Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для вновь образованной или претерпевший изменение недвижимости, не стоявшей ранее на кадастровом учете, получить кадастровый паспорт, просто подав заявление, невозможно. Потребуется составление технического плана помещения или же межевого плана участка земли.
Когда необходим технический план на квартиру
Технический план не нужен для совершения сделки о купле и продаже, но может потребоваться в определенных случаях, как документ с наличием необходимых информационных характеристик:
- необходимость получения кадастрового паспорта (внесение сведений в государственный кадастр недвижимости);
- оформление квартиры в качестве залогового имущества для получения ипотеки;
- прописка новых жильцов на данной жилплощади;
- описание технического состояния квартиры при рассмотрении дела в суде;
- пересмотр кадастровой стоимости для снижения налоговой нагрузки;
- необходимость перепланировки недвижимости при подготовке соответствующего объекта;
- оценка стоимости предоставляемых коммунальных услуг.
Получение техпаспорта
Существует несколько способов получить ТП на квартиру. К ним относятся:
- Самостоятельный визит в бюро техинвентаризации (БТИ), подав заявку, к которой необходимо приложить копии документов, речь о которых пойдет ниже. Иногда выдача или сверка ТП предполагает выезд специалиста. В БТИ можно будет сразу решить вопрос с датой и временем его посещения квартиры.
- Обратившись в один из Многофункциональных центров (МФЦ). Лучше (но необязательно) обращаться в МФЦ по месту расположения недвижимости. Это орган занимается сбором документации и передачей в БТИ. Заявитель будет уведомлен о сроках, когда бумаги будут готовы.
- Через сайт Госуслуги. Чтобы использовать этот ресурс, необходимо иметь учетную запись (личный кабинет), официально подтвержденный персональными данными пользователя. Вся документация в этом случае будет носить электронную форму, поэтому с документов, обязательных к приложению придется самостоятельно снимать цветные копии.
- С помощью специализированных фирм. Эти организации действуют на основании доверенности. Работают они на коммерческой основе, но взамен заявитель будет избавлен от возни с документацией и потерей времени – сотрудники такой фирмы сделают всю работу сами, а готовый ТП могут даже привезти в удобное для заказчика место и время. Стоимость этой услуги следует уточнять в конкретной фирме.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны пpи пpoдaжe квapтиpы
Mнoгoлeтняя пpaктикa пoкaзывaeт, чтo пoкyпaтeли лeгчe coглaшaютcя нa пoкyпкy, ecли в нaчaлe пepeгoвopoв пpoдaвeц cмoг пpeдocтaвить нeoбxoдимыe бyмaги, oфopмлeнныe дoлжным oбpaзoм. Дa и пpoцecc идeт нaмнoгo быcтpee, ecли нe нaдo пocтoяннo oтвлeкaтьcя нa cбop oчepeдныx cпpaвoк. Нa вoпpoc o тoм, кaкиe дoкyмeнты нyжны для пpoдaжи квapтиpы в 2022 гoдy oт coбcтвeнникa, oтвeт oднoзнaчeн:
- Дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть:
- Пacпopт влaдeльцa квapтиpы, ecли cдeлкa ocyщecтвляeтcя oт пepвoгo лицa;
- Дoвepeннocть и пacпopт дoвepeннoгo лицa;
- Cвидeтeльcтвo o poждeнии, ecли влaдeльцy нeт 14 лeт;
- Cвидeтeльcтвo o poждeнии и гpaждaнcкий пacпopт, ecли лицy, ocyщecтвляющeмy cдeлкy, oт 14 дo 18 лeт;
- Дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти:
- Cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции coбcтвeннocти;или выпиcкa из EГPН
- Пиcьмeннoe coглacиe oднoгo из cyпpyгoв, ecли жилплoщaдь oтнocитcя к кaтeгopии имyщecтвa нaжитoгo coвмecтнo. Дoкyмeнт дoлжeн быть зaвepeн нoтapиaльнo;
- Texничecкий Пacпopт жилoгo пoмeщeния.(oднaкo, oн тpeбyeтcя нe вo вcex cдeлкax, a тoлькo в тex, гдe нyжнa oцeнкa для бaнкa или пpи пoкyпкe пo coциaльнoй пpoгpaммe). B пpoтивнoм cлyчae, пoтpeбyeтcя oбpaщaтьcя в БTИ зa нoвoй cпpaвкoй;
- Bыпиcкa из дoмoвoй книги. Oбpaтитe внимaниe, чтo cpoк ee дeйcтвия paвeн 30 кaлeндapным дням. Пoэтoмy, пoлyчaть ee лyчшe тoгдa, кoгдa ocтaльнoй пaкeт дoкyмeнтoв yжe coбpaн;
- Oфициaльнoe paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, ecли peчь идeт oб имyщecтвeннoй coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa.
