Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основные направления оценки земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
-
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
-
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
-
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
По правовому режиму и целевому назначению различают 7 категорий земель:
- земли поселений;
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Стоимость прав на земельный участок (Сзу) определяется в соответствии с его наиболее эффективным использованием с помощью Методик МИО по определению рыночной стоимости прав собственности и рыночной стоимости прав аренды. Общепринято считать, что земельный участок – не изнашиваемый в физическом плане актив, поэтому физические износы не учитываются.
Сзу = Сзуо*(1-ФункИзу)*(1-ВнИзу) (1)
Где:
ФункИзу – функциональный износ земельного участка;
Вн.Изу – внешний износ земельного участка
Сзуо– стоимость прав на земельный участок без износов;
Определимся с параметром Сзуо.
В городах и населенных пунктах земельные участки различаются по стоимости в зависимости от следующих факторов влияния:
- Доступности населения к местам приложения труда, центру города, объектам культуры и бытового обслуживания;
- Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;
- Уровня развития сферы культурно – бытового обслуживания;
- Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;
- Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
- Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы;
- Рекреационной ценности территории.
Разделение внешних износов ЗУ (ВнИзу), их функциональных износов (ФункИзу) с учетом влияния сервитутов достаточно сложно для городских условий.
Например, рассмотрим 2 соседних участка в центре города, где имеются максимальные стоимости ЗУ.
При одинаковом (для двух сравниваемых ЗУ) влиянии вышеперечисленных факторов стоимость земельных участков зависит только от разрешенного вида использования (т.е. здесь на стоимость ЗУ действует внешний фактор, в данном случае — сервитут). В этой ситуации внешние износы легко можно спутать со влиянием сервитутов. В центре города максимальная прибыль предпринимателя может быть получена от торговой направленности при строительстве улучшений (то есть при такой ориентации ЗУ будет иметь место его максимальная стоимость), а разрешенная функциональная ориентация земельного участка — под строительство подземных гаражей повлияет на снижение его стоимости. В основе такого снижения стоимости будут лежать факторы выхода строительных площадей и разница в прибыли предпринимателя (либо внешнего износа для улучшений). Участок не будет иметь максимальной стоимости из-за влияния внешнего фактора — сервитута. В данной ситуации отсутствие внешнего износа земельного участка совмещается с наличием влияния сервитута, что приводит к снижению стоимости земельного участка. Подробнее вопрос о влиянии сервитутов на стоимость объектов недвижимости будет освещен ниже по тексту.
Таким образом, проведя анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) земельного участка (ЗУ) без учета разрешенного вида использования, мы получим максимальную стоимость ЗУ в центре города (Сзу.максимальная), которая и может быть принята за базовую. Учтя, при проведении АННЭИ, разрешенный вид использования мы получим стоимость, меньшую, чем базовая (максимальная). Разница в стоимостях позволит нам определить степень влияния сервитута.
Теперь рассмотрим два ЗУ, один из которых расположен в центре города и ориентирован под торговую направленность (соответственно, он имеет максимальную стоимость) и участок на окраине города, ориентированный также под торговую направленность. Факторы влияния, которые упомянуты выше, повлияют на величину прибыли предпринимателя для улучшений (ПП) которая всего вероятнее будет снижаться от центра города к его окраине и может превратиться во внешний износ улучшений (ВнИ). В связи с этим будет падать стоимость ЗУ из-за внешнего износа:
Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу). (2)
При появлении сервитута для участка на окраине города (например, под производственные цели как ЗУ промзон) величины ПП и ВнИ повлияют на дальнейшее снижение стоимости участка и приведут к появлению понижающего коэффициента, учитывающего влияние сервитута:
Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу)*Квлияния, (3)
Квлияния
Разрешенный вид использования ЗУ в городе дает нам представление о степени влияния сервитута.
