Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Условия, при которых можно оформить куплю-продажу
Покупаемая квартира тут, как и в обычных случаях, должна быть юридически чистой и иметь все требуемые документы. Нельзя, чтобы объект недвижимости находился под арестом или в залоге. Данные требования предъявляются к продавцу недвижимого имущества, который должен представить бумаги, подтверждающие правоспособность объекта.
Здесь самое важное – это наличие правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа в оригинале. Также к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются следующие требования:
- наличие документа, удостоверяющего личность, с пропиской;
- правоспособный возраст;
- дееспособность.
Если родители (или другие уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным лицам, то нужно оформить на них нотариально удостоверенную доверенность с перечислением действий, которые эти лица могут совершать в ходе сделки.
В данном случае стороной сделки выступит несовершеннолетний собственник, а поверенного внесут в договор в качестве представителя, «действующего в интересах». Законный представитель должен предусмотреть возможные риски и проверить:
- паспорт, а также все документы на квартиру, принадлежащую физлицу;
- учредительную документацию застройщика, если квартира приобретается в новостройке.
Как государство защищает собственность детей
После покупки жилого имущества за владельцем закрепляются его имущественные права. Их нарушение незаконно, и за их сохранностью устанавливается контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения купленной квартиры для сделки необходимо соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.
Причем продавец должен представить контролирующему органу отчет, что средства, вырученные с продажи недвижимого имущества, положены в банк на имя бывшего собственника. Или же на них приобретен равноценный объект недвижимости либо жилье с улучшенными характеристиками. Подобные действия нужны лишь при отчуждении. Если же оформляется купля-продажа квартиры, разрешение от органов опеки не потребуется.
Также закон запрещает:
- безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего;
- имущественные сделки с законным представителем.
Права несовершеннолетних детей на квартиру
Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.
Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста. Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо. Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.
Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).
Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.
Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).
Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.
Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.
Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.
Дети до 18 лет участвуют в сделках с согласия/решения своих законных представителей — родителей (в том числе приемных), опекунов или попечителей. Нюансы зависят от возраста ребенка и ситуации у представителей:
- Ребенку меньше 14 лет.
В данной ситуации участие и присутствие ребенка нигде не требуется. За него все делают законные представители — подписывают договор и заявление о регистрации права в МФЦ/Рег.палате. П. 1 ст. 28 ГК — «За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.»
Оба родителя должны присутствовать на сделке, потому что они имеют равные права и обязанности — п. 1 ст. 61 СК. Например, мать указываем в договоре представителем ребенка/покупателя и она подписывает его + подпись ставит отец в конце договора с формулировкой о своем согласии на сделку. Или наоборот, большой роли не играет. Принести нужно свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка. Если один из них не может присутствовать, от него потребуется нотариальное согласие на сделку. Оформить можно у любого нотариуса.
Пример формулировки в договоре — «Гр. РФ Петрова Светлана Игоревна, 05.07.1975 года рождения, место рождения — г. Москва, паспорт серии 0202 N 457890, выдан УФМС России по Московской обл. по Зарайскому муниципальному району, дата выдачи 20.05.2000 г., код подразделения 222-333, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д. 6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, действующая в интересах своего несовершеннолетнего сына гр. РФ Петрова Дмитрия Александровича 06.12.2018 года рождения, место рождения — г. Москва, свидетельство о рождении: серия IV-АГ N 123456, выдано 09.12.2018 г., именуемый в дальнейшем Покупатель.»
В конце договора подпись ставит мать ребенка, а отец так — «С согласия отца Петрова Александра Викторовича Подпись».
- Ребенок от 14 лет.
Ребенок везде присутствует, сам подписывает все документы + подпись ставят его представители. П. 1 ст. 26 ГК — «Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.»
Ребенок и оба родителя должны присутствовать на сделке — п. 1 ст. 61 СК. Например, мать указываем в договоре представителем ребенка/покупателя, затем ребенок и родители подписывают его. Если один из них не может присутствовать, от него потребуется нотариальное согласие на сделку. Оформить можно у любого нотариуса.
Пример — «Гр. РФ Петров Дмитрий Александрович, 06.12.2005 года рождения, место рождения — г. Москва, паспорт серии 0202 N 457890, выдан УФМС России по Московской обл. по Зарайскому муниципальному району, дата выдачи 16.12.2019 г., код подразделения 222-333, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д. 6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, действующий с согласия своей матери гр. РФ Петровой Светланы Игоревны, 05.07.1975 года рождения, место рождения — г. Москва, паспорт серии 0303 N 456878, выдан отделением УФМС России по гор. Москве по району Северное Бутово, дата выдачи 10.03.2001 г., код подразделения 222-366, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д.6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, именуемый в дальнейшем Покупатель.»
В конце договора подпись ставит ребенок, а родители с такой формулировкой — «С согласия матери Петровой Светланы Игоревны Подпись. отца Петрова Александра Викторовича Подпись.»
