Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оплачивать аренду в случае смерти арендодателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если умер арендодатель, что делать простому гражданину? Обычно такая ситуация возникает, если умер арендодатель квартиры, которую снимает гражданин. Проблему можно решить двумя путями: открыв отдельный счет в банке или обратиться к нотариусу.
Особенности налогообложения в случае смерти арендодателя
В случае, если договор заключен между двумя физическими лицами, арендодатель, получающий средства, должен самостоятельно уплачивать НДФЛ. Арендатора этот вопрос не должен беспокоить.
Если в качестве арендодателя выступал ИП, перечислять деньги на старый счет нет смысла. Да, вы сможете доказать, что не просрочили арендные платежи. Это хорошо в том случае, если наследник точно известен и действительно вступит в свои права позже. Но кто-то снимет деньги со счета, и появится другой наследник – претензию могут предъявить вам.
Кроме того, если вы сами являетесь ИП или ЮЛ, то как арендатор у физического лица вы являетесь налоговым агентом и обязаны удерживать и уплачивать в бюджет налог с арендной платы. А также включать данные в ежеквартальный 6-НДФЛ. Пока ваш арендодатель ИП, это делает он самостоятельно. Но если им станет физическое лицо без такого статуса, вы будете обязаны делать это за него. И получится, что 6 месяцев нарушался закон.
Сложности возникнут после смерти индивидуального предпринимателя – плательщика по общей системе налогообложения (ОСН). По договору платежи также буду идти с НДС. Но в зависимости от того, кому перейдет имущество, скорее всего, принять налог к вычету не получится. Если наследник физическое лицо или ИП на другой системе налогообложения, выдать счет-фактуры с НДС за данный период н просто не сможет.
Если на счету все это время находились деньги, то после вступления в наследство необходимо разобраться об уплате налогов.
- Если наследник ИП, он самостоятельно должен заплатить налоги.
- Если наследник физическое лицо, а вы ИП или ЮЛ – НДФЛ должны заплатить вы. Также следует подать отчетность по его уплате.
- Если наследник и вы на ОСН, то необходимо решить вопрос о зачете НДС и получить счет-фактуру за последние полгода.
- Если наследник на упрощенке, НДС следует исключить из договора аренды.
Вариант 2. Перечислять арендную плату на публичный депозитный счет, открытый у нотариуса.
Статья 327 ГК РФ предусматривает возможность внесения денежных средств на депозит нотариуса в случае невозможности исполнить обязательство непосредственно кредитору. Обратиться к нотариусу можно по месту нахождения арендуемого имущества или арендатора путем подачи заявления о принятии денег в депозит. Затем, нотариус передаст деньги наследникам, либо нотариусу, у которого открыто наследственное дело. Однако норма ст. 327 ГК РФ предусматривает право, а не обязанность должника внести причитающиеся с него денежные средства на депозит нотариуса. Кроме того, данный вариант предполагает дополнительные расходы со стороны арендатора. Размер нотариального тарифа в данном случае составит, в соответствии со ст. 22, подп. 8 п. 1 ст. 22.1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 28.06.2022), 0,5 % от суммы на депозите, но не менее 1 000 рублей.
Вопрос-ответ: смерть арендодателя, как избежать неустойки?
Надо ли заключать дополнительное соглашение к договору аренды земли в случае смены арендодателя? Для кого эта статья: для сельхозпроизводителей, которые арендуют земельные участки. Из этой статьи вы узнаете: прекращает ли действие договор аренды земельного участка в случае смерти арендодателя, какие документы подтверждают факт смерти, кому и за какой период после смены собственника земли нужно выплачивать арендную плату, а также как ее облагать налогами. Прекращается ли договор аренды земельного участка в случае смерти арендодателя? Нет, не прекращается, за одним исключением — если такая причина прямо предусмотрена договором ст. Что имеется в виду? По общему правилу договор продолжает действовать.
