Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какая гарантия положена на квартиру в новостройке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Срок действия гарантии
Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.
Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.
Для дольщиков объекта ремонт — бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.
Однако далеко не всегда все проходит так гладко. Если обслуживанием дома занимается компания, аффилированная застройщиком, решение вашей проблемы может намеренно саботироваться. Особенно если сама девелоперская компания неблагонадежная. В этом случае УК может намеренно затягивать сроки проведения осмотра и составления соответствующего акта.
Более того, откровенно недобросовестные компании могут отказываться признавать ваш случай гарантийным и включить его в перечень работы, которые проводятся в рамках капитального или текущего ремонта. В этом случае исправлять дефект будут за счет жильцов дома.
Если вы видите, что управляющая компания саботирует решение вашей проблемы и безосновательно признает дефект негарантийным, незамедлительно заказывайте независимую экспертизу. С ее результатами необходимо обратиться в офис застройщика. Если и это не подействовало, отправляйтесь в суд.
Однако зачастую застройщики предпочитают «не выносить сор из избы», то есть решать такие ситуации во внесудебном порядке. Заручитесь поддержкой юриста, в этом случае помимо устранения дефекта вы можете попробовать получить дополнительное возмещение ущерба, например, скидку на проект перепланировки или компенсацию оплаты коммунальных услуг.
Срок гарантийных обязательств
Минимальный срок гарантии от застройщика на конструктив составляет 5 лет. На оборудование и сети — 3 года. Так написано в законе. Однако строительная компания, стремясь привлечь большее количество покупателей, может продлить срок. Тогда соответствующая запись вносится в ДДУ (договор долевого участия) или ДКП (договор купли-продажи).
Началом гарантийного периода считается день подписания акта передачи объекта жилой недвижимости покупателю — документ является приложением к договору. Вы можете ещё какое-то время не жить в квартире, но гарантийный срок всё равно будет идти.
Если по договору квартира передавалась с отделкой, то на отделочные работы тоже распространяется гарантия. Все доделки и ремонт выполняются бесплатно для нового владельца.
На что не распространяется гарантия от застройщика
Строительная компания не отвечает за дефекты и поломки, возникшие по вине эксплуатирующей стороны: самого владельца квартиры, управляющей компании, ТСЖ. Например, если лифт сломался из-за превышения допустимой нагрузки, то ремонтировать его придётся своими силами. Потёртости на ламинате после перемещения шкафов — тоже не вина девелопера.
Второй момент — инженерное оборудование, установленное не застройщиком. Если вы сами выбрали и подключили электрический щит, ответственность за его исправность несёте вы.
В большинстве случаев причины выхода из строя сетей и оборудования понятны. Однако бывают спорные ситуации. Например, бытовая техника может сломаться сама по себе или из-за некачественно выполненного заземления электросети. Разбираться в причинах должны эксперты: если поломка наступила из-за электросети, оплачивать ремонт будет застройщик.
Третья причина, по которой невозможно воспользоваться гарантией, — естественный износ отделочных и строительных материалов, инженерных коммуникаций. Жильцы могут обратиться с претензией. Но если застройщик докажет, что износ соответствует нормам, то восстановление и ремонт он финансировать не будет.
Юридические отличия квартир на первичном и вторичном рынке
| Новостройка | Квартира на вторичном рынке | |
| Описание объекта | Объект долевого строительства – жилое помещение (квартира), подлежащая передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строящегося с привлечением денежных средств Участника долевого строительства. Официального адреса у «новостройки с нуля» нет, площадь можно тоже определить только приблизительно | Жилое помещение (квартира) с определенным адресом и определенной площади |
| Тип заключаемого договора при покупке | Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или договор о переуступке прав требований по договору долевого участия, так же возможна схема, при которой заключается не ДДУ, а предлагается участие в кооперативе (считается менее надежной для покупателя), апартаменты могут продаваться по предварительному договору долевого участия. | Договор купли-продажи |
| Признаки осуществления права собственности | Права собственности нет | Владение, пользование, распоряжение |
| Налогообложение | Нет | В соответствии с действующим НК РФ |
| Особенности последующей продажи | Если сделка будет совершена до регистрации собственности, то согласия супруга не требуется, налогом сделка не облагается. | Требуется согласие супруга, требуется заплатить НДС при продаже ранее, чем через 5 лет |
Кстати, хотя новостройки по договорам участия в долевом строительстве реализуют более 10 лет, правовые детали процесса до сих пор вызывают вопросы покупателей.