Условия, при которых возможно оформление купли-продажи
Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.
Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:
- правоспособный возраст;
- наличие паспорта с пропиской;
- дееспособность.
Получение квартиры в наследство
Право на наследство возникает в двух случаях:
- в результате наследования согласно определенной законом очереди (глава 63 ГК РФ);
- по завещанию.
Чтобы завещание имело силу, требуется удостоверение документа у нотариуса. Однако в крайних случаях, когда это невозможно по объективным причинам, закон допускает заверение третьими лицами:
- руководителем заведения, где находится завещатель – главврачом, директором дома престарелых и т.п.;
- командиром воинской части;
- двумя незаинтересованными свидетелями.
Еще один способ передать право на недвижимость – договор дарения. К такому методу чаще всего прибегают близкие родственники. К примеру, бабушка решает подарить свою квартиру внуку, и чтобы не переплачивать средства, она составляет дарственную.
Указываются в договоре:
- объектом соглашения – недвижимость;
- дарителем – действующий владелец;
- одаряемым – ребенок.
Данный вид сделки имеет следующие особенности:
- Передача права является безвозмездной, а потому указывать требования получателю даритель не имеет права.
- Право собственности передается ребенку сразу же после регистрации документа.
- Выступать одаряемым может только несовершеннолетний, возрастом 14 лет и старше.
Чтобы оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, нужно придерживаться следующего порядка действий:
- Подготовить персональные, правоустанавливающие, технические документы, необходимые для проведения данной сделки.
- Составить договор дарения и получить одобрение от ООП.
- Заверить дарственную у нотариуса.
- Зарегистрировать нового владельца в Росреестра.
Важно! Привлечение сотрудников из ООП является обязательным условием только в том случае, если отсутствует один из родителей. Полноценной семье одобрение от государства не требуется.
Чтобы оформить дарственную, нужно подготовить следующие бумаги:
- согласие родителей (обязательно нужно утвердить нотариально);
- составить дарственную (3 экземпляра);
- паспорта родителей;
- свидетельство о браке;
- свидетельство о рождении ребенка;
- техническая документация на жилье;
- выписка из ЕГРП;
- правоустанавливающие документы;
- оценка недвижимости (кадастровая стоимость);
- выписка из домовой книги;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Что будут учитывать органы опеки
Их будет интересовать территориальное соответствие приобретаемого на имя ребенка недвижимого имущества местоположению существующего жилья. К примеру, намерение опекуна обменять находящуюся в центре Уфы квартиру подопечного на жилье несколько большей площади, но находящееся, допустим, в Благовещенске одобрено органами опеки не будет.
Очевидным для госслужбы опеки несоответствием интересам ребенка будет разница стоимости жилья. Если недвижимость, предлагаемая взамен существующей квартиры несовершеннолетнего собственника, окажется более дешевой, то служба опеки обязует опекунов перечислить разницу стоимости на банковский счет ребенка, иначе разрешение ими не будет предоставлено. Доступ к данному банковскому счету ребенок получит по достижении совершеннолетия.
Условия, при которых возможно оформление купли-продажи
Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.
Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:
- правоспособный возраст;
- наличие паспорта с пропиской;
- дееспособность.
Если родители (иные уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным, то оформляют на них нотариально удостоверенную доверенность, с перечнем действий, которые те вправе совершить в контексте сделки.
В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах». Законные представители обязаны предусмотреть все возможные риски, проверив:
- паспорт и всю документацию на квартиру, принадлежащую физическому лицу;
- учредительную документацию застройщика при покупке квартиры в новостройке.
Для большей правоспособности договор купли-продажи можно нотариально удостоверить или застраховать.
Нормативными актами России не установлено ограничений на передачу объектов недвижимости несовершеннолетним с самого момента их рождения. Основная причина переписи имущества на имя ребенка — обеспечения его жилой площадью. Однако распоряжаться самостоятельно квартирой или другим объектом гражданин может только по достижению 18 лет.
Личная собственность детей, записанная на их имя не включается в совместно нажитое имущество, на основании ст.34-35 СК РФ и имеет отличны статус.
Разделить его между собой родители при разводе не могут, но вправе распорядиться любыми способами для улучшения жилищных условий ребенка: при предоставлении большей площади, переезда в центр города, район с развитой инфраструктурой, рядом со школой и др.
Согласно закону все несовершеннолетние делятся на две категории:
- достигшие 14 лет (ст.28 ГК РФ);
- в возрасте от 14 до 18 лет (ст.26 ГК РФ).
Дети от 14 лет признаются ограниченно дееспособными. Считается, что они могут понимать последствия своих правовых действий и принимать самостоятельно решения.
Право любого гражданина с момента рождения обладать недвижимостью прописано в ст.35 Конституции РФ и ст.17 ГК РФ.
