Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки в банках России». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как показывают расчеты, даже при небольшом снижении процентной ставки клиент может сэкономить существенную сумму денег. Так, при размере кредита в 5 млн. рублей, взятого на 10 лет, понижение ставки на 2 пункта позволит сэкономить 3 876 рублей в месяц. Общая экономия за десять лет составит 466 266 рублей.
Спрос на обновленную семейную ипотеку вырос
Российские банки уже отмечают увеличение спроса на семейную ипотеку после расширения ее условий. Например, в июле в ВТБ число заявок по программе выросло в 1,5 раза к июню. Ставки на семейную ипотеку в ВТБ начинаются от 5,6% годовых. «Семейная ипотека, условия которой были расширены на семьи с одним ребенком, в настоящее время компенсирует порядка 15% заявок по обновленной господдержке. В общих продажах ее доля на рынке может вырасти в 3 раза, до 12%», — прогнозирует зампрезидента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
В банке «Дом.РФ» спрос на семейную ипотеку на новых условиях тоже вырос: в июне в рамках программы поступило 1,8 тыс. заявок на 7,3 млрд руб., в июле — уже более 2,8 тыс. заявок на 10 млрд руб. Доля «Семейной ипотеки» в общем объеме заявок на рефинансирование в банке «Дом.РФ» выросла более чем в два раза, с 14% до 32%. Ставки по семейной ипотеке в банке сейчас начинаются от 4,7% годовых, в рамках рефинансирования — от 5% годовых.
«Рефинансирование ипотечного кредита в рамках семейной ипотеки происходит по стандартной схеме. Банк запрашивает от клиента основной пакет документов, который включает паспорт и справку об остатке задолженности, а в частных случаях некоторые дополнительные документы», — пояснил директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин. Само одобрение на рефинансирование можно получить без посещения офиса, контактируя только с сотрудником дистанционной ипотеки, добавил он.
Рефинансирование: что необходимо знать
Ставка по кредитам, в том числе ипотечным зависит от многих экономических факторов. В 2015 году решение взять ипотеку на 30 лет по 14% годовых казалось вполне оправданным. Все отечественные банки предлагали примерно сходные условия.
Однако экономическая ситуация меняется и вместе с ней меняется ставка ипотеки. Российские финансовые учреждения снизили ставку по ипотеке до однозначных цифр. Кредит, который был выгодным в 2015 году, в 2022 выглядит откровенно кабальным.
Банки предлагают еще один вид программ кредитования: рефинансирование. На бумаге все выглядит привлекательно. Заемщик берет кредит Б, с его помощью полностью погашает кредит А, а кредит Б выплачивает на более комфортных для себя условиях.
Задумываться о подаче заявки на программу рефинансирования нужно в том случае, если разница в ставках составляет 1,5-2%.
Примечательно, что самое выгодное рефинансирование ипотеки в России предлагают те банки, которые являются лидерами по выдаче ипотечных кредитов. Это Райффайзенбанк, ВТБ, Газпромбанк, Сбербанк.
Получение крупных кредитов проходит по обычной для финансовых учреждений схеме. После получения заявки, они проверяют платежеспособность потенциального заемщика. В тех случаях, когда финансовую ситуацию заявителя находят ненадежной, в получении кредита отказывают. В этом плане программы рефинансирования ничем принципиально не отличаются от ипотечных.
Первые шаги при рефинансировании
В первую очередь имеет смысл обратиться в свой банк с просьбой рефинансировать взятую у него ипотеку. Если он согласится, вы как минимум сэкономите массу денег, сил и времени на сбор нужных документов.
Конечно, заранее стоит изучить условия рефинансирования ипотечных кредитов в других финансовых организациях. Помните только, что указанная на сайте ставка — минимально возможная. Ее получит только идеальный с точки зрения кредитора клиент — тот, который просит небольшую сумму, является зарплатным клиентом этого банка и готов оформить платную страховку жизни и здоровья, а также самой квартиры.
Любое несоответствие таким требованиям означает повышение процента. Но все-таки стоит все подсчитать — возможно, вы в любом случае сэкономите десятки, а то и сотни тысяч рублей.
Что такое рефинансирование ипотеки?
Рефинансирование во многом схоже с получением обычной ипотеки или кредита под залог недвижимости. Клиент также собирает все документы, подтверждает доход. Для получения одобрения ему нужно доказать свою платежеспособность и благонадежность, убедить в достаточной стоимости залогового имущества. Банки будут проверять клиента по разным базам, в том числе и по НБКИ. Просрочки в кредитной истории, низкий уровень дохода послужат основанием для отказа в получении займа. А также придется заново провести оценку недвижимости, оплатить страховку, зарегистрировать права на жилье. Все это требует дополнительных трат. Таким образом, рефинансирование во многом схоже с получением кредита на приобретение квартиры. Здесь нужно представить тот же пакет документов, а требования к заемщикам и залогу идентичны. Отличия кроются в способах выплаты.
