Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру на материнский капитал до 3 лет 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Маткапитал накладывает ряд ограничений, о которых необходимо знать перед использованием сертификата. Подать заявление на использование маткапитала можно, когда ребенку исполнится три года. Использовать материнский капитал, не дожидаясь трехлетия ребенка, можно при условии покупки жилья или строительства дома с использованием кредитных средств.
Правила и условия покупки квартиры на материнский капитал
Вы можете купить квартиру ребенку на материнский капитал или приобрести недвижимость на свое имя. Но в последнем случае, на ребенка в обязательном порядке выделяется доля. В законе нет четкого указания, касаемо размера рассматриваемой доли. То есть, официально можно выделить мизерную часть квартиры. Но обычно родители выделяют для своих детей достаточно внушительные доли в недвижимости. Как правило, доля может составлять четверть или даже треть квартиры.
Если купить долю в квартире на материнский капитал, но доля ребенка не была выделена, могут возникнуть проблемы. Ребенку, когда он вырастет, возможно придется отстаивать свои права на недвижимость. То, что в квартире есть и его доля, и она больше той минимальной доли, что выделили родители, придется доказывать в суде. Иначе восстановить справедливость не получится.
Особенности договора купли-продажи с материнским капиталом
Сделка по договору купли-продажи недвижимости за счет средств маткапитала заключается только при одобрении Пенсионным фондом. Так как покупатель будет оплачивать часть стоимости жилья с помощью средств государственной матподдержки, то сам договор имеет ряд особенностей и нюансов.
Среди них:
- обязательная регистрация договора в Регпалате или МФЦ;
- указание факта отсрочки платежа (включается пункт, в котором прописывается порядок перечисления суммы маткапитала Пенсионным фондом на счет продавца, включая максимальный срок такой операции);
- добавление ПФР к участникам сделки помимо продавца и покупателя;
- указание на стороне покупателя в обязательном порядке детей, которые по закону имеют право на получение права собственности в приобретаемой квартире;
- при покупке квартиры с помощью заемных средств среди участвующих сторон добавление банка (именно он и переводит большую часть денег от цены жилья на счет продавца).
Дополнительно к договору прикладывается нотариальное обязательство родителей о выделении причитающих долей всем детям не позднее полугода с момента регистрации сделки или снятия обременения с недвижимости в случае покупки жилья в ипотеку.
Сам договор купли-продажи должен содержать в себе все необходимые сведения и данные о сделке, включая персональную и контактную информацию участников, характеристики покупаемой квартиры (площадь, кадастровый номер, адрес и т.д.), стоимость договора, порядок расчета, обязанности и права сторон, реквизиты, ответственность и штрафные санкции.
Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов
Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.
Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:
1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.
Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.
Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами
Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.
1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.
Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.
А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.
Сделка с недвижимостью с использованием материнского капитала
Начиная с 2007 года семья, имеющая двух или более детей, вправе воспользоваться дополнительными мерами государственной поддержки для улучшения своих жилищных условий.
С 2020 года право на материнский капитал получили семьи с одним ребенком (новые нормы распространяются на семьи, в которых родился первенец после 01.01.2020 года).
В настоящей статье речь пойдет о приобретении прав на недвижимое имущество с использованием средств материнского капитала.
Для использования средств материнского капитала покупатель должен обратиться в Пенсионный фонд РФ с заявлением в письменной форме.
Дополнительно заявитель должен представить определенный комплект документов, состав которых зависит от вида заключаемого договора.
В пошаговой инструкции ниже мы расскажем о необходимых документах для использования средств материнского капитала на улучшение жилищных условий.
Приобретение вторичного жилья с использованием материнского капитала
Люди, планирующие покупку вторичной квартиры в Москве или Подмосковье, часто планируют использовать этой дополнительной финансовую меру для решения своей жилищной проблемы. Если сделка проходит без привлечения ипотеки, то после выбора подходящего объекта покупателям вторичной недвижимости необходимо сначала заключить с собственником договор о продаже квартиры и отправить его на регистрацию в Росреестре. Лишь затем в ПФР (Пенсионный фонд) отправляется заявление, в котором один из родителей/ усыновителей просит предоставить ему средства маткапитала. Вторичное жилье, таким образом, приобретается в рассрочку. Пункт о рассрочке прописывается в договоре купли-продажи, с указанием стоимости приобретаемой недвижимости, суммы, внесенной на момент подписания документов, а также размера остатка, который будет выплачен продавцу после получения покупателем средств маткапитала. Соответственно, из-за использования рассрочки покупатели не сразу получают права на квартиру, а только после полной оплаты ее стоимости.
