Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Цены выросли, но «квадрат» подешевел». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пpoдaвaть жильe лyчшe нe нa cпaдe pынкa, a нa пикe. Этo oбщeизвecтный фaкт, нo нe y вcex ecть вoзмoжнocть ждaть гoдaми вoзвpaщeния былoгo cпpoca нa нeдвижимocть. Пoэтoмy cтoит pyкoвoдcтвoвaтьcя здpaвым cмыcлoм: ecли цeны нa pынкe пaдaют, тo лyчшe пpoдaть в нaчaльнoй cтaдии, чeм тoгдa, кoгдa бyдeт дocтигнyтo тaк нaзывaeмoe днo. Ecли жe квaдpaтныe мeтpы дopoжaют, тo cтoит пoдoждaть пикa.
В чем отличие стоимости вторички и новостроек?
В начале 2023 года банки объявили о сильном подорожании ипотеки, поэтому взять кредит на покупку вторичного жилья теперь можно по ставке не ниже 12%. Но риелторы и аналитики утверждают, что каждый месяц цена таких квартир будет снижаться примерно на 1% за квадратный метр. Это поможет скорректировать текущие расценки и вернуться к более реальным показателям 2020-2022 года. Поэтому, если вы хотите продать жилье, то не раздумывайте и делайте это прямо сейчас, так как повышения цен на вторичном рынке точно ждать не стоит.
Если говорить о новостройках, то здесь дела обстоят значительно сложнее. Во-первых, не все готовы вложить свои деньги в строящееся жилье, потому что боятся рисков и отсутствия стабильности. Во-вторых, при росте стоимости строительства и материалов девелоперы не могут позволить себе слишком сильно сбавить цены. Поэтому выгоднее всего будет предоставлять новым клиентам скидки на некоторые проекты и предлагать всевозможные акции. Плюс к этому застройщик сможет сделать жилье более доступным, уменьшая его метражи и увеличивая многофункциональность.
Кaк пpaвильнo ycтaнoвить пpoдaжнyю цeнy
Кoгдa лyчшe пpoдaвaть нeдвижимocть, зaвиcит и oт тoгo, в кaкoм cocтoянии нaxoдитcя квapтиpa. Ecли oнa «yбитaя», a пpoдaвeц ycтaнoвил мaкcимaльнyю цeнy, тo cpaбoтaть этo мoжeт тoлькo в cлyчae aжиoтaжa нa pынкe. Нa цeнy влияeт тaкжe cpoки пpoдaжи. Ecли нyжнo вce oфopмить быcтpo, тo пoкyпaтeль мoжeт пoпpocить cкидкy в 5-10%.
Cкидкy пpeдocтaвляют и в тoм cлyчae, кoгдa в квapтиpe ecть нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa. Нe любят пoкyпaтeли и жильe, в кoтopoм paньшe были пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe дeти, пoэтoмy вecьмa вoзмoжнo, чтo бyдyт дoбивaтьcя cнижeния цeны xoтя бы нa 5%.
Чтoбы нe пpoдeшeвить и нe зaвыcить cтoимocть cвoeгo жилья, мoжнo oбpaтитьcя зa пoмoщью к пpoфeccиoнaльнoмy oцeнщикy. Oн ocмoтpит квapтиpy и cocтaвит aльбoм oцeнки, в кoтopoм oпишeт диaпaзoн цeн и пpoгнoз иx измeнeния в бyдyщeм. Уcлyги oцeнщикoв cтoят oт 5-6 тыc. pyблeй. Для иx paбoты пoтpeбyeтcя тexпacпopт БTИ и дpyгиe дoкyмeнты, в тoм чиcлe пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти.
Oбычнo нa paбoтy oцeнщикa yxoдит 5-7 днeй. Нo вoзмoжeн зaкaз и cpoчнoй paбoты, кoгдa oтчeт пoдгoтoвят зa 1-2 дня. Нa изгoтoвлeниe тexпacпopтa БTИ yйдeт oт oднoй дo тpex нeдeль.
Пoмoчь в oпpeдeлeнии цeны мoгyт и pиэлтopcкиe aгeнтcтвa, кoтopыe пocтoяннo мoнитopят цeны нa pынкe и вeдyт гpaфики измeнeния cтoимocть квaдpaтныx мeтpoв. Cpaвнивaя aнaлoгичныe oбъeкты пo мeтpaжy, pacпoлoжeнию и oбщeмy cocтoянию, pиэлтopы пoдcкaжyт пpимepнyю цeнy нa нeдвижимocть. Нo oкoнчaтeльнoe cлoвo вce paвнo ocтaeтcя зa caмим пpoдaвцoм.
Кyпчaя или дapcтвeннaя?
