Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупатели новостроек не смогут взыскать штрафы с застройщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
От какой суммы считается неустойка с застройщика?
Мы поговорили о том, как рассчитать период просрочки передачи объекта по ДДУ и как определить ставку рефинансирования, применяемую при расчете неустойки по ФЗ-214, осталось разобраться с ценой ДДУ, которая применяется при расчете неустойки.
Здесь вроде бы все просто, данный параметр указывается из договора участия в долевом строительстве. Однако часто дольщики неверно указывают цену квартиры, применяя сумму из договора уступки по ДДУ, а не договору долевого участия.
Например, вы купили квартиру по договору цессии (уступки права требования) по ДДУ (уточните название вашего договора и условия: если вам вторая сторона передает права требования по ДДУ, а не обязуется построить и передать объект долевого строительства, и эта сторона именуется не Застройщик, а “Участник долевого строительства”, при этом застройщик выступает в договоре третьим лицом, то данный договор является договором цессии), в договоре цессии стоимость квартиры 8 000 000 рублей, а Цедент (лицо, которое уступило вам свои права по ДДУ) заплатил всего 5 000 000 рублей по ДДУ (первоначальному договору, копию которого дольщику должен передать Цедент), то при расчете неустойки учитывается в формуле 5 000 000 рублей, так как Застройщик фактически получил 5 000 000 рублей.
Существует немногочисленная судебная практика, позволяющая взыскать неустойку от суммы, уплаченной по договору уступки права требования, однако по тем делам, по которым застройщик обжаловал решение суда, апелляционная инстанция эти решения обжаловала. Поэтому вероятность такого взыскания мала, при этом возникает риск затягивания процесса, если застройщик обжалует решение на этом основании.
Срок передачи недвижимости
Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.
Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».
Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.
Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.
Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.
Лайфхаки по взысканию неустойки
Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.
Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.
Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.
На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.
В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.
Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.
Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.
Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава. Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.
После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.
Что считается просрочкой
В договоре долевого участия (ДДУ) прописывается срок, когда квартира должна быть передана владельцу. До того как передать построенный объект покупателям квартир, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию. Часто срок передачи квартиры привязан именно к этой дате: например, в договоре может быть написано, что застройщик передаст квартиру в течение 60 дней с момента получения акта ввода объекта в эксплуатацию. Дата ввода должна быть указана в договоре.
Но всё может быть и проще — в договоре указывают, до какой даты застройщик обязуется передать квартиру. Просрочка начинается со следующего за ней дня. Если застройщик написал в договоре, что сдаст вам квартиру до 1 января 2018 года, то со 2 января его обязательство считается просроченным.
Как определяется срок сдачи квартиры или дома: при заключении ДДУ
Прежде чем вести речь о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома, определитесь, в какие даты вы должны получить ключи от квартиры. Согласно законодательству, нюанс отражается в договоре долевого участия (ДДУ). ФЗ № 2014 уточняет, что текст документа должен содержать следующее:
- информацию об объекте;
- стоимость;
- сроки введения дома в эксплуатацию и передачи квартиры владельцу;
- гарантийный период;
- способы обеспечения застройщиком выполнения обязательств.
На практике в договоре указывают, что приведенные даты являются ориентировочными: застройщик якобы имеет право уведомить клиента об изменении сроков. Обычно компании оставляют себе возможность переносить назначенную сдачу на 12 мес. до ввода в эксплуатацию и на такой же срок — до передачи собственности. В итоге фактическая задержка может составить до 2 лет. Но при обращении клиента в суд подобные поправки не принимаются во внимание, поскольку застройщик не имеет права менять даты в одностороннем порядке. Компании просто пользуются тем, что дольщики не знают законодательство.
Как же правильно определяется срок сдачи дома? Допускаются следующие варианты:
- в ДДУ указывается точная дата («Не позднее 01.01.2020 г.»), и просрочка начинается со следующего дня;
- в тексте обозначается квартал, и тогда задержка отсчитывается с 1-го дня следующего квартала.
