Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обратный выкуп квартир. Насколько интересно новое предложение от застройщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В идеале механизм обратного выкупа выгоден всем: и девелоперу, и покупателю. Для строительной компании, которая твёрдо стоит на ногах, buy-back – беспроигрышный маркетинговый ход. Застройщик получает дополнительные инвестиции от самых осторожных клиентов, параллельно улучшая свой имидж в глазах экспертов и потенциальных покупателей. При этом объективные риски финансовых потерь минимальны: рынок недвижимости – одна из самых консервативных и безопасных сфер, которая в минимальной степени зависит от финансовых колебаний. Квадратные метры могут резко обесцениться лишь в ситуации глобальной экономической катастрофы.
Обратный выкуп квартир застройщиком заключается в том, что строительная компания дает возможность покупателю купить квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства, а после сдачи объекта в эксплуатацию берет на себя обязательство по требованию покупателя выкупить квартиру обратно по цене, превышающей сумму ее первоначальной покупки. Момент, в который клиент может вернуть квартиру обратно застройщику, прописывается в договоре отдельно. Срок может быть как произвольным, так и строго оговоренным, например, один год.
Как пояснили в ГК «Инград» (компания продвигает услугу), по условиям программы, девелопер готов выкупить квартиру у покупателя обратно после завершения строительства жилого комплекса по цене, установленной Договором долевого участия (ДДУ) с приростом к ее стартовой стоимости 10% в год. «Новый инструмент от ГК «Инград» — действительно работающий механизм обратного выкупа квартиры, который позволяет покупателю получить доходность в 10% годовых, а также быть уверенным в сохранности собственных средств, ликвидности своего актива и в том, что его цена гарантированно не снизится», — пояснили в компании.
Если все-таки решились
Если покупатель все же решается участвовать в программе, то необходимо обратить самое пристальное внимание на предыдущие проекты и репутацию застройщика. Покупателя должны насторожить долгострой или откровенный «неликвид» в портфолио. «В первую очередь стоит рассматривать проекты системных девелоперов», — резюмирует эксперт Яна Глазунова.
В целом сам факт наличия в проекте sale-pay-back – положительный знак, который в теории говорит о наличии стабильной «финансовой подушки» для возврата средств дольщикам. «Однако в любом случае не стоит инвестировать в проекты малоизвестных игроков рынка. К сожалению, есть риск того, что услуга обратного выкупа будет лишь рекламным ходом для привлечения спроса на фоне возникших проблем с финансированием проекта», — предупреждают в «Метриум Групп».
Если покупатель все же имеет дело с застройщиком не из первой десятки, имена которых известны на всю страну, то первое, на что стоит обратить внимание, это то, насколько аккуратно, красиво и удобно сделан официальный сайт. Если он «зависает», не грузится или дизайн не вызывает понимания, то это уже тревожный звонок. Непонятно, как компания собирается вовремя построить красивый и удобный дом, если она не в состоянии сделать себе нормальный сайт, — рассуждает Елизавета Некрасова. – При этом нужно обязательно приехать на площадку чтобы увидеть стройку собственными глазами. На стройке должно быть много рабочих, занимающихся делом, и строительной техники. Также необходимо оценить состояние стройплощадки. У надежного застройщика по ней можно ходить хоть в замшевых сапогах – настолько все удобно и аккуратно. Одеты ли рабочие в чистую корпоративную спецодежду? Не забывают ли вымыть колеса самосвалам и бетономешалкам при выезде с площадки? Стоит ли аккуратный брендированный забор по периметру? Если стройка, действительно, кипит, и ее вид не вызывает вопросов, то следует пойти в офис продаж и попросить документы, которые по 214-ФЗ вам обязаны показать. Это разрешение на строительство, свидетельство права собственности или договор аренды земельного участка, учредительный договор и устав компании, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, протокол предварительного распределения квартир. «Если вам откажутся показать копии этих документов, лучше не искушать судьбу и найти застройщика, который не будет делать из этих документов тайны, — советует эксперт из Must Have. — Обратите внимание на сам офис продаж: у уважающего себя застройщика он всегда будет удобным и уютным, красиво оформленным и с аккуратным макетом вашего будущего дома. Не будет лишним поговорить с местными жителями, например, мамочек с колясками можно встретить на ближайших улицах практически в любое время. Иногда именно они могут дать ценную информацию, например, что стройка кипит от силы одну неделю в месяц, а все остальное время на площадке грустит одинокий экскаватор. Так нередко бывает, когда финансирование идет с перебоями, а попасть в ряды дольщиков, которые получают вожделенные ключи на год-два позже, уверена, никому не хотелось бы».
