Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор цен на долгосрочную аренду квартир в Москве в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
Арендовать выгоднее, чем брать ипотеку
— Какие наиболее серьезные диспропорции накопились в последнее время на рынке жилья?
— Один из главных дисбалансов — между стоимостью жилья и арендной платой. Цены на жилье резко выросли в 2020‒20221 годах, а аренда не дорожает уже много лет. Это определяет низкую доходность бизнеса по сдаче жилья в Москве: всего три-четыре процента годовых.
Другое следствие из этого дисбаланса: в текущей ситуации арендовать жилье намного выгоднее, чем покупать его в ипотеку. «Однушка» на окраине Москвы при покупке обойдется примерно в 7,5 миллиона рублей. При первоначальном взносе в 1,5 миллиона рублей и ипотечной ставке на вторичном рынке в 11‒12% ежемесячный платеж составит 60‒65 тысяч рублей. Но такую квартиру можно арендовать за 32‒40 тысяч рублей в месяц. То есть в полтора-два раза дешевле. Можно даже посчитать, что если арендовать и откладывать по 30 тысяч рублей в месяц, размещая на депозитах, то можно накопить 7,5 миллиона рублей на покупку квартиры за восемь лет. Примерно такие результаты получаются при сравнении ипотеки и аренды и для жилья в Санкт-Петербурге: арендные платежи примерно в полтора-два раза ниже, чем ежемесячные платежи по ипотеке.
Другой интересный феномен текущего момента — разбалансировка соответствия цены жилья и местоположения. Сейчас есть определенный хаос в ценообразовании. Например, квартиры в Новой Москве ускоренно дорожали предыдущие годы, и сейчас по цене они почти сравнялись с жильем в старых районах города внутри МКАД. Такие ценовые перекосы открывают редкую возможность для выгодного переезда. С небольшой доплатой можно переехать из «вторичной» квартиры на северо-востоке города на престижный юго-запад, который по объективным характеристикам намного лучше. Из Новой Москвы — в срединную часть города. Ценовые дисбалансы характерны и для новостроек. Возможность такого «арбитража» на рынке недвижимости появляется достаточно редко.
И еще один редкий дисбаланс, я его называю «эффект мерседеса». Для рынка недвижимости привычна ситуация, что готовая квартира стоит дороже, чем находящийся в стройке аналог. Другая ситуация на автомобильном рынке: когда ты выезжаешь за пределы автосалона на новом автомобиле, его цена сразу падает. Так вот, на рынке жилья Москвы сложилась аномальная ситуация: новостройки сегодня дороже, чем готовые квартиры на вторичном рынке. Это ситуация уникальна: сегодня она наблюдается только в России и Дубае.
— Почему люди готовы переплачивать за дорогую еще не возведенную новостройку, если рядом можно дешевле купить уже готовую квартиру на вторичном рынке? Не только же из-за комфорта покупки у девелопера и большого выбора?
— Три фактора. Первый: некоторые люди боятся «вторички» из-за документов. Вдруг кто-то развелся, делит имущество или объявил себя банкротом. Второй фактор — психологический. Некоторые говорят: «Хочу, чтобы квартира была новая, чтобы в ней никто до меня не жил». Третий фактор: финансовые условия на рынке новостроек лучше. На первичке есть рассрочка: можно внести часть денег, потом продать квартиру в регионе и довнести деньги. И конечно, разница в ипотечных ставках: сейчас на «вторичке» она составляет 11 процентов, а на первичке — восемь. Полгода назад разница была еще контрастнее. Если на «вторичке» ежемесячный платеж составит 40 тысяч рублей в месяц, а у застройщика — 35 тысяч рублей, покупатель пойдет к застройщику. Люди сегодня покупают не квартиру, а более низкий среднемесячный платеж.
— Я с удивлением смотрю, как спонтанно весьма неглупые и образованные люди принимают, может быть, самое важное финансовое решение в жизни — о покупке недвижимости. Да, рынок сложный для анализа: в Москве 300 новостроек на текущий момент, каждый проект — это уникальное местоположение, своя палитра планировок и финансовых условий, десятки параметров. У людей часто нет времени, знаний и сил принять взвешенное решение. Мне кажется, это «рынок дурака», где рациональность покупки весьма невелика.
