Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Какие ещё документы могут потребоваться при продаже
С точки зрения закона другие документы для сделки не потребуются. Однако рынок недвижимости — достаточно привлекательная сфера для мошенников. Чтобы снизить риск попасться на уловки злоумышленников, покупатели могут попросить продавца предоставить:
- документ о переходе прав собственности (договор долевого участия, дарения, мены и пр.);
- справку о закрытии задолженности по ипотеке, если квартира приобреталась за кредитные средства;
- документ об отсутствии задолженности перед фондом капремонта;
- кадастровый паспорт на объект недвижимости.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Основной перечень документов для продажи квартиры:
- Справка ЕГРН.
Внимание! В выписках ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
- Кадастровый и технический паспорт.
- Выписка из лицевого счета.
- Справки о составе семьи.
- Предварительный договор купли-продажи.
- Договор купли-продажи.
- Акт приема-передачи квартиры.
Ктo мoжeт выcтyпить в poли пpoдaвцa?
Pacпopяжaтьcя жилплoщaдью пo cвoeмy ycмoтpeнию, в тoм чиcлe и пpoдaвaть ee, мoжeт тoлькo влaдeлeц. Oн дoлжeн быть oфициaльнo зapeгиcтpиpoвaн, a eгo пpaвo нa coбcтвeннocть дoлжнo быть зaфикcиpoвaнo в pядe дoкyмeнтoв. B иx чиcлo вxoдит: cooтвeтcтвyющee cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa, дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дoгoвop дapeния, зaвeщaниe.
Ecли coбcтвeнникy пpинaдлeжит лишь чacть oбъeктa, тo ecть eгo дoля, oн мoжeт pacпopяжaтьcя тoлькo тeми квaдpaтными мeтpaми, кoтopыe нaxoдятcя в eгo влaдeнии. Чтoбы пoнять, кaкиe дoкyмeнты нyжны для пpoдaжи квapтиpы в дoлeвoй coбcтвeннocти, пoнaдoбитcя oбpaтитьcя к тoмy жe cпиcкy, чтo и для ocтaльныx кaтeгopий влaдeльцeв нeдвижимocти. Нo, дoпoлнитeльнo, пoтpeбyeтcя oфициaльнoe coглacиe oт ocтaльныx coбcтвeнникoв, кoтopым пpинaдлeжaт дpyгиe дoли жилплoщaди.
Кaкиe дoкyмeнты нyжнo пpигoтoвить пpи пpoдaжe квapтиpы, чтoбы oбecпeчить чиcтoтy cдeлки
Pяд дoпoлнитeльныx бyмaг нeoбxoдим для тoгo, чтoбы oбeзoпacить ceбя и бyдyщиx пoкyпaтeлeй. Эти дoкyмeнты дoкaжyт, чтo Bы — нe мoшeнник. B этoт кoмплeкт вxoдит вceгo двe cпpaвки:
- Pacшиpeннaя (apxивнaя) выпиcкa из EГPП. Этoт дoкyмeнт пoзвoляeт ycтaнoвить вcex бывшиx и нынeшниx coбcтвeнникoв. A тaкжe oпpeдeлит пepeчeнь вcex oпepaций, пpoизвoдимыx c дaннoй нeдвижимocтью зa вce oбoзpимoe вpeмя ee cyщecтвoвaния;
- Cтaндapтнaя выпиcкa из дoмoвoй книги или кoпия пoквapтиpнoй кapтoчки. B этoй бyмaгe oбoзнaчeны вce лицa, зapeгиcтpиpoвaнныe в пoмeщeнии нa пocтoяннoй или вpeмeннoй ocнoвe. B нeй жe oтpaжaeтcя зaлoжeнa ли квapтиpa бaнкy, a тaкжe нaличиe apecтoв и дpyгиx oгpaничeний нa дaннoй coбcтвeннocти.