Что такое обратный выкуп?
Основная идея такой программы заключается в том, что при приобретении квартиры у застройщика покупатель может при желании вернуть её продавцу, то есть девелопер обратно выкупает недвижимость. Отсюда следует закономерный вопрос: зачем застройщику предлагать такую услугу? Хотя это не очевидно, но такая услуга для него выгодна, так как позволяет привлечь деньги дольщиков в строительство. Даже если застройщик заплатит владельцу недвижимости проценты, данная сумма все равно окажется ниже той, которую собственнику придется платить банковской организации в случае привлечения кредитных средств на осуществление строительства.
Появление данной программы в списках услуг девелоперов во многом обусловлено обвалом российского рубля 2014 года и ростом ключевой ставки. Для некоторых покупателей обратный выкуп жилья тоже оказался очень кстати: ипотека, которое и до 2014 года далеко не каждый мог себе позволить, стала еще более недоступной услугой. Наблюдалось снижение популярности и банковских продуктов в виде депозитов. Вследствие этого у многих россиян на руках оказались свободные денежные средства, которые нужно было как-то применить. Вложения в недвижимость считается самым надежным вариантом, но для этого собственникам необходимо с особой осторожностью подходит к выбору проектов. В противном случае можно легко оказаться в ситуации, когда приобретенная квартира станет неликвидной и ее сложно будет продать без потерь вложенных финансов. Именно в таких случаях и может выручить гарантированный обратный выкуп жилья.
Даже если цены на недвижимое имущество снизятся, при заключении договора об обратном выкупе покупатель может рассчитывать как минимум на возврат суммы, которая была уплачена за квартиру, а если в договоре предусматривается рост цен на квартиру, тогда собственнику дополнительно полагаются еще и проценты.
Программа появилась неслучайно, это был своего рода ответ на злобу дня, а подстегнули к этому девелоперов следующие обстоятельства: резкий обвал курса рубля в конце 2014 года и повышение ключевой ставки. Для некоторых покупателей жилья обратный выкуп тоже оказался палочкой-выручалочкой: ипотечное кредитование, которое и раньше далеко не все могли себе позволить, стало еще более недоступным, популярность банковских продуктов в виде депозитов тоже упала. В результате у многих граждан на руках оказались свободные деньги, которые надо было во что-то вкладывать. Вложения в недвижимость считаются самыми надежными, но для этого будущему собственнику следует тщательно выбирать проекты. Иначе можно легко оказаться в ситуации, когда купленная квартира окажется неликвидной и ее сложно будет продать, не потеряв при этом вложенных средств. Идея девелоперов о гарантированном обратном выкупе жилья страхует от подобных неприятностей. Даже если цены на недвижимость упадут, покупателю при заключении договора об обратном выкупе по крайней мере вернется сумма, уплаченная за квартиру, а если в договоре был предусмотрен рост цен на недвижимость, то собственник может получить еще и проценты.
Ипотека без первоначального взноса: где, как, сколько?