Квapтиpy мoжнo пpoдaть либo пoдapить. Ecли пoкyпaтeль poдcтвeнник и плaниpyeт в cкopoм вpeмeни пepeпpoдaть жильe, тo oн мoжeт пpeдлoжить oфopмить дoгoвop дapeния. Пo зaкoнy, ecли нeдвижимocть былa пoлyчeнa в нacлeдcтвo, пoдapeнa poдcтвeнникoм либo пpивaтизиpoвaнa, тo cpoк влaдeния имyщecтвoм, пocлe кoтopoгo лицo, oтчyждaющee имyщecтвo, нe дoлжнo плaтить нaлoг нa дoxoд oт peaлизaции, cocтaвляeт 3 гoдa. B этoм cлyчae oфopмлeниe дapcтвeннoй пpeдпoчтитeльнeй. Нo тoгдa вы нe мoжeтe тpeбoвaть дeньги oт poдcтвeнникa, пoтoмy чтo дapcтвeннaя пpeдпoлaгaeт бeзвoзмeзднyю пepeдaчy имyщecтвa. Ecли взять дeньги, cдeлкy пoтoм мoгyт ocпopить кaк фиктивнyю, coвepшeннyю для пpикpытия дpyгoй.
Ecли жe cдeлкa oфopмляeтcя мeждy чyжими людьми, тo жeлaтeльнo oфopмить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Этo зaщитит пpoдaвцa нa cлyчaй cyдeбнoгo пpoцecca, вeдь в кyпчeй бyдeт yкaзaнa cyммa cдeлки, a тaкжe пopядoк pacчeтoв.
B тoм cлyчae, кoгдa пpoдaвeц oбязaн зaплaтить нaлoг, oн дoлжeн пoдaть дeклapaцию и oплaтить нyжнyю cyммy. Ecли этoгo нe cдeлaть, тo пpимeняютcя штpaфныe caнкции в paзмepe 20% oт cyммы нaлoгa.
Реальные цены на квартиры в Москве на 2023 год
В феврале я делала обширный обзор стоимости столичных квартир с упором на самые недорогие варианты. Если вкратце – нижняя ценовая планка пригодного для проживания московского жилья начинается от 200+ тыс. руб. за кв.м. Средняя стоимость – порядка 300-350 тыс. за кв.м. В целом налицо тенденция к снижению цен на вторичку, которая началась еще в прошлом году – цены упали примерно на 15%.
Впрочем, некоторые продавцы упорно делают вид, что не замечают перемен, и продолжают гнуть свою линию – объекты с ценой выше рынка подолгу висят на сайтах недвижимости, нередко вызывая неподдельный интерес – что же такого за такую цену предлагается. Спойлер – как правило, из удивительного только цена.
Предложений сейчас великое множество. Так, в Москве на вторичном рынке к продаже предлагается около 90 тыс. объектов, в Подмосковье чуть меньше, около 75 тыс. И тем, кто задумывается, стоит ли сейчас продавать квартиру, необходимо трезво оценить собственные входные данные в этот переполненный рынок и если уж выходить с предложением, так максимально привлекательным для покупателя. Но и не в убыток себе, конечно – во всем ищем разумную золотую середину.
Когда лучше продавать квартиру
Продать жильё не так-то просто, когда рынок переполнен предложением. Ещё в этом вопросе стоит учитывать сезонный фактор.
Вряд ли кто-то купит у вас квартиру, когда вся страна празднует новогодние праздники. В это время даже не стоит рассчитывать на предельную цену. Также стоимость жилья не будет высокой с конца апреля по середину мая. Ведь именно в эти дни начинаются как дачный, так и курортный сезоны.
А вот когда вся данная эпопея пойдёт на спад, а случится это для многих обывателей в августе-октябре, в этот момент и стоит ожидать заключения выгодной сделки. Тогда и наступит лучшее время для продажи квартиры.
Но ещё бы как-нибудь ускорить этот процесс. Необходимо заинтересовать в покупке ваших метров как можно большее количество потенциальных покупателей. Сделать это можно, подав объявление о продаже. Чем больше людей заинтересуется данным предложением, тем выше шанс заключить сделку выгоднее.
Спрос на вторичное жилье снизился почти вдвое
Если в 2021 г во вторичном сегменте казанского рынка недвижимости было заключено 63,7 тыс. договоров купли-продажи, то в 2022 г всего 35,4 тыс. Столь серьёзный спад вызвали внешнеполитические факторы, а также ажиотажный спрос на старое жилье в 2021 г. По мнению многих казанских риэлторов, спрос на него был аномально высоким, а стоимость квадратного метра взлетела до немыслимых высот. В 2022 г проявился неизбежный откат: покупатели стали склоняться к покупке новых квартир, а цена вторички впервые за многие годы упала. Согласно исследованию федеральной компании «Этажи», по данному показателю Казань оказалась в тройке лидеров России. Средняя стоимость квадрата на вторичном рынке в 2022 г здесь снизилась на 0,4%.