Способы погашения старого кредита:
-
новый кредитор самостоятельно перечисляет сумму для погашения кредита старому кредитору;
-
новый кредитор выдает заемщику сумму кредита для погашения долгов, а клиент, в свою очередь, обязан в указанные сроки предоставить справку о закрытии кредита.
Неважно, какие способы погашения долга были применены. Клиент после одобрения должен платить взносы по новому договору в кредитную организацию, которая провела рефинансирование кредита. Квартира, оформленная в залог, передается новому залогодержателю до момента полного погашения кредита.
Если заявка была принята, то часто ставка будет повышенной до момента передачи недвижимости в залог новому банку. Пока недвижимость не пройдет процедуру госрегистрации, и у нового банка не появятся права на залог, клиенту не дают низкий процент. Процедура может занимать до 60 дней.
Когда ставки по ипотеке снижаются, большинство заемщиков, которые имеют кредит по повышенным ставкам, чувствуют себя некомфортно. На помощь в такой ситуации придет рефинансирование ипотечного займа. Грамотное рефинансирование поможет снизить ставку не менее чем на 1–2 %. Если такого снижения не происходит, значит, рефинансирование бесполезно.
Требования к рефинансируемому кредиту
| Цель | приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынке | ||
| Валюта | рубли/ иностранная валюта | ||
| Срок действия | от 6 месяцев; требование к рефинансируемому кредиту о периоде обслуживания отменяется в случае заключения рефинансируемого кредитного договора в период с 24.02.2022 по 04.05.2022 | ||
| Реструктуризация | отсутствует | ||
| Тип платежа | аннуитетный/ дифференцированный | ||
| Задолженности | отсутствие текущей просроченной задолженности (в том числе по оплате предусмотренных штрафных неустоек за нарушение условий кредитования) |
Рефинансирование ипотеки в Сбербанке условия в 2023 году
| Валюта кредита | Рубли РФ |
| Мин. сумма кредита | от 300 000 рублей |
| Макс. сумма кредита: |
Не должна превышать меньшую из величин: • 80% стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке • сумму остатков основного долга и текущих процентов по рефинансируемым кредитам, а также сумму, запрошенную заемщиком или созаемщиками на цели личного потребления Максимальные суммы на различные цели получения кредита: • На погашение ипотеки в другом банке: — до 7 000 000 рублей – для Москвы и Московской области; — до 5 000 000 рублей — для иных регионов. • На погашение других кредитов: 1 500 000 рублей • На цели личного потребления: 1 000 000 рублей |
| Срок кредита | от 1 года до 30 лет |
| Комиссия за выдачу кредита | отсутствует |
| Рефинансируемые кредиты |
С помощью одного кредита «Рефинансирование под залог недвижимости» можно рефинансировать: — Один ипотечный кредит, предоставленный иной кредитной организацией на цели: • Приобретения/строительства жилого объекта недвижимости • Приобретения/строительства жилого объекта недвижимости и его капитальный ремонт/оплату иных неотделимых улучшений — До пяти различных кредитов: • Потребительские кредиты, предоставленные иной кредитной организацией • Автокредиты, предоставленные иной кредитной организацией • Кредитные карты, дебетовые банковские карты с разрешенным овердрафтом, предоставленные иной кредитной организацией • Потребительские и автокредиты, предоставленные Сбербанком Рефинансирование ипотечного кредита обязательно для получения кредита по продукту «Рефинансирование под залог недвижимости». |
| Обеспечение по кредиту |
Залог объекта недвижимости: • жилое помещение (квартира в т.ч. в жилом доме, состоящем из одной или нескольких блок-секций – «таун-хаус») • жилой дом • комната • часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (в т.ч. часть жилого дома блокированной застройки – «таун-хаус») • жилое помещение с земельным участком, на котором оно находится В случае если недвижимость приобретена за счет рефинансируемого ипотечного кредита, то она может быть обременена ипотекой в пользу первичного кредитора. Это обременение снимается после погашения рефинансируемого ипотечного кредита, после чего недвижимость передается в залог Банку. Если при приобретении объекта недвижимости не использовались средства рефинансируемого ипотечного кредита, то такой объект должен быть свободен от обременения правами третьих лиц/ состоять под арестом (запретом). |
| Комиссия за рефинансирование | отсутствует |
| Страхование | Добровольное страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Банка. |
Актуальные предложения банков
Для банков рефинансирование ипотеки другого финансового учреждения – это возможность привлечь нового клиента и одолжить ему внушительную сумму на долгий срок. По сути, в этом заключается их финансовая выгода. Поэтому многие банки предлагают услугу рефинансирования. Рассмотрим наиболее выгодные предложения 2019 года.