— Во многом это рынок уставшего иррационального покупателя. В конце концов человек подкидывает монетку и делает выбор из нескольких доступных ему вариантов. Упуская разнообразные возможности: например, иногда можно с небольшой доплатой купить не «однушку», а «двушку». Потому что «однушки» уже почти раскупили, а на оставшиеся застройщик поставил заградительные цены. Но человеку может не прийти это в голову.
Добавим, что жилье в Москве часто покупают люди, которые недавно приехали и плохо знают город. Они могут быть не в курсе ситуации с транспортом или инфраструктурой. Ты говоришь человеку: «Отсюда ты будешь в центр города ехать два часа». А он отвечает: «Дома я в соседний город езжу за триста километров, и ничего». Или: «Мне вообще не нужен центр города». Есть и инерция мышления: лет пять-семь назад снимать жилье в Некрасовке было дешево. Сейчас это не так, но приезжают новые люди из регионов, спрашивают совета у знакомых, и те по инерции советуют: «Мы когда-то снимали в Некрасовке, там дешево». Бывают удивительные случаи: приехала женщина с Дальнего Востока и поставила цель: купить квартиру за три дня. Мы ее всем офисом уговаривали не торопиться, но она посмотрела три десятка вариантов, всех замучила и купила.
— Люди, уехавшие из страны из-за мобилизации, продают квартиры? Это существенный сегмент рынка?
— Такие квартиры, продающиеся по доверенности, есть на рынке, но они не делают погоды. Их владельцы готовы идти на дисконт в 10‒15 процентов от рыночной цены, лишь бы не приезжать в Россию для сделки. В принципе, это неплохой вариант купить жилье дешевле. Но не все покупатели готовы идти на покупку квартиры с доверенностью.
— Насколько реновация оказывает влияние на рынок жилья?
— Фактор реновации недооценивается, но я считаю, что он все сильнее себя проявляет. В прошлом году по этой программе было построено более 700 тысяч квадратных метров, это много. Процентов 10‒15 реновационных квартир сразу выставляются владельцами на продажу, и они конкурируют с новостройками частных застройщиков. Когда реновацию только объявили, на выставке недвижимости каждый третий клиент интересовался возможностью вложиться в квартиру в пятиэтажке, чтобы потом перепродать. В каких-то районах, например в Западном Бирюлево, нет коммерческих застройщиков и купить реновационную квартиру — это единственная возможность купить жилье в новом доме. Маленькие «двушки» в реновационном доме в Бирюлево стоят 11,5‒12 миллионов рублей. И спрос есть.
— Насколько реновационные дома конкурентны по качеству?
— Я слышу неплохие отзывы по качеству. Оно не хуже, чем у ряда коммерческих застройщиков. Более того, город не дает снижать достаточно высокие требования, которые сам установил, к реновационным домам. Недавно знакомый архитектор удивлялся: «Мы в коммерческих домах иногда оптимизируем проекты. А город принципиально не хочет опускать планку».
Какие факторы повлияют на рынок недвижимости в 2023 году?
Если подводить итоги прошедшего 2022 года, можно заметить, как снизился спрос на недвижимость, на фоне растущего количества предложений. При этом покупателей больше интересовала вторичка, нежели квартиры в новых ЖК. Нестабильное положение в стране и страх «прогореть» при вложении средств в недвижимость стали главными моментами, которые повлияли на спрос покупателей. Как отмечают эксперты, в 2023 году ситуация может измениться и покупка недвижимости станет грамотным вложением средств. Особенно с учетом решения ЦБ о снижении ключевой ставки по ипотеке. Выделяют пять факторов, которые могут в нынешнем году повлиять на развитие рынка недвижимости в РФ:
- Рост стоимости квартир в новостройках;
- Новые программы ипотеки;
- Комплексное строительство;
- Снижение площади жилья;
- Повышение спроса на квартиры с чистовой отделкой и мебелью.
В чем отличие стоимости вторички и новостроек?
