Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру: порядок действий, документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует мнение относительно того, что приватизация кооперативной квартиры не требуется, если паевые взносы были полностью погашены до 1997 года. В реальности различия касаются порядка подтверждения прав собственности.
Действия, если пай выплачен до 1997 года
В 1997 году на законодательном уровне появился документ о регистрации недвижимости и созданию ЕГРН. До тех пор процедура регистрации происходила через БТИ.
Поэтому, если взносы уплачены до 1997 года, оформление права собственности ограничивается получением справки в Бюро технической инвентаризации. По желанию владелец квадратных метров может провести регистрацию в ЕГРН.
Более предпочтительным вариантом является наличие записи в ЕГРН. Поэтому даже если взносы были выплачены до 1997 года, лучше все равно обратиться в Росреестр и зарегистрировать свое право собственности.
В каком порядке предоставляются кооперативные квартиры
Судя по ч. 1 ст. 124 ЖК, предоставление жилья в кооперативном доме осуществляется на основании общего собрания участников ЖСК исключительно членам такого ЖСК.
Помимо наличия положительного решения собрания и факта членства, лицу, намеренному получить жилье, нужно еще уплатить паевой взнос. Данный вид взноса уплачивается отдельно от вступительного и может отличаться от него по размеру, составу и срокам уплаты.
Подробную информацию о размерах вступительных и паевых взносов следует уточнять в Уставе кооператива (ч. 1 ст. 113 ЖК РФ). Ознакомиться с Уставом можно у председателя или через ГИС ЖКХ (в случае, если ЖСК приняло решение об использовании данной системы – прим. ред.).
Понятие кооперативной квартиры
Кооперативные жилплощади расположены в домах, относящихся к жилищным кооперативам (ЖСК). Такие кооперативы создаются будущими жильцами с целью строительства и последующего управления домом. Стоимость будущей квартиры для каждого члена ЖСК приравнивается к величине пая, после внесения которого в кооперативную кассу жилец получает возможность приватизировать квартиру (п. 1 ст. 129 ЖК РФ).
Строительство дома оплачивается за счет первоначальных паевых взносов, составляющих 10-30 % от общей суммы пая, оставшуюся часть пайщики погашают уже после постройки дома в течение нескольких лет. До оплаты полной суммы пая жильцы не имеют права владения кооперативными помещениями, они могут только проживать в них и размещать членов своей семьи, а также сдавать жилплощадь в аренду за плату (п. 1 ст. 128 ЖК РФ).
Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру?
Использование понятия «приватизация» применительно к кооперативной квартире является неверным. Под приватизацией понимается переход имущества, в данном случае квартир, из государственной собственности в частную.
Но кооператив — это не государство, а юридическое лицо. То есть его собственность и так уже частная.
Отличие приватизации еще и в том, что она подразумевает бесплатную передачу квартир новым владельцам. А кооператив передает права на жилье только после выплаты определенной суммы.
Причем необходимость этих расходов была известна заранее, при вступлении в кооператив.
Получается, что сама постановка вопроса о том нужно ли приватизировать кооперативную квартиру бессмысленна, так как государство и муниципалитет никаких прав на нее не имели изначально. Правда и ЖСК, которые выступали собственниками, больше нет. Вместо них, согласно требованиям закона, возникли ТСЖ.
Но вот зарегистрировать свое право на жилье, паевой взнос за которое полностью выплачен, необходимо:
- Иначе этой квартирой нельзя будет распорядиться, так как нет подтверждения права это сделать.
- Те свидетельства, которые выдавались самим кооперативом, не имеют юридической силы.
Право собственности не возникает автоматически, даже если обязательства перед кооперативом были полностью выполнены. Его необходимо подтвердить регистрацией.
Иначе не будет возможности проводить с этим имуществом какие-либо сделки:
- продавать;
- обменивать;
- завещать и т.д.
Процедура «приватизации» кооперативной квартиры – это выделение обособленного жилого помещения из общего имущества дома. Регистрация права позволит распоряжаться квартирой по своему усмотрению без оглядки на правление ЖСК (ТСЖ).
