Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в обязанности риэлтора при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Какие риски существуют
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Как заключать договор с риелтором
Как и в любых случаях, связанных с недвижимостью, с риелтором нужно обязательно заключать договор. В нём должны быть прописаны следующие пункты:
- услуги, которые должны быть выполнены риелтором и агентством;
- размер оплаты (как она начисляется, может ли меняться);
- оценка стоимости квартиры (если клиент — продавец);
- требования к жилью (если клиент — покупатель);
- порядок предоставления отчётности о ходе сделки и проделанной работе;
- список с названием документов, которые предоставляются риелтору;
- ответственность каждой из сторон;
- срок действия договора;
- порядок расторжения договора;
- информация об участниках сделки.
Как не попасться мошенникам
Риелтор — профессия, которую часто связывают с мошенничеством. На практике действительно существуют случаи, когда клиенты «остаются с носом» из-за того, что невнимательно читают договор (или вовсе его не заключают). Как избежать неприятных ситуаций и потерянных денег?
Если собственник решает обратиться к частному риелтору или небольшому агентству, стоит прочитать отзывы и найти истории уже выполненных сделок — причём не на официальном сайте, а в независимых источниках. Далее — внимательно изучить смету и план работ. Хороший специалист подробно опишет каждый этап, укажет сроки, а также упомянет конкретные инструменты, которые будет использовать в работе.
Кроме этого, полезно узнать, какую среднюю комиссию получают риелторы в конкретном регионе. Плохой знак — слишком сильно заниженная или завышенная стоимость.
Риэлтор в своей работе отвечает за поиск и предоставление клиентам информации о недвижимости. Для этого агент должен быть хорошо ориентирован в рынке недвижимости, владеть информацией о доступных объектах и иметь базу данных с предложениями. Его обязанности включают поиск и анализ объявлений о продаже или аренде жилья.
Основная задача риэлтора – устанавливать контакт с потенциальными клиентами, находить покупателя или арендатора, обсуждать с ними их потребности и подбирать подходящие варианты. Также агент может оказывать консультационную помощь с рассмотрением вопросов по ипотеке, информировать о необходимых документах и инструкциях по совершению сделок.
Еще одной обязанностью риэлтора является организация и проведение переговоров между продавцами и покупателями недвижимости. Агент должен знать, как заключать договоры купли-продажи или аренды, а также иметь знания о законодательстве в сфере недвижимости. Если сделка состоится, то риэлтор подготавливает документы для подписания и организует их подписание.
Особенности работы в России
Риэлтор в России должен обладать необходимыми знаниями о законодательстве, регулирующем сферу недвижимости. Правильное оформление документов, заключение договоров и подписания необходимых соглашений — все это входит в его должностные обязанности.
Одной из важных задач риэлтора является поиск и привлечение клиентов. Он организует размещение объявлений о продаже или аренде объектов недвижимости, держит базу квартир и помогает клиентам найти подходящее жилье.
Агентство нередко поручает риэлтору выполнение переговоров с потенциальными покупателями или арендаторами, особенно в случае суммы сделки или условий ипотеки. Поэтому он должен быть компетентным специалистом и обладать хорошими коммуникативными навыками.
В своей работе риэлтор должен быть ответственным и внимательным к деталям. Ему важно правильно заполнить все необходимые документы, проверить достоверность предоставленных данных, заключить договор на выгодных условиях для клиента.
Если риэлтор ищет объект недвижимости для клиента, то его задачей является нахождение подходящего варианта по заданным параметрам. Это могут быть требования к площади жилья, его расположению, наличию дополнительных удобств и многим другим критериям, которые клиент предоставляет.
Важно отметить, что риэлтор работает со значительным объемом информации и должен уметь ее упорядочить. База данных с квартирами и другими объектами недвижимости, знание рынка и динамики цен, а также новостей и тенденций в сфере недвижимости — все это помогает риэлтору быть эффективным в своей работе.
Сколько времени занимает стандартная сделка
После завершения оформления купли-продажи период покупки или продажи квартиры зависит только от ее стоимости.
