Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение сделки купли продажи квартиры после регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Возможна ли отмена сделки купли-продажи недвижимости после регистрации
Если условия по ДКП уже были исполнены и сделка прошла регистрацию, отменить её будет сложно. Это можно сделать лишь в некоторых случаях.
- Переход права собственности ещё не состоялся. Речь идёт о ситуациях, когда стороны только подали документы на регистрацию в Росреестр. Чтобы смена собственника недвижимости не произошла, достаточно подать соответствующее заявление.
- Расчёта ещё не было, но регистрация уже произошла. В таком случае необходимо предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора купли-продажи. Если вопросов не возникнет, право собственности на квартиру будет возвращено прежнему владельцу.
- Регистрация уже состоялась, и все условия договора были соблюдены. Вернуть квартиру можно только в том случае, если обе стороны пришли к обоюдному соглашению отменить сделку. Проще всего будет заключить новый ДКП, где прежний продавец выступит в роли покупателя. Опять же, если кто-либо из участников сделки не согласен с новыми условиями, придётся идти в суд.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Если оформлена ипотека
С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.
Здесь есть несколько вариантов:
- Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
- Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.
Основания расторжения договора купли продажи недвижимости
Для того чтобы расторгнуть договор, должны быть чёткие основания, иначе расторгнуть сделку будет невозможно. Также нужно различать понятия расторжения договора и признания его недействительным – это разные процедуры, и, соответственно, основания для их осуществления тоже отличаются. Для расторжения договора используются основания, указанные в ст. 450 ГК РФ – речь идет о существенных нарушениях условий контракта. Сюда входят такие ситуации:
- продавец не получил оплату за недвижимость или получил ее не в полном объеме, при этом покупатель уклоняется от передачи денег;
- несмотря на совершенную сделку, продавец или другие лица с его стороны не освобождают жилплощадь или не выписываются из нее, что создает препятствия для использования недвижимости покупателем;
- ключевые условия сделки резко изменились, причем стороны не могли предполагать такие изменения заранее. При этом нет нарушений условий договора ни одной из сторон.
Кроме того, сделка может быть расторгнута по соглашению сторон – для этого не требуются дополнительные основания, достаточно желания продавца и покупателя остановить действие договора.
Что касается признания договора недействительным, то основания могут быть следующими:
- положения документа противоречат действующему законодательству;
- сделка является мнимой или притворной (заключена с целью прикрытия другой сделки и не отображает истинных мотивов сторон);
- одна из сторон договора признана недееспособной по причине недостижения совершеннолетия, проблем со здоровьем, злоупотреблением алкоголем, наркотиками;
- сделка заключена не по доброй воле, с применением насилия, угроз, шантажа или другого воздействия, в состоянии аффекта, без осознания собственных действий;
- одна из сторон испытывала сильные финансовые трудности и заключила сделку на заведомо невыгодных для себя условиях;
- сторона сделки была введена в заблуждение относительно цели договора, условий, последствий.
Как видно, перечень оснований достаточно широкий, что позволяет обжаловать и расторгнуть многие сделки, если при их заключении было допущено хотя бы одно из нарушений, перечисленных выше.
Добровольное расторжение договора
При совершении сделки купли-продажи квартиры могут возникнуть сложности, требующие расторжения договора. Вопросы, связанные с расторжением или отменой договора купли-продажи жилой недвижимости, могут быть проблематичными и вызвать необходимость обращения к специалистам.
Возникающие сложности могут быть разнообразными, и на них могут влиять разные основания. Расторжение договора купли-продажи квартиры возможно как по соглашению сторон, так и судебным путем. Добровольное расторжение договора является одним из способов защиты интересов сторон сделки при возникновении проблем.
Для того чтобы составить соглашение о добровольном расторжении договора купли-продажи квартиры, необходимо учесть множество вопросов. Важно знать, на какие основания и какие документы могут быть представлены для расторжения договора. Также нужно учитывать возможные последствия и правовые последствия.
Следует помнить, что существуют сроки для регистрации расторжения договора купли-продажи квартиры. Отсутствие регистрации может стать причиной проблем в будущем, поэтому важно обратить внимание на этот вопрос при расторжении договора.
