Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли купить нежилое помещение в ипотеку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При организации собственного дела часто встает вопрос о том, где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП или других форм организаций. Такие предложения есть не во всех банках, часто предложения ограничены разными требованиями и условиями.
Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц
Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.
Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:
- кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
- минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
- предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
- объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).
Требования к поручителям
Поручительство не менее одного физлица, поручительство супруга или супруги, если заёмщик состоит в браке или иных лиц, готовых отвечать по обязательствам заёмщика;
Поручительство залогодателя или залогодателей.
Если заёмщик — юрлицо
Поручительство не менее одного физического лица;
Учредителя или учредителей заёмщика — физических или юридических лиц с совокупной долей в уставном капитале заёмщика — от 50%;
Фактических собственников бизнеса заёмщика;
Иных лиц, готовых отвечать по обязательствам заёмщика.
Количество поручителей рассчитывается по итогам рассмотрения заявки на кредит.
Во всех случаях могут понадобится дополнительные документы, не указанные ниже.
Анкета предприятия или ИП: с информацией о заёмщике (юрлице или ИП), согласием на получение Альфа-Банком отчёта из Бюро кредитных историй и сведений о расчётах от операторов фискальных данных.
Анкета физлица: с информацией об участниках сделки — заёмщике-физлице или поручителях (по количеству поручителей по кредиту), согласием на обработку персональных и фискальных данных и на получение Альфа-Банком отчёта из Бюро кредитных историй.
Заявка на предоставление кредитного продукта: с информацией об участниках сделки и параметрами запрашиваемого кредита.
Копии паспортов физлиц, участвующих в сделке. Обязательно: разворот с фото, страница со штампом о текущей регистрации, семейное положение, сведения о ранее выданных паспортах.
Суть получения ипотеки для покупки нежилых помещений
Коммерческая недвижимость – это помещение, при использовании которого можно получать прибыль. Ими могут быть, например, офисы, склады, помещения под магазины. Приобрести такую недвижимость можно и в ипотеку, но условия кредитования при этом будут несколько отличаться от стандартной ипотеки на жилой дом. Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости могут:
При оформлении ипотечного кредита на коммерческую недвижимость могут возникнуть некоторые сложности. Учитывайте нюансы и детали при получении такого типа кредитования, так как процесс выдачи средств отличается от обычной ипотеки. Чаще всего сложности возникают у физических лиц, так как программы кредитования под покупку коммерческих помещений разработаны именно для поддержки бизнеса.
Требования к залоговому имуществу для коммерческой ипотеки 2017
На сумму ипотечного кредита на коммерческую недвижимость прямо влияет возраст здания, в котором располагается помещение, а также строительный материал. К залоговой недвижимости выдвигаются и другие непременные требования:
- корректное оформление документов, которые подтверждают право собственности не только на недвижимость, но и на земельный участок
- отсутствие ареста, залога и других обременений;
- перевод здания из жилого фонда в нежилой
- соответствие недвижимости санитарно-техническим нормам
- наличие соглашения, которое подтверждает передачу продавцу первичного взноса
- наличие страховки на недвижимость, технического паспорта и кадастровой выписки.
Коммерческая ипотека для юридических лиц
Ипотека на коммерческую недвижимость для юридических лиц выдается резиденту РФ с годовой выручкой не более 400 млн. в национальной валюте. Возраст заемщика-ИП может варьироваться от 21 лет на момент взятия кредита до 65 на день полной выплаты.
Взять ипотеку для ООО сразу после регистрации не выйдет – к моменту подачи заявления на ипотеку предпринимательская деятельность должна вестись не менее 6 месяцев (1 года – для сезонных видов предпринимательской деятельности).
Потребуется собрать следующие документы:
- заявка на кредитование;
- учредительный договор, устав, регистрационные документы;
- акт оценки недвижимости и выписка об ее принадлежности к нежилому фонду;
- декларация о доходах за последнее полугодие;
- выписка о банковских реквизитах;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженностей в бюджет и обременений.