Иcтopия жилплoщaди чacтo вызывaeт нeдoвepиe к пpoдaвцy y пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй. Beдь никтo нe xoчeт cтoлкнyтьcя c пpeтeнзиями тpeтьиx лиц нa пpaвo в квapтиpe, чecтнo пpиoбpeтeннoй нoвым влaдeльцeм. Пoэтoмy, пpeдocтaвлeниe дoпoлнитeльныx cпpaвoк, пoкaзывaющиx peaльнoe пoлoжeниe дeл, дoкaжeт чиcтoтy cдeлки, и ycкopит пpoцecc пpинятия peшeния пoкyпaтeлeм.
Перечень дополнительных документов при продаже квартиры, по требованию:
-
Покупателя
В рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность, и расширенную архивную выписку из домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодиться, и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.
- Банка при выдаче ипотеки
Стоимость оформления сделки в 2022 году
Стоимость оформления договора купли-продажи напрямую зависит от способа его реализации.
Сделка, которая оформляется с привлечением нотариуса обойдется гражданину в достаточно крупную сумму. За свою работу данный специалист берет 1% от стоимости объекта недвижимости (при условии, что стоимость жилого помещения не превышает 1 млн руб.). Если оценочная стоимость квартиры выше 1 млн. руб., нотариус возьмет за свои услуги в 2022 году 10 тыс. руб. + 0,75% от кадастровой стоимости.
Работу риэлтора невозможно оценить в конкретной денежной единице.У сотрудников агентства недвижимости нет фиксированной процентной ставки нет. В среднем данный специалист берет за свои услуги от 2% до 5% от стоимости объекта.
Самостоятельное оформление — самый бюджетный вариант. В данном случае продавец должен оплатить только обязательные платежи:
- госпошлина — 2000 руб.;
-
техпаспорт — от 1000 руб. до 1500 руб.;
-
кадастровый паспорт — 250 руб.;
-
справка с Росреестра — 200 руб.
Как избежать рисков при оформлении документов на продажу квартиры
В процессе продажи недвижимости существует множество рисков, и те, что возникают при составлении и предоставлении документов, – не самые малые из них. Чтобы избежать неприятностей, нужно:
- Тщательно проверить личные документы покупателя – как минимум посмотреть паспорт и переписать данные из него. По возможности поискать страницы покупателя в соцсетях, чтобы убедиться в реальности и адекватности покупателя.
- Если договор составлял покупатель (его юрист/агент и т.д.), необходимо проверить все основные пункты, особенно те, в которых идет речь об оплате и о порядке передачи квартиры.
- Не следует подписывать лишние документы. При продаже за наличные, если есть договор и акт приемки-передачи квартиры, написание расписки не требуется. В противном случае получится, что вы дважды получили деньги, и на этом основании ушлый покупатель может потребовать вернуть «одну половину».
- При продаже с использованием материнского капитала требуйте у покупателя справку об остатке средств маткапитала. Нередко бывает, что покупатель уже потратил часть денег – например, на обучение ребенка – и вам переведут неполную сумму, остатки денег по договору придется истребовать через суд. В тексте договора должно быть обязательство покупателя в течение 5 дней после регистрации договора в Росреестре посетить ПФР и написать заявление на перевод средств. Также в договоре следует предусмотреть неустойку за отказ от перечисления денег маткапитала.
Сделка с участием банка (продажа под ипотеку) всегда более безопасна, чем самостоятельная продажа, но и более трудоемка. Сделка с участием нотариуса почти стопроцентно обеспечивает безопасность, но за нее приходится прилично заплатить.
Документы для МФЦ для регистрации права собственности
Документы для МФЦ для регистрации права собственности можно доносить. Но конечно лучше ни чего не забыть и сразу сформировать полный пакет документов. Это исключит приостановку регистрации права. Чтобы ни чего не упустить скачайте список документов и распечатайте. Пусть будет перед глазами.