Зачем оформлять квартиру на ребенка
Далее, сделки по купле или продаже объектов при таком раскладе также имеют отдельные и немаловажные нюансы. Да, опять же в полном соответствии с российскими законами, оформление документов для малолетнего собственника выполняется в обычном режиме. Да, не достигший определенного возраста ребенок осуществляет все положенные действия исключительно через своего законного представителя. Но при этом ни одну из этих данный операций нельзя выполнить без соответствующего одобрения органов опеки. А скольких нервов (и денег) стоит получить подобную бумажку в муниципальных комитетах соцзащиты, и как вообще функционирует ювенальная юстиция в целом по стране, вряд ли кому-то стоит подробно объяснять.
Рекомендуем прочесть: Поставить дачный дом на учет
Нормативными актами России не установлено ограничений на передачу объектов недвижимости несовершеннолетним с самого момента их рождения. Основная причина переписи имущества на имя ребенка — обеспечения его жилой площадью. Однако распоряжаться самостоятельно квартирой или другим объектом гражданин может только по достижению 18 лет.
Личная собственность детей, записанная на их имя не включается в совместно нажитое имущество, на основании ст.34-35 СК РФ и имеет отличны статус.
Разделить его между собой родители при разводе не могут, но вправе распорядиться любыми способами для улучшения жилищных условий ребенка: при предоставлении большей площади, переезда в центр города, район с развитой инфраструктурой, рядом со школой и др.
Согласно закону все несовершеннолетние делятся на две категории:
- достигшие 14 лет (ст.28 ГК РФ);
- в возрасте от 14 до 18 лет (ст.26 ГК РФ).
Дети от 14 лет признаются ограниченно дееспособными. Считается, что они могут понимать последствия своих правовых действий и принимать самостоятельно решения.
Право любого гражданина с момента рождения обладать недвижимостью прописано в ст.35 Конституции РФ и ст.17 ГК РФ.
Оформление дарственной на несовершеннолетних детей
Договор дарения представляет собой передачу прав собственности на безвозмездной основе. Это означает, что текст договора не может содержать никаких условий. Например, «передаю безвозмездно в дар, если…». Решив сделать дарственную на ребенка, помните, что распорядиться своим правом новый владелец сможет только при достижении им 18 лет.
При оформлении дарственной следует:
- Собрать все документы,
- Заверить у нотариуса договор дарения,
- Зарегистрировать объект дарения на несовершеннолетнего в ЕГРП.
К стандартному списку документов потребуется:
- Заявление от дарителя.
- Заявление от несовершеннолетнего старше 14 лет (или от его законных представителей, если он младше указанного возраста) о согласии на принятие в дар собственности.
- 2 оригинала дарственной, заверенные нотариусом. В них должна быть указана вся информация о квартире: адрес, технические характеристики, инвентарный номер. В договоре прописывают сведения о документах, подтверждающих личность дарителя и одариваемого ребенка.
Если ребенок состоит в близком родстве с владельцем недвижимости, он освобождается от уплаты налога.
Возможные трудности при оформлении жилья на несовершеннолетнего
Регистрация собственности на ребенка обычно не вызывает никаких трудностей. Проблемы возникают, когда нужно распорядиться этим имуществом. Государство отстаивает права несовершеннолетних и следит, чтобы они не были нарушены. Эти обязанности оно возложило на органы опеки, поэтому любая сделка с участием ребенка требует их участия.
Представителям несовершеннолетнего нужно доказать, что они не ущемляют его права. Опека принимает во внимание множество факторов:
- Ценность собственности ребенка должна быть или такой же, или больше первоначальной.
- Площадь – сопоставима по размеру с продаваемым имуществом.
- Санитарные условия должны соответствовать нормам.
- Учитывается инфраструктура района, близость детского сада, школы, поликлиники и других социальных объектов.
- Приобретаемое жилье по всем параметром должно стать лучше старого. Зачастую несоответствие всего одному показателю может стать причиной отказа органов опеки.
Достоинства и недостатки сделки
Конечно, любой родитель хочет материально обеспечить своего ребенка. Когда имущественное хозяйство оформляется на несовершеннолетнего ребенка, то сделать он уже ничего не может: не получится продать жилье, поменять или оставить в залог. Гарантия на сохранение имущества является достоинством производимой сделки.
Но есть и минус – например, родители собираются сдавать жилье в аренду, но этого сделать не получится без разрешения соответствующих органов. В качестве плюса можно отметить тот факт, что при разводе родители не смогут подавать на раздел имущества. Собственником жилья останется их несовершеннолетний ребенок.
Зарегистрировать ребенка в качестве владельца – это хорошая идея. Подобная сделка поможет уберечь имущественное хозяйство от незапланированных процедур. Пока имущество будет закреплено за подростком, никто не сможет распоряжаться им в полной мере без согласия соответствующих органов.
🗣 Можно ли Квартиру Оформить на Несовершеннолетнего Ребенка недопущение нецензурной лексики;.
☑ Количество экземпляров иска должно соответствовать числу сторон судебного разбирательства. Как Переоформить Квартиру на Несовершеннолетнего Ребенка