«В декабре особого оживления нет»
Девелоперы подтверждают, что в ноябре-декабре жилищный рынок был не таким оживленным, как обычно.
«По своим проектам в ноябре мы вышли на вполне среднемесячные показатели, месяц закрыли согласно плану. Можно сказать, что для текущей экономической ситуации рынок недвижимости стабилизировался. В декабре особого оживления нет — наши ожидания оправдываются, спрос чуть поживее ноября, но не более. К концу месяца волну продаж могла бы поднять завершающаяся льготная ипотека, но ее продлили еще на полгода. Поэтому большинство сфокусировало внимание на поиске новогодних подарков, а не на консультациях в отделах продаж», – говорит директор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев.
Если брать статистику последних 8 лет, нельзя сказать, что нынешний ноябрь оказался худшим.
Стоит ли сейчас покупать квартиру
Если есть возможность воспользоваться одной из льготных программ и получить выгодную ипотечную ставку, то стоит рассмотреть покупку новостройки. Квадратные метры всегда остаются выгодным приобретением, и за любым кризисом неизбежно наступает рост цен на недвижимость. Льготные программы существуют не только для IT-специалистов, но и для молодых семей с детьми. Также есть дальневосточная ипотека на новостройки.
Со вторичным рынком сложнее — если «свободных» денег нет, то ставки по ипотеке для готовых квартир могут отпугнуть. С другой стороны, готовые квартиры способны сразу начать приносить доход: с аренды можно выплачивать ту же ипотеку.
«Покупать сейчас жильё или нет, зависит от конкретной ситуации конкретного человека. Если есть свободные средства, которые необходимо разместить в надёжный актив, — тогда да, безусловно стоит покупать недвижимость, так как по сравнению с фондовым рынком квадратные метры более стабильны. При этом лучше приобретать квартиру в готовом доме и желательно с отделкой. Если покупку планировали в фоновом режиме и при этом должны были привлечь ипотечные средства, то сейчас пока самые выгодные ставки распространяются на покупку недвижимости у застройщиков — если проходите по семейной ипотеке или по господдержке, рекомендую брать», — говорит основатель агентства недвижимости Forte Group Зара Назарян.
Что будет с рынком жилья в 2023 году и случится ли обвал цен на недвижимость?
Пресловутый квартирный вопрос испортил всем настроение еще в прошлом году. Хотя нет, не так: уже три года он его портит. Сперва цены взлетали пропорционально количеству заболевших «короной». Потом падали пропорционально числу уехавших за рубеж…
Что же будет в этом году, и главное — ждать ли падения цен? Этим вопросом сейчас задаются многие. Те, кто уже взял ипотеку и что-то купил, — не без ужаса. А те, кто только собирается, — с потиранием рук.
ВТОРИЧКА: ЦЕНЫ ВНИЗ
Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки. Кредит на покупку вторичного жилья теперь можно взять по ставке никак не меньше 12%. И чего же ждать?
— Снижения цен, — не сомневается вице-президент гильдии риэлторов.
— В прошлом году в Москве и области цена вторички в среднем опустились примерно на 8%. И эта тенденция сохранится, как минимум, до осени нынешнего года.
— На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, — утверждает руководитель аналитического центра.
— С учетом уже случившегося снижения цен в 2022 году, квадратному метру осталось потерять еще около 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц.
По словам экспертов, примерно те же тенденции – и на рынке жилья в целом по стране. Цены также будут опускаться в среднем на 1% в месяц, плюс-минус. Хотя в каждом регионе могут быть свои темпы снижения. А вот чего на вторичном рынке точно ждать не стоит, так это роста цен.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Продавцов больше, чем покупателей
По словам Артема Деева, после роста интереса к ипотеке в июле и августе, когда россияне стремились успеть взять кредиты под низкий процент, наблюдается стагнация спроса на такие займы.
«Влияет неопределенность в экономике страны, связанная с последними геополитическими событиями, мобилизацией (отток платежеспособных клиентов) и отъездом части россиян за границу. Предложение на рынке недвижимости явно превышает спрос, что приводит к снижению цен — как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке жилья», — говорит старший аналитик AMarkets.
Однако, по его словам, на данный момент главная особенность отечественного рынка жилья — стагнация спроса. При этом девелоперы стремятся быстрее завершить ранее начатые проекты, а новые пока не запускаются.
«Все ожидания застройщиков базируются на том, что и в дальнейшем спрос будет снижаться, потому желательно побыстрее реализовать уже построенные квадратные метры. Отсюда — масса рекламных предложений, предлагающие высокие скидки. На общероссийском фоне, как обычно, выделяются Москва и Санкт-Петербург, где активность покупателей по-прежнему высока по сравнению с регионами», — говорит Деев.
