Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Очередность взыскания при банкротстве застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При открытии процедуры конкурсного производства в отношении застройщика дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве и уведомить в этом застройщика. В этом случае право требования передачи объекта трансформируется в денежное требование участника строительства, которое удовлетворяются в третьей очереди. Заявление о включении денежного требования дольщика на основании расторгнутого договора рассматривает также конкурсный управляющий.
Расторжение ДДУ при банкротстве застройщика
Но дольщику нужно понимать, что денег застройщика может не хватить на всех кредиторов (именно в связи с недостаточностью средств он банкротится). При этом право на квартиру, машино-место или нежилое помещение в таком случае пропадает. Если дом достроит другой застройщик, дольщик с расторгнутым договором уже не сможет требовать в нем свой объект.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Заказчик имеет право:
- Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
- Заказчик обязан:
- Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
- Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
- Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
- Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
- Исполнитель имеет право:
- Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
- Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
- неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
- если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
- Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
- В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
- При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
- Исполнитель обязан:
- Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
- Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
- Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
- В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
- Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
- Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
Что делать дольщику при банкротстве застройщика
Как только информация о банкротстве застройщика получена, необходимо немедленно начать действовать. А именно: дольщику необходимо заняться включением своих требований в специальный реестр требований кредиторов — он открывается в день публикации информации о банкротстве и начале конкурсного производства, а закрывается по истечении двух месяцев с этой даты.
Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, длительной командировки или службы в армии. Все эти обстоятельства нужно будет документально подтвердить в суде.
Чтобы попасть в реестр со своими требованиями, дольщику нужно подать заявление конкурсному управляющему, а тот передаст его в арбитражный суд. В отличие от других кредиторов, у дольщика есть выбор: вернуть свои деньги или претендовать на недвижимость.
Зачем нужна очередность
Очередность при банкротстве физического лица или организации введена, чтобы определить приоритет разных видов требований. Суть требования будет видна по документам, представленным кредиторами. Отдельная очередность предусмотрена для требований, возникших до обращения на банкротство и после возбуждения дела в арбитраже. Во втором случае определяется очередь по текущим платежам.
Очередность требований кредиторов в банкротстве введена со следующими целями:
- чтобы определить порядок выплаты по долгам, если такая возможность имеется;
- чтобы разграничить текущие обязательства, возникшие после возбуждения дела, и старые долги, ставшие причиной банкротства;
- чтобы избежать споров между кредиторами при распределении денежных средств.
Что понимается под банкротством?
Банкротством называют судебную процедуру, результатом которой становится признание финансовой несостоятельности компании, то есть невозможности рассчитаться по долгам. Процедура занимает довольно длительный срок (в среднем на практике 1,5-3 года) и состоит из нескольких этапов.
Федеральный закон №127-ФЗ, который регулирует эту процедуру, был принят еще в 2002 году, однако в 2011 в нем появился новый раздел — параграф 7, посвященный банкротству застройщика при долевом строительстве, в связи с растущим количеством подобных случаев.
В каком порядке удовлетворяются требования?
Дольщики, в соответствии с действующим законодательством, защищены лучше, чем другие категории кредиторов, поэтому им предоставляется преимущественное право при удовлетворении требований. Сначала удовлетворяются не включенные в реестр требования по текущим платежам. После этого происходят расчеты в соответствии со следующей очередностью (применяются правила ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ):
- Выплаты физическим лицам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда здоровью или же жизни.
- Расчеты с персоналом строительной компании.
- Выплаты дольщикам, а также выплаты штрафов и компенсаций.
- Расчет с прочими кредиторами (например, с банками).
Примечательно, что дольщик может решить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве – требовать деньги или жилье. Также он может потребовать погашения убытков, которые понес в результате того, что компания не выполнила свои обязательства.
Способы передачи жилья
Получить жилье, если компания-застройщик банкротится, можно несколькими способами:
- Предъявить требования о признании права собственности на уже готовый объект. Этот вариант возможен, если объект готов и достроен, а до начала банкротства был подписан акт приемки-передачи, что случается редко.
- Инициировать завершение строительства недостроенного дома своими силами, для чего создается жилищно-строительный кооператив. Важно: земля, на которой находится недостроенный дом, как и он сам, должна принадлежать застройщику, чтобы ЖСК мог завершить строительство.
