Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для оформления разрешения на строительство частного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы начать строительство, у заявителя должны быть бумаги, подтверждающие право на надел. Здесь могут передаваться подлинники или копии, но при условии нотариального заверения. К этой документации относится распоряжении местных органов власти о возможности строительства на ЗУ, арендный договор, соглашение купли-продажи или иная документация.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Кто вправе выдать разрешение на строительство дома
Разрешение на строительство частного дома выдается местной администрацией. Обращаться нужно с учетом требований территориальности. То есть, в ту администрации, в ведении которой находится участок. Но также есть некоторые нюансы, которые следует учитывать:
- Разрешение на строительство дома на участке ЛПХ, а также в целом на участках индивидуального строительства выдает администрация муниципалитета, в отделе, который ведает градостроительством.
- Документы для разрешения на строительство частного дома — отдел муниципальной власти, ведающий культурным наследием.
- Разрешение на строительство частного дома выдает Минприроды при условии, что на территории имеются недра.
В таких бумагах для разрешения на строительство частного дома нет необходимости, если права на ЗУ прошли регистрацию в ЕГРН. При подобных обстоятельствах запрос сведений производится уполномоченным органом самостоятельно. От заявителя подтверждение прав на объект в этом случае не требуется.
Регистрация прав собственности на объекты ИЖС
Занимается регистрацией прав собственности на частные жилые строения Росреестр и его терорганы. Пошлина за эту услугу составляет 350 рублей.
Когда данные о земельном участке имеются в ЕГРП, то есть он оформлен в собственность, потребуется, кроме заявления:
- гражданский паспорт собственника (представитель с доверенностью);
- кадастровый паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины.
Если земля не зарегистрирована, дополнительно надо предъявить:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- бумаги, подтверждающие, что объект ИЖС расположен на территории этого участка.
Рассматриваются бумаги 10 рабочих дней. Заявителю выдаются свидетельства о праве собственности:
- на объект ИЖС;
- на участок земли (при необходимости).
Где можно получить разрешение на строительство ИЖС?
Выдачей разрешительного документа занимаются:
- В общем порядке — органы местного самоуправления, где находится земельный участок для строительства ИЖС.
- Территориальный орган Министерства по природным ресурсам и экологии РФ – если на земельном участке под ИЖС ведутся работы по использованию недр земли.
- Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору – если земельный участок предполагает использование атомной энергии.
Подать заявление и пакет документов для получения разрешения на строительство частного дома можно в соответствующем органе при личном обращении, через МФЦ или официального представителя.
Перечень документов, необходимых для получения разрешения (ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ):
- Оригинал паспорта заявителя.
- Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.
- Градостроительный план участка.
- Положительное решение на реализацию проекта по возведению объекта ИЖС.
- Нотариальная доверенность (предоставляется, если заявление подается через представителя).
- Проектная документация (наличие и план расположения построек на участке, сведения об инженерных сетях, план сноса объектов капитального строительства, расположенных на участке, и другое).
В каких случаях разрешение на строительство ИЖС не требуется?
Действующее законодательство предусматривает случаи, когда нет необходимости получать разрешение на строительство ИЖС:
- Возведение гаража, если земельный участок является собственностью и не предназначен для ведения предпринимательской деятельности.
- Строительство объектов индивидуального жилищного строительства;
- Если строительство объекта ИЖС предполагается на участке, предназначенной для ведения дачного или садоводческого хозяйства.
- Если речь идет возведении сооружения, не являющегося объектом капитального строительства (киоск, павильон и другие подобные объекты).
- Если речь идет об объектах строительства для вспомогательного использования.
- В случаях, когда речь идет об изменениях объектов строительства или их частях, если это не приведет к существенным изменения проектной документации.
- В иных случаях, предусмотренных законодательством.
Градостроительный кодекс РФ также предусматривает обстоятельства, наступление которых может являться основанием для прекращения действия разрешения на строительство ИЖС:
- Если владелец земельного участка отказался от оформления права собственности на надел.
- В случае расторжения договоров, на основании которых лицо приобрело право на землю.
- В случае, если право собственности на участок прекратило свое действие в результате изъятия земельного надела для нужд государства.
- В случае прекращения права пользования недрами при необходимости проведения в дальнейшем строительных работ.
Решение о прекращении действия разрешения на строительство ИЖС принимается органом, его выдавшим, в течение 30 дней с момента прекращения прав на земельный надел. Основанием для этого могут являться:
- уведомление соответствующего органа о прекращении права пользования недрами;
- уведомление органа власти о прекращении у владельца права пользования земельным участком.
Что будет, если нет разрешения?
Не получив разрешение, Вы не сможете подключать объект к коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение, водоотведение), оформить право собственности на дом, а также получить прописку. Но это не самые страшные последствия уклонения от оформления разрешения на строительство.
Нарушение статьи 51 повлечет следующие последствия:
- Оформлять право собственности придется только в судебном порядке, доказывая свою принадлежность к строительству;
- Штрафы от различных инстанций, контролирующих ход строительства и регистрационные действия;
- Снос незаконно возведенного объекта недвижимости.