Обычно заявления об использовании маткапитала, подаваемые в Пенсионный фонд, рассматриваются в течение месяца, еще месяц покупатели ожидают перевода денежных средств. После получения нужной суммы и полной оплаты вторичного жилья продавец и покупатель подают заявление в МФЦ о снятии залога, после чего последние могут считать себя полноправными владельцами квартиры в Москве или Подмосковье. Необходимо иметь в виду, что с 2021 года сроки рассмотрения заявлений о предоставлении средств маткапитала сократятся, в среднем этот процесс займет не более 10 дней (однако в некоторых случаях он может быть увеличен – например, когда Пенсионному фонду потребуется запросить информацию из других ведомств). Таким образом, следует сразу предупреждать продавцов о том, что покупка жилья будет происходить в рассрочку. Некоторые собственники недвижимости отказываются от такого варианта сделки из-за того, что сроки получения полной суммы за продажу квартиры могут растянуться на несколько месяцев.
Если потребитель собирается купить квартиру, используя маткапитал и заемные средства, первым делом необходимо заключить кредитный договор с банком. Затем банк направляет в ПФР заявление о выделении средств маткапитала для приобретения недвижимости. Договор купли-продажи квартиры не будет отличаться от обычного, а использование дополнительных средств будет отражено лишь в ипотечном договоре. После получения от Пенсионного фонда одобрения и перевода средств продавцу новые собственники становятся полноценными владельцами квартиры.
Категории граждан, которые могут претендовать на получение сертификата на маткапитал, правила выдачи и оформления, а также возможность использовать его при покупке своей жилплощади, строго определяются и контролируются государственными властями.
Деньги предоставляются семье в виде сертификата, эквивалентного определённой сумме, хранящейся на банковском счету. Реализовать их можно только путём безналичного расчета, что помогает сотрудникам госучреждений контролировать целевое использование средств.
Общие понятия, согласно которым можно приобрести жилье под материнский капитал, а также полный список документации, требующейся для оформления разной жилплощади (дом, квартира и т.д.), установлены в Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 №862 (ред. от 09.09.2015) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».
На руки семье выдается только сертификат, который и является основным документом, подтверждающим право на пользование государственными средствами.
Данная карточка содержит персонализированный номер, что указывается в договоре купли-продажи, при покупке квартиры с материнским капиталом.
Все вопросы, касаемо формы вышеупомянутого документа и процесса его получения, определяются на государственном уровне следующим законом:
Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Денежное вложение средств материнского капитала в жилье, которое еще строится, определяет Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Условиях покупки жилья
Процесс оформления приобретения недвижимости по материнскому капиталу осуществляется через Пенсионный Фонд РФ.
Сам процесс строго контролируется и проверяется сотрудниками госучреждения.
Государственное законодательство содержит некоторые требования к квартире, что покупается:
- Недвижимость должна находиться в пределах РФ;
- Договор купли-продажи должен заключаться на полное владение имуществом, а не на покупку доли;
- Семья не имеет собственной недвижимости;
- Жилое помещение соответствует государственным санитарным нормам;
- Сделка заключается по всем правилам и нормам, не нарушая действующее законодательство;
- После того, как заявитель производит последний взнос по займу на жилье, собственность должна быть оформлена на всех членов семьи (включая детей и родителей);
- Чтобы распорядиться средствами материнского капитала, нужно подать заявление в ПФР, что содержит данные о цели, на которую предполагается потратить средства из госбюджета, указанная сумма, а также прикреплен определенный перечень документов.
Советы и рекомендации юристов
Сделки с использованием мат. капитала имеют юридические нюансы. Поэтому лучше заключать их при помощи профессионального юриста. Основные рекомендации:
- Продать имеющуюся квартиру небольшой площади и приобрести жильё большего размера на вторичном рынке.
- Материнский капитал не выдаётся наличными. Законных способов обналичивания просто не существует – сертификат может обналичиваться только через какие-то махинации и схемы.
- Когда договор о продаже квартиры с собственником подписан, желательно сразу обратиться в ПФР, где начинать оформлять соответствующие справки и сертификаты.
- Особенность любых действий с привлечением маткапитала — центральным элементом всех вопросов остается ребёнок и его благополучие, поэтому органы опеки играют важную роль в приобретении квартиры.
- Во время совершения сделки могут происходить махинации со стороны продавца, что тоже является поводом для привлечения юриста.
