Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру на квартиру с доплатой в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Как обменять квартиру в ипотеке на другую
Обмен квартиры в ипотеке вполне возможен, но нужно соответствовать условиям банка-кредитора. Они у всех разные.
Для проведения такой сделки нужно соблюдение следующих пунктов:
-
Прошел определенный срок с момента подписания договора, а большая часть задолженности погашена. Так банки защищаются от убытков и быстрых перепродаж. Срок и лимит может быть прописан в кредитном договоре или в правилах банка по ипотеке.
-
Кредит оплачивается добросовестно и без просрочек. Для банка это сигнал к одобрению или неодобрению сделки по обмену.
-
Новая квартира находится в регионе, который обслуживает банк. В противном случае сделку могут не одобрить.
Что нужно сделать для обмена ипотечной квартиры:
-
Получить согласие от банка на обмен.
-
Подписать договор мены со встречной стороной. Теперь в залоге будет новая квартира.
В таком случае залог по старому кредитному договору перейдет на новый объект.
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Междугородный обмен недвижимости: плюсы и минусы
Проводить сделку в формате обмена предпочтительно в ситуациях:
- если квартира находится в собственности меньше 5 лет. В этом случае при продаже придётся уплатить НДФЛ — 13% от разницы между суммой покупки жилья в прошлом и продажи. При договоре мены денежные расчёты либо отсутствуют, либо сведены к минимуму(в случае доплат) — значит, налоги платить не придётся;
- если опасно оставаться с деньгами на руках: например, при высокой инфляции или при наличии задолженностей по кредиту (на единственное жильё арест наложить не могут, а вот на деньги — запросто).
Иногородний обмен недвижимости в России по сути имеет только один недостаток, но достаточно серьёзный — низкие шансы найти подходящую квартиру. Слишком мала вероятность следующих совпадений:
- из города, в который вы переезжаете, кто-то перебирается в ваш город;
- у этого человека квартира соизмерима по стоимости с вашей;
- этот человек ищет квартиру в вашем районе города, а вас, в свою очередь, устраивает местоположение его квартиры.
Как происходит обмен муниципальной квартиры
Обменом муниципальной квартиры занимается ответственный квартиросъёмщик с согласия остальных лиц имеющих право на проживание в этой квартире. Если право на проживание в квартире есть у несовершеннолетних граждан, для обмена потребуется разрешение органов опеки.
Варианты для обмена муниципального жилья ищут в базе данных муниципальных жилых помещений. Доступ к базе можно получить в отделении МФЦ. Однако такие базы есть лишь в крупных городах. В остальных случаях приходится надеяться на городские доски объявлений, специализированные интернет-площадки, сарафанное радио и объявления в газетах.
Перед обменом необходимо связаться с департаментом муниципального жилищного фонда или с местными органами самоуправления, чтобы узнать:
- можете ли вы обменять свою квартиру;
- какие документы для этого потребуются.
Когда вы нашли идеальный вариант для обмена квартирами, нужно подготовиться к оформлению сделки. Сначала необходимо составить договор и подписать его в присутствии нотариуса. При этом необходимо учитывать все имущественные и коммунальные услуги, связанные с жильём.
Если у вас есть задолженности по коммунальным платежам или иных выплатам, то нужно всё погасить, чтобы не было проблем в будущем. Также стоит учесть рыночную стоимость жилья, чтобы не произошло неожиданных сюрпризов.
Если вы покупаете жильё по ипотеке, то нужно выписать выписку о состоянии задолженности. Иначе, вы можете столкнуться с проблемами с продажей квартиры в будущем. Также стоит узнать о возможных субсидиях и государственной поддержке при покупке и продаже жилья.
Когда вы уже подписали договор и провели обмен квартирами, необходимо составить акт приёма-передачи имущества. На этапе оформления сделки нужно быть аккуратнее и общаться только с проверенными контрагентами. Иначе, вы можете попасть под мошеннические игры и потерять своё имущество.
