Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все особенности и нюансы договора обмена квартирами с доплатой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Снижение риска обмана с обеих сторон. По такому соглашению участники сразу с гарантией получают желаемое; тогда как при встречной купле-продаже сроки регистрации сделок не совпадают, чем с успехом пользуются жулики.
Существует ряд мошеннических схем, в результате которых человек остается и без апартаментов и без денег. Особенно часто это бывает, когда граждане с целью экономии игнорируют услуги риэлтеров и пытаются совершить сделки самостоятельно.
Когда лицо продает квартиру другому лицу, а купить намеревается у третьего, это также связано с риском. Деньги подвержены инфляции, в последние десятилетия мы сталкивались со случаями, когда она была внезапной и быстрой.
В девяностые годы, в 2008-м, 2014-м люди мы имели ситуации, когда вскоре после продажи купить жилье нужного качества за вырученные от проданной ранее квартиры деньги невозможно.
С другой стороны, апартаменты во время кризиса трудно продать за приемлемую сумму, поскольку у покупателей не хватает для этого наличных денег.
При переезде человек сталкивается с проблемой адекватной оценки приобретаемого жилья: он недостаточно знает особенности жизни в другом городе. Положившись на публикуемые в газетах цены, на месте может получить иную ситуацию.
На получаемые по сделке купли-продажи деньги могут претендовать кредиторы с помощью судебных исполнителей и коллекторов: отследить такую сделку не составляет труда, тогда как единственное жилье у человека по закону отобрать нельзя.
Наконец, есть категория граждан, для которых удержаться потратить наличные, когда они уже в руках, просто невозможно. Договор мены с доплатой позволяет «разрулить» перечисленные проблемы.
Налоговая выгода. Если сторона продает купленное ей меньше трех лет назад жилье, она обязана включить доход от продажи в декларацию по итогам года и уплатить с объявленной суммы подоходный налог.
При сделке мены налог платится только с доплаты, которую, по договоренности участников, можно в документе не указывать или записать в текст в символической сумме, а реальную передать из рук в руки.
Такое соглашение — идеальное решение жилищных проблем между родственниками. Родительская семья с возрастом уменьшилась до двоих человек, ей уже не нужна обширная квартира, за которую приходится к тому же уплачивать все возрастающие коммунальные расходы. Дети вступили в брак, появились внуки, но пока молодые семьи живут в скромной «двушке» или студии.
Устраняются трудности переселения, временного проживания. Для граждан, имеющих семью, ценное имущество, продажа апартаментов угрожает перспективой временного съема жилья, пока идет поиск подходящего варианта покупки. Если поиск затянется, это повлечет длительное ухудшение уровня жизни. Соглашение мены снимает эту проблему.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Гражданское законодательство не разделяет обмен и процедуру продажи недвижимости. Обе процедуры регулируются одними нормами закона, прописанными в главах 30 и 31 ГК. Однако в отличие от продажи, в которой один участник (продавец) передает недвижимость другому (приобретателю), получая оплату в денежном эквиваленте, каждый участник мены является как продавцом имущества, так и его покупателем (ст. 567 ГК), поэтому в договоре они именуются сторонами под номерами один и два.
Собственник вправе обменять свое имущество на любое другое. В идеале бартер подразумевает обмен аналогичных объектов при этом возможны исключения:
- обмен с доплатой (например, меньшая площадь меняется на большую);
- размен жилплощади (одна большая квартира на несколько маленьких);
- обмен разных видов имущества (квартиру на автомобиль, ценные бумаги, жилой дом и т. д.).
С точки зрения закона термины «обмен» и «мена» различаются. При этом на практике употребление обоих понятий не является ошибочным.
Так под обменом понимается сделка с государственными квартирами (ст.72 ЖК). Стороны договора не являются собственниками, а имеют статус нанимателей муниципального жилья. Процедура обмена регламентируется не только гражданским, но и жилищным кодексом, а для осуществления операции обязательно требуется разрешение от Администрации.
Участники мены – владельцы квартир и имеют право распоряжаться ими так, как пожелают, разрешений не требуется.