В начале 2023 года банки объявили о сильном подорожании ипотеки, поэтому взять кредит на покупку вторичного жилья теперь можно по ставке не ниже 12%. Но риелторы и аналитики утверждают, что каждый месяц цена таких квартир будет снижаться примерно на 1% за квадратный метр. Это поможет скорректировать текущие расценки и вернуться к более реальным показателям 2020-2022 года. Поэтому, если вы хотите продать жилье, то не раздумывайте и делайте это прямо сейчас, так как повышения цен на вторичном рынке точно ждать не стоит.
Если говорить о новостройках, то здесь дела обстоят значительно сложнее. Во-первых, не все готовы вложить свои деньги в строящееся жилье, потому что боятся рисков и отсутствия стабильности. Во-вторых, при росте стоимости строительства и материалов девелоперы не могут позволить себе слишком сильно сбавить цены. Поэтому выгоднее всего будет предоставлять новым клиентам скидки на некоторые проекты и предлагать всевозможные акции. Плюс к этому застройщик сможет сделать жилье более доступным, уменьшая его метражи и увеличивая многофункциональность.
Чтобы оценить потенциал и вероятность роста или падения цен на недвижимость Москвы нужно хорошо поразмыслить, что будет со спросом и предложением. К сожалению, максимум на чем фокусируются интернет-эксперты это вопросы роста и падение объемов ввода жилья и изменение макроэкономических показателей.
А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов влияют на цены на недвижимость сейчас и будут влиять и через 5 и через 25 лет:
- Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
- Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
- Инвестиционный – какова доходность аренды (cap rate)? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
- Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
- Физический – какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
- Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?
Подробно и по порядку рассмотрим каждый из вышеперечисленных факторов.
Если не учитывать психологический сантимент (разберем его позже), для рационального инвестора главные факторы выбора инструмента инвестиций это перспективы роста цены актива для перепродажи и рентный доход с учетом уровня риска. Покупка квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, Санкт-Петербурге и городах миллиониках – был и есть самый распространённый метод накопления и сохранения капитала у чиновников и крепкого среднего класса в России. Но произошедшее изменение фундамента рынка повлечет сокращение инвестиционного спроса.
Оценим недвижимость Москвы по двум главным критериям для инвесторов в недвижимость – 1) потенциалу роста цена через относительную стоимость и 2) cap rate – рентный доход по отношению к стоимости недвижимости (аналог ставки по депозиту).
Самыми популярным видом жилья на рынке аренды в Москве являются однокомнатные квартиры, и особенно – студии. Сейчас такое жильё можно найти практически в любой планировке. И это хороший вариант для молодого специалиста: ты преуспевающий менеджер, у тебя классная квартира в центре Москвы с гостиной, объединённой с кухней. Удачное место и для тихих вечеров, и для небольших застолий в кругу друзей. Поэтому самые интересные варианты по-прежнему сдаются очень быстро.
Однако количество уникальных предложений на рынке существенно выросло, а их стоимость снизилась. Кроме того, владельцы теперь готовы обсуждать более гибкие условия по оплате жилья, особенно в том, что касается внесения залога и комиссии. Это позволяет жильцам выбирать и рассматривать различные варианты.
Самый активный рынок аренды в Москве — это юг. Огромное количество новых объектов, хорошее соотношение цены и качества, доступности магазинов, школ и т.д. Однако большинство предложений на юге — это жильё класса «стандарт». Зато районы отличаются неплохой инфраструктурой, а цены не самые высокие по Москве. Повышенный спрос на жильё в отдалённых районах объясняется переходом сотрудников на дистанционную работу. Вместо квартиры в центре можно снять жильё подальше, но значительно более просторное и современное. Например, вместо студии рядом с метро «Ботанический сад» можно найти прекрасное предложение в новостройке — в Бутово или Братеево.
Если говорить о жилье бизнес-класса, то тут динамика не поменялась: спросом пользуются Китай-город и другие районы, расположенные рядом с сердцем столицы. Однако аналитики отмечают падение спроса. Многие объекты выставляются по несколько месяцев, пока хозяин не снизит цену в соответствии с текущей ситуацией на рынке аренды жилья. Особенно это касается квартир премиум-класса в популярных районах Москвы — Смоленский, Тверской, Цветной бульвар.
Трендом последних лет стало существенное сокращение предложений без мебели. Такие варианты и в предыдущие годы были мало востребованы, а сейчас почти совсем исчезли из листинга. Причины понятны: большое количество новых предложений и желание арендатора получить готовую к проживанию квартиру. Но и новостройки остаются востребованным форматом, особенно в жилых комплексах с охраняемой территорией, площадками и прочей инфраструктурой.
