей из центральной и восточных частей страны. Очень много компаний переехали из Киева в Ивано-Франковскую, Львовскую и Хмельницкую области. Это опять же спровоцировало всплеск спроса на аренду жилья в этих регионах — кое-где почти на 400%. Конечно, выросли и цены на аренду: в Закарпатской, Черновецкой и Ивано-Франковской областях в 2-3 раза. Например, однокомнатную квартиру в новом доме (построенном после 2011 года) в Ужгороде до войны можно было снять за $250 в месяц, а сейчас такую квартиру можно найти за 550$. В период конец февраля — март месяц (пик военных действий в Киевской области) она обходилась уже $1000, и найти такой вариант было удачей.
При этом нужно понимать, что стоимость аренды в Киеве тоже изменилась, но в другом направлении. Например, снять квартиру-студию общей площадью 36 кв.м. в центре Киева до войны можно было за $535 в месяц, а сейчас ее цена $285. Или еще пример: арендовать трехкомнатную квартиру в центре в новом ЖК бизнес-класса до войны можно было за $1750 в месяц, а сейчас она сдается по $850 в месяц. Но есть один существенный нюанс: такие цены фиксируются на период от 3 до 6 месяцев, а потом возможен пересмотр стоимости в зависимости от ситуации.
«Начиная с 24 февраля, рынок недвижимости Украины остановился»
— Как обстоят дела на рынке недвижимости Украины? Насколько сейчас вообще можно говорить о рынке?
— Ситуация на рынке недвижимости Украины сейчас, конечно, непростая. С началом войны рынок купли-продажи был полностью парализован. В первый же день работа реестра недвижимого имущества была мгновенно приостановлена, а это означало невозможность регистрации любой сделки по купле-продаже недвижимости. На мой взгляд, это было очень правильное решение, в первую очередь, с точки зрения сохранения безопасности данных и во избежание возможных рейдерских или кибер-атак. Ведь реестр недвижимого имущества — это единая государственная база данных, содержащая информацию о недвижимом имуществе, людях и бизнесе, которые им владеют.
Вообще Украина сегодня — это цифровая страна, где многие вопросы решаются с помощью интернета буквально за пару минут. Любой украинец, имея цифровую подпись или ID-верификацию в банке, может свободно получить полную информацию о любом объекте недвижимости (характеристики объекта, его историю, данные собственников и т. п.), сделать оценку объекту недвижимости, а через приложение «Дiя» получить любую услугу: от подачи декларации о начале строительства до получения помощи, справок, оплаты штрафов и так далее.
Возобновление работы рынка недвижимости пришлось на начало мая — именно тогда открылись реестры недвижимого имущества. Но и сейчас, спустя месяц, нельзя сказать, что мы видим полностью функционирующий рынок купли-продажи недвижимости — речь идет лишь о единичных сделках. Когда мои клиенты спрашивают, как дела на рынке недвижимости, я отвечаю, что рынка сейчас попросту нет.
Но какое-то оживление все же наблюдается. Первичный рынок потихоньку возвращается к жизни. В начале мая в более спокойных регионах страны (части центральных и западных областях) уже снова заработали стройки. Соответственно, и интерес покупателей больше сосредоточен именно по этим направлениям: Киев, Черкасская, Хмельницкая, Закарпатская, Ивано-Франковская области). При этом стоимость новостроек в гривнах ожидаемо выросла. Причиной тому стало несколько факторов. Например, рост курса доллара по отношению к гривне. Еще в начале года курс составлял порядка 27 гривен к доллару, а сегодня порядка 36 гривен. Не стоит забывать об удорожании строительных материалов, повышении стоимости энергоносителей и усложнения логистики, что характерно в целом не только для Украины.
Согласно статистике, новостройки начинают дорожать и в долларах. Помимо очевидного роста себестоимости строительства, есть еще одна причина — наметилась тенденция к глобальным изменениям в строительстве, в полном перекраивании самого подхода к тому, какими должны быть жилые дома в Украине. Стало понятно, что это должны быть дома укрепленных конструкций с правильными бомбоубежищами, с возможностью собирать и перерабатывать дождевую воду в питьевую, с солнечными батареями и другими альтернативными источниками энергии. Наш опыт показывает, что современное строительство жилого пространства теперь должно быть именно таким. А такое строительство будет стоить гораздо дороже.