Особенности оформления кооперативной квартиры:
- Так называемая «приватизация» доступна только пайщику, который имеет членство в ЖСК.
- Если супруг вступает в кооператив в период семейной жизни, второй супруг автоматически приобретает право на жилое помещение – имущество, нажитое в браке, признается совместным и делится на равные доли между супругами в случае развода (ст. 35 и ст. 39 СК РФ).
- Члены семьи пайщика, даже если они проживали совместно с ним, не имеют права на кооперативную квартиру. Жилье может достаться им в качестве объекта дарения или наследства.
- Если пайщик выплачивает сумму паевого взноса, но умирает до регистрации права собственности – право может перейти к его наследникам. Например, если наследодатель оставит завещание, в котором включит в наследство кооперативное жилье (ст. 218 ГК РФ).
- Если пайщик умирает, но за ним числится долг – наследники не смогут погасить оставшуюся сумму, т.к. они не являются членами ЖСК. Впрочем, внесенный пай будет возвращен правлением кооператива. Жилое помещение останется в собственности ЖСК.
Приватизировать квартиру или нет: советы юристов
Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).
Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.
Оформление наследства на кооперативную квартиру – документы, налог
Для того, чтобы оформить наследство, необходимо обратиться в нотариальную контору и предоставить стандартный пакет документов:
|
Кооперативная недвижимость – это квартиры, которые были приобретены пайщиками. Особенность ЖСК заключалась в том, что люди сами за собственные деньги возводили дома. Существовали организации, которые занимались строительством многоэтажных зданий и принимали взносы от граждан. Поэтому те, кто не хотел ждать, пока им государство выделит недвижимость, решали воспользоваться данной возможностью и платили паи.
Важно! До тех пор, пока человек не выплачивал полностью свой взнос, недвижимость закреплялась за строительной организацией. Однако после погашения всей суммы право владения конкретной квартирой закреплялась за человеком, причем, собственником считался только тот гражданин, от лица которого производились выплаты в строительный фонд.
Из этого можно сделать вывод, что кооперативная недвижимость не является государственной. Ведь право на нее есть у товарищества собственников или у группы пайщиков. Поэтому люди и не знают, нужно ли подобную квартиру приватизировать или можно обойтись без этого.
В каких случаях могут отказать?
Представим, что пайщик успешно вступил в ЖСК, получил квартиру, выплатил взнос за жилье и собирается зарегистрировать право собственности… но ему отказывают. Правомерны ли действия сотрудников Росреестра?
Отказы случаются, причем на первых порах они были очень частыми. Виной тому статус ЖСК, а также достоверность собранных документов.
Отказ в регистрации права собственности последует:
- Если дом был построен незаконно.
- Если ЖСК имело фиктивный статус.
- Если заявитель предоставил неполный пакет документов.
- Если от имени заявителя выступает лицо, не имеющее права на регистрацию (см. «Кто имеет право на приватизацию жилья«).
- Если у служащих имеются сомнения в подлинности документов.
Спорные вопросы предстоит решать совместно с администрацией. Нередко дело доходит до судебных разбирательств. Заявителю не обойтись без квалифицированной поддержки юриста. Если вы чувствуете, что не справитесь самостоятельно, обращайтесь к нашим юристам!
Чтобы пройти регистрацию права собственности, понадобится пройти несколько шагов:
- Собрать все необходимые документы (их перечень будет приведён ниже).
- Обратиться в БТИ для оформления технического паспорта (если его не было).
Обратите внимание: документ оформляется как государственным, так и частным БТИ. Частное БТИ оказывает свои услуги за цену, в 2 раза выше, чем государственное. Если делом регистрации занимается не владелец жилья, ему важно иметь доверенность, заверенную у нотариуса, на право переоформлять квартиру. Сотрудник БТИ должен лично осмотреть недвижимость, провести замеры жилплощади, а затем составить техпаспорт.
- Написать заявление с просьбой зарегистрировать недвижимость в Росреестре.
- Подать документы, заявление и техпаспорт в службу Росреестра по месту жительства.
- Получить Свидетельство об успешном проведении госрегистрации и получении права собственности.
Оформление наследства на кооперативную квартиру – документы, налог
Для того, чтобы оформить наследство, необходимо обратиться в нотариальную контору и предоставить стандартный пакет документов:
|
Чтобы отказаться от наследства, у нотариуса также придется написать заявление.
Переоформляя кооперативную недвижимость, важно учитывать дату последнего взноса за неё:
- Если пай за квартиру был внесён до 1997 года, то на руках должна быть справка о полной выплате всех взносов. С этой справкой требуется обратиться только к БТИ. Они её зарегистрируют и поставят соответствующий штамп, который будет служить доказательством права владения жилплощадью. Являться в органы Росреестра нет необходимости.
Важно: если старая справка, выданная до 1997 года, была утеряна, то нужно брать новую у председателя. Но она будет иметь новую дату и регистрационный номер. Из-за несоответствия данных по жилплощади в базе БТИ, Росреестр может отказать в регистрации. Поэтому, нужно сразу убедиться, что дата и номер остались те же, а на новой справке стоит о.
- Если пай внесён после 1997 года, когда в законодательстве были произведены изменения, то появление в Росреестре по месту проживания – обязательно. Помимо собранных документов, требуется предоставить квитанцию, подтверждающую уплаченную пошлину.
Родственники имеют право просто проживать на этой жилплощади, но не претендовать на право собственности. Если владелец захочет отдать долю другому члену семьи, то это возможно путём продажи или дарения нужной доли.
Что подразумевается под кооперативной квартирой?
Такое понятие, как кооперативная квартира, впервые возникло во времена Советского Союза после образования в 1924 году Жилищно-строительной кооперации. Люди, желающие стать обладателями собственного жилья, объединялись (кооперировались) в кооперативы, вкладывая денежные средства в возведение объекта недвижимости. Члены этой организации назывались пайщиками, вкладываемые ими деньги – паевыми взносами, а возведенные с помощью таких платежей квартиры – кооперативными.
Жилищно-строительные кооперативы (далее — ЖСК) вели хозяйственную деятельность и имели соответствующую учредительную документацию. Помимо этого, им принадлежало право собственности на строящееся на взносы членов жилье.
После завершения строительства пайщики наделялись правом пользования выделенными им квадратными метрами. Вместе с тем они были обязаны регулярно выплачивать ЖСК фиксированные взносы. Собственниками кооперативного жилья участники кооператива становились только после уплаты всей заранее оговоренной суммы денежных средств.
Для того, чтобы определиться с тем, необходима ли осуществлять приватизацию кооперативной квартиры, нужно понять, что представляет собой сам процесс вступления в частную собственность и что такое кооперативная квартира.
Итак, кто не помнит — вспоминает, а кто не знает – узнает. Приватизация представляет собой процесс преобразования того или иного имущества из владения государством во владение частного лица.
Это означает, что в ходе этого процесса от государства происходит отчуждение определенного имущества, которое по завершению этого процесса становиться собственностью частного лица. В случае с квартирами в данном процессе недвижимость отчуждается от государственного жилищного фонда и передается во владение какого-то определенного лица или лиц.
В свете сказанного необходимо вспомнить и то, что кооперативная квартира не числится как государственное имущество, а это означает, что применить к ней этот процесс нельзя. Как провести отчуждения от государства того, что ему не принадлежит? По этой причине сама постановка вопроса неверна.
Если так, то имеется смысл обратиться к термину корпоративная собственность. Как все происходило? Группа граждан, которые хотели удовлетворить свои жилищные проблемы в кратчайший срок, на добровольных началах объединялись в жилищно-строительный кооператив.
Такие объединения на основе членства могли создавать как граждане, так и юридические лица. Выходило, что квартиры в кооперативном объединении принадлежали на правах собственности этому объединению. Член кооператива, занимавший эту квартиру, обязан был вносить на регулярной основе плату.
Как только выплаченная сумма достигала значения паевого взноса, данная квартира становилась его собственностью. Но в собственности объединения оставались все хозяйственные постройки вместе с придомовой территорией.
По завершению выплат паевого взноса, член кооператива получал на руки Свидетельство о том, что он имеет право собственности на квартиру в данном кооперативе. Но это никак не является тождественным процессу приватизации.
Новым Жилищным кодексом РФ, введенным в действие в 2004 году, было установлено, что все кооперативные объединения, в которых члены полностью уплатили паевые взносы, должны преобразовываться.
Эти объединения должны сменить кооперативную форму на товарищество собственников жилья. В том случае, если это преобразование не произойдет, то такие кооперативные объединения должны ликвидироваться на основании решения суда.
То есть, на вопрос о том, требуется ли приватизировать кооперативную квартиру, следует недвусмысленный ответ, что приватизация таких квартир не требуется. Но это не означает, что не нужно ничего предпринимать.
Запомните, что у владельца кооперативной квартиры в обязательном порядке должно быть Свидетельство о государственной регистрации права собственности на это жилье. И если такого документа у него нет, то его придется в обязательном порядке получить.
О чем это говорит? Мнение, что владелец кооперативной жилой площадь, как только он выплатил взнос в полном объеме, автоматически становится его частной собственностью ошибочно. Таким же ошибочным, как и мнение о том, что такое жилье необходимо приватизировать.
В свое время первое утверждение было справедливо и член кооператива, выполнивший в полном объеме взятые на себя обязательства, становился единоличным собственником квартиры. Но теперь все поменялось и собственность на квартиру можно получить только после прохождения государственной регистрации.
При этом не имеет разницы, когда паевой взнос был выплачен – до того, как стало необходимо проходить регистрацию на право собственности или после. Если недвижимость эту регистрацию не прошла, то ее собственник не получит возможность распоряжаться данной квартирой по своему усмотрению.
А это означает, что ни продать ее, ни поменять, ни даже завещать ее он будет не в состоянии. Но все это возможно сразу же, после регистрации прав собственности в соответствии с действующим законодательством.
Есть некоторые моменты в оформлении прав собственности на кооперативную квартиру, которые путают с приватизацией квартиры, принадлежащей государству. Речь идет о том, кто становиться собственником.
Дело в том, что при приватизации государственной квартиры, собственниками становятся все лица, которые на законных основаниях проживали в ней до приватизации. То есть, все те, кто в ней был прописан. Вооружившись этим знанием такие же правила пытаются применить и к кооперативному жилью. Но это неправильно.
Разная природа происхождения жилья формирует разные правила вступления в его собственность. Если все члены семьи проживают в государственной квартире, зарегистрированы по этому адресу, то они имеют право на свою долю при приватизации этой квартиры. Тут все верно.
А вот право на собственность в кооперативном жилье принадлежит только члену кооператива. И все. Члены его семьи обладаю правом проживать на этой площади, но не имеют никаких прав распоряжаться ею, выделять из нее свою долю, завещать ее.
Но и в этом случае есть некоторые нюансы. Дело в том, что если взносы выплачивались во время брака, за счет совместных накоплений супругов, то в таком случае действует режим совместно нажитого имущества. То есть, супруги в равных долях имеют право распоряжаться квартирой.
И это свое право супруги могут оформить в законном порядке по обоюдному согласию. Если такого согласия достигнуть не удалось, то они вполне могут для реализации своих прав обращаться в суд. Другого пути у них нет.
Иногда можно столкнуться с тем, что пай передается какому-то члену семьи.
Такое допускается законом, и часто про такую возможность есть прописанные строчки в уставе кооператива.
Но тот, кому этот пай передается, на момент передачи должен быть совершеннолетним. Учитывайте эти нюансы, если столкнетесь с оформлением собственности на кооперативное жилье.