Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если недвижимость продаётся посторонним людям, то обязательно совершается сделка купли-продажи. Если же жильё планируют передать родственнику, то в этом случае лучше всего оформить дарственную, ибо по закону в течение 3-х лет не нужно будет платить налог на доход от реализации полученной в наследство, приватизированной или подаренной от другого родственника квартиры.
Когда лучше продавать квартиру
Продать жильё не так-то просто, когда рынок переполнен предложением. Ещё в этом вопросе стоит учитывать сезонный фактор.
Вряд ли кто-то купит у вас квартиру, когда вся страна празднует новогодние праздники. В это время даже не стоит рассчитывать на предельную цену. Также стоимость жилья не будет высокой с конца апреля по середину мая. Ведь именно в эти дни начинаются как дачный, так и курортный сезоны.
А вот когда вся данная эпопея пойдёт на спад, а случится это для многих обывателей в августе-октябре, в этот момент и стоит ожидать заключения выгодной сделки. Тогда и наступит лучшее время для продажи квартиры.
Но ещё бы как-нибудь ускорить этот процесс. Необходимо заинтересовать в покупке ваших метров как можно большее количество потенциальных покупателей. Сделать это можно, подав объявление о продаже. Чем больше людей заинтересуется данным предложением, тем выше шанс заключить сделку выгоднее.
Кaк пpaвильнo ycтaнoвить пpoдaжнyю цeнy
Кoгдa лyчшe пpoдaвaть нeдвижимocть, зaвиcит и oт тoгo, в кaкoм cocтoянии нaxoдитcя квapтиpa. Ecли oнa «yбитaя», a пpoдaвeц ycтaнoвил мaкcимaльнyю цeнy, тo cpaбoтaть этo мoжeт тoлькo в cлyчae aжиoтaжa нa pынкe. Нa цeнy влияeт тaкжe cpoки пpoдaжи. Ecли нyжнo вce oфopмить быcтpo, тo пoкyпaтeль мoжeт пoпpocить cкидкy в 5-10%.
Cкидкy пpeдocтaвляют и в тoм cлyчae, кoгдa в квapтиpe ecть нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa. Нe любят пoкyпaтeли и жильe, в кoтopoм paньшe были пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe дeти, пoэтoмy вecьмa вoзмoжнo, чтo бyдyт дoбивaтьcя cнижeния цeны xoтя бы нa 5%.
Чтoбы нe пpoдeшeвить и нe зaвыcить cтoимocть cвoeгo жилья, мoжнo oбpaтитьcя зa пoмoщью к пpoфeccиoнaльнoмy oцeнщикy. Oн ocмoтpит квapтиpy и cocтaвит aльбoм oцeнки, в кoтopoм oпишeт диaпaзoн цeн и пpoгнoз иx измeнeния в бyдyщeм. Уcлyги oцeнщикoв cтoят oт 5-6 тыc. pyблeй. Для иx paбoты пoтpeбyeтcя тexпacпopт БTИ и дpyгиe дoкyмeнты, в тoм чиcлe пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти.
Oбычнo нa paбoтy oцeнщикa yxoдит 5-7 днeй. Нo вoзмoжeн зaкaз и cpoчнoй paбoты, кoгдa oтчeт пoдгoтoвят зa 1-2 дня. Нa изгoтoвлeниe тexпacпopтa БTИ yйдeт oт oднoй дo тpex нeдeль.
Пoмoчь в oпpeдeлeнии цeны мoгyт и pиэлтopcкиe aгeнтcтвa, кoтopыe пocтoяннo мoнитopят цeны нa pынкe и вeдyт гpaфики измeнeния cтoимocть квaдpaтныx мeтpoв. Cpaвнивaя aнaлoгичныe oбъeкты пo мeтpaжy, pacпoлoжeнию и oбщeмy cocтoянию, pиэлтopы пoдcкaжyт пpимepнyю цeнy нa нeдвижимocть. Нo oкoнчaтeльнoe cлoвo вce paвнo ocтaeтcя зa caмим пpoдaвцoм.