Маткапитал выдается в целях улучшения качества жизни ребёнка, а правильная реализация денег зависит от родителя. В любом случае, государство пристально следит за тем, как используются выделенные средства.
Участие в долевом строительстве
Поучаствовать в долевом строительстве, используя при этом материнский капитал, можно, если выполняются следующие требования:
- Дом готов больше чем на 70%.
- В уставе застройщика прописана возможность использования материнского капитала.
На момент заключения договора о долевом строительстве потенциальному владельцу необходимо иметь деньги за вычетом размера сертификата. Сделка при этом будет иметь следующие этапы:
- Бронирование квартиры. Необходимо сразу уведомить компанию, что при расчетах будет использоваться материнский капитал.
- В тексте договора долевого участия необходимо прописать, что оплата будет осуществляться с отсрочкой платежа.
- Подписание и регистрация договора.
- Оплата части суммы договора собственными средствами.
- Подача заявления и прочих документов в ПФ.
- После принятия положительного решения ПФ зачисляет денежные средства на счет застройщика.
Использование маткапитала ранее 3-х лет
Вполне логичный вопрос задают родители о том, почему закон ограничивает их право временными рамками? Можно ли использовать средства раньше того срока, когда малыш достигнет указанного возраста?
Все зависит от того, на какой вид улучшения жилищных условий собственник направляет средства. Ведь данное направление предполагает несколько вариантов:
- Так вот на строительство дома использовать средства ранее указанного срока нельзя. Ждем, пока малыш достигнет 3-х лет, и только тогда обращаемся в Пенсионный фонд;
- Если речь идет об ипотечном кредитовании, то здесь разрешено оформлять ипотеку раньше указанного возраста.
- Если же используются собственные средства для покупки квартиры, то нужно также ждать 3-х летнего возраста.
И здесь внимание следует уделить ипотеки. Даже если Вы не являетесь собственником маткапитала и оформили ипотеку, то Вы не потеряли возможность использовать деньги в будущем. Например, если второй ребенок родился уже во время выплаты кредита, то родители могут направить полагающийся им маткапитал на погашение займа. Единственное, что нужно знать: такая помощь может быть направлена на выплату тела кредита и начисленных процентов. Погашение начисленных штрафов и пени не погашается за счет средств материнского капитала.
Особенности заключения договора
Все действия, связанные с получением и использованием материнского капитала, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Ранее сертификат выдавался в случае рождения (усыновления) второго и последующего малыша, с 2020 года государственную поддержку стали оказывать и при появлении в семье первенца.
Улучшение условий проживания стало самым востребованным направлением использования средств материнского капитала. В случае приобретения жилья заключается соответствующий договор купли-продажи, где указывается, что часть средств будут с «материнским» сертификатом.
Закон позволяет купить жилье семье с использованием мер государственной поддержки как в новостройке, так и на вторичном рынке. Обязательным условием является пригодность объекта для проживания и соответствие санитарным нормам.
За средства материнского капитала можно купить не только квартиру, но и частный дом. Но средствами сертификата можно покрыть только стоимость самого дома. Земельный участок под правило распоряжения не попадает.
Сумма материнского капитала не покрывает стоимость квартиры, поэтому основную долю покупатель оплачивает самостоятельно или с привлечением заемных средств. После регистрации договора сделки в Росреестре покупатель сообщает в орган ПФР для перечисления денежных средств. При осуществлении полного расчета с продавцом сделка считается завершенной.
Порядок распоряжения средствами материнского капитала обязывает покупателя выделить в приобретенной квартире доли каждому члену семьи: супругам и детям. На это законом отводится 6 месяцев от даты заключения договора купли-продажи.
Какие потребуются документы?
При оформлении договора купли-продажи квартиры с привлечением средств маткапитала от продавца потребуются следующие документы:
- паспорта собственников квартиры (если их несколько);
- выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности в отношении продаваемого жилья;
- документ, устанавливающий право на квартиру (договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения и т.д.);
- технический паспорт;
- нотариальное согласие супруга на проведение сделки, если квартира является совместной собственностью (приобретена в браке);
- справки о зарегистрированных жильцах, отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- справку из банка с реквизитами счета, куда будут перечислены средства материнского капитала в счет расчетов за приобретение квартиры.
Покупатель предоставляет следующие документы:
- паспорта родителей и детей старше 14 лет;
- свидетельства о рождении или усыновлении детей;
- свидетельство о заключении брака;
- сертификат на материнский (семейный) капитал.