Обратите внимание, что процесс состоит из 2 этапов: ввода в эксплуатацию и последующей передачи дома владельцу. Не путайте эти даты, иначе получите ключи позже, чем ожидали.
Как делается взыскание за просрочку сдачи дома через суд
Решить вопрос в досудебном порядке удается редко, поэтому дольщики обращаются с исковым заявлением. Вы имеете право подать документ по вашему месту жительства или по месту нахождения застройщика, ориентируясь на юридический адрес. Если же неустойка составляет меньше 50 000 руб., идите в мировой суд.
Кроме искового заявления, соберите пакет следующих документов:
- договор об участии в долевом строительстве;
- дополнительные соглашения (если они есть);
- документальные подтверждения, что вы сделали оплату согласно договору;
- бумаги, удостоверяющие, что у вас были сопутствующие расходы (расписки, что вы внесли деньги за аренду жилья);
- экземпляр претензии, составленной в досудебном порядке;
- ответ на претензию, который вам направил застройщик.
При составлении искового заявления изложите ситуацию подробно, поскольку возможны несколько вариантов развития событий:
- Срок сдачи пропущен, причем вы видите, что дом не будет достроен. В этом случае добивайтесь выплаты неустойки и расторжения договора. Вам должны будут вернуть деньги и компенсировать ожидание, но вы потеряете право на недостроенную квартиру.
- Если дом сдан, но не к установленной дате, вы можете принять ключи, а затем обратиться в суд. Квартира остается в собственности, но права на компенсацию вы не теряете.
Насколько успешна судебная практика? Согласно уверениям юристов, она уже отработана, поэтому дела решаются быстро. Но отзывы реальных людей на форумах показывают, что тяжба зачастую превращается в судебное болото, поэтому не рассчитывайте на молниеносный исход дела.
Расчет неустойки за просрочку сдачи с первого дня
Как правило застройщику из-за несоблюдения срока сдачи необходимо выплачивать неустойку. И несмотря на то, что он заблаговременно (за 2 месяца) оповестил о срыве сроков, дольщики в праве не соглашаться с новыми условиями, после чего они могут обратиться в суд о взыскании неустойки за просрочку сдачи.
Дольщик должен знать, что у него есть полное право начиная с первого дна задержки срока сдачи квартиры, обратиться в суд для защитысвоих интересов. Данный срок начинается с того дня, когда вам стало известно о нарушении своих прав и в течение трех лет исковой давности.
Перед обращением в суд, не стоит забывать о важном моменте, который заключается в отправке претензии в адрес застройщика. При составлении претензии покупателю желательно в доказательство своих требований указать ссылку на Федеральный Закон №214, ст. 309-310 ГК РФ, а также на пункты договора долевого участия. Плюс к этому, дольщику потребуется приложить к претензии расчет неустойки, копии ДДУ, паспорта и документов, которые аргументируют фактическую оплату приобретаемой квартиры.
Просрочканачнет свой отсчет с того дня, который будет следовать за тем днем, когда застройщику следовало отдать дольщику квартиру. Данный временной период, за время которого вы имеете право обратиться за возмещениемсформировавшейся неустойки, будет заканчиваться днем, когда был подписан акта приёма и передачи квартиры.
А так же датой, когда был получен односторонний акт, и только в том случае, если не было зафиксировано фактов уклонения от приёмки квартиры. Для подробной информации пройдите на страницу: ссылка «Акт приема-передачи в одностороннем порядке: возможно ли возмещения неустойки?».
Руководствуясь всем вышесказанным, следует, что дольщик имеет возможность обращаться за возмещением, практически каждый месяц пропущенного срока. В нашей практике имеются случаи, когда клиенты умудрялись взыскивать неустойку за просрочку сдачи в несколько заходов, за разные периоды просрочки. Подобные обращения, позволили им заполучить более существенную сумму, нежели за один судебный процесс.