Особенности соглашения
Основным нюансом договоров мены является двойственный характер соглашения, то есть каждый участник имеет статус и продавца, и приобретателя. Кроме того, данная процедура имеет и другие особенности:
- на договор распространяются нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок реализации (купли-продажи) имущества;
- при отсутствии в договоре упоминания о стоимости объектов, подлежащих обмену, они автоматически признаются равноценными;
- обязанность несения расходов, связанных со сделкой ложится на обе стороны в равном соотношении;
- при несовпадении сроков передачи недвижимости, к соглашению применяются нормы о встречном исполнении (ст. 328 ГК).
Текст соглашения об обмене квартиры на иное имущество имеет форму письменного документа, который в обязательном порядке должен пройти процедуру регистрации в специализированном органе.
Участниками сделки могут являться как граждане (россияне или иностранцы), так и организации (юридические лица и предприниматели). Возможно также участие в договоре РФ и ее субъектов.
К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.
Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:
- когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
- отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).
Нюансы заключения договора мены квартир
На переход права собственности на жилое помещение не влияет принадлежность владельцев к определенной категории. Именно поэтому можно оформить договор обмена квартиры между родственниками, а также любыми лицами, имеющими в собственности жилое помещение. При этом в отличие от купли либо продажи жилья, мена будет осуществляться по так называемой упрощенной схеме, состоящей всего из нескольких действий:
- поиск жилого помещения;
- оценка квартир и обсуждение условий обмена;
- заключение договора;
- перерегистрация прав собственности в Росреестре.
Договор оформляется один на оба жилых объекта. Процесс может занять всего несколько дней, переехать можно уже через 5–7 дней. Во избежание спорных моментов, а также изменения решения в процессе переоформления желательно оформить предварительный договор обмена квартирами, который в силу ст.429 ГК РФ может выступить основанием для понуждения к заключению основного соглашения.
Особенности договора мены
К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.
Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:
- с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
- отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.
Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.
Плюсы и минусы договора мены
Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.
К плюсам отнесем:
- нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
- при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
- равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
- в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.
К отрицательным:
- при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
- получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
- недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.
В рамках норм ЖК РФ государству принадлежит часть жилищного фонда с целью исполнения конституционных гарантий граждан РФ об улучшении жилищных условий. В каждом городе свой жилищный фонд, которым распоряжаются органы местного самоуправления, предоставляя квартиры лицам на основании договора социального найма в порядке норм ст.60 ЖК РФ.
В силу норм ЖК РФ обмен социальными квартирами возможен только между двумя нанимателями жилых помещений в одном и том же городе, то есть в пределах полномочий органа местного самоуправления. Во исполнение ст.72 ЖК РФ для обмена квартиры в порядке договора мены требуется согласие всех членов семьи квартиросъемщика, включая и временно отсутствующих, в письменной форме.
Если согласие не достигнуто, разногласия разрешаются в судебном порядке. В случае если членами семьи являются несовершеннолетние, привлечение органа опеки и попечительства обязательно. При этом заключить договор обмена социального жилья можно с учетом норм ст.73 ЖДК РФ, в которой предусмотрены определенные ограничения. В частности, не рассматривается вопрос о мене в случае:
- предъявления иска к нанимателю о расторжении договора социального найма;
- спора права пользования квартирой;
- признания дома с социальной квартирой подлежащей обмену аварийным или ветхим;
- муниципалитет принял решение о капитальном ремонте дома с грядущей перепланировкой.
Процедура обмена между нанимателями
Юридическим основанием для заключения договора выступает обращение всех нанимателей двух объектов недвижимости к наймодателю для получения согласия. Несмотря на требование законодательства об обязательном наличии указанного одобрения договора, наймодатель не может в произвольном порядке отказать в реализации права на обмен.
Исходя из анализа норм ЖК РФ, порядок действий сторон при совершении обмена будет состоять из следующих этапов:
- поиск потенциального варианта обмена жильем, занимаемым на условиях соцнайма;
- получение одобрения от всех жильцов двух помещений, в том числе временно не проживающих граждан;
- составление единого письменного документа – договора обмена;
- направление указанного соглашения в адрес обоих наймодателей;
- проверка наймодателями условий обмена и установление наличие или отсутствие оснований для отказа, регламентированных в ст. 73 ЖК РФ;
- при наличии одобрения соглашения обоих наймодателей происходит расторжение действующих договоров соцнайма и одновременное оформление новых соглашений соцнайма.