Рогозин назвал единственный путь окончания спецоперации на Украине
Дмитрий Рогозин, бывший лидер «Роскосмоса», которого на данный момент не назначили на другую роль, пообещал, что отряд «Царских волков» возьмет Киев, как это было сделано с Берлином и другими городами Европы в свое время.
«Что касается того, как это все закончится. Я действительно глубоко убежден, что мы Киев будем брать, не освобождать. Мы освобождаем Донбасс. Все остальное мы будем брать так же, как мы брали Вену, Берлин, Будапешт», – заявил Рогожин из студии телеведущего Владимира Соловьева, а не с фронта, откуда он выкладывал фотографии.
Он сказал, что более невозможно откладывать взятие украинских земель. Если мы не предпримем меры, огромная сила, полная вражды и оружия, будет угрожать самому нашему существованию. Таким образом, мы должны выбрать: или мы, или они.
Также он попытался разобраться с термином «денацификация», о котором так часто говорят власти страны. «Это что мы имеем в виду? Гордиться тем, что убили 300 украинских призывников в день, или 1000 убили в день? Это бой, это война. На самом деле, никто уже теперь друг друга не жалеет», – заметил Рогожин.
С течением времени россияне все меньше склонны принимать или понимать подобные утверждения. Согласно закрытому опросу, большинство россиян — около 55% — придерживаются мнения о необходимости мирных переговоров с Киевом, в то время как за продолжение военных действий выступают лишь 25%. Это самый низкий уровень поддержки СВО с начала ее проведения.
Оценка недвижимости с регистрацией в модуле (на специализированных площадках)
Поэтому была введена оценка недвижимости с регистрацией, действующая и сегодня. То есть все отчеты, что выполняются независимыми экспертами, сначала проходят через новые модули. Какие плюсы и минусы этой регистрации? От того, что ФГИУ попытался преодолеть злоупотребления базой со стороны оценщиков — это конечно плюс. А вот по созданию дополнительного передаточного звена — это конечно минус. Эти площадки почти монополизировали рынок и постоянно увеличиваются стоимость своих услуг. Они получают средства только за то, что берут информацию и передают ее в уже давно действующую базу фонда.
Мало того, что ФГИУ должен сам заниматься таким контролем, так он создал новый бизнес и передал его в частные руки. Да, Вы услышали все правильно, деньги за регистрацию каждого отчета по оценке в 2018 году, а это 500-600 грн., получает не государство. Их получают компании, которые создали такие площадки. И мы ожидаем, что в 2019 году, стоимость вырастет до 1000 грн. за одну такую проверку отчета площадкой.
Это все привело только к одному — паралича рынка недвижимости. Мало того, что выросла стоимость сделки покупки или продажи, так она еще и усложнила ее своими новыми минимальными показателями стоимости.
Шаг 5. Оспариваем оценку
Если вы не согласны с результатами автоматического расчета оценочной стоимости вашего объекта недвижимости, вы имеете право обратиться к профессиональному оценщику для определения рыночной стоимости объекта. Оценщик составляет отчет об оценке имущества и регистрирует его в Единой базе – там же, где вы оформляли Е-справку. Зарегистрированный отчет действует в течение 6 месяцев с даты оценки.
Доступ к Единой базе оценщик получает тоже через личную электронную подпись.
На расчеты оценщика накладываются ограничения, объясняет Эдуард Бразас из АСНУ. Так, он может внести оценку в базу для отчета только в том случае, если его оценка не расходится на более чем 25% от той цены, которую выдала система.
На сегодня стоимость услуг оценщиков (данные Увекон):
-
оценка квартир – 1000-2000 грн,
-
домовладений – 1500-4000 грн,
-
коммерческой недвижимости – 3000 грн и больше.