Взыскание неустойки за просрочку сдачи дома
Для экономии времени лучше всего начать с письменного обращения к застройщику для взыскания суммы за отложенную сдачу объекта. Это можно сделать как до передачи ключей от готового жилья, так и после. Жители многоэтажного дома могут сэкономить время и деньги, наняв общего адвоката, который составит коллективное обращение и сможет поддержать позицию дольщиков во время переговоров. Требование к строительной фирме следует отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении. Почтовую квитанцию сохраняют на случай судебного разбирательства. При обсуждении досудебного разрешения претензий застройщик может предложить дольщику подписать дополнительный договор. В этой ситуации следует быть осторожным, так как в новом документе может содержаться согласие на изменение сроков сдачи жилья без выплаты неустойки.
При просрочке сдачи дольщик не обязан подписывать акт приема-передачи жилья, если в нем указано, что получатель квартиры согласен со сроками ее сдачи. Зачастую этот пункт включается в акт автоматически, однако покупатель квартиры может настаивать на внесении изменений в документ, который впоследствии может послужить доказательством в суде.
Застройщик на этапе мирного урегулирования проблемы может по своему желанию предложить истцу аннулировать доплату за ввод дома в эксплуатацию или за избыток площади квартиры, взамен потребовав отказаться от претензий по поводу неустойки. Такая сделка законна, но ни одна из сторон не обязана соглашаться на нее. В случае нахождения компромисса по этому вопросу необходимо составить дополнение к договору, в котором будет указаны все условия и сроки их выполнения. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
При отказе строительной организации выполнять свои законные обязательства возможно обращение в суд. Его следует отправлять в секретариат суда по месту юридического адреса строительной компании. Иск может быть как коллективным, так и индивидуальным. В исковом заявлении следует указать данные истца, название и адрес строительной фирмы, описание возникших проблем с задержкой строительства. К иску следует приложить копию паспорта, копию договора о долевом участии в строительстве, акт передачи ключей (при его наличии) и квитанцию об оплате госпошлины. Дело будет рассмотрено в течение одного-двух месяцев, после чего судья сможет назначить первое заседание. Само судопроизводство может длиться несколько месяцев. При несогласии с ним любая из сторон вправе подать апелляцию в вышестоящую судебную инстанцию: областной или краевой суд. Первичное рассмотрение апелляции может занять до двух месяцев, а следующий за ним судебный процесс – еще около полугода или более, в зависимости от загруженности суда.
Про согласии с решением судебной инстанции собственник квартиры должен получить выписку из решения суда. Если строительная компания отказывается выполнять свои обязательства даже после суда, истец может обратиться к судебным приставам, которые займутся взысканием платежей на основании исполнительного листа, выданного судом по требованию.
Необходимый перечень документов к иску
Типовой список документов, прилагаемых к иску по неустойке:
- копия паспорта дольщика (-ов) (не обязательно, но желательно)
- копия заключенного ДДУ
- копия акта приёма-передачи (при наличии)
- копия претензии, направленной ответчику истцом (+ чек об оплате почтового отправления, + опись с отметкой Почты России)
- копия ответа на претензию от девелопера (если он был)
- оригинал платежки с отметкой банка о ее проведении, официально подтверждающая уплату госпошлины (если оплата пошлины необходима)
- копии доказательств оплаты цены ДДУ (обычно это платежка о перечислении денежных средств с Вашего счета в банке на счет застройщика – в том числе в сделках с ипотекой, военной ипотекой и пр.)
- распечатка с сайта ФНС ЕГРЮЛ застройщика (не ранее чем за 30 дней до подачи иска – то есть должна быть «свежая»)
- иные документы (например, уведомление о необходимости приступить к приемке, акт осмотра, дефектная ведомость, акт выявленных недостатков, надлежащая строительно-техническая экспертиза (просьба не путать с теми «филькиными грамотами и распечатками», которые дают Вам «приемщики квартир в новостройках») и другое).
Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома
Как уже говорилось ранее ответственность застройщика за несвоевременную передачу объекта подразделяется на ответственность за несвоевременную передачу дольщику квартиры и несвоевременный ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Ответственность за передачу квартиры участнику не в срок состоит в обязанности застройщика уплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки Банка России), если участником долевого строительства является юридическое лицо, то неустойка взыскивается в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки).