Как правильно предъявить претензию?
Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).
Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.
Бесплатная юридическая консультация:
Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.
Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».
Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.
Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.
Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:
Как заставить строителей устранить недостатки?
Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.
Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.
Бесплатная юридическая консультация:
В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.
В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).
Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия. Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО. Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.
Ответственность застройщика по законодательству
К сожалению, на сегодняшний день многие недостатки в результате строительных домов по долевому участию стало не редкость. Дольщики и законодатели прилагают немало усилий, по устранению препятствий и нарушений законодательства при долевом строительстве. Получается так, что на стадии строительства, застройщик, подрядчик, субподрябчик, предлагают немало условий для дольщика, что бы заключить договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, но многие усилия идут просто насмарку. И связано это не с законодательством, а не добропорядочностью застройщика.
В большинстве случаев при нарушении сроков сдачи дома, застройщик отсылает дольщиков к подрядчику, что бы снять с себя ответственность по закону, а подрядчик в свою очередь отсылает дольщиков обратно, к застройщику, ссылаясь на то, что именно застройщик ответственен за работы и постройку.
Нужно просто разобраться кто по нормам гражданского законодательства, ответственен за не вовремя сданный объект, застройщик или подрядчик и кто будет отвечать перед потребителем (дольщиком).
Какие существуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома
В ФЗ №214 указано, что застройщик обязан передать клиенту качественное жилье, соответствующее условия ДДУ, действующим нормативам, а также другой документации — технической, проектной и градостроительной. Нарушение этих требований и отступление от условий договора ведет к ухудшению качества готового объекта и появлению ряда недостатков готовой квартиры. В результате жилье может быть признано непригодным для эксплуатации, а дольшик (покупатель недвижимости) вправе требовать от застройщика:
- Уменьшения стоимости договора с учетом выявленных в процессе осмотра дефектов.
- Устранения недостатков без дополнительной оплаты и в определеннее сроки.
- Компенсацию потраченных средств, если за устранение недостатков берется новоиспеченный владелец квартиры.
При значительных нарушениях в процессе строительства и низком качестве постройки, а также в случае несвоевременного устранения обнаруженных дефектов дольщик вправе отказаться выполнять договор и потребовать от строительной компании возврата выплаченных средств, в том числе с процентами. При таких обстоятельствах условия, обеспечивающие снятие ответственности застройщика за выявленные недостатки, не имеют силы.
Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома по ГК РФ
Приобретение жилья у застройщика обязательно сопровождается составлением договора долевого участия (ДДУ). Текст бумаги содержит условия, на которых была совершена покупка.
- Стоимость приобретаемого жилья.
- Сроки передачи квартиры застройщиком покупателю.
- Площадь и иные характеристики объекта.
- Обязательства застройщика в течение гарантийного срока.
Приобретение жилья должно происходить в соответствии с действующим законодательством. Этот процесс регулируют следующие нормативные акты:
- Гражданский Кодекс Российской Федерации.
- Закон «О защите прав потребителей» (№ 2300-1 от 7/02/1992).
- ФЗ № 214 от 30/12/2004.
Согласно указанным документам, застройщик обязан соблюсти все условия, прописанные в договоре долевого строительства.
По окончании строительства покупателю должен быть передан объект, который отвечает всем нижеперечисленным параметрам:
- Принятый технический регламент.