Кyпчaя или дapcтвeннaя?
Квapтиpy мoжнo пpoдaть либo пoдapить. Ecли пoкyпaтeль poдcтвeнник и плaниpyeт в cкopoм вpeмeни пepeпpoдaть жильe, тo oн мoжeт пpeдлoжить oфopмить дoгoвop дapeния. Пo зaкoнy, ecли нeдвижимocть былa пoлyчeнa в нacлeдcтвo, пoдapeнa poдcтвeнникoм либo пpивaтизиpoвaнa, тo cpoк влaдeния имyщecтвoм, пocлe кoтopoгo лицo, oтчyждaющee имyщecтвo, нe дoлжнo плaтить нaлoг нa дoxoд oт peaлизaции, cocтaвляeт 3 гoдa. B этoм cлyчae oфopмлeниe дapcтвeннoй пpeдпoчтитeльнeй. Нo тoгдa вы нe мoжeтe тpeбoвaть дeньги oт poдcтвeнникa, пoтoмy чтo дapcтвeннaя пpeдпoлaгaeт бeзвoзмeзднyю пepeдaчy имyщecтвa. Ecли взять дeньги, cдeлкy пoтoм мoгyт ocпopить кaк фиктивнyю, coвepшeннyю для пpикpытия дpyгoй.
Ecли жe cдeлкa oфopмляeтcя мeждy чyжими людьми, тo жeлaтeльнo oфopмить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Этo зaщитит пpoдaвцa нa cлyчaй cyдeбнoгo пpoцecca, вeдь в кyпчeй бyдeт yкaзaнa cyммa cдeлки, a тaкжe пopядoк pacчeтoв.
B тoм cлyчae, кoгдa пpoдaвeц oбязaн зaплaтить нaлoг, oн дoлжeн пoдaть дeклapaцию и oплaтить нyжнyю cyммy. Ecли этoгo нe cдeлaть, тo пpимeняютcя штpaфныe caнкции в paзмepe 20% oт cyммы нaлoгa.
Для ликвидной квартиры нет сезонности, она будет востребована всегда. Но есть традиционные периоды спада покупательской активности, которые нужно учитывать при продаже, — это месяцы каникул и отпусков, т. е. январь, май и лето. Но бывают и исключения. Так, например, в этом году, по данным аналитики Homeapp, самыми активными месяцами с точки зрения продаж стали март и июль.
Если же обобщить информацию, когда выгоднее продавать квартиру, то можно сказать:
- январь, май — затишье;
- февраль — середина марта, летние месяцы; зимой слишком холодно, летом все в отпусках, спрос падает. Поэтому покупатели больше торгуются и рассчитывают на скидки;
- весна и осень — пик деловой активности. Особенно это касается осени, когда все отдохнули и готовы к новым переменам в жизни. Спрос превышает предложение, возможен торг на повышение, так что для продавцов это хороший период для выгодной продажи своей жилой недвижимости.
Теперь перейдем к важным этапам в процессе продажи квартиры.
Предпродажная подготовка
Квартира должна выглядеть максимально эстетично, и это не всегда зависит от качества ремонта. Уберите в квартире, вымойте окна, приведите в порядок бытовые приборы и сантехнику, выкиньте лишний хлам или сложите его в одном месте. Уборка необходима как перед фотосессией квартиры, так и перед каждым ее просмотром. Первое впечатление от квартиры — самое важное. Конечно, потенциальные покупатели спрашивают, что остается, что вы забираете при продаже, но для полной и ясной картины лучше показывать максимально чистые и свободные помещения без вашего «присутствия» (личные фото, вещи, посуда и т. д.).