На проверку условий обмена и одобрение договора у наймодателей есть 10 дней, по истечении этого срока граждане имеют право требовать переоформления договоров соцнайма в принудительном порядке.
Обратите внимание! Так как жильцы не являются собственниками объектов, они не могут включать в договор условие об установлении каких-либо выплат при обмене. Договор с помещениями, принадлежащими на условиях соцнайма, носит безвозмездный характер.
Типичными случаями обмена являются различные варианты улучшения жилищных условий:
- размер муниципальных квартир при разводе супругов;
- переезд в другое жилье для улучшения транспортной доступности к новому месту работы или учебы;
- регистрация брака между владельцами и обмен двух помещений на одну квартиру;
- изменение этажности проживания для улучшений условий жизни граждан с ограниченными возможностями.
Отказ в проведении обмена со стороны наймодателей может быть обусловлен только нормами закона. В ЖК РФ установлено только шесть возможных ситуаций, при которых обмен может быть запрещен:
- к участникам обмена заявлено исковое требование о расторжении или изменений соглашения соцнайма;
- в судебных органах находится иск об оспаривании права пользования объектом;
- если в соглашении фигурирует помещение, обладающее признаками непригодности для проживания граждан;
- уполномоченными органами утверждено официальное решение о сносе дома;
- если предстоит капитальный ремонт здания с переустройством помещений;
- если по итогам реализации обменного соглашения в коммунальную квартиру переселяются субъект, обладающий тяжелыми разновидностями хронических заболеваний.
Договор обмена жилыми помещениями между собственниками жилья
Как совершить родственный обмен квартирами? Помимо нанимателей социальной недвижимости обмен могут совершить и собственники объектов недвижимости. Он реализуется путем совершения сделки мены, предусмотренной гражданским законодательством. Далее мы рассмотрим, как оформить обмен квартирами.
Договор мены характеризуется следующими особенностями:
- предметом мены могут выступать любые объекты недвижимости, принадлежащие гражданам на любой форме собственности (индивидуальная, совместная или долевая);
- для совершения мены собственники вправе предусматривать любые условия договора, в том числе доплату для одной из сторон;
- совершение сделки мены не требует согласия уполномоченных органов.
В результате мены происходит фактическое совершение двух сделок купли-продажи, однако условие о возмездности в договоре может отсутствовать.
Так как в процессе сделки происходит взаимный переход прав собственности, она подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Поэтому в результате мены стороны получат на руки не вновь заключенный договор соцнайма, а выписку из ЕГРН с подтверждением перехода права собственности.
Порядок проведения сделки мены будет состоять из следующих этапов:
- поиск контрагента для обмена на вторичном рынке недвижимости;
- согласование всех существенных и дополнительных условий договора;
- получение согласия органов опеки, если в состав собственников или пользователей жилья входят несовершеннолетние граждане;
- обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр для проведения регистрационной процедуры;
- получение выписок из ЕГРН с подтверждением обмена и перехода права собственности.
Особенности договора мены
К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.
Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:
- с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
- отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.
Способы обмена квартиры
Обмен жилья – наиболее оптимальный способ решения квартирного вопроса, поскольку таким образом можно улучшить свои жилищные условия, сделать свою жизнь более комфортной. Так, например, один собственник квартиры может обменять свою квартиру на жилье в другом районе города, что для него будет более удобно.
В свою очередь, другой человек желает приобрести квартиру, например, с большей жилой площадью. Поэтому, с помощью договора мены, можно обменять жилье более выгодно.
По общему правилу оба объекта мены считаются равноценными. В том случае, если один из них имеет более высокую стоимость, вторая сторона должна компенсировать разницу, сделав доплату.
Не исключением являются сделки, когда квартира обменивается на жилой дом, дачу или автомобиль. Именно в этих случаях и происходит доплата. Чтобы определить реальную разницу по стоимости, целесообразно провести независимую оценку имущества.