Ответственность за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию заключается в необходимости уплатить неустойку, которая определяется договором, и убытки, причиненные данными действиями.
Что делать, если сдача дома откладывается
Согласно требованиям правовых актов РФ, за ненадлежащее исполнение сроков, установленных договором, дольщик имеет право на получение выплат, предусмотренных ст.ст. 6, 10 Закона № 214, а именно: неустойки, а также возмещения полного объёма причиненных убытков сверх неустойки.
Важно! Требования ч. 3 ст. 6 Закона № 214 обязывают застройщика, в случае предполагаемой задержки сроков сдачи жилья установленных договором, уведомить об этом дольщика за 2 месяца до наступления конечной даты и предложить ему подписать обоюдное соглашение о переносе сроков сдачи дома при долевом строительстве.
Соглашение, согласно ст. 452 ГК России, оформляется в той же форме, что и основной договор, причем обязательной является его гос. регистрация.
Участник долевого строительства должен понимать, что соглашаюсь на условия застройщика о продлении срока он лишает себя права получить установленную законом компенсацию за просрочку сдачи дома по ДДУ.
Если же дольщик не соглашается с предложением перенести срок сдачи жилья, то он вправе инициировать процедуру взыскания неустойки с застройщика. В этом случае в адрес нарушителя может быть направлена претензия. Этот шаг, можно считать попыткой дольщика избежать судебного разбирательства дела.
Однако, как правило, застройщики не реагируют на претензии и отказываются добровольно выплачивать неустойку. И процедура взыскания будет осуществляться дольщиком в порядке судебного производства.
Есть ли необходимость в ожидании действии со стороны застройщика
С момента образования просрочки вы наделяетесь законным правом взыскания неустойки в судебном порядке. В других вспомогательных действиях для возмещения неустойки за просрочку срока, которые так или иначе связанных с застройщиком, Вам не понадобятся.
Дольщику нет необходимости ожидать ответа на посланную в адрес застройщика претензионного письма, так как его просто на просто можно и не дождаться. Основная часть застройщиков не уделяют должного внимания поступающим претензионным письмами рассчитывают на неосведомленность и юридическую безграмотность дольщиков. Хотя застройщик обязан в 10-дневный срок дать официальный отказ или согласие на удовлетворение претензии.
Поэтому обманутому дольщику не стоит надеяться на порядочность застройщика и ожидать фактической сдачи квартиры, ведь сроки могут растянуться на долгие годы, а также не исключен факт разорения того же самого застройщика на момент сдачи жилья.
Помимо рассчитанной неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору, покупатель вправе требовать возмещение убытков, другими словами упущенной выгоды, ссылаясь на ст.15 гражданского кодекса РФ.
Не откладывайте и ждите, действуйте, защищайте свои права в судебном порядке, ведите активную претензионную переписку.
Будьте внимательны!
В том случае, если срок сдачи затянулся более чем на 2 месяца, дольщик подписавший ДДУ вправе расторгнуть договор и потребовать возврата вложенных средств. Возможно получениенеустойки за просрочку квартиры через суд, но более ускоренный процесс- досудебное производство.
Как происходит взыскание неустойки с застройщика
Срыв сроков – самая распространенная ситуация, когда дольщики обращаются с претензиями, требуя возмещения ущерба. В договоре указывается срок, когда дом должен быть сдан, его пропуск даже на один день – повод получить взыскание.
Нередко застройщик предлагает перенести срок в добровольном порядке, но вы не обязаны этого делать. Также иногда неустойка может быть выплачена самой компанией без судебного разбирательства.
Дмитрий Тратаевский Юрист проекта
Практика показывает, что часть споров, возникающих в процессе реализации договора о долевом участии в строительстве, разрешаются на стадии досудебного урегулирования. Досудебное урегулирование представляет собой предъявление претензии к нарушившей свои обязательства стороне. Стоит заметить, что ни Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни Законом РФ «О защите прав потребителей», обязательный порядок досудебного урегулирования не предусмотрен. Однако иногда претензия направленная своевременно и надлежащим образом, позволяет решить проблемы, при этом свести затраты времени и сил к минимуму.