При относительно низкой цене на недвижимость ее можно продать в течение одной-двух недель. После подписания риелтором договора с покупателем/продавцом необходимо время на сбор нужных документов для дальнейшего подписания акта купли-продажи у нотариуса. В список этих документов входят:
- копии паспортов сторон;
- проверка прав на владение имуществом;
- выписка из жилищно-коммунальной конторы о том, кто имеет право проживать в этой квартире;
- документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным платежам.
С опытным и знающим свое дело риелтором сделку можно совершить всего лишь за месяц-два.
Должностная инструкция риэлтора
Примерный перечень услуг для продавцов недвижимости:
- обзорная информация о состоянии рынка недвижимости в целом по региону
- практическая экспертиза готовности документов к продаже недвижимости
- оформление документов к продаже объекта по нотариальной доверенности
- разработка рекламной стратегии в целях продажи
- принятие комплекса мероприятий по поиску покупателя
- проведение просмотров объектов недвижимости
- организация подписания предварительного и основного договора купли-продажи
- помощь в организации взаиморасчетов между клиентами, в том числе и безналичных расчетов
- построение цепочек и подбор встречных вариантов
- проведение переговоров с покупателями, в том числе «сложными»
- консультации в решении сложных не риэлторских вопросов ( выселение, развод, дети, инвалиды, пенсионеры)
Примерный перечень услуг риэлторов для покупателя:
- консультация о ценах на объекты недвижимости
- подбор нужного варианта для покупки объекта недвижимости
- мониторинг похожих вариантов и цен
- проведение просмотров выбранных объектов
- проверка правоустанавливающих документов на выбранный объект недвижимости
- консультации по пакету документов для покупателя (паспорт, согласие супругов, пакет для юридического лица, доверенность)
- переговоры с продавцом в интересах покупателя
- организация внесения аванса или задатка за объект
- организация заключения предварительного договора
- организация заключения основного договора
- организация и помощь в подписании Акта приема-передачи объекта
Заключаем договор правильно
Если бы риелторская деятельность регламентировалась сводом законов, то наверняка существовал бы единые должностные обязанности специалистов. В России этот вопрос пока только обсуждается, поэтому каждая организация вправе вносить правки и изменения в договор по своему усмотрению.
Как составить договор:
- Тип договора (оказания услуг, поручения).
- Действия компании и что входит в список услуг риелтора (поиск квартиры, торг, организация осмотра, заключение договора, проверка документов на юридическую чистоту).
- Гонорар. Обратите внимание, что многие риелторы указывают в договоре процент за выполненные услуги от общей цены квартиры. Чем дороже вы будете искать недвижимость, тем выше будет гонорар специалиста. Рекомендуется прописывать в сделке фиксированную сумму, а также сроки, когда клиент обязуется выплатить ее.
- Проверка на юридическую чистоту. Когда вы заключаете договор с риелтором, вы можете взять копии паспорта специалиста. Обратившись в налоговую инспекцию, можно запросить справку о лицензии компании или риелтора. А также необходимо посмотреть устав, где указано, кто является директором, когда вышел приказ.
- Мелкий шрифт. Классический договор должен быть прописан одним шрифтом. Если есть мелкие надписи, то не стоит их игнорировать. Вы вправе забрать договор с собой, ознакомится, посмотреть все мелкие буквы с помощью лупы и показать юристу. Если риелтор отказывается выдавать вам договор, торопит и нервничает, то возможно, он что-то скрывает.
- Третьи лица. По договору мы вправе привлекать юристов, адвокатов, других риелторов для поиска.
- Застрахованная ответственность риелтора. Это говорит о том, что компания сертифицирована и застрахована.
Обходим мошенников стороной
Простые меры предосторожности помогут избежать мошенников и аферистов. Для этого необходимо:
- никогда не отдавайте свой паспорт, даже если риелтору нужно оформить какие-либо бумаги. Требуйте, чтобы вы присутствовали при оформлении, либо скажите специалисту, что сами займетесь этим вопросом;
- при оформлении договора рекомендуется находиться со свидетелем. Им может быть родственник, друг или просто знакомый;
- задавайте наводящие вопросы. Если видите, что риелтор нервничает, ведет себя сомнительно, уклоняется от ответов, значит необходимо задуматься о репутации риелтора. Специалисты никогда не заставляют подписывать договор без прочтения и отдают бланк договора на руки для ознакомления.