- Достроить объект может новая компания, принявшая на себя обязательства прежней либо Фонд посредством привлечения подрядчиков. Для этого Фонд должен принять решение о целесообразности такого строительства после экспертизы. Дольщику необходимо включить в реестр требование по передаче жилого помещения или иного объекта долевого строительства.
Процедура банкротства застройщика: сроки и основные понятия
Ситуацию с несостоятельностью застройщика нельзя назвать внезапной или непредсказуемой. Прежде чем юридическое лицо объявит свою неплатежеспособность, предшествует ряд финансовых трудностей, которые при правильной организации можно предотвратить. Также появляется несколько факторов, на которые дольщикам стоит обратить свое внимание.
Устанавливает процедура банкротства застройщика сроки, в которые у дольщика есть право заявить свои взыскания. На стадии наблюдения у субъектов есть месяц на предъявление требований, а в случае начала конкурсного производства — 60 дней.
Требования дольщиков при банкротстве вносятся в специальный реестр, который отличается от учета юридических лиц при типичной несостоятельности. В случае если юридическое лицо не может выполнить свои обязательства перед кредиторами и дольщиками, реестр требований делится на 2 части. Основная часть включает в себя денежные требования к банкроту, а второй частью формируется список, в который вносится требования о передачи жилой площади (квартиры, офисы, нежилые помещения). Если речь идет о застройщике, арбитражный суд использует параграф 7 ФЗ 127, а именно статью, которая применяется к компаниям такой хозяйственной направленности и ее неплатежеспособности.
Какие документы нужны юрлицам для включения в РТК
Для включения в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика собирайте такой комплект (все — в копиях, заверенных печатью организации и подписью ответственного лица):
- выписку на компанию из ЕГРЮЛ;
- приказ о назначении руководителя юрлица, протокол собрания участников компании;
- документ, который подтверждает ваши права на недвижимость, — договор долевого участия (или преддоговор, или договор уступки права требования, или соглашение о взаимозачете и т. д.) и все допсоглашения к нему (если есть);
- доказательства оплаты: платежные поручения, квитанции к приходным ордерам и пр. Если недвижимость вы приобрели по взаимозачету — договор, акт выполненных работ, акт взаимозачета;
- копии судебных решений (если были, например, о просуженной неустойке, о расторжении договора долевого участия, если вы успели это сделать и пр.); данные о ходе исполнительного производства (если было возбуждено); справка о результатах ИП с указанной в ней суммой непогашенной задолженности, копии исполнительных листов и пр.;
- непосредственно заявление о включении в РТК.
Почему застройщик становиться банкротом
По стереотипному мнению, банкротство застройщика считается в 100% случаев ситуацией, когда после вывода своих активов он ликвидируется намеренно. Такие мошеннические действия конечно имеют место, но далеко не в большинстве случаев, как считают дольщики.
На самом деле, 80% застройщиков попадают под процедуру банкротства по следующим причинам:
- Выплаты валютных кредитов. Резкий скачок курса может в несколько раз увеличить задолженность по кредиту. Такая ситуация является не редкостью и уже привела к банкротству многих застройщиков.
- Цены на строительные материалы значительно выросли. Увеличение издержек, регулярные просрочки расчетов с контрагентами могут привести к аресту активов, принудительному взысканию, как следствие, жалобам дольщиков, выплате неустойки, нехватке средств и итоговому банкротству.
- Неграмотное ведение хозяйственной деятельности. Внесенные гражданами-участниками средства в долевое строительство могут быть нецелесообразно растрачены, использованы в личных целях застройщика, либо на другие нужды. В этом случае, может не хватить средств для завершения постройки объекта, а застройщик обанкротится.
- Взносы на квартиру увеличились, но способность покупать квартиры у граждан снизилась. Если стоимость жилья оказывается больше, чем россияне способны заплатить, при этом застройщик уже вложился в долевое строительство, это может привести к отказу дольщиков продолжать инвестирование строительства и банкротству.
На что могут рассчитывать дольщики, если застройщик объявлен банкротом
Включение в реестр лишь часть процедуры, основная цель – получение возврат инвестированных средств или получение жилья.