- Taкaя бyмaгa cлyжит гapaнтиeй тoгo, чтo cдeлкa нe нapyшaeт пpaвa пoдpocткa;
- Нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть, ecли peчь идeт o пpoдaжe квaдpaтныx мeтpoв c пoмoщью тpeтьиx лиц;
- Дoгoвop кyпли-пpoдaжи. экзeмпляpы дoгoвopa(opигинaлы) дoлжны быть y кaждoгo yчacтникa cдeлки, плюc oдин для peгиcтpaциoннoгo opгaнa.Ecли бyдeт 4 пpoдaвцa и 3 пoкyпaтeля, тo дoгoвopoв нyжнo бyдeт 8 экз
- B cлyчae, ecли oбъeкт нeдвижимocти был пoлyчeн нынeшним влaдeльцeм в дap, или пepeшeл к нeмy пo пpaвy нacлeдoвaния, пoнaдoбитcя бyмaгa из нaлoгoвoй инcпeкции дoкaзывaющaя oтcyтcтвиe дoлгoв.
Сколько действует технический паспорт для ипотеки
Сроки действия техпаспорта нормативно не ограничены. Но обращаясь к Правилам и нормам технической эксплуатации жилфонда, обратим внимание, что собственнику объекта недвижимости предписано своевременно вносить актуальные изменения в документ.
На сегодня ни кредитующие банки, ни оценочные организации не требуют подготовки новой техдокументации. Но для совершения сделки на вторичном рынке к этому вопросу должен проявить интерес покупатель недвижимости. Поскольку предыдущий собственник мог внести изменение в планировке объекта, на которое проектировщиками разрешение не выдано. В результате могут быть нарушены несущие конструктивы жилья, превышена этажность.
Если у продавца нет технического паспорта на ипотеку, а банк требует, то подойдет такой документ как Общие сведения о квартире. Главное для банка — это экспликация об объекте. Пример ниже.
Прежде чем разбираться, как получить технический паспорт на квартиру, требуется понять, для чего он нужен:
- Собственники недвижимости сделали ремонт, в результате чего по ранее одобренному заявлению произошла незначительная (или значительная) перепланировка. В этом случае необходимо обновить технические данные, ранее зарегистрированные в базе БТИ. Подобные действия также требуются при переносе коммуникаций.
- Произошли изменения в поэтажном плане. К примеру, замена труб новыми из другого материала также требует внесения данных в техпаспорт.
- Недвижимость требуется поставить на кадастровый учет. В большинстве случаев это необходимо при оформлении документов на жилье в новостройках. Но возникают и ситуации иного рода, когда на помещение вовсе нет никакой документации.
- Необходимо зарегистрировать долгосрочную аренду недвижимости. Собственник квартиры должен предоставить всю документацию на квартиру с целью показать арендаторам отсутствие незаконной перепланировки. Нередко самовольные действия на объекте влекут нарушения в инженерных конструкциях, из-за чего происходят чрезвычайные происшествия, угрожающие жизни и здоровью жильцов.
- Оформление ипотечного кредита в банке. Кредитор на основании технического паспорта проводит проверку соответствия инвентаризационной стоимости фактической, а также пригодности для проживания. Важно проверить статус многоквартирного дома: банки не одобряют ипотеку при желании приобрести недвижимость в доме, признанном аварийным.
- Необходимо провести перепланировку жилплощади. Без изучения сведений, поданных ранее, невозможно сделать новый план строения объекта и получить разрешение на осуществление задуманного.
Это документ, в котором содержатся строительно-технические и объемно-планировочные характеристики недвижимости. Для ипотеки из технического паспорта можно почерпнуть важную кредитору и заемщику информацию:
- наименование объекта и его адрес, которые внесены согласно данным правоустанавливающего документа и данных Росреестра;
- данные об общей (полезной) площади, с дифференциацией ее на основную и вспомогательную;
- о материалах конструктивов, использованных при строительстве дома или нежилого здания, что позволяет определить капитальность объекта;
- об этажности строения в целом и этаже расположения интересующего объекта;
- представлены поэтажные планы недвижимости с внутренней планировкой помещений, указанием обмеров, выполненных в установленном масштабе;
- об инженерном обустройстве;
- представлен план земельного участка, если на него оформлены документы, подтверждающие право;
- иногда присутствует инвентаризационная стоимость.