Мошенники на рынке недвижимости – это скрытные личности. Как правило, они регистрируются на другой адрес, снимают офис на кратковременный период. Чтобы обезопасить себя от искусной работы аферистов, важно следовать правилам, не жалеть времени на проверку специалистов и скрупулезно относится ко всем официальным бумагам.
Продавать квартиру через риелтора точно удобнее, проще и быстрее. Но для этого нужно тщательно отобрать надежных и профессиональных риелторов, а лучше всего обратиться в агентство с хорошей репутацией и многолетним опытом.
Если оформить доверенность на сотрудников агентства, то они могут взять весь процесс на себя:
-
Отфотографировать квартиру.
-
Провести анализ рынка и выставить цену.
-
Подать объявление.
-
Осуществить поиск потенциальных клиентов.
-
Показать квартиру.
-
Провести переговоры со всеми потенциальными покупателями, торговаться.
-
Собрать и проверить все документы.
-
Подписать предварительный договор.
-
Принять задаток.
-
Выписать из квартиры собственника.
-
Организовать сделку.
-
Собрать все справки об отсутствии задолженностей.
-
Передать ключи.
-
Подписать акт приема-передачи.
-
Оплатить налог.
Сотрудники в офисах Самолет Плюс помогут со всеми этими вопросами и не только!
В случае неисполнения какого-либо обязательства, риелтор не получает никакой денежной суммы от клиента. Ну а если же клиент решает в обход риелтору провести самостоятельно сделку, то обязуется выплатить договоренную денежную сумму либо добровольно, либо в судебном порядке.
Также важно понимать, что проверить квартиру “на чистоту” на 100% невозможно и агентство не несет ответственности, если по упущению какого-либо обстоятельства сделку признают недействительной.
Однако, если агентство уполномочено провести экспертизу квартиры и предоставляет в письменной форме заключение, то и все убытки клиента в случае недействительной сделки будут возложены на исполнителя.
По статистике судебной практики суды освобождают агентов от ответственности, так как при совершении сделки они выступают всего лишь посредниками и никак не фигурируют в договоре купли-продажи или найма. Но если же агент целенаправленно ввел клиента в заблуждение, то будет отвечать за содеянное согласно законодательству РФ.
При обращении к риэлтору, вы получаете такие преимущества:
- Собственник не заполняет документы. Вся документация ложится на специалиста. Единственное, что он должен сделать – дать доверенность на выполнение работы. По ней риэлтор собирает бумаги и оформляет договор о купли-продаже.
- Не нужно тратиться на рекламу. Агент сам находит подходящие по цене варианты, а уже после идёт обсуждение всех деталей.
- Наработанная база клиентов. У опытных риэлторов всегда есть масса предложений для покупателей. Он знает об особенностях каждого из них, так что уже при первой встречи сможет обсудить несколько подходящих вариантов.
Какие услуги оказывают риэлторы продавцам?
- Анализ актуальных цен на рынке недвижимости, правил и особенностей сделок, а также консультации по их налоговым последствиям;
- Помощь в определении наиболее выгодной реальной цены;
- Помощь в определении реальных условий продажи недвижимости;
- Разработка и реализация маркетинговых программ по продвижению недвижимости;
- Обработка запросов от потенциальных покупателей на объект, предоставление дополнительной информации о характеристиках и условиях продажи объекта;
- Организация показов / просмотров недвижимости для потенциальных покупателей;
- Представление интересов продавца в переговорах с покупателем;
- При предоставленных соответствующих полномочиях от продавца, заключение с покупателем договора, а также прием аванса / задатка;
- Помощь в оформлении, при необходимости, банковского кредита для покупателя и одобрение предлагаемой сделки;
- Взаимодействие с органами опеки и попечительства, БТИ, административных организаций;
- Сбор и подготовка документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи объектов и их государственной регистрации;
- Организация всех этапов сделки купли-продажи объектов, в том числе организация процедуры взаиморасчетов между сторонами сделки;
- Помощь в подаче документов на государственную регистрацию и их получения после регистрации перехода прав на имущество;
- При необходимости, помощь продавцу и лицу, зарегистрированному на имущество, в регистрации и/или снятии с регистрации в разных местах проживания / пребывания;
- Организация процедуры передачи имущества покупателю;
- При необходимости, готовность выполнить другие поручения для совершения сделки.