Более того, если у вас есть друзья, которые планируют совершать обмен квартирами, то всегда можно использовать их опыт. Они могут рассказать о возможных трудностях и рассказать о правильном оформлении всех документов.
Альтернативной вариант можно использовать капитал материнского капитала для уплаты доплаты за жильё. Также не стоит забывать о доходах и иногда нужно подавать заявление на единый налог на благотворительность.
Важно всегда думать о своих интересах и касаться главному. При этом нужно быть готовым к тому, что некоторые задачи могут быть не простыми и поэтому нужно учитывать все данные, которые вы получили для того, чтобы не прогадать в будущем.
- Всё жильё должно быть оценено в соответствии с рыночными ценами
- Необходимо проверить на наличие задолженностей по коммунальным платежам
- Все документы должны быть осмотрены и проверены на наличие проблем
- Обмен квартирами должен быть проведён только с проверенными контрагентами
Итак, оформление сделки при обмене квартирами – это важный момент в жизни каждого человека. Чтобы не произошло неожиданных проблем в будущем, нужно быть внимательным и подготовленным, проводить переговоры вместе с друзьями и близкими, а также учитывать данные, которые вы получили в процессе оценки жилплощади.
Порядок обмена и необходимые документы
В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель. В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше. Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.
Что говорится в конкретных ситуациях:
- «Альтернатива подобрана!» – продавец нашел приемлемый вариант нового жилья.
- «Легкая или реальная альтернатива» (при условии адекватных притязаний к понравившейся квартире) – например, продажа двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе с доплатой.
- «Сложная или нереальная альтернатива» – к примеру, продажа малогабаритной двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе без доплаты.
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
Обмен квартиры на квартиру с доплатой
При совершении сделки, в которой не обойтись без доплаты, факт и размер последней необходимо указать в договоре мены. При этом человек, которому полагается доплата, должен при совершении сделки обязательно написать расписку о получении денежных средств.
К слову, обменять свою квартиру с доплатой можно и на другие виды недвижимости, включая земельный участок, дом и даже комнату. В каждом из этих случаев также нужно помнить о расписке.
Следует понимать и то, что доплатой могут служить не обязательно деньги. В качестве доплаты принимаются новый ремонт, мебель, нежилые объекты в виде кладовой, гаража или места в паркинге и даже движимое имущество.
Существуют и другие схемы обмена недвижимостью, на которых остановимся ниже.
Куда обращаться и какие документы потребуются?
Гражданину необходимо заручиться поддержкой нотариусов, т. к. только их записи и регистрации будут приняты во внимание органами власти; также не будет лишним прибегнуть к помощи юристов, т. к. легко допустить ошибку в процессе оформления сделки, чем, кстати, часто пользуются мошенники. Сложность бюрократического оформления только помогает им.
Для грамотного оформления сделки с обеих сторон потребуются следующие обязательные документы:
- Документ, основывающий право собственности на квартиру, то есть объяснение, по какой причине гражданин обладает данной собственностью. Это может быть договор передачи жилья в собственность, договор дарения или иной документ. Данная бумага необходима для выяснения «юридической чистоты» квартиры и должна быть при себе у владельцев квартир.
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРП или Свидетельство о праве собственности.
- Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки, в том числе зарегистрированных в квартире жильцов, если таковые имеются.
- Кадастровый или технический паспорт на квартиру.
- Выписка из домовой книги (или «Единый жилищный документ»).
- Квитанция об уплате налога на регистрацию недвижимости.
К необязательным, но в некоторых ситуациях требуемым документам относятся:
- Соглашение о разделе общего имущества супругов или согласие супруга на продажу квартиры. Актуально в тех случаях, когда одной из сторон сделки неясен вопрос о правовом статусе квартиры настоящей или бывшей супружеской пары.
- Согласие органов опеки и попечительства. Актуально в случаях, когда права на квартиру имеет недееспособное или несовершеннолетнее лицо.
- Согласие банка на отчуждение квартиры. Актуально, если один из объектов сделки был выдан банком в кредит.
- Копия финансового лицевого счета (ФЛС), свидетельствующая об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Необходима только для обмена муниципального жилья.