Функциональный износ городского ЗУ в значительной степени связан с влиянием таких факторов, как:
- Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;
- Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
- Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы и т.п
Например, участки ЗУ на окраине будут иметь устранимый функциональный износ при отсутствии развитой транспортной и инженерной инфраструктуры (надо вести дорогу к ним, прокладывать инженерные сети и т.п.), а участок земли в центре города над обрывом (оползневый спуск к реке) потребует производства укрепительных работ. В общем выражении для стоимости ЗУ появится составляющая ФункИзу:
Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу) *(1 – ФункИ)*Квлияния (4)
Участки под коммерческую направленность в городе стоят больше, чем участки под жилье, торговая направленность участков может повышать их стоимость по сравнению с производственной направленностью.
При учете влияния вышеперечисленных факторов мы можем выйти на максимальную стоимость ЗУ в городе, что и будет равноценно определению Сзуо.
Итак, для городских условий базовой стоимостью ЗУ является максимальная стоимость ЗУ :
Сзуо = Сзу.максимальная
Следует отметить, что для каждой категории земель (всего 7 категорий) имеет место своя базовая стоимость.
Со статистических позиции базовая стоимость должна иметь доверительную вероятность не ниже 95 % (откуда минимальная представительная выборка должна быть не менее 7 аналогов для каждой категории земель), а также должно быть получено представление о статистическом распределении базовой стоимости (по критериям согласия Колмогорова и Пирсона – не менее 25…30 аналогов).
Постоянный рост стоимости ЗУ в городах приводит к «плавающей» величине базовой стоимости. Вероятно, базовой стоимости ЗУ должна соответствовать максимальная прибыль предпринимателя при совпадении АННЭИ для ЗУ и улучшений.
Стоимость земельного участка может определяться, исходя из АННЭИ, а имеющиеся улучшения этого участка – могут не соответствовать АННЭИ, тогда при оценке ЗУ с улучшениями в сравнительном подходе мы подбираем аналоги для нового строительства в этом же сегменте рынка (учитывающего имеющиеся улучшения на оцениваемом ЗУ) и получаем стоимость с учетом фактических условий.
Предприниматель тратит деньга для получение прав на земельный участок (право собственности, право пользования, право аренды). Предприниматель развивает инвестиционный проект на этом земельном участке и затем все вместе продает или сдает в аренду, или использует в своих целях (объекты строительства и земельный участок).
В условиях нового строительства отрицательная разница (или убытки) между приведенными к дате оценки затратами ( затраты на новое строительство улучшений, приобретение прав на ЗУ и т.п.) и ценой продажи ЗУ с улучшениями является внешним износом улучшений. Положительная разница (прибыль) позволяет говорить о наличии прибыли предпринимателя.
На дату оценки права собственности на голый участок земли могут стоить определенную сумму денег (Сзу). Улучшения ЗУ могут создаваться с прибылью предпринимателя или с внешним износом. Нет улучшений – нет реальной ПП или ВнИ. Есть улучшения – может появиться реальная ПП или ВнИ. Следует отметить, что в стоимости ЗУ уже учтен ВнИзу(рассматриваемые нами земельные участки не могут иметь прибыли предпринимателя, поскольку базисной стоимостью является максимальная стоимость).
Окружающие участки земли с улучшениями на них могут увеличивать или уменьшать стоимость оцениваемого ЗУ. Однако при этом уже имеется сложившееся местоположение участка, поэтому мы анализируем идентичные (по составу улучшений) сегменты рынка при проведении АННЭИ.
Можем ли мы оценить внешний износ, исходя из разницы в стоимости двух участков с улучшениями (как это трактуется во многих учебниках)? Возможное наличие внешнего износа как в земельном участке, так и в улучшениях не позволяет четко выделить внешние износы для этих объектов отдельно.