Если квартира непрезентабельна — старая мебель, грязные обои, неопрятные шторы, — рекомендуем провести косметический ремонт. Не планируете забирать с собой мебель, лучше выкиньте. Также поклейте светлые обои, обновите шторы, замажьте штукатуркой небольшие трещины, замаскируйте изъяны; что нельзя заменить или дорого, просто отмойте. Все перечисленные мероприятия можно сделать довольно бюджетно. Свободная светлая квартира всегда выглядит лучше, чем захламленная. Покупатель сразу видит полный объем и все возможные недостатки.
Выгода от продажи квартиры означает также минимум налогов или освобождение от их уплаты. В каких случаях можно вообще не платить? Если вы…
- стали собственником до 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 3 лет;
- стали собственником после 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 5 лет;
- получили квартиру по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации — срок владения для освобождения от налогов при продаже составляет 3 года;
- владеете квартирой 3 года, и это единственное ваше жилье (поправка в НК РФ вступает в силу с января 2020 года).
Отдельные условия прописаны для владельцев квартир, полученных по реновации, — для них в минимальный срок владения засчитывается срок владения предыдущего жилья, а дальше действуют стандартные для всех сроки в 3 и 5 лет.
Если продать нужно срочно и вы не хотите ждать 3 или 5 лет, то в этом случае придется платить налог. Если стоимость квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет рассчитан от 70%. Если стоимость больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в договоре. Но и эту сумму можно уменьшить одним из двух способов:
- Получить налоговый вычет в размере 1 млн руб. — это выгодно, когда вы не можете подтвердить расходы на приобретение: например, вы получили это жилье в наследство.
- Вычесть из цены квартиры расходы на ее приобретение — в этом случае можно учесть все расходы: такие, как стоимость покупки, кредит и проценты по нему.
Лучшее время для покупки и продажи – открываем секрет
С приходом весны все возвращается на круги своя, и так год за годом живет рынок жилья. Конечно, за три десятка лет его существования случалось многое: взлеты и падения, экономические и банковские кризисы, теперь еще добавился уникальный опыт работы в условиях пандемии. Но что бы ни происходило, рынок недвижимости живет по своим законам. Безусловно, на нем не могут не отражаться глобальные изменения экономической ситуации. Тем не менее, он и в самые неблагоприятные периоды сохраняет активность, и иначе быть просто не может: люди, невзирая на экономические и политические реалии, вступают в брак и разводятся, рождаются и вырастают дети… А это означает, что необходимость в совершении самых различных операций с недвижимостью была, есть и будет всегда.
А теперь главное. Самое лучшее время для решения квартирного вопроса то, когда он актуален для вас. И просто неоценимой может оказаться помощь риэлтора, ведь это тот самый специалист, который может беспристрастно взглянуть на сложившуюся у вас ситуацию, оценить имеющиеся у вас активы, проанализировать обстановку на рынке недвижимости и предложить вам оптимальный варианты решения задачи. Так что не ждите лучшего момента, начните менять жизнь к лучшему прямо сейчас, не откладывая ее на потом.
Ситуация на рынке: ажиотажный спрос и небывалый рост цен
Пpoдaжa нeдвижимocти — это всегда oчeнь oтвeтcтвeнный шaг и сложное решение, успех которого во многом зависит от точности выбранного момента. Например, часто может казаться, что кризис не лучшее время для продажи квартиры и что стоит дождаться стабилизации экономической ситуации. Однако иногда действительность говорит об обратном.
Так, по итогам 2020 года спрос на вторичное жилье превысил аналогичные показатели 2019 года на 35%, несмотря на неравномерную динамику на протяжении года. В первом квартале на рынке вторичного жилья наметилась положительная тенденция: спрос* на него оказался на 9% выше в сравнении с четвертым кварталом 2019 года. Вследствие кризисных явлений, связанных с пандемией и массовым локдауном, во втором квартале было замечено снижение интереса потребителей (-22% к первому кварталу). Однако уже в третьем квартале мы видим, как оно компенсировалось ажиотажным ростом спроса (+57% ко второму кварталу).