Роман Бевзенко, профессор Российской школы частного права, партнер юридической компании «Пепеляев Групп» Договор — это один из наиболее универсальных гражданско-правовых инструментов,который позволяет удовлетворить интересы обеих его сторон. Однако далеко не всегда прекращение договорных обязательств наступает вследствие достижения целей договора.
Арендодатель умер. Считается ли договор аренды расторгнутым? Кому оплачивать арендную плату? Ответ: Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Арендную плату можно не оплачивать до момента, пока не будет известен новый собственник помещения, либо можно вносить плату на депозит нотариуса. Подробности ниже. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Почему не следует платить аренду предполагаемым наследникам
Допустим, что через пару месяцев после смерти владельца помещения к арендатору приходит женщина и говорит, что она вдова покойного, а значит – его наследница. Соответственно, деньги за пользование помещением теперь нужно платить ей.
Арендатор вправе попросить женщину показать свидетельство о праве на наследство. Если этого документ отсутствует, то гражданин не обязан платить. При этом он может продолжать работать в офисном помещении. Если женщина – действительно вдова покойного владельца помещения, но у нее нет свидетельства, то она является лишь предполагаемым наследником. То есть, она имеет законное право на наследство, но не факт, что точно его получит.
Нередко в семьях возникают наследственные споры касательно того, какое имущество кому принадлежит. В ходе таких разбирательств кого-то могут обделить, и тогда обиженный претендент отправляется в суд и добивается перераспределения наследственной массы. Кроме того, покойный наследодатель мог составить завещание на свою дочь, сестру, любовницу или близкого друга, и тогда его вдова не будет претендовать на имущество, хоть по закону она и является наследницей первой очереди.
Таким образом, претендент на наследство может быть очевиден, но имущество в итоге получит совершенно другой человек. Соответственно, арендатору нет смысла рисковать и платить за помещение непонятно кому.
Процессом распределения движимого и недвижимого имущества наследодателя занимается нотариус. Он же и выдает наследникам нотариальные свидетельства. По умолчанию это происходит спустя полгода после смерти наследодателя.
Нотариальное свидетельство – это документ, подтверждающий права человека на наследство. В нем указана следующая информация:
- ФИО наследника;
- его доля;
- имущество, перешедшее по наследству.
Свидетельство о праве на наследство – это документ, на основании которого наследник вправе требовать от арендатора оплаты ежемесячного взноса за пользования помещением. Если же преемник не имеет на руках этой бумаги, то может произойти следующее: в течение 6 месяцев арендатор исправно вносил платежи, но затем объявился реальный наследник и потребовал оплаты. И требования этого человека будут законными, ведь у него есть свидетельство.
По закону имущество считается собственностью наследника с момента смерти наследодателя. Поэтому в вышеописанной ситуации арендатору придется вновь платить за аренду, но уже другому человеку. С неправильного же наследника можно будет получить деньги в судебном порядке, если он откажется возвращать их добровольно. Однако это также время и нервы.
Поэтому платить за аренду нужно только тому человеку, у которого есть свидетельство о праве на наследство. Пока этот документ готовится, арендатор может откладывать деньги на оплату помещения.
Почему не нужно платить аренду предполагаемым наследникам
Допустим, через месяц после смерти ИП приходит его вдова и говорит: «Я наследница, теперь за аренду платите мне». Вы можете попросить показать свидетельство о праве на наследство, а если его нет, отказаться платить и продолжать работу, оставаясь в офисе. В этом случае вдова — только предполагаемый наследник.
Предполагаемые наследники — это люди, которые имеют право на наследство, но не факт, что точно его получат. В семье могут возникнуть споры, что и кому принадлежит, может объявиться забытый наследник, который будет претендовать на наследство, или, наоборот, кто-то добровольно откажется от своей доли. То есть реальным наследником может оказаться совсем другой человек.
Раздел денег и недвижимости оформляет нотариус, он выдает наследникам свидетельства о праве на наследство. Как правило, это происходит через шесть месяцев после смерти наследодателя.
