Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником
Чтобы по вашему вопросу комиссия органов опеки приняла правильное решение, необходимо собрать пакет бумаг (обращаться надо по месту проживания):
- Заявление, в котором вы ходатайствуете о разрешении продажи недвижимости (обязательны подписи обоих супругов), с аргументацией необходимости сделки и гарантией обеспечения достойных условий проживания (покупка улучшенного варианта или одинакового по цене);
- Разрешение несовершеннолетнего в письменном виде (при достижении им 14-ти лет);
- Выписка из домовой книги объекта продажи (оригинал);
- Свидетельство о рождении подростка (оригинал и копия);
- Правовой документ на жилье (о праве собственности, договор сделки купли-продажи, дарственная и др.);
- Кадастровый план (экспликация) объекта недвижимости;
- Справка из БТИ относительно оценки жилья;
- Справка из налоговой инспекции.
При отсутствии одного из родителей, который не подписал прошение, ООП потребует еще один дополнительный документ:
- подтверждающий, что он пропал без вести;
- свидетельство о смерти;
- согласие этого родителя, нотариально заверенное, на продажу жилья и др.
Как дополнительный бонус для комиссии – увидеть документацию на новое жилье, подтверждающую жилищные условия (при их отсутствии может пригодиться соглашение на сделку или договор о намерениях). Если же продается жилье, где проживает несовершеннолетний собственник, то письменное согласие ООП на продажу обязательно.
Этот перечень самый мизерный. Работники муниципалитетов могут дополнительно затребовать: документацию по приобретаемой недвижимости, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, другие справки и бумаги. Делается это с целью проверки родителей на порядочность.
Законодательное регулирование сделок
Когда речь заходит о зарегистрированных на жилплощади детях и подростках, отчуждение квартир осуществляется по принципу ограничения дееспособности таких лиц вплоть до 18-летнего возраста в сочетании с законодательной защитой их прав.
Нормативная база включает:
- Гражданский Кодекс – ФЗ № 51;
- Семейный Кодекс – ФЗ № 223;
- Жилищный кодекс – ФЗ № 188;
- ФЗ 48 «Об опеке и попечительстве»;
- законы, регулирующие оформление сделок с недвижимостью.
Понятие дееспособности включает пределы использования гражданином своих прав и обязанностей. Возрастные критерии установлены по возможностям человека в определенном периоде жизни предвидеть последствия своих решений и действий, его социальной и экономической состоятельности.
Принимая во внимание положения гл. 3 части первой ГК РФ различает две категории несовершеннолетних при сделках с недвижимостью:
- дети от рождения до 14 лет – недееспособны, полностью зависимы от родителей, опекунов. Не могут самостоятельно выступать участниками процедуры отчуждения или приобретения квартиры;
- подростки с 14 до исполнения 18 лет – частично дееспособны (ст. 27). Участие в сделках с недвижимостью допускается под контролем родителей/опекунов.
Перешагнувшие 14-летний рубеж подростки теоретически наделены правом распоряжения недвижимой собственностью с письменного согласия взрослых попечителей. Однако на практике инициаторами продажи квартиры выступают родители, которые должны заручиться документальным согласием собственного чада на сделку. Прописанные в продаваемом жилье подростки участвуют в подписании договора, направляют свои документы для гос. регистрации сделки.
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником доли: главные шаги
Для успешной и законной продажи жилья, где доля собственности принадлежит несовершеннолетнему, необходимо соблюсти четкий алгоритм действий.
Шаг 1. Coбpать пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
Это:
- зaявлeниe oбoиx poдитeлeй или иных зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa;
- пacпopт peбeнкa (для детей старше 14 лeт);
- свидeтeльcтвo o poждeнии;
- выпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa на недвижимость;
- пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт (дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe);
- кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй;
- спpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти.
Когда согласие опеки не нужно
Разрешения органов опеки и попечительства не требуется при продаже квартире, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником. Исключение — случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и интересы.
«До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо в квартире отца, либо с матерью. Таким образом, если покупатель приходит на просмотр и видит ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира. Если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит есть все основания полагать, что он должен владеть долей», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
«Покупатели редко приобретают квартиру, зная о том, что в ней прописан несовершеннолетний. Поэтому продавцу придется снять его с регистрационного учета до совершения сделки или договориться сделать это в разумный срок после. Важно помнить, что заявление о снятии с регистрационного учета несовершеннолетнего должно быть обязательно подписано обоими родителями, а не одним из них», — добавляет адвокат-партнер адвокатского бюро города Москвы «Щеглов и Партнеры» Дмитрий Сурков.
Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.
Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:
- денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
- родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
- ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?
Сделка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда такое разрешение необходимо, не соответствует закону, поэтому не будет зарегистрирована в ЕГРН.
Если же Росреестр все же допустит регистрацию сделки, которая к тому же ухудшает имущественное положение подопечного, орган опеки и попечительства будет обязан обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения им такого факта.