Вероятно, разница во внешних износах земельных участков (? ВнИзу) может быть определена только на основе сопоставления стоимостей участков при условиях отсутствия влияния функциональных износов и сервитутов:
дельта ВнИзу = Сср.окр – Сср.ан, (5)
Где:
Сср.окр — средняя рыночная стоимость окружающих участков (якобы без износов);
Сср.ан – средняя рыночная стоимость аналогичных участков (якобы с износами)
Стоимости могут быть представлены как капитализированные арендные ставки:
дельта ВнИзу = (Ар.ср.окр / Ккап.окр) – (Ар.ср.ан / Ккап.ан), (6)
Где:
Ар.ср.окр и Ар.ср.ан. – средние рыночные годовые арендные ставки для окружающих участков и аналогичных участков;
Ккап.окр и Ккап.ан – коэффициенты капитализации для окружающих участков и аналогичных участков (наиболее вероятно, что они сильно различаются).
Использование формул (5) и (6) для определения внешних износов земельных участков связана с трудностями:
- в определении «окружающих» (якобы, без внешних износов) и «аналогичных» (якобы, с внешними износами участков);
- в определении арендных ставок;
- в определении коэффициентов капитализации.
Зачастую трудно разделить влияние внешних и функциональных износов на стоимостные параметры ЗУ.
В городе Туапсе, расположенном на берегу Черного моря арендная ставка для ЗУ коммерческого использования в среднем составляет около 20 руб./кв.м. в год, а в ущельях со сложной транспортной доступностью падает до 3…6 руб./кв.м. в год. Участки расположены на одинаковом удалении 300…500 м. от берега моря, а стоимость у них разная. Это не внешний износ, а функциональный исправимый износ (будут дороги и инженерные сети, — поднимется и стоимость участков).
Рассмотрим стоимости земельных участков в сельской местности вне населенных пунктов, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства.
Факторами, влияющими на стоимость ЗУ могут быть:
- Природно – климатические условия;
- Тип землепользования;
- Структура посевных площадей;
- Структура сельскохозяйственных угодий;
- Плодородие, свойства и другие качества почв и рельефа;
- Урожайность;
- Местоположение относительно рынков сбыта с/х продукции;
- Улучшения (дренаж, система полива);
- Плотность и занятость населения;
- Цены на ГСМ и с/х технику;
- Инфраструктура хозяйства (дороги, мелиорация и т.п.);
- Конъюнктура цен на с/х продукцию на внутреннем и международном рынках;
- Налоговый режим и системы поддержки товаропроизводителей
- Иные факторы, определяемые местной спецификой, особенностями и условиями ведения сельского хозяйства.
Рассуждения, аналогичные вышеприведенным, показывают, что за базовую стоимость здесь также следует принимать максимальную стоимость (Сзуо = max).
Например, на черноземах максимальная стоимость ЗУ может быть получена при функциональной ориентации на определенные с/х культуры, однако отсутствие влаги может снизить стоимость ЗУ за счет применения систем искусственного орошения (появляется влияние устранимого функционального износа), а сложный рельеф местности может также снизить стоимость ЗУ за счет вынужденного применения спецтехники, работающей на высоких углах наклона площадей ЗУ (появляется неустранимый функциональный износ).
Внешний износ земельного участка в населенном пункте приводит к снижению его стоимости ниже базовой (максимальной по городу или окружающим участкам). Наличие внешнего износа земельного участка может сказываться на стоимости улучшений (в этом случае ПП = 0), а может и не влиять на них (ПП > 0). Поэтому относительно низкая стоимость земельного участка может быть признаком внешнего износа, но не определяющим, а только ориентировочным.
Например, земельные участки в промзонах городов обладают внешними износами, однако строительство предприятий на этих участках может приносить прибыль предпринимателя.
АННЭИ должен определить максимальную эффективность использования земельного участка и типы улучшений, соответствующие максимальной эффективности (либо минимальному внешнему износу).
Совпадение типа улучшения с результатами выводов по АННЭИ для незастроенного ЗУ может показать признаки наличия ПП, но таковых может и не быть (тогда АННЭИ покажет тип улучшений с минимальными величинами внешнего износа).