Во многом подобную смену динамики можно обосновать введением активных мер государственной поддержки рынка, а именно последовательного снижения ключевой ставки ЦБ, появления выгодных предложений ипотечного кредитования и упрощения использования средств материнского капитала. Несмотря на некоторое замедление роста спроса в четвертом квартале, уровень востребованности вторичного жилья остался почти таким же, как осенью: по сравнению с аналогичным периодом 2019 года общероссийский показатель увеличился на 35%.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Ситуация на российском рынке недвижимости
Падение курса рубля вызывает панические настроения в обществе, поскольку это первый признак надвигающегося кризиса. В экономике уже начали расти цены, но вот недвижимость находится в неоднозначной ситуации:
- С одной стороны, рост цен должен затронуть и этот сектор. Так, с одной стороны за последние 10 месяцев эксперты отмечают рост цен в среднем на 10%, в том числе на квартиры и дома эконом-класса – на 15%, на объекты премиум-класса – на 9%;
- С другой стороны, активность на рынке затихает: он переходит в стадию стагнации, поскольку граждане опасаются вкладывать свои сбережения в недвижимость, что и провоцирует резкое падение спроса.
Получается, что даже прельщенный высокими ценами продавец с трудом найдет покупателей для своей квартиры. Рост предложения на фоне снижения спроса рано или поздно собьет цены.
Существует три распространенные, но кардинально отличные друг от друга точки зрения, относительно развития ситуации на рынке недвижимости России (как и три варианта того, что будет с рублем):
- Снижение цен на недвижимость только началось и коснулось не всей России. В крупных городах напротив наблюдается умеренный рост. Лучше продать квартиру сейчас, чтобы потом не пришлось довольствоваться грошовой ценой;
- Рынок недвижимости не захлестнут сильные колебания. Дома и квартиры останутся весьма надежным активом, способным сохранить стоимость вложенных в него средств.
- Спрос на рынке будет оставаться низким, а малочисленные покупатели будут тянуть время и добиваться более низкой цены. Следовательно, с продажей недвижимости придется подождать.
Когда лучше не продавать
Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.
Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:
- если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
- если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
- если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
- если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
- если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
- если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.
Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.
Как правильно продать квартиру на вторичном рынке в 2023 году?
Собеседники Frank Media дали несколько советов владельцам квартир, которые решили продать жилье в этом году:
- определитесь, кто будет заниматься документами (вы сами, частный риелтор или агентство недвижимости);
- оцените квартиру с помощью оценщика или по открытым данным объявлений похожих квартир в похожих домах в вашем районе;
- определитесь с правильной ценой: при быстрой продаже можно опустить цену ниже рынка на средний по региону размер дисконта;
- при необходимости сделайте косметический ремонт в квартире и вынесите из нее лишнюю мебель и вещи;
- получите согласие супруга и других собственников жилья на сделку, а также согласие органов опеки, если среди собственников есть дети;
- соберите документы: договор купли-продажи жилья у предыдущего собственника, старое свидетельство о собственности, выписку из ЕГРН, договор ДДУ и акт приема-передачи квартиры от застройщика, справку об отсутствии задолженности по ЖКХ, о собственной дееспособности, о погашении ипотеки, экспликацию, поэтажный план, технический и кадастровый паспорт квартиры, выписку из домовой книги, которая покажет, кто зарегистрирован в квартире;
- подумайте об авансовом соглашении и удобном способе получения денег.
Секреты и риски ультрадешевой ипотеки
— В прошлом году появилась субсидированная застройщиками ипотека с ультранизкими ставками — два-три процента годовых, встречались даже ставки 0,1 процента годовых. Объясните, как образуется такая низкая, нерыночная ставка? Стоимость денег ведь намного выше.