В свидетельстве указывают ФИО наследника, имущество, которое перешло ему в наследство, долю каждого наследника. Свидетельство о праве на наследство — документ, на основании которого наследник может требовать платить за аренду.
Если вы будете переводить кому-то деньги, не зная точно, что этот человек действительно наследник, может получиться так: полгода вы платили за аренду одному якобы наследнику, а потом объявился реальный наследник и потребовал плату за прошедшие шесть месяцев.
Его требования будут законными. Имущество считается собственностью наследника со дня смерти наследодателя. Вам придется снова заплатить за аренду, а деньги с неправильного наследника взыскивать через суд: вряд ли он захочет вернуть их вам добровольно.
Поэтому, пока нет свидетельства о праве на наследство, нельзя быть уверенным, что именно этот человек унаследует помещение и платить за аренду нужно ему.
Как съехать из квартиры, если собственница умерла
Я просмотрел все ваши статьи о наследстве и съемных квартирах, но не нашел ситуацию, похожую на мою.
Мы с однокурсником снимали квартиру в Москве у одинокой пенсионерки с 2012 года. По инструкции из вашей статьи узнали, что какое-то время назад бабушки не стало.
Сначала квартиру снимал мой однокурсник, с 2014 года я тоже живу в ней. Договор на аренду жилья был заключен в 2012 году на 11 месяцев через риелтора, но позже его не продлевали. Все эти годы мы жили без договора. Никто, кроме бабушки, в квартире не зарегистрирован.
В 2015—2016 годах я оплачивал ЖКУ и телефон в квартире со своей банковской карты. С 2017 года собственница настоятельно просила передавать ей плату за ЖКУ и аренду наличными. Договор с интернет-провайдером оформлен на моего одногруппника. Я часто плачу за интернет со своей банковской карты. Недавно я вызывал на этот адрес сантехников из ГБУ «Жилищник». Сам делал заявку через диспетчерскую города Москвы, и мне даже пришло письмо от «Мос-ру».
Я знал, что в январе собственница квартиры планировала ложиться в больницу. С тех пор я не мог до нее дозвониться. Однажды, придя с работы, я увидел на двери две странные записки с одним и тем же номером мобильного телефона и просьбой позвонить в связи со смертью собственницы.
Я позвонил по этому номеру. Ответил мужчина, который представился наследником. Он предложил мне заключить новый договор и сменить замки. Мне показалось подозрительным, что он ничего не знал про другую квартиру женщины, куда мы привозили деньги, квитанции, письма из налоговой и куда к ней еженедельно приходила соцработница. Он не смог назвать даже станцию метро или улицу, где находится квартира.
Единственная живая родственница, о которой покойная упоминала, — ее племянница, живущая в одной из стран СНГ.
Сколько времени у нас есть на то, чтобы съехать из этой квартиры? Я не рассчитываю жить в ней пять лет, как героиня другой статьи Т—Ж, и сомневаюсь, что у нас есть даже полгода — период, после которого наследники вступают в свои права. Но есть ли хотя бы пара месяцев, чтобы найти другую квартиру и перевезти свои вещи?
Как быть с оплатой квартиры до тех пор, пока мы не съедем? Не выставят ли нам потом наследники счет? Могу ли я оформить у нотариуса какой-то документ, разрешающий проживание на прежних условиях?
Как правильно съехать с этой квартиры? Надо ли вызывать работников ГБУ «Жилищник» и Мосэнерго, чтобы они записали показания счетчиков, перекрыли воду в квартире, отключили электричество и составили соответствующий акт? Кому отдавать ключи от квартиры? Нотариусу, который указан в нотариальном деле? Или обратиться к участковому полицейскому? Кто должен составлять акт осмотра жилого помещения?
Как оповестить о случившемся единственную родственницу покойной? Мне известно, что бабушка звонила ей в прошлом году со своего городского телефона. МГТС же не предоставит мне детализацию телефонных звонков другого абонента? Даст ли МГТС эти данные нотариусу или участковому, и если да, то как мне настоять на передаче таких данных мне либо на том, чтобы нотариус или участковый сами оповестили предполагаемую наследницу?