Рефинансирование ипотеки
Программа появилась неслучайно, это был своего рода ответ на злобу дня, а подстегнули к этому девелоперов следующие обстоятельства: резкий обвал курса рубля в конце 2014 года и повышение ключевой ставки. Для некоторых покупателей жилья обратный выкуп тоже оказался палочкой-выручалочкой: ипотечное кредитование, которое и раньше далеко не все могли себе позволить, стало еще более недоступным, популярность банковских продуктов в виде депозитов тоже упала. В результате у многих граждан на руках оказались свободные деньги, которые надо было во что-то вкладывать. Вложения в недвижимость считаются самыми надежными, но для этого будущему собственнику следует тщательно выбирать проекты. Иначе можно легко оказаться в ситуации, когда купленная квартира окажется неликвидной и ее сложно будет продать, не потеряв при этом вложенных средств. Идея девелоперов о гарантированном обратном выкупе жилья страхует от подобных неприятностей. Даже если цены на недвижимость упадут, покупателю при заключении договора об обратном выкупе по крайней мере вернется сумма, уплаченная за квартиру, а если в договоре был предусмотрен рост цен на недвижимость, то собственник может получить еще и проценты.
Обратный выкуп недвижимости
Обратный выкуп недвижимости является,по сути инвестицией. Причем вложения осуществляются в еще недостроенную площадь новостройки. По истечению определенного времени, компания-застройщик гарантирует выкуп приобретенной площади у инвестора. При этом сверх стоимости выплачиваются проценты как преимущественные гарантии сделки.
Институт обратного выкупа за рубежом применяется повсеместно. Касается это не только сферы недвижимости, но и рынка ценных бумаг и драгоценностей. Процедура выкупа просматривается в банковской сфере, телекоммуникациях и IT. В России такой лизинг является новинкой, поэтому пока не достиг нужного уровня.
Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:
Механизм обратного выкупа
Сам механизм обратного выкупа заключается в следующем: физическое или юридическое лицо вкладывает капитал в приобретение недвижимости на стадии «котлована». Застройщик в свою очередь обязуется произвести выкуп построенной в будущем квартиры плюс уплатить процент с вложенных денежных средств. Для девелоперов такой займ обходиться гораздо дешевле, чем, если бы он брал денежные средства в кредит в банке.
К сожалению не все условия соглашения одинаково подходят клиентам. Так неудобными нюансами в договоре могут быть следующие условия:
- длительный срок инвестиций;
- невозможность оплаты в рассрочку, только единовременная оплата полной суммы;
- низкая процентная ставка по возврату;
- неподходящий вариант расположения квартиры (не та этажность, вид, квадратура);
Чтобы избежать ненужных неприятностей, нужно детально изучать документы застройщика и само заключаемое соглашение.
Обратный выкуп квартир застройщиком. Механизм
Сделка происходит следующим образом: клиент вкладывает деньги в покупку квартиры еще до начала строительства или на ранних его стадиях. Застройщик при этом предоставляет гарантию выкупа приобретенной недвижимости через несколько лет, но уже с определенным процентом. Как правило, дата выкупа зависит от темпов строительства и чаще всего совпадает с 70 % готовностью дома или сдачей объекта в эксплуатацию. Не все договора по недвижимости одинаково удобны для клиентов. В отдельных случаях в документации могут быть прописаны следующие неудобные для заказчика нюансы: Длительный срок вложений; Возможность оплатить недвижимость только одним платежом без рассрочки; Низкие прибыльные ставки (средняя по рынку – 13%, но иногда бывает ниже); Невыгодный вариант квартиры (метраж, этаж, вид); Отсутствие договора о выкупе (сам застройщик в данном случае выступает только риелтором при последующей продаже).
Обратный выкуп недвижимости – процесс, выгодный для всех участников договоренностей. Процедура дает застройщику плюсы в виде рекламы, привлечения новых инвестиций в бизнес, а иногда и постоянных клиентов, поскольку многие вкладчики, получив свой доход, возвращаются к надежному варианту вложения средств. Кроме того, девелопер получает возможность получить в оборот средства на процентах ниже банковского займа. Для инвестора же это возможность относительно безопасно инвестировать под 10-15% процентов или выгодно приобрести квартиру. Кроме того, владелец квартиры имеет право ее перепродать третьему лицу, но уже за другие деньги.
Как правильно оформить договор купли-продажи с обязательством обратного выкупа
До подписания договора купли-продажи с обратным выкупом необходимо изучить все пункты договора, а в идеальном случае проконсультироваться с юристами, чтобы «подводные камни» данной сделки не повлекли непредвиденные ситуации.