Земельный участок в глухой степи при проведении АННЭИ может быть ориентирован на перепрофилирование под сельскохозяйственные культуры или пастбища, которые в свою очередь создадут либо максимально возможную ПП, либо минимально возможный ВнИ.
Внешний износ ЗУ не связан с внешним износом улучшений тесной корреляционной связью.
Сервитут не является внешним износом, поскольку он может уживаться с наличием прибыли предпринимателя.
Методы оценки земельных участков
Независимая оценка земельного участка осуществляется специалистами-оценщиками, которые получили образование в области оценочной деятельности, и состоят в Саморегулируемой организации оценщиков. Независимые эксперты-оценщики действуют согласно установленным стандартам и не зависимо от цели оценки земельного участка, применяют в своей деятельности методы оценки земельных участков реализуемые с использованием трех подходов.
1. Доходный подход:
- метод капитализации;
- дисконтирование денежных потоков;
- техника остатка дохода.
2. Сравнительный подход:
- метод сравнения продаж;
- метод коэффициентов.
3. Затратный подход:
- метода изъятия;
- метода определения расходов на освоение;
- оценка расходов на инфраструктуру;
- оценка согласно по типовым инвестиционным договорам.
В практике оценка земельных участков редко осуществляется с использованием всех подходов оценки. Однако применяя различные методы оценки стоимости земельного участка, удается получить результаты, на основании которых выводится более точная стоимость земли.
Государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она проводится единовременно для всех земельных участков, расположенных на всей территории административно-территориальной единицы. Эту процедуру осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. Также к оценке могут привлекаться лица и организации, получившие лицензию на проведение оценочной деятельности.
В ходе проведения оценки учитываются сервитуты (права ограниченного пользования участком земли для прокладки и эксплуатации линий электропередач, прохода или проезда через территорию и т.п.), и иные ограничения прав собственников, установленные действующим законодательством, судом или соответствующим административным актом.
Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка
Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:
- Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
- В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
- В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
- При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
- Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.
Порядок проведения процедуры
Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.
Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).
Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка
Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:
- Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
- В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
- В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
- При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
- Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.
Методика кадастровой оценки земель населенных пунктов
Кадастровая оценка земель населенных пунктов – это оценка потребительской стоимости земельных участков населенных пунктов в границах кадастрового учета (кадастровый блок, квартал).
Кадастровая стоимость – это стоимость в денежном выражении, получаемая в результате кадастровой оценки.
Цена в населенном пункте состоит из основной части, соответствующей стоимости земли в населенном пункте, имеющем наихудшие (безрентные) условия и дополнительной, представляющей собой стоимость за более лучшие условия.
Методика определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов построена на балльной оценке существующих показателей ценности территории конкретного населенного пункта по факторам, объединенных в группы. Общая (суммарная) ценность земель населенных пунктов выражается совокупным баллом, величина которого определяется с учетом вклада каждой группы факторов в формирование стоимости земли. На основе совокупного балла, при наличии информации о рыночных ценах земли в отдельных населенных пунктов, производится расчет кадастровой стоимости земли каждого населенного пункта муниципального образования.
Преимуществами данного метода является:
1. возможность определения кадастровой стоимости в любом населенном пункте в условиях массового отсутствия информации о рынке земли, так как стоимость рассчитывается путем сравнения ценности территории базового населенного пункта с природно-экономическими и социальными условиями конкретного населенного пункта;
2. методика бальной оценки позволяет не только сопоставить и совместить разнородные земельно-оценочные показатели, но и комплексно выразить ценность земель взвешенной величиной совокупного балла;
3. использование в расчетах даже единичных сведений по объектам купли-продажи земли для оценки всех остальных населенных пунктов.
В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и российскими стандартами при оценке земельных участков используют методы затратного, сравнительного и доходного подходов.