Просто хочется, чтобы квартира не перешла государству или, что еще хуже, каким-то мошенникам, которые нарисуют завещание задним числом, а досталась хотя бы племяннице.
Сергей, вы жили в квартире по договоренности с собственником. Только собственник может распоряжаться квартирой — сдавать ее или выселять из нее людей. Если бабушка умерла, то через шесть месяцев кто-то вступит в наследство, станет новым собственником — и будет вправе вас выселить или перезаключить с вами договор найма квартиры.
Если собственница умерла в январе, то еще почти полгода квартира находится под охраной нотариуса. У человека, который с вами связался, сейчас не может быть никаких документов, дающих ему право перезаключить договор. Возможно, если вы поменяете замки и отдадите ключи незнакомцу, то поспособствуете мошенничеству. Вы и сами об этом догадываетесь.
Сергей, вы не можете повлиять на наследование. Но если хотите очистить совесть, то попробуйте самостоятельно найти племянницу. Может быть, бабушка называла ее по имени, а фамилия у них одинаковая. Вдобавок вы знаете страну проживания — попробуйте поискать в соцсетях. Всем подходящим женщинам можно написать, что умерла их возможная родственница, после которой остались две московские квартиры. Чтобы получить наследство, все равно необходимо подтвердить родственные связи, так что мошенничество вы не спровоцируете.
Бабушка наверняка дружила с соседками по тому адресу, где на самом деле жила. Может быть, у них есть информация о родственниках, которым надо сообщить о произошедшем. А возможно, племянницу известили и без вас. Если считаете нужным, съездите туда и поговорите с соседями.
В любом случае не бросайте пока квартиру. Пустая она будет более легкой добычей для мошенников. А если найдете наследницу и ей некогда будет продавать квартиру, сможете продолжать ее снимать.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Что делать арендатору
Действия арендатора зависят от текста договора аренды. В нем может быть указано, что смерть одной из сторон автоматически приводит к разрыву соглашения. Тогда арендатор обязан будет освободить помещение. Если же такое условие отсутствует, то документ, скорее всего, продолжит действовать после смерти арендодателя. Соответственно, арендатор не должен освобождать помещение после его кончины.
Если договор продолжил действовать, то арендатор должен оплачивать аренду в установленные сроки. Однако не следует спешить и отдавать деньги предполагаемым наследникам, ведь в данном случае есть риск заплатить не тому человеку. И если это произойдет, то впоследствии арендатору придется возвращать свои средства в судебном порядке.
Более сложной ситуация будет в том случае, если договор аренды заключался между предпринимателями. Тогда арендатор платил деньги за пользование помещением ИП. Наследники же могут не иметь данного статуса. И тогда у арендатора появятся дополнительные обязанности налогового агента. Он должен будет удерживать и перечислять НДФЛ, сдавая поквартальную отчетность в налоговую.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Права арендатора квартиры после смерти собственника
Еще на этапе выбора квартиры для съема необходимо понимать, что предоставить свою квартиру в аренду имеет право только ее владелец. Никакие родственники, друзья или знакомые такого права не имеют. Важно понимать, что если человек считается хозяином жилой площади по договору социального найма, то фактическим владельцем является государство или муниципалитет и хозяин не имеет права ее сдавать.
Если в квартире, в которой квартиросъемщик хочет проживать, прописаны и другие лица, то при составлении договора аренды стоит собрать их подписи и письменное согласие на предоставление квартиры в аренду.
Если в квартире прописан несовершеннолетний, то такое же разрешение потребуется получить от органов опеки.
В случае каких-либо проблем эти бумаги существенно упростят жизнь нанимателю.
Такое же разрешение следует получить и в том случае, если жилье поделено между несколькими собственниками, и арендуется лишь его часть.
Такие согласия со стороны владельцев квартиры должны быть нотариально заверены.