Статья обновлена 16. 07. 2020 г
- МФЦ не регистрирует права на недвижимость, это посредник между заявителем и Росреестром
- МФЦ не оказывает услуг по составлению договоров. Если ваш договор не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, его можно составить самостоятельно в простой письменной форме, он вступает в законную силу после подписания всеми сторонами сделки. Используйте шаблоны договоров. Договор дарения квартиры или ее доли можно составить при помощи Конструктора договоров
- в МФЦ нет бланков расписок в получении денег продавцом. Правила составления расписки о получении денег продавцом и бланк скачайте здесь
- Для регистрации перехода права, изменений в ЕГРН, исправления технической ошибки и прочих регистрационных действий необходимо заявление от физического и юридического лица. Заявление — это «техническое» задание для регистратора.
- Заявление составляется специалистом МФЦ или офиса приема-выдачи документов Росреестра (в случае экстерриториальной сделки). Ознакомьтесь формой заявлениязаранее, чтобы перед подписанием его быстро проверить на отсутствие ошибок.
Договор купли-продажи
Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки о том, как продать квартиру.
Есть существенные условия договора, без которых он будет считаться незаключенным. Обязательно надо прописывать предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением.
Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:
- Дата и место подписания договора купли-продажи.
- Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
- Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
- Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
- Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
- Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
- Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
- Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
- Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
- Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
- Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
- Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
- Подписи сторон.
Это лишь необходимый минимум условий договора. К каждому конкретному случаю нужно подойти индивидуально и максимально подробно описать все условия сделки.
Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.
Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, людей, получивших инвалидность в результате Великой Отечественной войны, людей с инвалидностью первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.
На что обратить внимание в договоре
В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.
Залог квартиры в случае неоплаты. Чтобы защитить права продавца, необходимо внести в договор купли-продажи пункт о залоге объекта недвижимости в пользу продавца до полной оплаты стоимости квартиры.
По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.
Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.
Мебель. Если квартира продается с мебелью, кондиционером и другими движимыми вещами, это нужно указать в договоре. Подойдет фраза: «Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры». Лучше всего описать это имущество в договоре или акте приема-передачи.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Основной пакет документов для продавца
Собственнику сложнее подготовить документы к продаже. От него потребуется не только предоставить документ, идентифицирующий личность, но и перечень документации о квартире. Информация подлежит обязательной проверке со стороны покупателя и юриста, сопровождающего сделку. Из документов станет понятно:
- нет ли на квартире обременений;
- скольким людям принадлежит недвижимость и количество прописанных в ней лиц;
- была ли произведена перепланировка и узаконены ли изменения.
Когда начальный этап проверки квартиры пройден, следует иной — непосредственное заключение сделки путем оформления договора. После, переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где также происходит проверка документов.
В целом продавцу потребуется пакет документов:
- необходимые для проверки квартиры со стороны покупателя и юриста;
- обязательные для оформления договора;
- для регистрации в Росреестре.
Перечень может меняться в зависимости от особенностей совершения сделки, количества собственников, наличия в семье несовершеннолетних детей.
Когда нужен техпаспорт
Перечислим все обстоятельства, когда вам может понадобиться технический паспорт:
- При оформлении залога на квартиру.
Если покупка квартиры происходит с участием заемных средств, техпаспорт потребуется для получения кредитного договора. А договор, в свою очередь, – для регистрации сделки.
- При перепланировке квартиры.
Для получения разрешения в орган местного самоуправления передается техпаспорт и проект перепланировки. Технический паспорт свидетельствует о действующем состоянии квартиры, проект – о планируемых изменениях.
- В случае узаконения перепланировки через суд.
Техпаспорт необходим для понимания того, какой квартира была до ее незаконного перепланирования.
- По техническому паспорту, подготовленному до 2013 года, можно внести сведения о квартире как о ранее учтенной. Это нужно, если в ЕГРН нет сведений о вашей квартире.
В данном случае можно сэкономить на изготовлении технического плана. Предположим, у вас есть техпаспорт на квартиру 2004 года. Необходимо подать в Росреестр через МФЦ заявление о постановке на учет квартиры как ранее учтенной. Регистрирующий орган сам запросит сведения в БТИ в порядке информационного взаимодействия. Когда БТИ подтвердит Росреестру, что данная квартира проходила инвентаризацию, ей присвоят кадастровый номер и статус «ранее учтенный».
По техпаспорту, выданному позднее 2013 года, нельзя поставить квартиру на учет.
