Оформить ипотеку на комнату или долю в квартире в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформить ипотеку на комнату или долю в квартире в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Долевая собственность означает, что у жилья несколько владельцев, и каждый может распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению: дарить и продавать. Закон разрешает брать ипотечный кредит на долю в квартире. Но сделка имеет некоторые нюансы, к тому же банки вправе выдвигать к клиентам дополнительные требования.

Какие банки выдают ипотеку на долю недвижимости?

Для банков ипотека на часть квартиры сопряжена с рисками, поэтому не все финансовые организации оказывают подобную услугу. Кредит дадут в Сбербанке, Альфа-банке, ВТБ, но процент будет достаточно высоким (в среднем, 9-11%). Обязательное условие — первоначальный взнос в размере 15-20% от полной суммы кредита. Он нужен, чтобы подтвердить платежеспособность клиента. Жилищную ссуду дают на срок от 10 до 30 лет.

Пошаговая инструкция, как взять долю в ипотеку:

1. Обратитесь в банк, напишите заявление, заполните анкету.
2. Дождитесь ответа в течение 5 рабочих дней.
3. При положительном решении соберите полный пакет документов и отправьте на проверку в финансовую организацию.
4. Выберите подходящий объект недвижимости, получите письменное согласие на сделку от всех собственников жилья.
5. Пригласите оценщика для определения стоимости доли.
6. Внесите первоначальный взнос, оформите страховку и получите кредит.
7. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Какие документы нужны:

• Паспорт.
• Копия трудовой книжки или свидетельство о регистрации ИП.
• СНИЛС.
• Справка о доходах.
• Документ о семейном положении.
• Свидетельство о рождении детей (при наличии).

Рекомендуем заранее позвонить в банк и уточнить полный список бумаг.

Финансовые организации не спешат одобрять заявку на ипотеку доли в квартире. Это связано со следующими особенностями:

1. Обычно в сделках принимают участие близкие родственники или бывшие супруги. В результате клиент получает деньги обратно и начинает с их помощью производить расчёт по кредиту. Цель действий состоит в решении финансовых проблем. Подобная схема считается мошеннической. Нередко между сторонами возникают разногласия по поводу исполнения договорных обязательств.
2. Если приобретается только доля, человек не становится единоличным собственником квартиры. Если возникнет просрочка, реализовать залоговое имущество будет проблематично. В результате финансовая организация останется с бесполезным активом, поскольку спрос на долю в имуществе низок.
3. Существует риск аннулирования договоров купли-продажи через суд. На долю в квартире может иметь право другое физическое лицо, которого не учли при заключении сделки. В результате компания утратит залоговое обеспечение.

Купить долю в доме в ипотеку – возможно или нет

Подобные сделки кредитуются финансовыми учреждениями крайне неохотно. Но решить проблему можно двумя способами.

Первый — если собственник/ки другой доли/долей дадут нотариально заверенное согласие на передачу банку в залог своих долей. В таком случае банк, получив гарантии в виде целого (а не частичного) залогового объекта недвижимости, может одобрить выдачу ипотеки. Эта ситуация возможна, например, между ближайшими родственниками.

Второй — если покупается не доля в общем доме, а доля, выделенная в натуре. Это очень непростой и длительный процесс, подразумевающий под собой сбор множества документов и действий строительного характера.

В процессе оформления доли в натуре не должны нарушаться интересы всех собственников. Так, должно быть выполнено межевание земельного участка, организован отдельный вход в дом для каждого собственника, иметься доступ к коммуникациям и т.д.

Не каждый частный дом может выдержать подобные преобразования в силу своего технического состояния. Поэтому при подаче заявки на кредит нужно выбирать только те дома, в которых процесс выделения доли в натуре завершён и подтверждён соответствующими документами.

Как банки относятся к такому виду ипотеки?

Довольно часто банки отказывают в получении ипотеки на долю в квартире.

Такой объект недвижимости обладает низкой ликвидностью. Даже если банк выставит долю на аукцион, покупатель найдется довольно нескоро или не найдется вовсе, поэтому для банка такой актив не выгоден.

В таких случаях банки чаще всего предлагают один из следующих вариантов:

• Выдача ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости (например, другой квартиры);

• Выдача ипотеки под залог всей квартиры, в которой приобретается доля. Для этого необходимо получать согласия на передачу недвижимости в ипотеку от всех собственников.