«В настоящее время спрос снижается. Такая тенденция наблюдалась и до мобилизации, ведь цены на жилье достигли предельных значений, практически не приемлемых для покупателей. Сейчас большая их часть приобретает наиболее бюджетные лоты с заметным дисконтом. Различные субсидируемые девелоперами программы поддерживают его невысокий уровень, но не дают возможность увеличить покупательскую активность», — говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Он отмечает, что рынок недвижимости очень инертен и для того, чтобы он подстроился под конкретную ситуацию, должно пройти довольно много времени.
«После начала СВО, рынок только к сентябрю начал адаптироваться к текущим реалиям. В это время была объявлена частичная мобилизация и рынку вновь необходимо привыкать к новым условиям», — добавляет эксперт.
Что делать продавцам и покупателям
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике. А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.
В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.
Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.
Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения. И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку. «Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.
Почему меняются цены на недвижимость?
Один из основных факторов, который влияет на стоимость квартир, — платежеспособный спрос населения, рассказал управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов. С увеличением реальных располагаемых доходов активность на рынке возрастает и цены идут вверх. Если заработок снижается, покупательский интерес к недвижимости, напротив, угасает. Это вынуждает продавцов корректировать ценовую политику.
Еще один фактор — меняющиеся условия ипотечного кредитования, напомнил эксперт. В особенности это касается первичного жилья. С 1 января ставка по госпрограмме на новостройки поднялась с 7% до 8%, что сделало такие займы менее выгодными. Снизить активность на рынке может и еще одна намечающаяся тенденция: банки начинают строже подходить к отбору клиентов, которым могут выдать кредит, добавил наш собеседник.
Думаю, что в ближайшие 6–9 месяцев мы можем увидеть, что количество людей, которые смогут получить ипотеку, несколько сократится.
Алексей Козлов
управляющий директор сети АН «Монолит»
Немалую роль в формировании цен на жилье может сыграть и геополитическая ситуация, считает исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров. Он напомнил, что объявление специальной военной операции и частичной мобилизации уже приводило к «волнам нервозности», которые отразились на спросе и предложении. Если в 2023 году на внешнеполитической арене произойдут новые изменения, реакция не заставит себя ждать. А вот председатель комитета по образовательной деятельности Российской гильдии риэлторов (РГР) Елена Недоспасова, напротив, назвала нижегородский рынок недвижимости устойчивым к макро- и микроэкономическим колебаниям.
В городе большое количество предприятий оборонного комплекса. Присутствует большая группа населения, умеющая планировать свой семейный бюджет исходя из стабильной заработной платы. Поэтому на сегодняшний день существует баланс спроса и предложения.
Елена Недоспасова
председатель комитета по образовательной деятельности РГР
Выгодно ли брать ипотеку?
Сделать покупку квартиры более выгодной позволят субсидируемые государством ипотечные программы, сходятся во мнении эксперты. Елена Недоспасова напомнила, что ипотека всегда была сильным мотиватором для покупки жилья: чем больше льготных предложений, тем больше сделок. Однако даже незначительное повышение процента для обычных семей порой играет важную роль при принятии решения о кредитовании.
На сегодняшний день еще не все банки повысили ставки, ужесточили условия одобрения клиентов. Этот процесс набирает обороты и безусловно скажется на количестве выданных кредитов.
Елена Недоспасова
председатель комитета по образовательной деятельности РГР
Наиболее выгодными условиями сегодня отличается семейная ипотека по ставке до 6%, заметил исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров. Эксперт считает, что в дальнейшем государство будет делать акцент именно на этой программе. Дело в том, что она позволяет решить сразу две задачи: повысить интерес к недвижимости и улучшить демографическую ситуацию в стране. А вот ставка по ипотеке на новостройки со временем будет постепенно повышаться, предполагает наш собеседник.
Будут ли в ближайший год меняться ипотечные ставки, во-многом зависит от спроса и предложения. Это такой же товар, предлагаемый банками. Если спрос будет не большой, возможно появление партнерских программ или других преференций.
Сергей Петров
исполнительный директор АН «Адрес»
Планомерного роста ставки по ипотеке на первичное жилье ожидает и управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов. Однако досрочного прекращения этой или других госпрограмм он не ожидает. Льготная ипотека на новостройки и семейная ипотека в соответствии с постановлением правительства будут действовать как минимум до июля 2024 года
Что касается рыночной ипотеки, в базовом сценарии повышения ставки не прогнозируем. Возможно даже снижение ставки в пределах 0,75–1% в течение года. Но все будет зависеть от внешнеполитической обстановки. Если на внешней арене будут какие-то значимые события, рыночная ставка может увеличиться.
Алексей Козлов
управляющий директор сети АН «Монолит»