|
Банк |
Процентная ставка |
Сумма |
Срок |
|
Райффайзенбанк |
От 9,99% |
От 500 000 до 26 000 000 рублей |
От 1 до 30 лет |
|
Открытие |
От 10,2% |
От 500 000 до 30 000 000 рублей |
От 3 до 30 лет |
|
Альфа-Банк |
От 10,29% |
От 600 000 до 30 000 000 рублей |
От 1 года до 30 лет |
|
Газпромбанк |
От 10,5% |
От 500 000 до 45 000 000 рублей |
От 3,5 до 30 лет |
|
Сбербанк |
От 10,9% |
От 300 000 до 5 000 000 рублей (для Москвы и Московской области – до 7 000 000 рублей) |
От 1 года до 30 лет |
Банки рефинансирования ипотеки под 6 процентов
Есть банки, которым доступно только кредитование, но не рефинансирование под 6 процентов. Ниже представлены кредитные организации, наиболее распространенные в нашей стране, которым доступно кредитование по льготной ставке.
| Наименование кредитной организации | Кредитование | Рефинансирование |
|---|---|---|
| ВТБ | Разрешено | Разрешено |
| Сбербанк | Разрешено | Разрешено |
| Промсвязьбанк | Разрешено | Услуга отсутствует |
| Газпромбанк | Разрешено | Разрешено |
| Россельхозбанк | Разрешено | Разрешено |
| Открытие | Услуга отсутствует | Услуга отсутствует |
| Совкомбанк | Разрешено | Услуга отсутствует |
| АО Дом.РФ и АО «Банк ДОМ.РФ» | Разрешено | Разрешено |
АИжК и партнеры уже взяли в оборот программу и с успехом не только кредитуют новых клиентом, но и рассматривают рефинансирование по старым кредитным договорам. Также некоторые банки самостоятельно снижают процентную ставку до 5%.
Рефинансирование ипотеки
* Мы отобрали предложения банков с минимальным ежемесячным платежом. Расчёт платежа производился по следующим параметрам: сумма кредита — 5 000 000 рублей, остаток долга 2 000 000 и сроком на 5 лет
| Банк | Ставка | Сумма | Первоначальный взнос | Ежемясячный платёж * |
| Росбанк Дом | 6% | 300 000 ₽ – 12 000 000 ₽ | — | 38 665 ₽ |
| РНКБ | 13,5% | от 600 000 ₽ | — | 46 019 ₽ |
| Сбербанк | 16,6% | 300 000 ₽ – 30 000 000 ₽ | — | 49 276 ₽ |
| Банк ДОМ.РФ | 16,9% | 500 000 ₽ – 30 000 000 ₽ | — | 49 597 ₽ |
| Уральский Банк реконструкции и развития | 16,9% | 300 000 ₽ – 30 000 000 ₽ | — | 49 597 ₽ |
| Альфа-Банк | 19,3% | 600 000 ₽ – 70 000 000 ₽ | — | 52 211 ₽ |
| Ак Барс | 22% | от 500 000 ₽ | — | 55 237 ₽ |
| Московский Кредитный Банк | от 23% | 500 000 ₽ – 30 000 000 ₽ | — | 56 380 ₽ |
| МТС-Банк | 23,8% | 1 000 000 ₽ – 5 999 999 ₽ | — | 57 303 ₽ |
| Газпромбанк | 24,2% | 1 500 000 ₽ – 60 000 000 ₽ | — | 57 768 ₽ |
Что такое перекредитование ипотеки в РФ
Суть рефинансирования проще всего объяснить на примере. Заемщик покупает квартиру в ипотеку. Он оформляет все документы, получает одобрение на кредит от банка, делает первичный взнос и начинает вносить ежемесячные платежи в счет погашения общей суммы долга. И в это время обнаруживает, что в другом банке ипотека выдается на меньший срок или с более низкой процентной ставкой.
Заемщик может продолжать действовать в рамках первичной программы кредитования, а может оформить перекредитование в другом банке. Он продолжает выплачивать сумму долга по ипотечному кредиту, но на более выгодных условиях:
- С сокращением срока действия кредита;
- С уменьшением процентной ставки и суммы ежемесячного платежа;
- С переводом ипотеки в другую валюту.
