Лекция 6. Договор коммерческого найма жилых помещений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Лекция 6. Договор коммерческого найма жилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Права и обязанности сторон по договору

2. Отличия коммерческого от социального найма

3. Особенности договора коммерческого найма

4. Как оформить договор о коммерческом найме?

5. Структура договора коммерческого найма

6. Когда договор коммерческого найма аннулируется

7. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения

8. Какой недвижимый объект может предоставляться по рассматриваемому договору?

Во всех случаях для любых договоров важно указание в их тексте существенных условий. Для договора найма жилья таковым является предмет. Предметом же договора в данном случае являются действия наймодателя по передаче конкретного жилья на праве владения и пользования нанимателю. Важно оговорить все характеристики объекта недвижимости, которые только возможно.

Согласно ст. 674 ГК РФ, соглашение может быть заключено только в письменном виде. На практике стороны, как правило, не заверяют контракт у нотариуса, однако такое право у них имеется.

Законом не установлена обязанность государственной регистрации договора. Между тем стоит понимать, что при его заключении возникает обременение, которое выражается в ограничении прав арендатора на объект недвижимости. Более того, в случае отчуждения жилья наймодателем, обременение переходит к новому собственнику. В силу же п. 2 ст. 674 ГК РФ обременение права на жилье, которое появляется в результате заключения сделки, должно быть зарегистрировано, если срок контракта превышает 1 год. Порядок регистрации определяется ст. 51 закона «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. С заявлением в органы Росреестра вправе обратиться любая сторона контракта в течение месяца с момента его заключения.

Требуется ли регистрировать обременение вновь в случае смены собственника жилья (наймодателя)? Поскольку закон прямо предусматривает обязанность государственной регистрации обременения и права нового арендодателя на владение и пользование имуществом ограничиваются, ответ на данный вопрос может быть только положительным.

Права и обязанности сторон по договору

Наймодатель обязан:

передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан:

использовать жилое помещение только для проживания;
обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Отличия коммерческого от социального найма

По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.

По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.

Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.

В процедуре социального найма допускается к участию только жильё из муниципального фонда, предназначенного для обеспечения нужд заинтересованных лиц из числа очередников.

В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.

Внимание! Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.

Особенности договора коммерческого найма

В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации.

Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны. Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем.

При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.

Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:

Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.

Велик риск таких договоров:

Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.

Как оформить договор о коммерческом найме?

Это соглашение двустороннее, стороны именуются как наниматель и наймодатель.

Наймодателями могут считаться:

юридические лица – компании, индивидуальные предприниматели;
муниципалитет;
частные лица;
государство в лице полномочного представителя (организации).

Подобное соглашение необходимо составить в письменном виде, у нотариуса его заверять необязательно.

В договоре указывается такая информация:

предметом соглашения становится конкретный объект жилой недвижимости, переходящий в пользование на временной основе;
величина и регулярность платежей, которые должен вносить наниматель. Коммунальные платежи в эту сумму не входят, а оплачиваются отдельно в соответствии с количеством потребляемых ресурсов;
период действия соглашения. Согласно ст. 682 ГК РФ он не может быть более 5 лет. Если точный срок в договоре не прописан, то документ считается действительным в течение 5 лет;
перечень имущества, которое имеется на территории жилого помещения;
список граждан, проживающих в указанной квартире совместно с нанимателем. Проживание и регистрация детей младше 18 лет предусмотрена законодательством;
возможные варианты прекращения отношений сторон (по соглашению или в судебном порядке);
порядок действий в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
возможность последующего выкупа жилья и условия, которые необходимо для этого выполнить;
прочие условия по обслуживанию жилого объекта.

Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет. Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет. По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.

Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.

Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.

Стоит учесть, что любое изменение оплаты в одностороннем порядке будет нарушением законных оснований сделки.

Структура договора коммерческого найма

Обе стороны сделки должны обговорить и внести в договор следующие пункты:

паспортные данные сторон;
предмет соглашения – какое помещение и по какому адресу сдаётся;
список лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем – супруг(а), дети, родители, родственники, сожители и прочие (вселять и регистрировать несовершеннолетних детей родители имеют право без согласования с собственником – это правило предусмотрено законом);
срок найма – согласно ст. 683 ГК РФ, договор можно заключить сроком до пяти лет, если этого пункта вообще нет, то будет подразумеваться пятилетний период;
размер и условия оплаты (коммунальные платежи оплачиваются отдельно от ежемесячной платы за проживание);
опись имущества, которое оставлено в квартире и передаётся в пользование нанимателю (ремонт и возмещение ущерба при порче он оплачивает самостоятельно);
проведение ремонтных работ, как правило, «косметический» ремонт оплачивает наниматель, а капитальный – хозяин квартиры;
другие условия.

Когда договор коммерческого найма аннулируется

Согласно ГК РФ (ст. №687), собственник недвижимости имеет право расторгнуть договор с нанимателем в одностороннем порядке. Для этого он должен за три месяца письменно уведомить жильца, при этом объяснять причины не обязан.

В некоторых случаях можно инициировать принудительное выселение:

если наниматель не вносит необходимые платежи два месяца подряд при краткосрочном и полгода при долгосрочном договоре;
жилец нанёс непоправимый ущерб недвижимости или имуществу.

Для возмещения материального ущерба собственник жилья вправе подать в суд. При этом:

суд назначает нанимателю срок для возмещения ущерба (не более года);
если за предоставленный период наниматель не устранил нарушение (не заплатил долги, не отремонтировал помещение или имущество), владелец жилья повторно подаёт иск, и нерадивого жильца выселят в принудительном порядке;
судья может назначить отсрочку о выселении для поиска нанимателем иного жилья.