Виды документов БТИ для продажи
Участников сделки в первую очередь интересует, нужны ли при продаже квартиры дополнительные бумаги из БТИ. Если недвижимость будет оплачиваться наличными, требуется собрать стандартный пакет документов. При этом продавец должен являться законным собственником квартиры. Оформление сделки проводится при наличии пакета документации, который содержит:
- свидетельство на право распоряжения недвижимостью (если есть);
- стандартный договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая факт владения квартирой на законных основаниях и отсутствие кредитных обязательств;
- технический паспорт недвижимости и другие бумаги из БТИ при необходимости;
- выписка из лицевого счета и квитанции, подтверждающие произведение оплаты по коммунальным платежам;
- паспорт собственника;
- справка о прописанных.
Какие документы от бюро технической инвентаризации могут понадобиться:
- технический паспорт;
- план здания (если помещение находится в многоквартирном доме);
- справки по формам 1а, 5 и 3;
- экспликация;
- выписка об инвентаризационной стоимости.
Инвентаризация бывает вторичной и первичной. Первичная осуществляется в новых зданиях при постановке квартиры на технический учет. Для оформления продажи требуется вторичная инвентаризация. Ее выдача подразумевает осуществление замеров помещения специалистами. Сведения, которые в ней содержатся, также используются при расчете налога на имущество.
Экспликация не является обязательным документом. Ее прилагают к основному пакету документов в том случае, если покупатель усомнился в адекватности цены квартиры.
Дополнительно не стоит забывать и о следующих бумагах:
- Если в квартире прописаны несовершеннолетние, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства. При наличии супруга берется нотариально заверенное согласие на совершение купли-продажи. Если продавцом выступает доверенный человек, ему требуется предоставить доверенность, предварительно заверенную у нотариуса.
- В тех случаях, когда продаваемое имущество находится в залоге у кредитора, необходимо взять справку, подтверждающую согласие банка на продажу.
- При смене адреса квартиры продавцу придется представить справку об адресной принадлежности.
Отвечает юрист агентства ЦДН Алексей Черных:
Технический паспорт Бюро технической инвентаризации (БТИ), или технический план, — один из основных документов объекта недвижимости. Он является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. Техпаспорт обязателен при покупке квартиры при помощи ипотечного кредита и входит в пакет документов, которые запрашивает банк. Обычную сделку купли-продажи можно провести и без него: Росреестр и так зарегистрирует права нового собственника. Но вот покупатели часто хотят видеть полный перечень документов на квартиру для того, чтобы убедиться в отсутствии незаконной перепланировки. Они имеют право потребовать у продавца и техпаспорт.
Срок действия технического паспорта жилого помещения не установлен, но иногда в него надо вносить изменения, например, при переустройстве помещения (часть 1 и 2 ст. 25 ЖК РФ). Кроме того, иногда БТИ требует от собственников обновлять документ не реже одного раза в пять лет, ссылаясь на утратившее силу Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921. Поэтому при отсутствии перепланировок, не отраженных в техническом паспорте, он считается действительным.
Это документ, в котором содержатся строительно-технические и объемно-планировочные характеристики недвижимости. Для ипотеки из технического паспорта можно почерпнуть важную кредитору и заемщику информацию:
- наименование объекта и его адрес, которые внесены согласно данным правоустанавливающего документа и данных Росреестра;
- данные об общей (полезной) площади, с дифференциацией ее на основную и вспомогательную;
- о материалах конструктивов, использованных при строительстве дома или нежилого здания, что позволяет определить капитальность объекта;
- об этажности строения в целом и этаже расположения интересующего объекта;
- представлены поэтажные планы недвижимости с внутренней планировкой помещений, указанием обмеров, выполненных в установленном масштабе;
- об инженерном обустройстве;
- представлен план земельного участка, если на него оформлены документы, подтверждающие право;
- иногда присутствует инвентаризационная стоимость.
Получение техпаспорта
Существует несколько способов получить ТП на квартиру. К ним относятся:
- Самостоятельный визит в бюро техинвентаризации (БТИ), подав заявку, к которой необходимо приложить копии документов, речь о которых пойдет ниже. Иногда выдача или сверка ТП предполагает выезд специалиста. В БТИ можно будет сразу решить вопрос с датой и временем его посещения квартиры.
- Обратившись в один из Многофункциональных центров (МФЦ). Лучше (но необязательно) обращаться в МФЦ по месту расположения недвижимости. Это орган занимается сбором документации и передачей в БТИ. Заявитель будет уведомлен о сроках, когда бумаги будут готовы.