Возможности, которые открывает рефинансирование
Помимо того, что рефинансирование способствует перекредитованию ипотечного займа под более удобные условия (в том числе с более низкой процентной ставкой), оно открывает перед дебитором и ряд дополнительных возможностей. Востребованность рефинансирования среди россиян доказывает этот факт.
Посредством перекредитования можно:
- Избавить себя от одновременных кредитных выплат в разных банковских организациях, объединив все кредиты в один;
- Снизить общую сумму переплаты по ипотеке за счет выбора более удобной процентной ставки;
- Получить дополнительные деньги на удовлетворение личных нужд;
- Выполнить все финансовые операции по ипотечному кредиту без согласия первичного кредитора.
Рефинансирование является специальной процедурой, которая заключается в изменении условий договора ипотечного кредитования с помощью оформления другого займа.
Фактически это оформление нового кредита, чтобы погасить им уже существующий.
В федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регламентируется процедура совершения таких действий.
Обе сделки могут быть заключены в одном и том же банке. В случае, если кредитная организация не соглашается на перекредитование, то допускается обращение за новым кредитом в другой банк.
В законе указывается, что с помощью рефинансирования меняются условия старого договора ипотеки.
В имеющемся договоре ипотеки могут содержаться правила, согласно которым может содержаться запрет на проведение процедуры рефинансирования с залоговым имуществом либо, наоборот, эта процедура является возможной между сторонами договора.
Этапы и сроки предоставления услуги
Изучите предложения банков, возможно, у них есть льготная программа для вашей категории: военные, молодые или многодетные семьи, жители сельской местности.
Процедура рефинансирования в «родной» компании проходит проще. Там уже знают, платежеспособен ли клиент. Не придется собирать справки с подтверждением стабильности доходов.
Рефинансирование состоит из следующих этапов:
- Уведомление нынешнего кредитора о том, что планируете осуществить рефинансирование ипотеки. Уточните, есть ли возможность переоформления займа у него.
- Регистрация заявки на кредит. Заявление рассматривают от 2 до 5 дней. У клиента будет время на раздумья, по одобренной заявке ставку фиксируют на несколько месяцев.
- Подготовка документов ― в целом в банках одинаковые требования к ним. Но компания может запросить иные документы.
- Подписание кредитного договора. Теперь клиент может погасить старые займы.
- Переоформление ипотеки. Заключают договор залога имущества. В МФЦ регистрируют факт смены владельца закладной, прекращают обременение имущества по первому договору.
Законодательные нормы
Сразу отметим, что ставка в 6% – не фиксированная, ипотека может быть получена даже на более выгодных условиях. Но об этом – далее. Сейчас рассмотрим юридические аспекты.
Постановление Правительства под номером 1711 принято 30 декабря 2017 года. Поправки внесены 28 марта 2019 года. Согласно документу, заемщик в обязательном порядке должен иметь заключенные договоры страхования жизни, страхования от несчастных случаев и болезни. Объект недвижимости также должен быть застрахован.
Льготная процентная ставка действует на протяжении всего срока ипотеки. Претендовать на нее могут семьи с двумя детьми и более, оформившие ипотеку не ранее 1 января 2018 года. Второй или третий ребенок в семье должен родиться в 2018 году или позже.
Заемщик, претендующий на льготное перекредитование, не должен иметь задолженностей по текущему договору ипотеки.
Важно отметить, что право на льготное рефинансирование возникает и у отца, и у матери рожденных детей.
Существует также ограничение по сумме ипотеки, подробно о нем будет рассказано в следующей главе.
Как рефинансировать ипотеку под 6 процентов?
Согласно последней редакции постановления Правительства, государственная субсидия выдается для кредитных соглашений, оформленных после 1 января 2018 года или рефинансированных после 1 августа 2018 года. Следовательно, рефинансирование ипотеки с государственной поддержкой при ставке в 6 % годовых доступно как для первоначальных, так и для ранее рефинансированных займов, если их назначение осталось неизменным. Чтобы оформить перекредитование, необходимо соблюсти ряд требований:
- жилплощадь приобреталась у юридическом лица на первичном рынке, в том числе по договору долевом участия (исключение — Дальний Восток);
- заем оформлен в рублях при условии минимального первого взноса в размере 20 %, а сумма кредита при рефинансировании не превышает 80 % от стоимости залога;
- размер займа достигает 6 млн для регионов и до 12 млн рублей для столицы и области, жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
- заемщик должен застраховать себя и предмет залога;
- дети, рожденные в оговоренный период, должны иметь российское гражданство.