- Установленные градостроительные акты.
- Предъявленный покупателю до совершения сделки проект от застройщика.
Объем работ, которые выполняет застройщик по гарантии, регламентируется ст.
7 ФЗ № 214. Продолжительность действия данных обязательств может варьироваться обоими сторонами на этапе заключения ДДУ.
Жильцы дома могут рассчитывать на осуществление застройщиком двух видов гарантийных обязательств. В новостройках не исключены дефекты в работе у таких объектов, как:
- Инженерное оборудование, различные технологические сооружения.
- Объекты, непосредственно влияющие на конструкцию дома.
В первом случае имеется ввиду следующий перечень:
- Система вентиляции.
- Лифт и сопутствующие элементы оборудования.
- Общедомовая отопительная система.
- Оборудование, обеспечивающее подачу газа, воды и электричества.
Недостатки второй категории подлежат устранению застройщиком в течение 5-ти лет. Сюда можно отнести:
- Некачественно выполненные потолки, дефекты несущих конструкций.
- Появление подтеков и трещин на стенах.
- Проблемы с установленными стеклопакетами и входной дверью в квартиру.
- Явные строительные ошибки.
- И пр.
Минимальное время, в течение которого будут действовать гарантийные обязательства относительно кровли – 10 лет.
Возможно изменить срок гарантии по соглашению обеих сторон.
Перечень обязательств застройщика строго регламентирован. В гарантийном обслуживании на дом может быть отказано по истечении пяти лет, а также по ряду причин.
На какие гарантии может рассчитывать дольщик
Закон обязывает застройщика передавать дольщику квартиру, которая по всем показателям соответствует ДДУ и проектным документам. Кроме того, многоквартирный дом должен быть построен с учетом всех принятых строительных и технических норм, при возведении объекта должны быть также учтены существующие градостроительные регламенты. Отступление от данных требований недопустимо, и при обнаружении любых несоответствий застройщика ждут большие штрафы, а также проблемы при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Но далеко не все несоответствия можно обнаружить сразу, существует масса дефектов, которые выявляются только в процессе эксплуатации дома. Нередко проходят месяцы, а то и годы проживания в квартире, когда проявляются недостатки.
Гарантия на окна в новостройке от застройщика
Один из самых распространенных недостатков, которые дольщики обнаруживают при приемке квартир – это дефекты окон. Оконные блоки часто повреждаются рабочими при установке – появляются царапины на створках, сколы и царапины остекления, блоки устанавливаются с отклонением от вертикальной плоскости. Кроме того, блок может быть установлен неправильно, что повлечет за собой понижение температуры воздуха, продувание и промерзание в помещении.
Слабые места новостроек
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.
Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.
ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.
Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.
Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?
Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.
Если недостатки в договоре не оговорены, то покупатель вправе:
- требовать уменьшения цены;
- требовать устранить дефекты;
- требовать возместить деньги, потраченные на устранение дефектов.
Продавец отказывается от устранения недостатков? Изменить его решение может только суд, а при неисполнении решения суда судебные приставы.
Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и стоит дорого). При этом:
- продавец должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы;
- присутствовать при осмотре помещения экспертом;
- затраты на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
- помещение должно не соответствовать либо качеству, указанному в договоре, либо строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТу и прочей документации.
Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.
Бывает, что расходы по судебной экспертизе нужно уплачивать после ее проведения. И это очень большой плюс для покупателя, так как при принятии решения в его пользу все судебные расходы (а экспертиза — это судебные расходы) ложатся на плечи продавца.
На какой срок распространяется гарантия
Срок гарантии застройщика на многоквартирный дом составляет 5 лет и 3 года на оборудование установленное в нем. В договоре долевого участия отдельным пунктом, возможно, оговорить увеличение гарантийного срока на отдельные конструкции и элементы.
Момент начала гарантии отсчитывается от даты получения квартиры или даты заселения в нее.
Важный момент! Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!