Распространенные причины отказа банка в выдаче ипотеки
Ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц и организаций доступна только в том случае, если потенциальный заемщик соответствует требованиям, предъявляемым банком. На практике часто встречаются случаи, когда кредитная организация отказывает в предоставлении заемных денежных средств. Зачастую это происходит по следующим причинам:
- клиент имеет недостаточный ежемесячный доход или срок его получения составляет менее полугода;
- заявитель предоставил неверную информацию;
- подан неполный пакет документов;
- недвижимость не может выступать в качестве залога, исходя из внутренней политики банка;
- у клиента недостаточно средств для первоначального взноса;
- организация получает прибыль только «по сезонам»;
- доход компании низкий и не удовлетворяет требованиям кредитной организации;
- другие объективные причины.
Кому доступна нежилая ипотека
Обратиться за кредитом под покупку недвижимости вправе граждане РФ с физическим и юридическим статусом.
Прежде всего, это физические лица, желающие приобрести нежилое помещение вблизи места проживания – машиноместо или паркинг, гараж или подвальную кладовку-келлер. Целью покупки недвижимости подобных типов могут быть личные нужды, либо намерение сдавать ее в аренду и извлекать пассивный доход.
Также помещение нежилое в ипотеку могут покупать предприниматели – физлица и юрлица. Эта форма ипотечного кредитования называется коммерческой, поскольку помещения приобретаются исключительно в целях извлечения дохода, извлекаемого при рабочей деятельности. В кредит коммерческие нежилые помещения покупаются, к примеру, под открытие торговой точки, ресторана или производственного цеха.
Законодательное регулирование нежилой ипотеки обеспечивает двенадцатая глава закона за №102-ФЗ «Об ипотеке».
Условия предоставления кредита
Физическим лицам оформляется ипотека лишь в том случае, если они являются индивидуальными предпринимателями, крупными акционерами, действующими управляющими определенного предпринимательства, или собственниками малого бизнеса.
Следует отметить, что нежилое помещение могут приобрести лица, которые являются гражданами России. В обязательном порядке рассматривается кредитная история заемщика. Если предприниматель не выплачивает государству налоги и не качественно ведет бухгалтерский учет, тогда шанс на оформление ипотеки значительно уменьшается.
При подаче заявки на оформление кредита площадь объекта не должна составлять менее 150 кв.м. Ипотека на нежилое помещение выдается лицам не менее 21 и не старше 65 лет. Объект должен быть зарегистрирован исключительно на территории России. Обязательным условием является также расположение фирмы не далеко от места нахождения кредитора. Перед тем как явиться в банк за получением кредита, необходимо предъявить расчетный счет.
Приобретение коммерческой недвижимости возможно лишь в рублях. Срок выдачи кредита осуществляется от 1 месяца до 10 лет. При этом банк включает минимальный годовой процент за пользование заемными средствами. После рассмотрения кредитной истории заемщика, в банковском учреждении оформляется договор.
Крупным предпринимателям выдается кредит в размере до 5 млн. рублей. От заемщиков требуется предоставление в залог другой недвижимости, однако это условие не касается ИП. Указанными условиями могут воспользоваться те лица, которые смогут документально подтвердить платежеспособность. Каждый российский банк требуется внесение начального взноса за кредит. Процентная ставка составляет 20%.
Ипотека физическим лицам
Достаточно свежим продуктом на рынке отечественной ипотеки является кредит на покупку нежилого помещения физическим лицом, с целью коммерческого использования, то есть под офисы, склады, магазины или производство.
Название, подразумевающее, что ипотека предоставляется любому частному лицу, может ввести в заблуждение потенциального заемщика, которым по существу может быть лишь один из следующих субъектов:
- зарегистрированный в качестве ИП;
- являющийся собственником бизнеса в составе учредителей или крупных акционеров;
- работающий топ-менеджером компании или фирмы.