Как и любой другой договор, соглашение обратного выкупа должно содержать основные пункты:
- Точное наименование сторон.
- Предмет договора.
- Порядок его исполнения.
- Цена.
- Ответственность сторон.
- Форс-мажор и пути решения спорных вопросов.
- Реквизиты сторон, подписи, печати.
Если какой-то из этих пунктов не оговорен, договор можно считать составленным некорректно и не имеющим юридическую силу.
Обратить особое внимание стоит также на пункты условий обратного выкупа, а именно:
- длительность договорной сделки (срок, когда инвестор может получить обратно вложенные денежные средства);
- формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности);
- наличие штрафных санкций с инвестора при требовании досрочного выкупа;
- категория квартир, на которые распространяется данная сделка;
- лицо, обязующееся выкупить квартиру (должен быть застройщик, а не какая-либо другая компания);
- возможность использования ипотеки или рассрочки при внесении денежных средств инвестором;
- отсутствие условий, позволяющих застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа либо уменьшить доходность инвестора путем изменения ставок или включив различные комиссии.
Несмотря на многие нюансы, данная сделка очень привлекательна для потенциальных инвесторов. Если выбранная квартира достаточно ликвидна на рынке недвижимости, то покупатель, имея право оставить право собственности за собой после сдачи дома в эксплуатацию, может выставить ее на продажу. При этом доходность операции увеличится, так как цена на недвижимость вырастает после окончания строительства. А если же квартира по каким-то причинам не устраивает покупателя, ее выкупит застройщик.
Решив заключить с застройщиком договор купли-продажи с обратным выкупом, можете ли вы быть уверены в застройщике или юридически правильно оформить сделку самостоятельно? Если нет, обращайтесь в наше агентство недвижимости в Москве. Юристы нашего агентства изучат документацию застройщика, их типовой договор, обозначат «подводные камни» и сведут сделку к нулевому риску.
Восстановление НДС при возврате товара продавцу
Второй проблемой, рассмотренной ВАС РФ в рамках этого дела, был вопрос необходимости восстановления НДС по возвращенному товару. Если продукция больше не подлежит реализации (например, в связи с истечением срока годности), она не будет повторно использоваться в операциях, являющихся объектом обложения НДС. На этом основании Минфин России делает вывод о том, что НДС, ранее (при приобретении товара) правомерно принятый налогоплательщиком-продавцом к вычету, подлежит восстановлению и уплате в бюджет в том налоговом периоде, в котором возвращенные товары продавцом приняты к учету. При этом регистрация счетов-фактур в книге продаж при восстановлении указанных сумм налога производится в порядке, установленном п. 16 Правил ведения книг ведения книг покупок и книг продаж. Именно об этом идет речь в п. 4 оспариваемого Письма Минфина России. Заявитель указал, что законодательство о налогах и сборах не содержит норм, обязывающих налогоплательщика при списании товаров по истечении срока годности восстанавливать суммы НДС, ранее правомерно принятые к вычету. Кроме того, не является основанием для восстановления сумм налога в бюджет списание (уничтожение) товарно-материальных ценностей в связи с их утратой, порчей, недостачей, браком. Минфин России заявил в ответ, что п. 4 оспариваемого Письма, как и п. 1, соответствует требованиям Кодекса и разъясняет порядок применения налога на добавленную стоимость при возврате покупателями товаров продавцу. Выслушав аргументы сторон, суд указал, что все законные случаи восстановления НДС по товарам (работам, услугам), в т.ч. по основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, прямо указаны в п. 3 ст. 170 НК РФ. Напомним, к ним отнесены: – передача имущества, нематериальных активов и имущественных прав в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевых взносов в паевые фонды кооперативов; – дальнейшее использование товаров (работ, услуг), в т.