- Через сайт Госуслуги. Чтобы использовать этот ресурс, необходимо иметь учетную запись (личный кабинет), официально подтвержденный персональными данными пользователя. Вся документация в этом случае будет носить электронную форму, поэтому с документов, обязательных к приложению придется самостоятельно снимать цветные копии.
- С помощью специализированных фирм. Эти организации действуют на основании доверенности. Работают они на коммерческой основе, но взамен заявитель будет избавлен от возни с документацией и потерей времени – сотрудники такой фирмы сделают всю работу сами, а готовый ТП могут даже привезти в удобное для заказчика место и время. Стоимость этой услуги следует уточнять в конкретной фирме.
Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ
Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:
- Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
- Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.
Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.
- Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
- Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
- Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).
Когда и где менять техпаспорт
Если собственник жилища не планирует что-либо с ним делать, менять техпаспорт чрез определённое количество лет не требуется.
Это не предусмотрено законодательством. Другое дело, если изменения все же планируются. В этом случае оформление техпаспорта должно осуществляться не позднее 5 лет до даты сделки или действия.
Заменой такого документа занимается местное БТИ. Эта услуга выполняется на платной основе. Теперь рассмотрим, какие справки БТИ нужны для продажи квартиры, когда требуется обновить техпаспорт. В перечень вошли:
- гражданский паспорт собственника, подтверждающий личность владельца и его фактическую регистрацию;
- документ, устанавливающий право владения этим жилищем;
- если происходит переоформление наследственных прав, потребуется паспорта наследника и дарителя, а также договор (свидетельство), подтверждающее это действие;
- чтобы выполнить приватизацию жилища, нужно предоставить договор найма коммунальной квартиры и справку № 7;
- если переоформление связано с перепланировкой, перечень документов будет зависеть от уже совершенных событий (действие только планируется, либо уже самовольно выполнено, а теперь его просто решили узаконить);
- когда обращается не собственник, а его доверенное лицо, в обязательном порядке нужно предоставить нотариально удостоверенную доверенность;
- квитанцию, подтверждающую уплату в государственную казну причитающихся пошлин.
Следует отметить, что получить технический паспорт смогут не все желающие, а только определенные лица. В их перечень вошли:
- собственники недвижимости;
- граждане, снимающие на законных основаниях квартиры (комнаты) в муниципальном жилищном фонде;
- доверенные лица (только при наличии подписанных нотариусом доверенностей).
Сколько нужно платить
Цена за получение техпаспорта состоит из стоимости его изготовления сотрудниками БТИ и госпошлины. Сумма последней регламентируется местными законодательными органами самоуправления, хоть пошлина и называется государственной. В разных регионах она неодинакова, в среднем – это около 1 тыс. рублей.
БТИ, хоть и государственная структура, но вправе оказывать платные услуги, связанные с жильем, поэтому организация выездных мероприятий для обмеров квартиры и составления планов оплачивается собственниками недвижимости в соответствии с утвержденным прейскурантом.
Цену за эти услуги БТИ сообщает только после того, как техпаспорт будет готов. При этом стоимость выданного технического паспорта на квартиру в БТИ находится в прямой зависимости от метража жилья, продолжительности проведенных мероприятий по замерам и т. д. Госпошлину следует вносить сразу, без нее документы не возьмут в любом случае. При обращении к посредническим услугам придется платить отдельно за работу.
Срок годности техпаспортов в законодательстве никак не регламентируется. Но следует знать, что в этом документе содержится информация из БТИ, а после проведенных в квартире перепланировочных работ или капремонта эти данные будут уже неактуальными и устаревшими.
НАПРИМЕР. Семейство Ивановых имеет техпаспорт на собственное жилое помещение, которое они купили в 2015 году. Эта бумага лежит у них в комоде, а о том, нужен ли он они не думали. В 2016 году они провели перепланировочные работы, а в 2017 году решили продать жилье. Для этого понадобился техпаспорт, в котором узаконена перепланировка . Они обратились в БТИ для его получения. Сотрудники провели замеры, составили новый план и выдали новые документы. После этого Ивановы успешно продали квартиру по выгодной цене.
Техпаспорт на квартиру определенный срок действия при продаже не имеет. По действующему законодательству нужно каждую пятилетку организовывать инвентаризационные мероприятия в жилье и оформлять новый документ. Однако на практике его никто не просит предоставить и штрафные санкции не налагаются, хотя размер определен в размере 1 500 рублей при устаревших сведениях.