Если выбор дольщиков — получения жилья, погасить такие требования Закон о банкротстве предлагает несколькими способами:
- Передача недостроенного дома. В таком случае, граждане-участники, восстановленные в правах дольщиков, создают жилищно-строительный кооператив, на баланс которого переходит объект незавершенного строительства. Осуществляют финальный этап строительства они своими силами (ст. 201.10).
- Передача готового для проживания объекта. Если объект был построен и введен в эксплуатацию, дольщики могут требовать передачи жилья в их распоряжение. Особенности такого способа прописаны в статье 201.11. Подойдет он только при 100% готовности объекта.
- Привлечение нового застройщика. Согласно ст. 201.15-1-201.15-2, права и обязательства можно возмездно передать другому застройщику для продолжения долевого строительства.
Условия реализации участниками строительства права на неденежное удовлетворение своих требований
Как мы уже отмечали, общие правила передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений в уже построенном многоквартирном жилом доме приведены в статьях 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве. Закон предъявляет достаточно большое количество требований, которые должны быть соблюдены для возможности реализации данного механизма. Приведем некоторые из них.
Во-первых, стоимость передаваемых жилых помещений или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не должна превышать более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.
Во-вторых, имущества, которое останется у должника после передачи участникам строительства жилых помещений или объекта незавершенного строительства, будет достаточно для погашения текущих платежей, а также требований кредиторов первой и второй очереди.
В-третьих, в реестре требований кредиторов должны отсутствовать требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, обеспеченные залогом прав застройщика на многоквартирный жилой дом, объект незавершенного строительства и т.д.
В-четвертых, передаваемых жилых помещений (как после окончания достройки жилого дома, так и в случае окончания строительства) в многоквартирном жилом доме будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.
Анализируя вышеназванные положения, нетрудно догадаться, что случаев, при которых все перечисленные в Законе о банкротстве условия будут соблюдены, окажется не так много, что неизбежно поставит вопрос о дееспособности данного механизма на практике.
Предвидя означенные «трудности» и осознавая проблематичность использования механизма передачи жилых помещений и объектов незавершенного строительства в таком виде, законодатель предложил участникам строительства выход из сложившейся ситуации.
1. Во-первых, в том случае, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (пункт 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
2. Во-вторых, в случае если стоимость передаваемых жилых помещений или прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
3. Аналогичные положения содержатся в пункте 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, согласно которым при наличии у застройщика залоговых кредиторов (не участников строительства) процедура изъятия недвижимого имущества требует согласия таких кредиторов на передачу объекта либо внесения участниками строительства на депозитный счет арбитражного суда денежных средств, достаточных для погашения требований указанных кредиторов.
Сущность предложенных нововведений состоит в том, что участники строительства, даже при наличии препятствий для привилегированного удовлетворения своих требований за счет объекта незавершенного строительства или жилых помещений в построенном многоквартирном доме, могут преодолеть их посредством внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере, установленном пунктами 4 — 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Другими словами, соблюдение участниками строительства условий передачи им объектов незавершенного строительства или жилых помещений может быть ими «проигнорировано» взамен на определенную денежную компенсацию в пользу текущих и (или) залоговых кредиторов, а также кредиторов первой и второй очереди. По сути, речь идет о том, что участники строительства «выкупают» объект недвижимости у названных кредиторов, чтобы реализовать свое привилегированное право на получение жилого помещения.
В этой связи возникают вопросы: как следует квалифицировать денежные средства, которые вносят участники строительства, и какова их правовая природа? Существуют ли различия в правовой квалификации выкупа участниками строительства объекта незавершенного строительства, с одной стороны, и выкупа жилых помещений в уже построенном многоквартирном жилом доме — с другой?
О КОНСТИТУЦИОННОСТИ МЕХАНИЗМА ВЫКУПА УЧАСТНИКАМИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Как мы установили, воля застройщика по передаче жилых помещений в построенном им объекте недвижимости ограничена и «скована» наличием обязательственных отношений с участниками строительства. Передача построенного объекта третьим лицам либо оставление его за собой является недопустимым и невозможным в такой ситуации.
В этой связи выкуп имущества, подразумевающий под собой внесение дополнительных денежных средств, нельзя признать обоснованным и верным решением законодателя: как доступно объяснить участнику строительства, почему он должен выкупать, по сути, свое же имущество у третьих лиц (кредиторов первой и второй очереди, текущих и залоговых кредиторов), которое (а) никому, кроме него самого, застройщиком не может быть передано, а также учитывая, что (б) вышеуказанные третьи лица никогда не смогут стать собственниками построенного застройщиком жилого помещения в силу ограничений и государственной регистрации договора долевого участия?