Подобный выбор заемщиков банками не случаен и обоснован необходимостью гарантий возврата средств, размер которых при покупке коммерческой недвижимости может достигать 200 млн. рублей.
Какие могут возникнуть сложности?
Действительно, в процессе получения ипотеки нежилого помещения могут возникнуть некоторые загвоздки, однако, вооружившись методами их разрешения, от таких проблем можно уйти:
- Неадекватная оценка помещения. Иногда оценочные компании заведомо занижают стоимость объекта (особенно если эта компания является структурной частью банковского учреждения, и такое встречается не так уж и редко). Оценка влияет на возможный размер займа, а также на условия его оформления. Лучше, если проводить ее будет независимая компания, тогда и шансов на совпадение результатов оценки и цены приобретения объекта будет гораздо больше.
- В случае этого вида ипотеки вы не можете рассчитывать на привлечение созаемщиков или поручителей. В случае с квартирами это помогает уменьшить банковские риски, при этом соответственно уменьшив банковские проценты, а вот в случае с нежилой недвижимостью банк на это не соглашаются.
- Многие граждане России знают о том, что в стране действует программа выделения материнского капитала и возможность его использования на глобальные нужды – от оплаты за учебу ребенка в будущем, когда он вырастет, до приобретения недвижимости. Так вот, если речь идет о жилой недвижимости, такое использование полученных от страны средств возможно, а вот на нежилую недвижимость это не распространяется.
Какой вид ипотеки нежилой недвижимости лучше?
Если, к примеру, житель России хочет купить паркинг для собственных нужд или для сдачи в аренду, то у него есть только один вариант – оформить ипотеку физическому лицу. В случае же, если он является индивидуальным предпринимателем или главой коммерческой фирмы, и для развития бизнеса необходимо приобретение нежилой недвижимости, то тут возможны два варианта.
Первый – оформление на организацию. В этом случае важными показателями будут валовый оборот, валовая прибыль и прочие показатели финансовой деятельности, представленные в годовой отчетности.
Второй – оформление на директора либо собственника как на физическое лицо. При таком раскладе важными критериями являются его зарплата и наличие других активов (дома, автомобиля) и пассивов (других кредитных обязательств).
Лукавить не стоит: если у компании есть проблемы с деньгами, то банковская проверка директора выявит их обязательно. Равно как и наоборот: огромное количество кредитной недвижимости у директора под залог имущества компании тоже не добавит баллов. Выбирать ту или иную схему стоит, отталкиваясь от банковских условий, которые они готовы предоставить для ипотеки физическому или юридическому лицу. Если срок кредита больше, а проценты меньше для юридических лиц, стоит оформить ипотеку нежилой недвижимости на организацию. Если же наоборот, то на физическое лицо.
Ипотека нежилой недвижимости коммерческого назначения
Сделки по покупке физическим лицом нежилой недвижимости коммерческого назначения (складов, офисов, цехов, производственных комплексов и так далее) кредитуются редко.
Ситуация объясняется просто: кредитование граждан осуществляется под более низкую процентную ставку, нежели юридических лиц. Для кредиторов это означает упущенную выгоду.
Чаще такие займы предоставляют:
- индивидуальным предпринимателям;
- руководителям фермерских хозяйств;
- учредителям предприятий малого бизнеса;
- руководителям юридических лиц.
В таком случае ипотека под нежилое помещение предоставляется на основании тщательного анализа хозяйственной деятельности предприятия, в чьих интересах заключается сделка. Непосредственный заемщик предоставляет стандартные документы по себе как по физическому лицу (паспорт, подтверждение наличия дохода), а также по аффилированному юридическому лицу согласно требованиям банка.
Не всякая кредитная организация ответит утвердительно на вопрос, можно ли купить нежилое помещение в ипотеку физическому лицу с коммерческой целью.