В частности, «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.
Рассмотрим эти методы.
· Методом сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные (зданиями, строениями и(или) сооружениями), так и незастроенные. Успешное применение метода, зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого
· Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков. Данный метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов затратного подхода. Для успешного применения данного метода необходимо: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
· Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимо-включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в ночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному пользованию.
· Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком; соответствующего коэффициента капитализации; рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
· Методом остатка оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
· Методом предполагаемого использования оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Методологическую базу для проведения как массовой, так индивидуальной оценки земельных участков составляют принципы оценки.
Рассмотрим следующие виды принципов:
1. Принцип полезности, который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника конкретном месте и периоде времени.
2. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью, т. е. рыночная стоимость земельного участка не может превысить наиболее вероятные расходы на приобретение участка эквивалентной полезности.
3. Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т. е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта.
4. Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность, которую получают следующим образом.
5. Принцип возрастающей и уменьшающей отдачи отражает изменение производственной функции, по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами вплоть до точки предела (максимальной стоимости участка), начиная с которой общая отдача хотя и растет, однако уже, замедляющимися темпами.
6. Принцип сбалансированности (пропорциональности) выражается в том, что для любого вида землепользования существуют оптимальные значения факторов производства, которые в определенном сочетании максимально повышают цену земли.
7. Принцип оптимальных величин, или принцип оптимального экономического размера, — количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном месте.
8. Принцип экономического разделения: имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.
9. Принцип спроса и предложения выражается в том, что цену объекта недвижимости определяют с учетом взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости региона и населенного пункта.
10. Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности.
11. Принципу зависимости стоимость объекта недвижимости, используемого конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на существо и функционирование стоимостей других используемых объектов в прилегающей местности.
Нормативная база оценки
Регулирование всех вопросов, связанных с осуществлением проведения оценки тех или иных земельных участков, независимо от того, о каком выбранном способе оценки идет речь, находится в ведении нормативных актов четырех уровней:
- федерального уровня, к которым относятся различные федеральные законы, а также принятые на этом уровне постановления Правительства Российской Федерации и профильных министерств;
- региональные нормативные акты, которые касаются, в первую очередь, создания оценочных организаций, а также установления основных показателей, на основании которых производится оценка земельных участков на территории конкретного региона;
- ведомственные нормативные акты, которыми утверждается порядок оценки того или иного земельного участка, а также определяется, каким образом результаты такой оценки должны учитываться;
- нормативные акты внутреннего пользования оценочных организаций (к ним, как правило, относятся различные методические рекомендации, направленные на формирование внутренней процедуры проведения оценки земельных участков, а также на определение основных методов для осуществления такой оценки).
Таблица 15. Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли
| Показатель | Значение |
| Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб. | 3 994 025р. |
| Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), долл. | $13 2 099 |
| Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул ) | 16,63% |
| Чистый доход, приходящийся на улучшения ( ЧОДул ), долл. | $21 968 |
| Чистый доход от единого объекта недвижимости ( ЧОДоб ), долл. | $56 640 |
| Чистый доход, приходящийся на земельный участок ( ЧОДзем ), долл. | $34 672 |
| Коэффициент капитализации для земельного участка ( Rзем ) | 16,22% |
| Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , долл. | $21 3 761 |
| Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , руб. | 6 4 63 064 р. |
Применяется для оценки застроенных земельных участков.
Основные правила оценки земли, которые содержит эта методика:
- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Этот метод оценки земель предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Оценка земельных участков методами сравнительного подхода
Последовательность данного метода аналогично известному методу сравнения продаж рыночного подхода, применяемого при оценке зданий и сооружений.