Очевидно, что, несмотря на всю привлекательность данного механизма для кредиторов первой и второй очереди, текущих и залоговых кредиторов, найти непротиворечивое объяснение данному феномену представляется весьма непростой задачей.
Приведенные выше рассуждения позволяют нам обнаружить еще один аргумент, свидетельствующий о явной недоработке исследуемого нами механизма выкупа.
Речь идет о том, что посредством внесения дополнительных «выкупных» платежей удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, а также текущих и залоговых требований происходит не за счет имущества должника, а за счет имущества участников строительства. Едва ли можно найти причины, по которым они, будучи единственными и первоначальными собственниками построенного объекта недвижимости, должны брать на себя обязательства застройщика, в то время как объект недвижимого имущества вообще не должен быть включен в конкурсную массу должника как ему не принадлежащий. Другими словами, происходит удовлетворение требований одних кредиторов за счет имущества других кредиторов — участников строительства.
Вследствие сказанного уместно ставить вопрос о том, насколько вообще названные положения, касающиеся реализации участниками строительства своего привилегированного положения, а точнее — механизма выкупа жилых помещений из конкурсной массы должника, соответствуют закрепленному в статье 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации принципу, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Можно ли признать допустимым удовлетворение требований кредиторов не за счет имущества должника, а за счет вносимых другими кредиторами (участниками строительства) денежных средств и квалифицировать возникающие отношения как некое исключение из общего правила, продиктованное необходимостью соблюдения прав кредиторов первой и второй очереди и кредиторов по текущим платежам?
Представляется, что на данный вопрос следует дать отрицательный ответ. И дело не только в том, что подобное решение представляет собой пример выхода законодателя за конституционно допустимые рамки возложения ответственности по долгам застройщика на третье лицо — участников строительства (которое также не находит своей поддержки с точки зрения доктринальных воззрений на природу изъятия имущества из конкурсной массы должника). (В этой связи нельзя не провести аналогию с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22.07.2002 N 14-П, который, рассматривая конституционность положений Федерального закона от 08.07.1999 N 144-ФЗ «О реструктуризации кредитных организаций», касающихся заключения мирового соглашения в процессе реструктуризации, отметил следующее:
«…несмотря на ясно выраженное федеральным законодателем намерение создать льготный правовой режим гражданам-вкладчикам, основные законы рыночной экономики и имманентные им правовые принципы регулирования, вытекающие из смысла и духа Конституции Российской Федерации, не позволяют ему установить такой порядок заключения мирового соглашения при реструктуризации кредитной организации, при котором за счет сокращения выплат другим кредиторам граждане-вкладчики получали бы причитающиеся им вклады в полном объеме. Иное противоречило бы закрепленному в статье 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации принципу, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц». — Прим. авт.)
Дело еще и в том, что такая организация процесса удовлетворения привилегированных требований кредиторов не объясняет, почему предпочтение в данном случае должно быть отдано кредиторам первой и второй очереди и текущим кредиторам, получающим удовлетворение за счет участников строительства.
Изложенное выводит нас на еще одну грань проблемы конституционности выкупа участниками строительства жилых помещений — на вопрос о соотношении очередности удовлетворения требований кредиторов в рамках дела о банкротстве и о предпосылках их отнесения к той или иной очереди.
С одной стороны, законодатель относит участников строительства к привилегированной категории кредиторов, о чем недвусмысленно свидетельствуют положения статьи 201.9 Закона о банкротстве.
С другой стороны, обеспечение привилегированного положения участников строительства находится в «плавающем» состоянии. Это объясняется тем, что правовое положение участников строительства (их привилегированный режим) целиком и полностью находится во власти независящих от них обстоятельств (условий):
1) будет ли «благосклонна судьба» к участнику строительства, а точнее, не придется ли последнему вносить дополнительные денежные средства согласно положениям статей 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве. В случае если участнику строительства все же придется выкупать свое имущество, то неизбежно встанет вопрос о том, располагает ли он достаточным количеством денежных средств, необходимых для покрытия «расходов» своего привилегированного положения (пункты 4 и 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве и аналогичные положения статьи 201.11 Закона о банкротстве);
2) нельзя также забывать про пункт 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, согласно которому, «если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства… в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений… передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства».