Когда банк откажет в предоставлении ипотеки на часть дома

Кредитная организация вправе отказать в предоставлении целевого займа на приобретение доли в доме без объяснения причин.

Чаще всего ипотека на часть квартиры недоступна, если:

у заемщика отрицательная кредитная история;

клиент имеет недостаточный доход;

заявитель не имеет постоянной регистрации в регионе подачи заявки;

потенциальный заемщик не удовлетворяет другим требованиям, предъявляемым банком.

Кредит может оформляться на невыделенную или на выделенную в натуре комнату в коммунальном жилье. Банки разрешают ипотеку и на выкуп последней доли.

Таким образом, ипотеку на долю в жилье предлагают многие крупные банки. Подобные сделки сопровождаются определенными сложностями. Нередко нужно получить разрешение от всех собственников квартиры. Без первоначального взноса оформить ипотеку не получится – многие банки выдвигают требование к первому взносу.

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире у родственников?

Выкупить долю можно у ближайших родственников (братьев, сестер или родителей), что позволяет получить необходимые денежные средства, решив актуальные финансовые потребности разделением жилой недвижимости. Подобные случаи финансово-кредитные учреждения рассматривают более благосклонно, поскольку родственники выполняют роль поручителей, а залоговым имуществом считается вся квартира, что сводит риски банка к минимуму.

При этом опытные кредитные брокеры помогут оформить покупку доли в квартире у родителей и других близких в ипотеку. Специалисты компании Royal Finance рады помочь в сборе пакета документов для кредитной комиссии и подтверждения платежеспособности клиента, поскольку удовлетворить требования банка без знания тонкостей оформления сделки практически невозможно, а потенциальный отказ финучреждения сопряжен с проволочками и необходимостью повторять процедуру подачи заявки заново.

Алгоритм оформления ипотеки на часть жилплощади выглядит следующим образом:

1. Потенциальный заемщик выбирает банковское учреждение и подходящую по условиям программу, собирает пакет документов.
2. Совладельцы оформляют письменный отказ от первоочередного права покупки части квартиры (для последней части согласие не нужно).
3. Продавец предоставляет подтверждение права собственности, выписку из домовой книги, разрешение супруга/супруги (если имеется) и других совладельцев (если они есть).
4. Кредитная комиссия рассматривает заявку, оценивает состояние жилья и его соответствие нормам. В случае одобрения кредитования с заемщиком оформляется договор.

Все процедуры оформления долевого кредитования сопряжены с бюрократическими и юридическими сложностями, а потому последовательность действий и подача различных бумаг может осуществляться на разных этапах. Поберечь силы и время позволит обращение за квалифицированной помощью кредитных брокеров компании «Роял Финанс». Для нас не существует невозможных задачи и безвыходных ситуаций.

Помощь в ипотеке без взноса	Программа господдержки ипотеки	Перевод ипотеки на другое лицо
Помощь в ипотеке с плохой кредитной историей	Ипотека без созаемщика супруга	Ипотека на покупку загородного дома
Программа льготной ипотеки	Ипотека с завышением без первоначального взноса	Покупка квартиры в новостройке в ипотеку
Льготная ипотека по ставке 6%	Перезалог заложенной квартиры	Купить комнату в ипотеку
Льготная ипотека для многодетных	Перевод ипотеки в другой банк	Дома и коттеджи в ипотеку
Ипотека без супруга созаемщика	Где и как рефинансировать ипотеку?	Двухкомнатная квартира в ипотеку
1-комнатная квартира в ипотеку	Квартира-студия в ипотеку	Ипотека на вторичном рынке
Ипотека на строительство	Ипотека: третий ребенок	Может ли мать-одиночка взять ипотеку
Ипотека на землю	Может ли мать-одиночка взять ипотеку	Ипотека по 2 документам: какие банки дают
Ипотека при рождении 2 ребенка

Как платить ипотеку с созаемщиками

Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.

Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.