Доказать неплатёжеспособность нанимателя достаточно просто, а вот чтобы оценить причинённый ущерб, придётся постараться. Именно для этого и необходим акт приёма-передачи от собственника жильцу. В акте фиксируется техническое состояние объекта и имущества в момент заключения сделки. Рекомендуется иметь фотографии или видеосъёмку жилого помещения.

Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения

Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями — только граждане.

Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. Согласно ст. 682 ГК размер платы за жилое помещение и сроки ее внесения устанавливаются, как правило, соглашением сторон. В отсутствии такого соглашения плата вносится в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Иные вопросы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги по договору коммерческого найма также регулирует Жилищный кодекс.

Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677, 679 ГК). В отличие от договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении.

Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст. 680, 685 ГК). Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора коммерческого найма.

В ГК нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным помещением определяются соглашением сторон.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК не содержит каких-либо специальных норм об основаниях и последствиях расторжения договора поднайма жилого помещения, но они могут содержаться в конкретных договорах поднайма.

Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в Жилищном кодексе. Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение.

Изменение договора коммерческого найма (ст. 686 ГК). В ГК предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор продолжает действовать на тех же условиях.

Право нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п. 2 ст. 678 ГК). Это право обусловлено получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие. Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и качества инженерно-технического обеспечения). Данное определение позволяет характеризовать работы по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.

Размер платы за жилье коммерческого найма устанавливают органы местного самоуправления. Как правило, она существенно ниже того, что предлагают на рынке аренды жилья.

Перед тем как подать заявление в качестве нуждающегося в муниципальном жилье коммерческого найма, убедитесь, что муниципалитет располагает таким жилищным фондом.

Для этого надо обратиться в местную администрацию.

В разных регионах действуют свои правила предоставления нуждающимся муниципального жилья коммерческого найма.

И соответственно, утвержденный перечень необходимых документов для получения такого жилья.

К примеру, в муниципалитетах Московской области, если заявитель является муниципальным служащим, понадобится ходатайство работодателя о предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма.

Перечень необходимых документов также утверждается органами местного самоуправления.

Среди базовых:

– копии паспортов взрослых членов семьи заявителя;

– копии свидетельств о рождении детей до четырнадцатилетнего возраста;

– документы, подтверждающие семейные отношения заявителя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака);

– справка с места работы взрослых членов семьи.

Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет.

По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить заключить договор повторно либо предупредить нанимателя об отказе в продлении договора.

Для подачи заявления нуждающийся (или его представитель) может обратиться лично в орган местного самоуправления или многофункциональный центр (МФЦ), а также в режиме «онлайн» посредством портала «Госуслуги».

Срок рассмотрения заявления в разных регионах варьируется от 14 до 45 дней.

Результатом оказания услуги станет заключение договора коммерческого найма либо отказ в предоставлении услуги.

Основания для расторжения договора

Это либо завершение срока действия договора, либо расторжение договора в связи с нарушениями условия договора нанимателем.

К примеру, наниматель вовремя не вносил плату за коммунальные услуги и наем, на него часто жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, испортил имущество и т.п.

Напомним, при этом прямой обязанности предоставить другое помещение нанимателю у муниципалитета нет.

Перед расторжением договора наниматель обязан:

– погасить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за наем;

– сняться с регистрационного учета.

Скачайте Договор коммерческого найма жилого помещения. Образец (76,0 KiB, 244 hits)

Объект договорных отношений может быть в виде квартиры или её доли, дома. Размер предоставляемой недвижимости не регламентирован, потому о нём договариваются заранее. Также законодательством не установлены требования к качеству жилого помещения, это опять таки решается участниками правоотношений они самостоятельно решают, что соответствует нормам для проживания, а что нет. Законодательно нормы закреплены п.1 ст. 673 ГК РФ. Но, даже оперируя этой статьёй, объектом найма может стать что угодно, главное, чтобы оно соответствовало санпинам и не представляло угрозы для жизни и здоровья человека.

Стоит отметить, что конкретным предметом договорных отношений не могут быть какие-либо подсобные помещения. Они могут использоваться на общих началах всеми жильцами, если же в найм была сдана доля жилого помещения, дома. Также общие объекты — не только подсобные помещения, но и имущество, находящееся непосредственно в квартире или за её пределами (территория многоквартирного дома). Таким имуществом выступает санитарное, техническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для постоянного проживания.

Какой недвижимый объект может предоставляться по рассматриваемому договору?

По договору возмездного найма предоставляется только помещение, предназначенное в качестве жилья. Причем не обязательно речь идет о квартире целиком. Сдавать внаем можно и отдельное помещение в квартире. Тут уже вступает в силу другое условие статьи 673 Гражданского кодекса РФ – об изолированности сдаваемого внаем помещения. То есть, такой объекта (часть объекта) ограничивается стенами (иными строительными конструкциями), предусматривающими определенную изоляцию. Она должна иметь проход к общему имуществу многоквартирного дома (либо самой квартиры, если речь идет о найме одной комнаты). В отношении сдаваемого внаем отдельного дома закрепляется требование о наличии отдельного входа с улицы.

Также должна быть подтверждена годность данного объекта недвижимости для бессрочного проживания людей. Пригодность подтверждается соответствующими документами. Все строительные стандарты и нормы санитарии должны быть соблюдены в наемной квартире или доме.

Скачайте Договор коммерческого найма жилого помещения. Образец (76,0 KiB, 332 hits)