Добровольное расторжение договора купли-продажи квартиры может быть произведено по соглашению сторон. В этом случае они могут самостоятельно решить, какие условия и положения должны быть включены в соглашение.
Однако, возможны ситуации, когда стороны не могут достичь соглашения, и в таких случаях расторжение договора может быть произведено через суд. При этом важно иметь достаточные основания для расторжения и предоставить необходимые доказательства.
Частые проблемы, которые могут возникнуть при расторжении договора купли-продажи квартиры, включают в себя отсутствие согласия сторон, споры о цене и условиях сделки, неправомерные действия одной из сторон, а также нарушение правил и процедур регистрации.
Важно знать, что расторжение договора купли-продажи квартиры может быть возможно не только после приобретения, но и до его осуществления. Например, если вы передумали покупать квартиру или возникли серьезные проблемы с объектом недвижимости, вы имеете право на добровольное расторжение договора.
В заключение, добровольное расторжение договора купли-продажи квартиры – это важный и сложный процесс, требующий не только знания законодательства, но и опыта в области недвижимости. При возникновении вопросов и проблем рекомендуется обратиться к профессиональным юристам для получения консультации и помощи в расторжении договора.
Частые вопросы и ответы на них
1. Какие основания могут возникнуть для расторжения договора купли-продажи недвижимости?
- Добровольное соглашение сторон.
- Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
- Существенное изменение обстоятельств.
- Отсутствие надлежащей регистрации договора.
2. Какие проблемы могут возникнуть после расторжения договора купли-продажи жилья?
- Возможность убытков при продаже имущества.
- Судебные споры из-за невыполнения обязательств или неоднозначности условий расторжения.
- Необходимость оплаты комиссии агентству по недвижимости.
- Проблемы со сдачей квартиры в аренду или изменением прав собственности на объект недвижимости.
3. Как можно защититься от возможной отмены договора купли-продажи недвижимости?
- Правильно оформить договор и внести все необходимые условия и гарантии.
- Проверить юридическую чистоту объекта недвижимости и убедиться в соблюдении всех формальностей при совершении сделки.
- Обратиться за консультацией к юристу или специалисту по недвижимости.
- Предусмотреть штрафные санкции за нарушение договора.
Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:
- Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
- Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
- Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.
Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:
- попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
- при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.
Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.
Расторжение по соглашению сторон
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
Признание заключенного договора недействительным
Между процедурой расторжения ранее заключенной между сторонами сделки, подкрепленной договором, и присвоением данной бумаге статуса недействительной существует большая разница. Подразумевается, что расторгнутая сделка, хоть и прекращает свое существование, но была законной, в то время, как недействительность договора признает любое исполнение по нему договоренностей незаконным.
При условии, что вам удалось добиться именно признания договора недействительным, каждая сторона должна:
- осуществить возврат приобретенных в процессе сделки благ;
- при условии, что был нанесен ущерб, его компенсировать.
Аннулирование сделки после регистрации
Прекратить действие заключенного соглашения о купли-продажи имущества можно даже после его регистрации, когда он и становится официально заключенным. Расторжение сделки после регистрации можно разделить на несколько этапов:
- Когда право собственности на имущество еще не перешло от одного участника процесса к другому, на этом этапе все что нужно сделать для расторжения сделки это подать заявление об остановке регистрации в Росреестр.
- Право собственности перешло от одного человека к другому, но оплата произведена не была. Аннулировать договор на этом этапе можно путем обращения в Росреестр и предоставления специального документа о прекращении сделки. Право собственности в таком случае вернется к тому, у кого оно было до совершения процедуры купли-продажи.
- На этапе когда договор исполнен, то есть право собственности перешло от одного участника к другому, и покупка квартиры была оплачена в полной мере, аннулировать соглашение практически невозможно. В том случае если участники процесса изменили свое решение и не хотят проводить сделку, то самым простым вариантом будет обратная купля-продажа. Так обе стороны смогут вернуться с чего они изначально начинали.
Какие нарушения договора купли-продажи считаются существенными?
Со стороны покупателя квартиры таким нарушением является ситуация, в которой он не внес оплату или внес только ее часть.
Со стороны продавца подобным нарушением считается уклонение от перерегистрации права собственности на квартиру или передача квартиры в неудовлетворительном состоянии.