Полезные советы будущим заемщикам

Рекомендации для тех, кто решил взять кредит на покупку комнаты или на выкуп последней доли или половины в квартире:

1. не соглашайтесь на предложения продавца указать неполную стоимость объекта в договоре купли-продажи. Дело в том, что при стоимости недвижимости выше 1 миллиона рублей продавец нередко вынужден заплатить налог на доход 13%. А продажа долей и комнат как раз относится к этому ценовому сегменту. Для покупателя надежнее иметь на руках документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Иначе в случае отмены сделки покупатель не сможет получить свои деньги назад в полном объеме;
2. если речь идет об ипотеке на ½ часть квартиры, будьте готовы к тому, что банк наложит обременение на всю недвижимость до погашения кредита. Совладелец должен выразить на это свое письменное согласие;
3. если покупаете комнату в коммуналке для личного пользования, постарайтесь пообщаться с соседями без присутствия продавца. Особенно если цена объекта ниже рынка: возможно, от вас скрывают алкоклуб за стеной или другие неприятные подробности коммунального быта.

Главное отличие ипотеки на долю от обычного жилищного займа — сложности с поиском кредитора и с оформлением закладной для ипотеки. Не хотите тратить свое время и силы на юридические премудрости — поможет ипотечный брокер. За скромную комиссию брокер поможет быстро уладить вопросы с документами, договориться с другими собственниками и поможет получить выгодный заем в банке.

Если вы хотите просто купить долю

Речь о сделке, по итогам проведения которой покупатель не становится полноправным собственником объекта. Например, он покупает треть, четверть или половину. Здесь все будет сложнее. Ни один банк не примет в залог часть объекта, но варианты выхода из ситуации есть:

1. Предоставить в залог другое свое имущество. При ипотеке не обязательно оставлять в залог то, что покупается. Можно оформить как обеспечение и другой собственный объект. Тогда банк наложит обременение на него, а на кредитные средства вы выкупите долю.
2. Оформить кредит наличными нецелевого типа. Он обходится дороже, чем ипотека, но часто становится единственной возможностью оформления кредита на долю в доме или квартире. Просто получаете наличные и расходуете их по своему усмотрению. Если учесть, что доли стоят дешевле целых объектов, получить такую ссуду вполне реально.
3. Получить согласие от других сособственников на наложение обременение на целый объект.

Пять топовых банков, предоставляющих ипотеку на долю

Думаете, что все соответствующие учреждения согласны помочь вам с ипотекой? Вы сильно ошиблись. Причина – невыгодность работы с частью жилья, даже если все оно будет залогом. Представляем вашему вниманию финансовые учреждения, которые возьмутся за названный вид кредита.

1. Сбербанк предложит вам воспользоваться возможностью приобрести жилую недвижимость, погасив свой долг в течение 30-ти лет. Условия кредитования – общие. Минимум, который вы заплатите, – 300 000 ₽ при 11 процентах, что говорит о стабильности Сбербанка. В его пользу говорит также и то, что он работает с пенсионерами.
2. Газпромбанк позволяет кредитозаемщикам воспользоваться программой кредитования на выкуп последней части квартиры или комнаты. Суммы – начиная с 500 000 и до 45 000 000 ₽. Погасить ссуду предлагают в течение довольно длительного срока, это 30-ть лет. Ставка – от 11%. ПВ – 15% и выше, а при наличии маткапитала – пять процентов. Для тех, кто работает на предприятиях газовой промышленности, бюджетников, а также крупных партнеров названного банка скидки.
3. Тинькофф Банк дает клиентам возможность ипотеки на отдельную долю, чего не скажешь о других банках России. Минимальный процент – 13, 35, самый маленький взнос – 25% от того, что стоит жилье. Ипотеку выдают партнеры, а не Тинькофф Банк. Этот банк помогает оформлять документы. Но готовьтесь к возможным сложностям с документами, а именно их передачей и сбором.
4. Частный банк «Финансовая Корпорация Открытие» дает возможность заемщику приобрести в ипотеку последней доли квартиры. Минимальная ставка – 12%. Первый раз вы можете внести 20%, если есть справка 2-НДФЛ, а если ее нет – 30%. Этот крупнейшее финансовое учреждение взыскательно относится к своим клиентам.
5. Дельтакредит предлагает услуги на любую долю в жилье. Расплачивайтесь до двадцати лет. Минимум – 10,75%, что привлекает заемщика, при этом комиссия до четырех процентов от всего кредита – это условие минимальной ставки. Кроме того, ставка зависит от величины первого взноса (от 15%). При 50% максимальная скидка, таким образом Дельтакредит готов меняться и подстраиваться под клиента.

Сложности с оформлением

Практика показывает, что по ипотеке на выкуп доли положительное решение принимается банком достаточно редко. Объясняется это тем, что в случае возникновения просрочек, продажа части имущества проходит сложнее, чем всей недвижимости.