Производится анализ сделок с земельными участками, относящихся к сегменту земельного рынка, в котором находится оцениваемый объект. К наиболее значимым характеристикам земельного участка относятся:
— целевое назначение земель (категория земельного фонда);
— вид использования (индивидуальное жилищное строительство, торговые, офисные объекты, сельскохозяйственные угодья, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и т.д.);
— местоположение;
— передаваемые юридические права (собственность, аренда и т.д.);
— функциональное зонирование территории и разрешенные варианты землепользования;
— наличия сервитута (ограничений и обременений).
Для оценки земли выделяют следующие основные единицы сравнения:
· Цена за единицу площади (кв. м, сотка, га)
— кв. м — под строительство зданий, коммерческую застройку (офисы, торговые центры)
— сотка — строительство индивидуального жилого дома, коттеджа, дачи
— га — сельскохозяйственные и лесные угодья.
· Цена за весь участок (лот)
— лот — стандартный по форме и размеру земельный участок в районах массовой коммерческой, жилой или дачной застройки.
В оценочной практике стоимости земельных участков выделяют следующие элементы сравнения:
1. Переданные имущественные права на объект недвижимости. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненно наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, срочного безвозмездного пользования. Корректировка вносится за разницу в имущественных правах (при отягощении прав покупателя арендой, пользованием)
2. Условия финансирования. Оплата при покупке земельного участка может быть осуществлена с привлечением кредитных ресурсов, завышающих рыночную стоимость объекта.
3. Условия продажи (чистота сделки). Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка (например, вынужденная продажа или покупка, зависимость сторон друг от друга).
4. Время продажи. Учитывает изменение рыночных условий (уровень инфляции, сезонные колебания цен, общее состояние рынка и сложившийся тенденции). Данная корректировка позволяет привести цены сравниваемых участков к одному (текущему) периоду времени.
5. Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по территориальным, социально-экономическим факторам (размещение вблизи центра деловой активности; наличие спроса на услуги, предоставляемые объектом недвижимости).
6. Физические характеристики. Относятся только крупные физические различия (размер, рельеф, улучшения, благоустройство, инженерное оборудование, ресурсное качество участка).
7. Ограничения использования и обременения. Как правило, ограничения связаны с этажностью окружающей застройки, функциональным зонированием территории населенного пункта, необходимостью сохранения единого архитектурного облика микрорайона, квартал и т.д. Обременения связаны с затратами на реконструкцию инженерных сетей, благоустройство, необходимостью сноса ветхого жилья и с возможным переселением жильцов.
8. Экономические характеристики. Выражаются показателями доходности объекта недвижимости в целом, например, в зависимости от плотности застройки.
Порядок корректировки цен продаж объектов аналогов (земельных участков) и правила выбора скорректированной цены те же, что и при оценке зданий.
Задача 1.
Оценить находящийся в правах аренды свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря текущего года. Общая площадь участка 200 м2. Муниципалитет выдвигает условие обязательного озеленения участка. Информация по оцениваемому объекту и сделкам с пятью аналогичными земельными участками, проданными в текущем году, приведена в таблице 2.
Таблица 2 — Информация по оцениваемому объекту и сделкам
|
характеристики |
Оцениваемый объект |
Объекты сравнения |
||||
|
1. Цена продажи, тыс. руб. |
? |
40 250 |
37 500 |
53 000 |
51 250 |
|
|
2. Площадь, м2 |
||||||
|
3. Вид права |
аренда |
Собст. |
Собств. |
аренда |
Аренда |
аренда |
|
4. Расчет с продавцом |
Безналич. |
Безн. |
Налич. |
безалич. |
Налич. |
Безнал. |
|
5. Условия продажи |
Рыноч. |
Рыноч. |
рын. |
Нерын. |
Рыноч. |
Рыноч. |
|
6. дата продажи |
декабрь |
февраль |
апрель |
август |
декабрь |
июль |
|
7. Местоположение |
Зона 1 |
Зона 1 |
Зона 2 |
Зона1 |
Зона 2 |
Зона 2 |
|
9. Обременение |
есть |
нет |
есть |
нет |
нет |
нет |