При равноценном обмене действует следующее правило: если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, обязанность платить налог в размере 13% НДФЛ отпадает; если же квартирой обладают в течение большего, чем три года, срока, полагается оплатить вышеуказанную госпошлину.
Стоит обратить внимание, что если при равноценном обмене (стоимости квартир одинаковы) первая жилплощадь находилась в собственности менее трех лет, а вторая — более трех лет, владелец второй квартиры платит 13% налога за свою жилплощадь. Первого участника обмена данные расходы не касаются.
Однако при обмене с доплатой налог на сумму сделки обязателен. Если владелец квартиры обладал собственностью в течение меньшего времени, чем три года, ему полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это значит, что если сумма сделки, например, составляет 2,5 млн. рублей, то облагаться налогом будет только 1,5 млн. рублей.
Значение обмена квартиры на дом
Обмен квартиры на дом с доплатой имеет свою ценность и может быть выгодным вариантом, если у вас есть желание находиться в жилом помещении другого типа или расширить свою жилплощадь. Такой обмен позволяет вам взять ипотеку на дом, который вам нравится, а затем обменять свою квартиру на новый дом с доплатой. Это означает, что вы получаете новое жилье, которое лучше соответствует вашим потребностям, а также уменьшаете или даже полностью избавляетесь от ипотечной задолженности.
Важно понимать, что обмен квартиры на дом с доплатой несет с собой некоторые нюансы и ограничения. Основные условия и правила такой сделки заключаются в составлении договора, в котором указываются все параметры обмена, такие как размер доплаты, сроки и процедура обмена и другие правовые моменты.
Когда вы рассматриваете обмен неприватизированной квартиры на дом с доплатой, то должны знать, какую квартиру можно обменять и на какую недвижимость вы можете воспользоваться. В зависимости от того, где находится квартира и в каком состоянии она находится, вы можете выбрать разные варианты для обмена.
Основные этапы сделки обмена квартиры на дом с доплатой включают в себя составление договора, оценку имущества, расчеты по обмену и перевод собственности. Также при сделках обмена квартиры на дом с доплатой нередко возникают нюансы и «камни», которые могут быть аннулированы или уменьшены при правильной организации сделки.
Обмен квартиры на дом с доплатой имеет свои плюсы и минусы, и их необходимо учитывать при принятии решения о таком обмене. В случаях, когда вы хотите изменить свое жилье и улучшить свои жилищные условия, обмен квартиры на дом с доплатой может быть хорошей альтернативой. Однако, необходимо учесть все нюансы и процедуру обмена, а также составить правовые документы для безопасности обеих сторон.
Правила расчета доплаты
При обмене квартиры на дом с доплатой необходимо знать, как правильно осуществляется расчет этой доплаты. Во-первых, важно определиться с вариантом обмена – сделкой с прямым обменом или сделкой с доплатой. В случае сделки с доплатой собственнику квартиры предоставляется возможность воспользоваться альтернативным вариантом обмена.
Для заключения сделки с доплатой необходимо составить договор обмена недвижимостью. В этом договоре указывается стоимость дома с доплатой и квартиры, которую будет получать собственник дома в обмен. Важно учесть, что стоимость квартиры не должна превышать стоимость дома.
Кроме договора обмена необходимы и другие документы. В частности, нужно предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также на дом. Если квартира находится в ипотеке, то необходимо с согласия ипотечного банка на обмен.
Правовые нюансы обмена с доплатой также нужно учесть. Например, если квартира находится в долевой собственности, то в таком случае обязательно нужно получить согласие всех собственников на обмен. Также важно учесть риски, связанные с обменом, и точно определить, какие документы и процедуры будут включены в обмен.
В итоге, при сделке с доплатой, правила расчета доплаты и документы, которые понадобятся, могут незначительно отличаться от обычного обмена квартиры. Главное – правильно составить договор обмена и учесть все нюансы, чтобы избежать «подводных камней» и сделать обмен недвижимостью максимально выгодным для обеих сторон.