Как представляется, подобное положение, при котором участник строительства не может даже приблизительно спрогнозировать модель своего поведения в случае несостоятельности застройщика (стоит ли уступить свое право требования к застройщику третьим лицам или лучше заявить названные требования в рамках процедуры банкротства, рассчитывая на привилегированное удовлетворение таких требований и пр.), создало для него риски правовой неопределенности.
Мы являемся свидетелями того, как законодатель «балансирует» между интересами участников строительства и всех остальных кредиторов застройщика. Законодатель, с одной стороны, стремится «не обидеть» текущих и залоговых кредиторов, а также кредиторов первой и второй очереди (которые оказываются позади участников строительства, ввиду того что последним предоставляется право получить удовлетворение своих требований за счет построенного застройщиком объекта недвижимости), с другой — учесть необходимость защиты дольщиков как непрофессиональных инвесторов.
В этих целях законодатель для текущих, залоговых кредиторов и кредиторов первой и второй очереди устанавливает режим, при котором они получают определенную денежную компенсацию от участников строительства при использовании последними привилегированного порядка удовлетворения своих требований. Что касается участников строительства, то законодатель позволяет им получить удовлетворение своих требований за счет передачи им построенного объекта недвижимости.
Что получит дольщик при банкротстве застройщика?
При этом у дольщиков есть право выбора. В зависимости от того, что они хотят получить в итоге: деньги или квартиру, — они должны подать заявление о включении в один из двух реестров кредиторов. Если участник строительства не готов ждать достройки дома и хочет получить денежную выплату, ему нужно подать заявление о включении в реестр денежных требований. Дольщики, которым нужна квартира, подают заявление о включении в реестр требований жилых помещений.
Те дольщики, что не успели подать заявление в установленный срок, могут попытаться продлить его в суде. Это возможно, если причина, по которой документы не были поданы конкурсному управляющему, является уважительной. Например, участник строительства не получил письма управляющего со сроками подачи документов, поэтому не смог их вовремя предоставить.
В пакет документов, который необходимо направить конкурсному управляющему, для того чтобы дольщика включили в реестр, входят:
договор долевого участия или договор уступки права требования,
документы, подтверждающие оплату по договору (приходно-кассовые ордера, платежные поручения),
копия паспорта.
Их нужно принести лично в специальный офис для приема документов или отправить на адрес конкурсного управляющего по почте заказным письмом с описью вложения. Конкурсный управляющий обязан в течение 30 дней изучить документы и вынести решение, включать дольщика в реестр или нет. Участник строительства узнает о принятом решении, получив по почте уведомление.
Закон о банкротстве застройщика
Правоотношения, которые возникают на базе банкротства застройщика, хорошо отражены в 7 параграфе главы 9 ФЗ, принятого в 2002 году, под наименованием «о несостоятельности». К данной категории относятся граждане, коммерческие организации, а также правовые объединения.
Когда происходит финансирование строительства, всё это порождает у субъекта, который его осуществляет или у застройщика, массу сложностей. Одним из самых главных критериев является получение прав на помещение в данном объекте. Если же застройщик признается банкротом, то осуществление данного права не является возможным. Дольщик же, который внес необходимые денежные средства в строительство, вправе требовать их возврата. Причём закон о банкротстве для граждан позволяет использовать еще ряд некоторых преимуществ, которые недоступны другим кредиторам:
- Форма выражения требований. Вы вправе потребовать от обанкротившегося застройщика либо денежную компенсацию, либо полноценное жилое помещение. Причём объём государственной защиты, не зависит от того в какой форме вы требуете от застройщика компенсацию.
- Порядок погашения средств. Как дольщик, вы занимаете третью очередь в порядке погашения средств, тогда как для остальных существует 4 очереди выполнения при погашении требований.
- Собрание дольщиков. Те, кто участвовал в строительстве или дольщики, имеют право создать свое собственное собрание, на котором будут рассматриваться пути возвращения своих вложенных средств. Другие кредиторы права голоса иметь не смогут.
Похожие записи: