Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обратиться в органы опеки и попечительства?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с нормативными актами РФ лица, не достигшие совершеннолетия, не имеют право самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. После 14 лет дети должны получать разрешение от родителей (опекунов), а до этого возраста все вопросы относительно жилья решают родители самостоятельно.
Для чего проводится оценка для опеки?
Однако, чтобы не нарушить права и интересы ребёнка, сделки должны получить одобрение от органов опеки (ОО) в соответствии с ФЗ № 48 от 24 апреля 2008 года. Представители службы, рассматривая сделку, устанавливают:
- изменятся ли (если да, то в какую сторону) условия проживания несовершеннолетних граждан в новой квартире (доме) по сравнению с прошлой жилплощадью;
- не уменьшится ли площадь и стоимость недвижимости, находящейся в собственности детей.
Сделку разрешат, если независимая оценка покажет, что новое жилье как минимум равнозначно тому, от которого планируется отказаться. При этом оценивать следует сразу две квартиры (дома) – и ту, что продают, и ту, что покупают.
По закону проводить оценку не обязательно. Но если органы опеки заподозрят факт нарушения интересов несовершеннолетних лиц, то такой документ станет весомым доказательством в пользу одобрения сделки.
Документы необходимые при проведении оценки недвижимости для органов опеки и попечительства
- Свидетельство о праве собственности. Документ, который подтверждает право предъявителя на объект недвижимости.
- Технический паспорт. Документ, который содержит информацию о фактическом состоянии объекта недвижимости.
- Паспорт заказчика. Основной документ, удостоверяющий личность гражданина.
- Кадастровый паспорт. Выписка из государственного кадастра недвижимости, которая содержит все сведения об объекте.
- Фотографии объекта.
- Выписка из ЕГРН. Документ, который подтверждает наличие или отсутствие права собственности на объект недвижимости и показывает наличие ограничений и обременений на него.
- Документы, подтверждающие родство или опекунство.
В какой орган обращаться для получения разрешения?
Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.
Государственная услуга по выдаче разрешения оказывается органами по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?
Сделка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда такое разрешение необходимо, не соответствует закону, поэтому не будет зарегистрирована в ЕГРН.
Если же Росреестр все же допустит регистрацию сделки, которая к тому же ухудшает имущественное положение подопечного, орган опеки и попечительства будет обязан обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения им такого факта.
Справка о стоимости для предоставления в органы опеки
При сделках с недвижимым имуществом, покупателям и продавцам квартир и комнат приходится обращаться в различные государственные учреждения, собирать различные документы, необходимые для проведения сделки. Тем, у кого есть дети в возрасте до 18 лет, необходимо получить согласование в отделе опеки и попечительства в различных ситуациях, для этого проводится независимая оценка квартиры для опеки или дома/коттеджа для органов опеки (официальное название – отделы опеки и попечительства).
В каких случаях нужно обращаться за разрешением в органы опеки — ответ «когда в сделке фигурируют несовершеннолетние» не верен. Так было до 1 марта 2005 года, когда любая сделка, где ребенок был в продаваемой квартире либо собственником, либо зарегистрирован по месту жительства («прописан»), требовала согласия «опекунов». Иначе органы, осуществляющие государственную регистрацию договоров, просто отказывались принимать документы на регистрацию. Все изменилось с вступлением в действие нового Жилищного кодекс РФ, где подобное требование сохранилось только для несовершеннолетнего собственника продаваемого объекта. То есть, если ребенок – собственник квартиры, которая реализуется, либо у него есть какая-то доля в праве собственности в ней.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Отчет об оценке квартиры для опеки
В процессе проведения независимой оценки недвижимости, оценщиком анализируются следующие факторы:
1. Возможность торга
В редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная стоимость недвижимости в большинстве случаев значительно выше ее реальной стоимости. При учете этого фактора Оценщик недвижимости высчитывает процент этого завышения и фиксирует в расчете.
2. Дата продажи (предложения)
Часто между датой публикации и датой продажи недвижимости проходит некоторое время (например, больше месяца). За этот период на рынке происходят изменения, которые касаются уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения. Этот фактор очень важно учесть при проведении независимой оценки недвижимости.
3. Условия сделки
При оценке недвижимости также учитываются условия проведения сделки. Как правило сделка может быть с прямой продажей или с одновременным обменом. Стоимость недвижимости без обмена будет больше. Причиной этому является потенциальная потеря времени на поиск варианта обмена, который устраивает обе стороны. Данные условия оценщик недвижимости рассматривает в своем расчете.
Сложности при оценке долей
Оценка квартиры (или иной жилой недвижимости) проводится с учетом:
- местонахождения объекта;
- даты завершения строительства, текущего состояния дома;
- особенностей инфраструктуры: если ли рядом остановки общественного транспорта, детские площадки, парковки, школы, детские сады, поликлиники, магазины и т.д.;
- особенности ремонта;
- наличие основных коммуникаций;
- количество собственников.
Опытным оценщикам не составит труда сделать вывод об итоговой стоимости квартиры с учетом всех этих нюансов. В случае оценки доли ситуация иная:
- если в свидетельстве на право собственности четко оговорено, что гражданин владеет, к примеру, одной комнатой, то оценить её можно по аналогии с квартирой или домом;
- если часть помещения указана в виде доли, то не понятно, какая именно часть жилого помещения нуждается в оценке. Ситуация осложняется, если жильцы между собой спорят относительно разделения общего имущества (например, одну комнату оспаривают несколько человек).
Оценка квартиры для ООП
Как говорилось выше, органы опеки и попечительства обязаны защищать имущественные права несовершеннолетних детей и недееспособных взрослых граждан, то есть тех лиц, которые не в состоянии их защитить самостоятельно.
В случае с продажей жилого помещения, принадлежащего подопечному, необходимо получение разрешения на реализацию объекта собственности в органах опеки и попечительства. Всегда ли для продажи жилья подопечных необходим оценочный отчет? Если денежные средства, вырученные от продажи квартиры подопечного, предназначены для покупки новой квартиры, либо опекун намерен перечислить их на счет опекаемого, сотрудник ООП такой отчет запрашивать не будет. Во всех остальных случаях, скорей всего, оценку продаваемой квартиры необходимо будет провести.
Как обезопасить себя от отказа?
К сожалению, в настоящее время законодательная база в данном вопросе недостаточно сформирована, отсутствуют четкие критерии отказа органов опеки и попечительства. Исходя из анализа сложившейся практики можно утверждать, что единственным критерием в получении положительного решения указанного ведомства в вопросе о продаже квартиры, комнаты, дома либо иного имущества является соблюдение интересов несовершеннолетнего либо иного недееспособного лица и отсутствие факта ухудшения жилищных условий. Оценка для опеки в настоящее время стала распространенной услугой, которая помогает решить данные жилищные проблемы и переехать семье в новые, более комфортные условия.
Проведение оценки квартир и комнат
Оценка рыночной стоимости квартир в Москве, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Майкопе, Ставрополе, Барнауле и других городах в настоящее время стала одним из наиболее востребованных видов оценки в связи с ростом объемов выдачи ипотеки. Каждый объект жилой недвижимости, приобретенный с помощью ипотеки в Сбербанке или в других банках, необходимо оценить для оформления договора залога, для получения независимой и достоверной информации о рыночной стоимости приобретаемого объекта.
Кроме того, независимая оценка квартир бывает необходима при заключении сделок купли-продажи, внесении недвижимости в уставной капитал, при разделе квартиры в случае развода, при получении потребительского кредита под залог имеющейся квартиры, при страховании жилого объекта или для вступления в наследство.
Как происходит оценка квартиры или комнаты?
Оценка квартиры, не зависимо от ее местоположения, будь то в Санкт-Петербурге, в Московской области, или в Ростове-на-дону происходит в несколько этапов.
Этап № 1. Составляется договор на проведение оценки между заказчиком и оценочной компанией, где указана фиксированная стоимость услуги по оценке квартиры.
Этап № 2. Производится сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Этот этап включает в себя предоставление всех необходимых документов, а также выезд на осмотр объекта, в ходе которого специалист рассматривает все влияющие на стоимость факторы (транспортная доступность, инфраструктура, метаположение и др.), проверяет соответствие планировки плану БТИ. Оценка квартиры без выезда оценщика тоже вполне возможна, для получения подробной информации об этой услуге позвоните нам по телефону, указанному вверху сайта.
Этап № 3. Расчет стоимости квартиры. На этом этапе специалистом анализируется рынок и тенденции, собирается информация о продажах аналогичных объектов и производится непосредственный расчет стоимости.
В практике оценки жилья и оценки рыночной стоимости аренды квартир самым распространенным из применяемых методик является метод сравнения продаж (сравнительный подход). Суть метода заключается в подборе схожих объектов, которые продаются на рынке. Ведь стоимость во многом зависит от рынка – спроса и предложения. Однако не всегда возможно подобрать абсолютно схожий объект-аналог. Например, оцениваемый объект расположен в около метро, а аналог – в отдалении. В этом случае, чтобы сделать оценку квартиры, необходимо рассчитать, как разница в транспортной доступности влияет на стоимость, и применить соответствующий коэффициент.
Затем, исходя из полученной информации, оценщики рассчитывают рыночную стоимость и составляют отчет об оценке квартиры. На основании рассчитанной в отчете стоимости имущества принимаются те или иные управленческие решения. А в случае оформления ипотеки банк принимает решение о выдаче кредита и его сумме.
Этап № 4. Далее отчет об оценке клиенту в электронном виде. А после ознакомления с электронной версией осуществляется доставка 2-х экземпляров заказчику или в банк.
Если Вам необходима оценка квартиры для оформления собственности, обратитесь к нашим консультантам. Мы расскажем Вам обо всех нюансах оценки квартиры и цене этой услуги.
Вы можете заказать рыночную оценку квартиры в Санкт-Петербурге и Москве не только в наших офисах, но и онлайн или по телефону. Наши офисы располагаются в центре городов, поэтому независимая оценка стоимости квартиры в Санкт-Петербурге и в Москве не потребует оплаты командировочных услуг оценщика, а оценка будет проведена в сжатые сроки.
Как опекуну продать имущество подопечного?
Перед продажей имущества подопечного необходимо получить согласие отдела опеки. Разрешение нужно получать на недвижимое имущество, транспорт, акции.
Процедура получения разрешения устанавливается на региональном уровне. Поэтому для получения точного перечня документов необходимо обратиться в отдел опеки по месту постановки на учет.
Важно! Для получения разрешения опекун должен доказать, что сделка проводится в интересах подопечного.
Примерный порядок действий:
- Подготовка документации и аргументации.
- Обращение в отдел опеки.
- Подача заявления.
- Получение разрешение или отказа в выдаче согласия.
Срок рассмотрения заявления не может превышать 15 дней.
За проведение оценочных действий оценщику полагается вознаграждение. Его размер определяется предварительно на договорной основе и указывается в договоре между заказчиком и исполнителем (ст. 10 ФЗ № 135).
Закон запрещает привязывать размер вознаграждения к результатам оценки и итоговой стоимости (ст. 16 ФЗ № 135) – это является залогом независимости субъекта оценочной деятельности.
Каждый оценщик волен самостоятельно устанавливать цену своих услуг. Как правило, чем глубже анализ и чем больше применяется методик при проведении оценки, тем выше стоимость работы.
Кроме того, цена зависит от:
- авторитета оценщика;
- его профессионализма;
- сложности оценивания конкретного объекта;
- региона, в котором он работает;
- права собственности на объект;
- необходимости выезда и так далее.
Диапазон цен за оценку для ОО обычно составляет от 2,5 до 7 тыс. рублей за один объект.
Сроки получения распорядительных документов
Юристы, которые ведут свою деятельность в сфере семейного законодательства, прекрасно осведомлены, что большинство сделок по купле-продаже квартир затягиваются из-за сроков ожидания решения опекунского совета.
По правилам, установленным нормативными инструкциями – срок решения составляет 1 месяц. В случае, если есть какие-либо уважительные причины – разрешение могут выдать немного раньше. Однако меньше, чем 2 недели, ждать не приходится.
Наше законодательство переполнено всевозможными тонкостями, которые не обошли стороной и семейный кодекс. К сожалению, после месяца ожиданий опекунский совет имеет право отказать в сделке, следовательно, можно потерять время.
Многие поступают по-другому – покупают квартиру, приписывают детей и после этого отчитываются перед опекунским советом. Однако такой ход сопряжен с огромными рисками – если органы сочтут условия, в которые перебрался ребенок, неподходящими, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.