ч. основных средств и нематериальных активов, и имущественных прав для осуществления операций, не подлежащих налогообложению или не являющихся объектом обложения НДС (кроме передачи имущества, имущественных прав правопреемнику при реорганизации юридических лиц, передачи имущества участнику договора простого товарищества или его правопреемнику в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества); – переход на УСН; – переход на ЕНВД; – перечисление покупателем сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав. Восстановление сумм налога в этом случае производится покупателем в том налоговом периоде, в котором суммы НДС по приобретенным товарам (работам, услугам), имущественным правам подлежат вычету, или в том налоговом периоде, в котором произошло изменение условий либо расторжение соответствующего договора и возврат соответствующих сумм оплаты, частичной оплаты, полученных налогоплательщиком. Это “закрытый” перечень случаев, не подлежащий никакому расширительному толкованию. И, в частности, списание товаров с истекшими сроками годности (реализации) к числу случаев, перечисленных в п. 3 ст. 170 Кодекса, не относится. На этом основании суд пришел к выводу, что оспариваемый п. 4 Письма Минфина России содержит положение, возлагающее на налогоплательщиков обязанность по восстановлению в бюджет ранее принятых к вычету сумм НДС, не предусмотренную НК РФ, и решил признать его недействующим. Отметим, что и раньше (многократно) суды различных инстанций и округов признавали неправомерными требования налоговых органов в части восстановления НДС в случаях, не предусмотренных п. 3 ст. 170 НК РФ. Например, арбитражные суды считают, что законом не предусмотрена обязанность по восстановлению и уплате в бюджет сумм НДС, ранее предъявленных к вычету: – по товарам, приобретенным для использования в операциях, признаваемых объектом налогообложения, но впоследствии не использованным в операциях в связи с браком (Определения ВАС РФ от 15.03.2011 N ВАС-2416/11 по делу N А55-33697/2009, от 25.11.2010 N ВАС-14097/10 по делу N А55-29172/2009, от 18.10.2010 N ВАС-14097/10 по делу N А55-29172/2009, Постановления ФАС Поволжского округа от 30.11.2010 по делу N А55-33697/2009 и от 15.07.2010 по делу N А55-29172/2009 и др.); – при передаче имущества в простое товарищество (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.06.2010 N 2196/10 по делу N А09-1069/2008, Определение ВАС РФ от 19.04.2010 N ВАС-2196/10 по делу N А09-1069/2008 и др.); – при выбытии до истечения срока полезного использования не полностью амортизированных основных средств в связи с их моральным и физическим износом, демонтажем, поломкой (Определения ВАС РФ от 29.01.2010 N ВАС-17594/08 по делу N А32-14927/2008-51/113 и от 05.11.2009 N ВАС-13991/09 по делу N А73-12672/2008, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2009 по делу N А45-4004/2009 и от 08.06.2009 N Ф04-3363/2009(8255-А45-34) по делу N А45-14734/2008, ФАС Московского округа от 06.04.2009 N КА-А40/2670-09 по делу N А40-42169/08-90-146, ФАС Уральского округа от 12.05.2009 N Ф09-2827/09-С2 по делу N А60-30198/2008-С10, ФАС Северо-Западного округа от 01.12.2008 по делу N А56-7410/2008 и др.); – при безвозмездной передаче имущества или изъятии его собственником у унитарного предприятия (Определения ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-7830/09 по делу N А17-2033/2008-05-21 и от 24.12.2008 N ВАС-16624/08 по делу N А60-33243/2007-С8 и др.); – при обнаружении недостачи товаров в процессе инвентаризации (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 29.06.2009 по делу N А17-2257/2008-05-21, ФАС Московского округа от 16.11.2010 N КА-А40/13770-10 по делу N А40-17811/10-127-67, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.02.2011 по делу N А63-13595/2009, Определение ВАС РФ от 21.10.2009 N ВАС-13771/09 по делу N А17-2257/2008-05-21 и др.); – при утрате или потере товарного вида имущества в результате хищений, пожара, чрезвычайных ситуаций (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2008 по делу N А82-15724/2004-37, ФАС Западно-Сибирского округа от 01.10.2010 по делу N А27-1420/2010, ФАС Московского округа от 02.04.2009 N КА-А41/2501-09 по делу N А41-11636/08, ФАС Центрального округа от 31.03.2008 по делу N А-62-3848/2007, ФАС Северо-Кавказского округа от 03.09.2010 по делу N А53-31107/2009, ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2009 по делу N А56-6495/2009, ФАС Северо-Западного округа от 03.09.2009 по делу N А56-5351/2009, ФАС Поволжского округа от 09.12.2009 по делу N А12-8952/2009, ФАС Поволжского округа от 06.08.2009 по делу N А65-3671/2009 и др.); – при списании ценностей в связи с аннулированием заказа, для исполнения которого они были приобретены (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2008 по делу N А56-10624/2008 и др.). Следует иметь в виду, что в настоящее время в Государственной Думе на рассмотрении находится проект федерального закона N 482215-5 “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах” (принят во втором чтении). Он предполагает дополнить п. 3 ст. 170 НК РФ новыми подпунктами – случаями восстановления НДС: – при изменении стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав в сторону уменьшения, в т.