Передача физическим лицом недвижимости, не предназначенной для проживания, в залог банку сопровождается определенными трудностями, обусловленными особенностями российского законодательства. Каждый случай будет иметь свою специфику.
Условия кредитования, нередко, устанавливаются индивидуально, так:
- процентная ставка варьируется от 11,5% годовых до 20%;
- сумма займа – 150 тыс. – 200 млн рублей;
- первоначальный взнос от 20%;
- срок кредитования – 5-15 лет;
- возраст заемщика – 21-65 лет;
- постройка, в которой расположена недвижимость, должна быть капитальной;
- наличие обременений на право собственности на данный объект недопустимо.
В какие банках получить
Ипотеку не нежилые помещения предоставляют крупнейшие банки РФ.
Условия кредитования следующие:
| Кредит «Бизнес-недвижимость» в Сбербанке | от 500 тыс. руб., до 6 лет, процентная ставка 11,5 % |
| «СуперОвердрафт» Промсвязьбанк | от 4 млн. рублей, до 5 лет, под 8,5 % |
| «На залоговое имущество» ВТБ | до 150 млн. рублей, до 1 года, от 5 % |
| «Бизнес-Фермер» Банк Уралсиб | 10-30 млн. рублей, на 10 лет, от 7 % |
| «Выгодный Рефинанс» Банк «ФК Открытие» | От 5 млн. руб., до 5 лет, ставка 8,7—9,5% |
| «Модернизация» Севергазбанк | до 15 млн. руб., до 7 лет, ставка 9—12,5% |
Коммерческая ипотека и обычная: принципиальная разница
На первый взгляд может показаться, что особой разницы между жилым и нежилым помещением нет, а следовательно, и условия кредитования должны быть схожи. Это мнение неверное. Если в случае со стандартной ипотекой банк проявляет лояльность к нуждам семьи и предоставляет заем на максимально выгодных условиях, то по отношению к предпринимателю политика уже будет иной. Интерес к коммерческой ипотеке проявляют состоявшиеся бизнесмены с хорошим доходом, поэтому к ним и требования выдвигаются более жесткие, а именно:
- Коммерческая ипотека выдается на гораздо более короткие сроки. Максимальный срок выплат – 12 лет, да и то на практике мало кому он светит. В большинстве случаев займ выдается не более, чем на 5 — 8 лет.
- Годовые проценты тоже совсем другие: от 13% и выше. В случае, когда речь идет о большом и дорогом помещении, переплата в итоге получается немалой.
- Не уступает по сумме и первоначальный взнос: он доходит до 40% от общей стоимости недвижимости. Правда, некоторые банки смягчают условия при коммерческой ипотеке для физических лиц: банк ВТБ24, скажем, предусматривает кредит без первоначального взноса при наличии дополнительного залога.
К документам и личности заемщика предъявляется множество требований, в частности:
- Заемщик должен быть в возрасте не моложе 20 и не старше 60 лет.
- Компания должна быть зарегистрирована в том же регионе, где находится банк.
- Важно, чтобы его бизнес потенциального клиента успешно развивался как минимум на протяжении последнего года.
- Сам бизнес рассматривается детально: имеют значение его прибыльность и устойчивость. Учитываться будут доходы, статус и другие критерии, которые могут указать на надежность и платежеспособность клиента. Причем, в случае, если прежде заемщик не обращался в данный банк и его постоянным клиентом не является, на его предприятие будет направлена специальная комиссия, которой и предстоит оценивать текущий бизнес.
- Значение имеет и наличие отрицательной кредитной истории: ряд банков категорически отказывает в этом случае.
- Оцениваться будет и само помещение: на предмет ликвидности, местоположение, наличия/отсутствия необходимых коммуникаций, общего состояния, наличия/отсутствия обременения и т.д.
Максимальный срок рассмотрения заявки на коммерческую ипотеку – месяц, но на практике чаще это происходит быстрее.