Процедура проведения сделки
После того, как опека получит документы от родителей, ей дается 14 дней на рассмотрение пакета документов. В разрешении, полученного от опеки, в обязательном порядке должны содержаться адреса старой и новой квартиры, пункт о согласии органов опеки на совершение сделки.
По старому адресу собственников снимают с учета по следующей схеме:
- в первую очередь выписывают родителей (либо опекунов),
- только после этого — детей.
Независимо от того, есть ли доля собственности в старой квартире у ребенка или он просто зарегистрирован в ней, без согласия опеки нельзя его снять с учета по данному адресу. Если не соблюсти это правило, сделку не зарегистрируют в регистрационной палате.
Итак, в общем случае продажу квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно разделить на два этапа: предварительный и окончательный.
Процедура предварительного этапа
- В первую очередь родители подыскивают подходящую для покупки квартиру;
- Затем они идут к нотариусу с вышеперечисленным пакетом документов для получения лицензии;
- После нотариуса им следует посетить органы опеки и взять у них разрешение на выполнение этой операции;
- Затем по старому месту жительства выписываются сначала родители, а потом их дети.
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:
— До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
— От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
— От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается ограниченно дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.
В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.
При достижении 18-летнего возраста владелец недвижимости становится полностью дееспособным и может сам распоряжаться ею — продать, подарить или использовать в качестве залога. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 лет работает по трудовому договору или состоит в браке, он также получает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
Если разрешение на продажу удалось получить
Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.
Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.
Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры. Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства. Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.
Несовершеннолетие и недееспособность
Для того чтобы четко понимать, в каких случаях у продавца квартиры с несовершеннолетним собственником возникает обязанность получения разрешения опекунского органа, давайте рассмотрим, что же означают понятия «несовершеннолетие» и «недееспособность». Одно ли это и то же? Безусловно, нет.
Дееспособностью называют способность гражданина осуществлять и приобретать свои права и обязанности. В соответствии со ст.60 Конституции РФ полная дееспособность возникает у человека с наступлением совершеннолетия. Именно с этого момента (с 18-ти лет) он вправе осуществлять самостоятельно любые виды сделок.
Если ребенок не является собственником, но прописан в квартире
Если несовершеннолетний зарегистрирован в квартире, перед продажей следует выписать его. В противном случае осуществить сделку не получится.
При этом выписать ребенка можно только при условии незамедлительной прописки его в ином жилом помещении.
Если у родителей нет другой квартиры, в которой можно прописать ребенка, можно решить проблему следующим образом:
- прописать несовершеннолетнего в квартире друзей или родственников;
- прописать в такой квартире одного из родителей ребенка. В соответствии с законодательством местом жительства ребенка, который не достиг возраста 14 лет, является жилое помещение, в котором зарегистрирован его родитель.
Примечание. Не следует забывать, что при прописке несовершеннолетнего в ином жилом помещении недопустимо ухудшение условий проживания.
Продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний
Если малолетний гражданин прописан в квартире, пошаговый процесс продажи будет выглядеть так:
- Определить пакет необходимых актов и подготовить их заранее;
- Предоставить отдельно документы о жилье, в которое переезжает несовершеннолетний;
- Если новой квартиры пока нет, следует открыть банковский счет на имя малолетнего, куда буду перечислены средства за продажу жилья;
- Оформить заявление-ходатайство;
- Подать собранные документы плюс заявление;
- Получить решение ООП;
- Дождаться решения чиновников.
Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником, но прописанным в ней упрощается, но есть нюансы:
- Потребуется выписать ребенка заблаговременно;
- Разрешение органов опеки не нужно;
- Несовершеннолетний не принимает участие в оформлении договора.
Необходимо выделить особенности оформления сделки. Так, всегда обращайтесь в ООП и другие инстанции, только имея при себе полный комплект документов. Помните, что понадобятся также копии актов. Следите, чтобы пакет документов был готов не позже, чем через месяц после написания заявления. Если собственник не прописан в квартире, время оформления сделки сокращается.
Продажа недвижимости при наличии детей
Продажа квартиры с несовершеннолетним может происходить в рамках следующих сценариев:
- Продажа с целью приобретения иного имущественного объекта. Согласие органов опеки в данной ситуации получить просто, если приобретается недвижимость большей площади либо доля ребенка возрастает.
- Обмен недвижимости.
Базовым правилом любой сделки, в которой одним из участников является несовершеннолетний гражданин, является соблюдение прав, установленных законодательством для детей и подростков. Ухудшение жилищных прав ребенка не допускается согласно ст. 31 ЖК РФ.
Задача решается, если новый объект расположен в этом же или аналогичном районе, имеет одинаковую или большую площадь, а сделка по продаже и приобретению происходит в один и тот же день.
Классический перечень документов для сделки выглядит следующим образом:
- документы, подтверждающие право собственности на имущественные объекты, участвующие в сделке;
- выписки из общедомовых книг;
- лицевые счета;
- кадастровые паспорта;
- различные справки из органов государственной технической инвентаризации.