«Поскольку на рынке не будет много работы, останутся преимущественно дорогостоящие оценщики, которые, как правило, предоставляют услуги бизнесу. Очевидно, они поднимут свои расценки, так как будут тратить дополнительное время на новые задачи – проходить рецензирование, оспаривать автоматическую оценку. Тренд уже налицо. Их услуги за последние несколько месяцев выросли с 600 грн до 2000 грн», – говорит Бразас.
Что учитывается при оценке недвижимости?
Рассмотрим как оценивается квартира.
В случае с жилой недвижимостью, во внимание будут взяты:
- Тип здания. Учитываются используемые материалы постройки, класс жилья, этажность, особенности планировки и т.д.
- Расположение. Рассматриваются объекты недвижимости, которые находятся в том же микрорайоне, что и объект оценки. Или же схожие по месторасположению (удаленности от метро, центра) и инфраструктуре.
- Этаж. Квартиры, расположенные на первых и последних этажах, стоят дешевле. Соответственно, более объективными для сравнения будут идентичные варианты.
- Уровень внутренней отделки помещения. Оценщик будет ориентироваться на апартаменты с похожим интерьером и ремонтом.
На рынке жилой недвижимости в Украине появились положительные изменения. В июле появились изменения по документации. Реабилитировали возможность заключать сделки и применять доверенности. Во время войны в них появляется особая необходимость. Много семей разъединилось. Например, жена является совладелицей квартиры, но она выехала в Чехию. Приехать для продажи квартиры невозможно,
Есть определенные правила для применения доверенности. Если доверенность оформлена в Украине, то она имеет юридическую силу на протяжении месяца. Но если она оформлена в заграничном консульстве или зарубежным нотариусом, то функционирует на протяжении 2 месяцев. Существуют оговорки в этом законе. Нотариус может применять доверенность больше, рекомендованного срока на свое усмотрение.
Тем не менее, оценка недвижимости не дает гарантий от абсолютно всех рисков. «Оценка недвижимости не дает гарантии положительного решения банка о выдаче кредита клиенту и не может застраховать от того, что расходы клиента на эту оценку будут оправданы», — подтверждает Олег Кляпко. Кроме того, отчет об оценке объекта недвижимости действителен в течение шести месяцев, а так как рынок недвижимости нестабилен, оценка не дает представления о постоянной стоимости объекта. Поэтому при дальнейших операциях с недвижимостью необходимо будет проводить новую актуальную оценку.
«Рыночная стоимость, определенная по результатам оценки не может застраховать от того, что через некоторое время, например, через год, стоимость будет находиться на том же уровне. На это могут оказывать влияние множество факторов: экономическая и политическая стабильность в стране, изменение состояния самой недвижимости за этот период, разрушения в результате природных и других факторов», — отмечает начальник отдела оценки «Пиреус Банка» Александр Святовец.
Чего ждать в 2022 году
В крупных городах сильного проседания стоимости квадрата эксперты не прогнозируют. Более того, подорожание жилья продолжится. хоть и не такими ударными темпами. Эксперты предполагают, что рост цен возобновится с середины весны. Естественно, все прогнозы основываются на том, что в следующем году не будет военного конфликта с Россией.
По прогнозу Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, с января по март 2022 года на первичном рынке в крупнейших украинских городах будет сохраняться ценовая стабильность, связанная со снижением спроса, наблюдаемого со второй половины сентября 2021 года.
— В период с апреля по июнь включительно стоимость кв. м на первичном рынке Киева, Львова и Одессы может увеличиться в среднем на 7%, а в Харькове и Днепре подорожание кв. м составит около 5%, — говорит Юрий Пита. — Наибольший рост цен ожидается в новостройках на стадии строительства до одного года в наиболее востребованных сегментах, преимущественно комфорт-класса, новых объектов (комфорт+) и ЖК бизнес-категории. В то же время стоимость жилья эконом-класса в 90% возводимых объектов будет оставаться почти без изменений: ценовой рост не превысит 3%.
По мнению эксперта, в I полугодии 2022 года на вторичном рынке жилья ценовая ситуация будет складываться в соответствии с конъюнктурой спроса. Однако, по словам специалиста, средний рост цен в Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове возможен только в пределах 5% на наиболее востребованные квартиры площадью 35-50 кв.м.