ч. в случае уменьшения цены (тарифа) и (или) уменьшения количества (объема) отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав; – при дальнейшем использовании товаров (работ, услуг), в т.ч. основных средств и нематериальных активов, и имущественных прав для осуществления операций по реализации товаров (работ, услуг), облагаемых налогом по ставке 0%; – в случае получения налогоплательщиком в соответствии с законодательством РФ субсидий из федерального бюджета на возмещение затрат, связанных с оплатой приобретенных товаров (работ, услуг), с учетом налога, а также на возмещение затрат по уплате налога при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией. Введение иных оснований для восстановления НДС законодатель пока не предусматривает.
Последствия для акционеров
В любом случае, когда фирма проводит buy back, для компании эта история выгодна. Как правило, во время проведения процесса котировки вырастут, это является сильным мотивом.
Из-за чего котировки фирмы после проведения buy back растут? Из-за того, что сокращается число акции, увеличивается профит на одну акцию, это повышается показатели фирмы, тем самым заставляет вкладчиков выкупать бумаги. При этом, в результате проведения buy back фирма говорит о том, что сама же верит в свою значимость и возможности, поскольку способна выкупить акции.
Распространенная форма buy back − это когда высший менеджер фирмы приобретает ее акции. Как пример, АФК «Система» зимой прошлого года увеличила доверие вкладчиков к бумаге, котировки в такой ситуации пошли на повышение.
В США одной из причин проведения buy back, является оптимизация налоговых выплат. Поскольку с дивидендов выплачивается налогов больше, нежели с курсовой разницы между стоимостью приобретения/продажи. Вместе с этим в таком случае, присутствуют мажоритарные акционеры, которые очень близки к управлению фирмы, соответственно им очень интересен buy back, поскольку можно сэкономить на выплаченных налогах.
Разбираем на практическом примере
Итак, представим, что господин Орлов передал господину Васильеву крупную денежную сумму в долг. Предположим, 5 млн. рублей. Для того, чтобы быть уверенным в том, что спустя некоторое время заветные сбережения вернутся назад, Орлов заключает с Васильевым не только договор займа, но также и договор купли-продажи с предусмотренной в нем возможностью обратного выкупа. Так, Васильев – обладатель собственной недвижимости – фактически продает ее Орлову, а взамен забирает материальные средства. С этого момента квартира всецело находится в собственности гражданина Орлова, а Васильев имеет право получить ее обратно сразу после погашения задолженности.
Кроме того, необходимо уточнить, что Васильева, конечно, из жилища никто выгонять не будет – он сохраняет за собой право проживать и пользоваться квартирой. Но не право собственности, так как оно отходит в руки кредитора. Из чего можно заключить, что в данной правовой схеме Орлов занимает более выигрышное положение, поскольку в случае неуплаты долга, может преспокойно продать недвижимое имущество, оставив Васильева ни с чем.
Кроме того, господин Орлов будет чувствовать себя спокойно еще и по той простой причине, что его позиция, в сравнении с позициями других кредиторов должника, – преимущественная: Васильев, чтобы заново обзавестись правом собственности, в первую очередь рассчитается именно с ним.
Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:
Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.
Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:
- нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
- договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
- существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.
Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.
Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.