Вероятность одобрения банком увеличивается, если планируется оформление всего дома в собственность в будущем. В остальных случаях шансы на получение положительного решения зависят от политики конкретного банка.

Вероятность отклонения заявки увеличивается в следующих случаях:

• покупка доли осуществляется у бывшего супруга – учитывается наличие нового брака у каждого из них, а также время, которое прошло с момента расторжения союза;
• сделка проводится между родственниками – банк может сделать вывод, что целью заключения договора является обналичивание денежных средств;
• планируется приобретение долевого имущества, на которое нет прав;
• после проведения сделки заемщик не станет полноправным владельцем объекта недвижимости.

В последних двух случаях заявка будет точно отклонена, тогда как в первых двух вариантах есть шансы на получение ипотеки.

Распределение долей в ипотечной квартире между созаёмщиками

Ипотечное имущество делится между заемщиками пропорционально размерам взносов, если иное не установлено соглашением. Это значит, что если одни созаемщик внес больше денежных средств в счет погашения долга, чем второй, ему полагается доля, размер которой превышает часть другого участника сделки.

Нюанс. Созаемщики самостоятельно определяют, каким образом будет делиться недвижимость, исходя из любых принципов по договоренности. Главное, чтобы основание распределения было отражено в ипотечном договоре.

Для банка не имеет значения, в каких пропорциях созаемщики вносят ежемесячный платеж, для него важно своевременное поступление денежных средств. А созаемщики сами определяют, какую часть взноса погашает каждый из них, либо устанавливают очередность выплат. Для исключения любых разногласий, подобную договоренность желательно удостоверить дополнительным соглашением.

Однако при распределении платежей важно учитывать, что если один созаемщик перестанет исполнять свои обязательства по договору, второму придется взять их на себя, так как перед банком они несут одинаковую ответственность. В этом случае возможно изменение распределения размеров долей.

✅ Льготы на получение ипотечного займа

Ежегодное появление льготных программ позволяет взять ипотеку на выгодных условиях. Один из основных бонусов – низкая процентная ставка. Особые условия предоставляет Сбербанк.

Кто может рассчитывать на льготы с ипотекой:

• Программа «Молодая семья»

Соискатели должны соответствовать возрастному цензу – от 21 до 35 лет. Сниженная процентная ставка начинается от 10% в год. Члены семьи выступают созаемщиками в погашении кредита. Они должны предоставить документы о своей платежеспособности. Срок кредита растягивается на 30 лет, а что касается первоначального взноса, имеются нюансы. Так, молодые семьи без детей уплачивают от 15%, а пары с детьми – всего 10% от ссуды.

• Новая программа «Многодетные семьи»

Сбербанк предлагает спец условия для семей, воспитывающих двоих, троих и последующих детей. Условия акции продлятся до 31 декабря 2023 года, включительно. Льготный процент – 6%, а первоначальный взнос ипотечного кредита всего от 10%. Минимальные суммы начинаются от 300 000 и доходят до 8 млн рублей.

Однако в случае с долями банк внимательно изучает условия сделки. Приоритет отдается выкупу последней доли или комнаты, когда совладелец становится единоличным хозяином квартиры. Если долевое владение сохраняется, кредитор часто выносит отказ или требует залог на другое жилье.

Особенности покупки недвижимости у родственника

• Как правило, расчеты между покупателем и продавцом проводятся без использования наличных. Это может быть требованием кредитора — так банк убеждается, что сделка не фиктивная.
• Несовершеннолетние не могут участвовать в сделках купли-продажи недвижимости. Если квартира принадлежит ребенку, приобрести ее в ипотеку или продать невозможно. Это одна из причин, по которым у людей временами возникают сложности с продажей жилья, купленного за материнский капитал.
• Имущество супругов считается общим: купить недвижимость у мужа и жены нельзя. А вот бывшие супруги могут совершать между собой сделки купли-продажи.
• За покупку недвижимости у взаимозависимого лица практически невозможно получить налоговый вычет. Чаще всего эта возможность ограничена законом, но в конкретной ситуации лучше обратиться в налоговую службу, чтобы уточнить ситуацию.
• Как правило, на покупку жилья у родственников не распространяются программы льготного ипотечного кредитования с государственной поддержкой.

Похожие записи:

• Признание обязательной доли в наследстве
• Регистрация автомобиля в ГИБДД и постановка на учет в 2023 году
• Оформление работников граждан Узбекистана в 2023 году