Не стоит забывать и про рынок вторичного жилья. Благодаря программам модернизации, огромное количество объектов, представленных в каталогах аренды недвижимости в Москве, ничем не уступают домам, введённым в эксплуатацию в прошлом или позапрошлом году.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.
Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Взлеты и падения вторички
Вторичный рынок жилья в Москве в этом году пережил несколько поворотных моментов. В начале года спрос на столичную вторичку был огромным, а количество сделок било рекорды прошлых лет. В январе 2022 года столичный Росреестр фиксировал нетипичную активность во всех сегментах рынка жилой недвижимости Москвы, а в феврале на вторичном рынке было заключено максимальное количество сделок для этого месяца за восемь лет.
В марте вторичный рынок существовал по инерции, которая была создана в январе и феврале, именно в этом месяце оформлялись многие сделки, которые были начаты еще зимой. Поэтому в марте никакого снижения активности на рынке готового жилья, вопреки ожиданиям некоторых экспертов, не произошло.
Однако в апреле 2022 года количество сделок на вторичном рынке Москвы сократилось более чем на треть. Главная причина такого падения — многие продавцы решили немного подождать и начали снимать свои лоты с экспозиции. Покупатели, в свою очередь, также заняли выжидательную позицию и не торопились выходить на сделки, ожидая снижения цен.
В мае количество сделок немного повысилось, когда стало понятно, что больших скидок на вторичку не будет, и что продавцы не готовы идти на такие уступки. Это во многом способствовало тому, что в летние месяцы количество сделок практически не увеличивалось, но цены при этом не падали, а на скидки покупатели могли рассчитывать только в том случае, когда продавцу срочно были нужны деньги и за короткий срок.
Осенью вторичный рынок оживился, спрос повысился, а многие собственники сняли свои лоты с рынка аренды и вернули их в продажу. Соответственно, возросло и количество сделок.
Стагнация цен и большее количество скидок
В 2023 году закончится период быстрого роста цен, длившийся с 2018 года. В первый месяц этого года средняя цена кв. метра в Московском регионе почти не изменилась: снизилась на 0,6%, до 258,7 тыс. рублей (информация «Циан.Аналитики»). В дальнейшем тоже ожидается стагнация. С одной стороны, в текущей ситуации конкуренция между девелоперами за покупателя очень острая. После запрета «нулевой ипотеки» они переключились на длительную рассрочку, кэшбек и прямые скидки. Последние вернулись в массовую практику еще во второй половине 2022 года, а в этом году возможны новые рекорды по размеру дисконтов. С другой стороны, издержки строителей все такие же высокие, и падения цен ждать не стоит. Однако увеличивать их застройщики будут крайне осторожно, и агрессивная политика здесь невозможна.
Девелоперы возьмут паузу
По данным CORE.XP, в третьем квартале 2022 года было введено в эксплуатацию в 4,5 раза больше офисов, чем в первом полугодии (170 тыс. кв. м). Половина всего объема нового предложения 2022 года уже продана конечным пользователям. По итогам квартала на офисном рынке Москвы остаются свободными только 8,5% площадей.
«В июле — сентябре 2022 года увеличился ввод в эксплуатацию офисной недвижимости, но примерно половина к этому моменту уже была реализована, российские компании проявляют высокий интерес к помещениям, в том числе к тем, которые освобождали международные компании. Эти факторы сдерживают стремительный рост вакансии, а также определяют стабильность ставок аренды», — отмечает старший директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
Девелоперы и инвесторы будут более осмотрительно начинать новые офисные проекты в Москве, считают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты. «Сомневаюсь, что в этом году в планах игроков появятся ранее незапланированные проекты. Скорее всего, будут строиться только те объекты, на которые получено финансирование и по которым уже проведены подготовительные работы», — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина. По оценке Knight Frank Russia, ввод новых деловых центров в столице по итогам 2022 года составит 230–340 тыс. кв. м, в 2023 году — 350–370 тыс. кв. м. «Это те проекты, которые уже находятся в процессе строительства», — пояснила эксперт.