Чтобы найм жилого помещения был оформлен по правилам, необходимо оформить договор. Скачать бланк можно в интернете. Заполняется он от руки и подписывается всеми сторонами сделки. Заверение в нотариальной конторе не требуется, но и не воспрещается. В случае каких-либо споров нотариально заверенный договор не будет иметь никаких преимуществ по сравнению с обычным.
В договоре одним из главных пунктов должен быть арендный срок. Если его нет, то договор считается условно-бессрочным и расторгнуть его может как арендодатель, так и квартирант, уведомив вторую сторону заранее.
1. Имеют, в качестве процессуального правоприемства.
ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
1.2. Если вы наследник – пишите заявление о переводе на вас прав арендатора.
Можно ли перечислять деньги на прежний счет
Если арендодатель умер, кому платить средства, ранее перечисляющиеся на его счет? Если он не закрыт, перечислять деньги можно. Это будет подстраховкой и доказательством того, что вы продолжаете исполнять свои обязательства. Но есть несколько минусов таких перечислений:
- Счет могут закрыть, когда наследники заявят свои права.
- Со счета могут снимать деньги родственники умершего. Не всегда они сообщают в банки о смерти родственника, пытаясь завладеть чужими деньгами. И потом без разбирательств в суде не обойтись.
- В случае, если вы являетесь ИП или ЮЛ, может возникнуть неразбериха с уплатой налогов и отчетностью.
Такой вариант подходит в том случае, если есть уверенность в количестве наследников и в том, что именно они получат данные деньги.
Алгоритм действий арендатора в случае смерти арендодателя
Если умер арендодатель, что делать простому гражданину? Обычно такая ситуация возникает, если умер арендодатель квартиры, которую снимает гражданин. Проблему можно решить двумя путями: открыв отдельный счет в банке или обратиться к нотариусу.
В первом случае следует предпринять следующие шаги:
- Обратиться в любой банк.
- Объяснить ситуацию и заключить договор, в котором прямо будет прописано, что эти деньги вносятся как арендная плата за конкретное имущество.
- Перечислять деньги ежемесячно в срок, указанный в договоре.
- После предъявления наследником свидетельства о праве собственности на имущество, перевести денежные средства на его счет. Либо выплатить их наличными, взяв расписку о том, что наймополучатель платит арендную плату.
- Договориться с наследником о продлении договора после истечения его срока (в случае необходимости).
Для арендаторов юридических лиц (ЮЛ) и индивидуальных предпринимателей (ИП) лучше использовать вариант, которым могут также воспользоваться граждане.
- Обратится к нотариусу по месту нахождения имущества или жительства умершего.
- Написать заявление с указанием обстоятельств, по которым не можете выполнять свои обязательства.
- Оплатить услуги нотариуса.
- Внести депозит и продолжать вносить его в сроки, указанные в договоре.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Каждый жилец квартиры обязан осуществлять уплату коммунальных услуг даже при отсутствии письменно оформленного договора. Эту обязанность предусматривает жилищное законодательство РФ. В данном случае договор имеет устную форму. Подтвердить факт устной сделки можно любыми письменными доказательствами (к примеру, переписка, выписка из домовой книги и др.), а также свидетельскими показаниями.
Соответственно, Вы имеете право взыскать накопленную жильцами задолженность в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление в суд по месту их жительства (то есть по месту нахождения квартиры). Если долг, который Вы потребуете погасить, не превысит 50 тысяч рублей, то иск необходимо подать мировому судье, а если превысит, то в районный суд.
Кроме того, в иске одновременно можно заявить требование о выселении жильцов в связи с неисполнением обязанности по уплате коммунальных услуг. В этом случае суд взыщет с ответчиков задолженность и вынесет решение об их выселении. Но если такое дополнительное требование будет заявлено, то иск обязательно подается в районный суд.
Следует добавить, что подача иска в суд может мотивировать жильцов погасить долг еще до заседания. Подобные действия ответчиков очень распространены на практике.