Снос может последовать в том случае, если недвижимость будет нарушать чьи-то права, мешать кому-либо, что будет доказано в судебном порядке. На основании судебного решения будет организован снос. Причем расходы по сносу будет нести нерадивый строитель.
Штрафы на незаконные постройки представлены в КоАП в статье 9.5. Размеры санкций следующие:
- 2-5 тысяч рублей для физических лиц;
- 20-50 тысяч рублей для должностных лиц;
- 20-50 тысяч рублей или приостановление предпринимательской деятельности до 90 дней для ИП;
- 500-1000 тысяч рублей или приостановление их деятельности до 90 дней для юридических лиц.
Почему можно получить отказ?
Землевладелец рискует получить отказ в выдаче разрешения на застройку участка при наличии следующих факторов:
- отсутствие документов, удостоверяющих законное право собственности на землю (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на землю, прочие документы, подтверждающие отчуждение участка);
- несоответствующая заявленным стандартам градостроительного плана проектная документация;
- на застраиваемой территории производятся мероприятия по добыче природных ресурсов;
- расположение землевладения на территории, попадающей под категорию особо охраняемой;
- расположение землевладения на территории военных или связных объектов;
- территория находится в резерве у государства или имеет важное муниципальное значение.
После предоставления полного пакета документов хозяин земельного участка может отсчитывать 10 календарных дней, в течение которого происходит его рассмотрение жилищной комиссией в администрации. В результате будет выдано положительное или отрицательное решение.
В первом случае у собственника будет 10 лет на закладку фундамента, строительство и ввод в эксплуатацию. Если в течение этого срока никаких действий не производилось, то потребуется заново получать разрешение.
Отрицательное решение вправе обжаловать. Для досудебного разбирательства нужно подать жалобу в местное Министерство Строительства. Сделать это можно и через МФЦ. В случае отказа в положительном решении можно обратиться в суд.
Сам документ разрешения на строительство жилого дома выдается бесплатно. Но стоимость бумаг для этого может зависеть от различных ситуаций и обстоятельств. В целом стоимость варьируется в пределах 15-40 тысяч рублей.
В каких случаях уведомление НЕ требуется
Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.
Как получить разрешение на строительство старого образца
Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).
Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов. Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.
ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.
Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.
Процедура согласования
Началом процедуры согласования можно считать момент подачи уведомления властям. Благодаря некоторым последним нововведениям процессы обработки данных и получения ответа значительно ускорились.
Этапы оформления разрешения:
- Чтобы удостовериться в соответствии документации реальной ситуации инспекторы Стройнадзора проводят стандартные проверки. Если все данные совпадают, заявление передается дальше. В случае обнаружения неточностей (даже случайных опечаток или механических ошибок), в выдаче разрешения на строительство будет отказано.
- С целью согласования запланированных изменений архитектура отправляет заявки в Роспотребнадзор, МЧС и другие надзорные ведомства.
- Начинается этап регистрации объекта, в начале которого местная архитектура принимает заявление, а также выдает градостроительный план (где указаны основные требования к строительству) и «Уведомление о соответствии…».
Лишь после получения уведомления можно начинать строительство. Разрешение является свидетельством того, что администрация одобрила проект. В противном случае заявку сразу отклонили бы и обозначили причины отказа. После устранения указанных недоработок можно подать повторное уведомление, обязательно прикрепив к нему проект здания.
Как получить участок под ИЖС?
Строительство частного дома невозможно без наличия в собственности подходящего земельного участка. С любыми вопросами, касающимися предоставления подобных площадок, следует обращаться в администрацию муниципалитета. Сделать это может любой желающий, нужно лишь оформить заявку и указать цель получения земельного участка.
Земля распределяется в формате аукциона. Существуют также категории граждан, имеющих право бесплатно получить территорию под ИЖС. Это инвалиды, ветераны, многодетные семьи. Эти лица получают землю в порядке очереди на основании решения специальной комиссии.
Стать владельцем земельного участка также можно, купив ее по договоренности сторон. В этом случае продавцом может быть только частное лицо. Вне зависимости от того, для каких целей приобретена земля, факт получения ее в собственность в обязательном порядке фиксируется в Росреестре. Пакет документов для совершения данной процедуры выглядит следующим образом:
- Удостоверение личности (предпочтительно паспорт);
- Удостоверение о праве на владение недвижимостью;
- Паспорт участка (кадастровый план);
- Правильно оформленная заявка на регистрацию;
- Документ, подтверждающий факт внесения госпошлины (квитанция).
Нюансы получения разрешительных документов
При подаче документов не взимаются дополнительные платежи и пошлины. До 2018 года оформление производилось упрощенно, по такой процедуре не требовалось представление проектной документации. Если бумаги получены ранее и срок действия не истек, переоформлять их не нужно. По истечению срока годности понадобится переоформление заново.
Документ может стать недействительным при таких обстоятельствах:
- собственник по собственной инициативе отказался от права на землю;
- аннулированы права собственности на участок;
- расторгнуто право собственности на недра, без которых здание невозможно эксплуатировать;
- принудительное аннулирование прав собственности, в том числе в пользу государства.
В течение месяца, после расторжения прав собственности, органы власти отзывают разрешение на строительство. Встречаются ситуации, когда после получения разрешительных документов происходит смена собственника.