— По состоянию на начало декабря спрос на вторичном рынке жилья в крупнейших городах Украины на 65% сконцентрирован в сегменте малогабаритных квартир преимущественно советской застройки, — говорит Юрий Пита. — Именно в этом сегменте в I полугодии 2022 года возможен незначительный рост цен. До апреля 2022 года на вторичном рынке Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова ценовая ситуация будет стабильной, колебания стоимости кв. м не превысят 1%. Последующие изменения в стоимости квартир на вторичном рынке могут быть связаны с ростом спроса. В случае увеличения количества потенциальных покупателей по меньшей мере на 10% цены на вторичном рынке могут возрасти в пределах 5%.
По его мнению, в первом полугодии 2022 года общая ситуация на рынке недвижимости будет вполне прогнозируемой.
— Не стоит ожидать каких-либо стремительных ценовых изменений, ведь предпосылок для этого сейчас не существует, — говорит Юрий Пита. — В свою очередь, многое будет зависеть от развития ипотечного кредитования, эффективности законодательства, регулирующего строительство жилья, роста платежеспособного спроса и эпидемической ситуации в стране. Рынку недвижимости не угрожает ни ажиотажный рост цен, ни какие-либо кризисные явления, способные его «обвалить». В ближайшие полгода ценовая ситуация на рынке недвижимости будет прогнозируемой, а спрос и предложение будут находиться в балансе.
Загородная недвижимость: спрос иссяк
Если вы присматриваете себе дом или участок под застройку, то в ближайшее время эксперты прогнозируют в этом сегменте ценовую стабильность.
— Следует понимать, что платежеспособный спрос в сегментах земельных участков и частных усадеб почти иссяк, — говорит Юрий Пита. — Поэтому ценовые изменения во многом будут зависеть от специфики того или иного объекта и предложения. Но в I полугодии 2022 года даже самые востребованные земельные участки и частные дома вряд ли вырастут в цене более чем на 5%.
По его словам, средний рост цен возможен только на земельные участки площадью 8-10 соток с подведенными коммуникациями и на частные дома площадью до 150 кв. м, находящиеся на расстоянии 10-15 км от крупнейших украинских городов.
ТЕМ ВРЕМЕНЕМ
Прогноз на вторичный рынок недвижимости Украины в 2022 году
На вторичном рынке ценовой шторм тоже почти себя исчерпал. Этому поспособствовало падение спроса, которое произошло в результате резкого сокращения предложения. Проще говоря, покупатели осенью размели все достойные внимания квартиры, и на рынке почти ничего не осталось. И пусть продавцы не торопятся снижать цены, они их, тем не менее, не повышают.
Всего за 2021 год жилье на вторичном рынке подорожало до 15%. В новостройках (имеются в виду дома после 2000 года постройки) цены на квартиры выросли до 20%, а вот в домах возрастом более 20–25 лет – на 5–7%.
Читай также: Почему дорожает недвижимость в Украине — обзор цен
Что ждать от цен на вторичном рынке в 2022 году? Они будут повторять тенденцию первичного рынка, но в более спокойном темпе. В течение первого полугодия жилье подорожает до 5%. Возможно, чуть сильнее вырастут цены на квартиры в только что сданных новостройках, которые перекочуют на вторичку. Но это – обычное явление. А в домах старого жилого фонда стоимость квадратных метров, похоже, устаканилась.
Что касается рынка аренды, то здесь затишье. Хотя с начала года съемное жилье и стало дороже как минимум на 10%. Но пока цены на аренду не двигаются и не будут. Как ни странно, сдерживающим фактором увеличения стоимости аренды выступают высокие коммунальные тарифы. Ведь помимо ежемесячного платежа, съемщики еще тратят в отопительный сезон 30%, а то и 40% цены аренды на коммуналку.
Многих это отпугивает. До такой степени, что нередко можно встретить объявления об аренде, где владельцы квартир крупным шрифтом указывают, что съемщики освобождаются от коммунальных платежей. И таких предложений будет все больше.