- Для предоставления по требованию. Например, открытие наследственного дела, подача заявления на субсидию по коммунальным услугам и т. п.
В большинстве таких случаев, если техпаспорта никогда не было, заказывать его не нужно. Предложите вместо него технический план или выписку ЕГРН.
Что касается предварительной проверки квартиры на наличие неузаконенной перепланировки, то руководствоваться нужно не данными техпаспорта, а сведениями ЕГРН. Сравните графику жилого помещения из выписки из ЕГРН с фактическим расположением перегородок, комнат, санузлов квартиры, которую вы планируете приобрести. Если вы заметили, что данные выписки не совпадают с текущим состоянием квартиры, спросите у продавца о разрешении на перепланировку.
Это документ, в котором содержатся строительно-технические и объемно-планировочные характеристики недвижимости. Для ипотеки из технического паспорта можно почерпнуть важную кредитору и заемщику информацию:
- наименование объекта и его адрес, которые внесены согласно данным правоустанавливающего документа и данных Росреестра;
- данные об общей (полезной) площади, с дифференциацией ее на основную и вспомогательную;
- о материалах конструктивов, использованных при строительстве дома или нежилого здания, что позволяет определить капитальность объекта;
- об этажности строения в целом и этаже расположения интересующего объекта;
- представлены поэтажные планы недвижимости с внутренней планировкой помещений, указанием обмеров, выполненных в установленном масштабе;
- об инженерном обустройстве;
- представлен план земельного участка, если на него оформлены документы, подтверждающие право;
- иногда присутствует инвентаризационная стоимость.
Сколько действует технический паспорт для ипотеки
Сроки действия техпаспорта нормативно не ограничены. Но обращаясь к Правилам и нормам технической эксплуатации жилфонда, обратим внимание, что собственнику объекта недвижимости предписано своевременно вносить актуальные изменения в документ.
На сегодня ни кредитующие банки, ни оценочные организации не требуют подготовки новой техдокументации. Но для совершения сделки на вторичном рынке к этому вопросу должен проявить интерес покупатель недвижимости. Поскольку предыдущий собственник мог внести изменение в планировке объекта, на которое проектировщиками разрешение не выдано. В результате могут быть нарушены несущие конструктивы жилья, превышена этажность.
Если у продавца нет технического паспорта на ипотеку, а банк требует, то подойдет такой документ как Общие сведения о квартире. Главное для банка — это экспликация об объекте. Пример ниже.
Прежде чем разбираться, как получить технический паспорт на квартиру, требуется понять, для чего он нужен:
- Собственники недвижимости сделали ремонт, в результате чего по ранее одобренному заявлению произошла незначительная (или значительная) перепланировка. В этом случае необходимо обновить технические данные, ранее зарегистрированные в базе БТИ. Подобные действия также требуются при переносе коммуникаций.
- Произошли изменения в поэтажном плане. К примеру, замена труб новыми из другого материала также требует внесения данных в техпаспорт.
- Недвижимость требуется поставить на кадастровый учет. В большинстве случаев это необходимо при оформлении документов на жилье в новостройках. Но возникают и ситуации иного рода, когда на помещение вовсе нет никакой документации.
- Необходимо зарегистрировать долгосрочную аренду недвижимости. Собственник квартиры должен предоставить всю документацию на квартиру с целью показать арендаторам отсутствие незаконной перепланировки. Нередко самовольные действия на объекте влекут нарушения в инженерных конструкциях, из-за чего происходят чрезвычайные происшествия, угрожающие жизни и здоровью жильцов.
- Оформление ипотечного кредита в банке. Кредитор на основании технического паспорта проводит проверку соответствия инвентаризационной стоимости фактической, а также пригодности для проживания. Важно проверить статус многоквартирного дома: банки не одобряют ипотеку при желании приобрести недвижимость в доме, признанном аварийным.
- Необходимо провести перепланировку жилплощади. Без изучения сведений, поданных ранее, невозможно сделать новый план строения объекта и получить разрешение на осуществление задуманного.