— Если очень грубо, то это напоминает мошенническую схему на вторичном рынке в регионах. Может, не очень этично об этом писать в прессе. Но с другой стороны, если это не опубликовать, как люди будут понимать, что надо бояться таких схем? Представьте, что у человека нет первоначального взноса на ипотеку. Он в зоне риска с точки зрения банкиров: не смог накопить даже 300 тысяч рублей, чтобы купить в ипотеку квартиру за два миллиона. И есть квартира за два миллиона, которую давно не могут продать. К ее владельцу приходят и говорят: «Давай сделаем цену не два миллиона, а два миллиона триста тысяч рублей». Тот спрашивает: «Зачем? В чем прикол?» И ему объясняют: «У нас есть покупатель, но у него нет первоначального взноса на ипотеку. Мы заявим цену два миллиона триста тысяч и оформим, якобы ты получил триста тысяч рублей по расписке как аванс. Они и зачтутся как первоначальный взнос. Соответственно, тело кредита будет два миллиона, которые ты и получишь за свою квартиру». Встает вопрос публичной переоценки квартиры: агент убирает из баз данных предложение о продаже за два миллиона рублей и ставит три объявления о квартирах по два миллиона триста тысяч. Вызывают оценщика, он смотрит базы и делает оценочный альбом с ценой 2,3 миллиона рублей, его относят в банк. Умные банкиры понимают риски и не принимают такой оценки. Но менеджерам банка тоже надо выполнять план, и можно найти того, кто закроет на это глаза. В итоге: за два миллиона квартиру не могли продать, а после завышения цены она успешно «ушла».
— Это распространенная схема?
— В столичных регионах — нет. Сумма завышения получается слишком большая. А в регионах очень распространено. Банковские сотрудники вынуждены работать как следователи, они говорят: «Менеджеров ипотечного кредитования постоянно искушают, пытаются втянуть в такие схемы. Это кошмар: мы увольняем сотрудника, но нового сразу же пытаются коррумпировать».
— Интересно. Но перейдем к субсидированной ипотеке на столичные новостройки.
— Тут похожая история. Застройщик приходит в банк и говорит: «Случилась СВО, спрос упал. У меня не продается квартира за 12 миллионов рублей. Давай сделаем цену 15 миллионов».
— Парадоксально! Не снизим цену, а увеличим? Интерес застройщика понятен: он хочет продать квартиру. А чем покупка по дорогой цене привлекает покупателя? И что получает банк?
— Покупатель получает квартиру по более высокой цене, но с длительной и дешевой ипотекой. Ему максимально увеличат срок кредита — на сленге банкиров это называется «растянуть баян». Из-за низкой ставки заемщик имеет низкий ежемесячный платеж, сравнимый со стоимостью аренды. С банком хитрее. Банк получает сумму завышения цены как единовременную компенсацию за субсидирование будущих процентных платежей.
— Но ведь эта сумма завышения не компенсирует субсидию ипотечной ставки, например с семи процентов до двух процентов годовых, если кредит рассчитан на 20‒25 лет.
— Банки исходят из статистики, что люди обычно закрывают ипотеку досрочно — за пять-семь лет.
Календарь благоприятных дней для продажи квартиры, дома или земли в 2021 году
Астрологические даты, в какие дни по Лунному календарю начинать продажу, подать объявление, обратиться к риелтору, совершить сделку.
| Месяц | Благоприятные даты |
| Январь | 7 января |
| Февраль | 3 февраля |
| Март | 3, 4, 10 марта |
| Апрель | 7 апреля |
| Май | 5 и 6 мая |
| Июнь | 30 июня |
| Июль | 4, 5, 26, 30 июля |
| Август | 28 августа |
| Сентябрь | 1 и 2 сентября |
| Октябрь | 22, 26 и 27 октября |
| Ноябрь | нет благоприятных дат |
| Декабрь | Неблагоприятное время — ретроградная Венера в период убывания Луны. |
Помните, что благоприятные дни, представленный в данном календаре означают лишь благополучную ситуацию (см. все благоприятные даты 2021 года) на общем небе. Учитывать их важно, но следует понимать, что каждый человек обладает своим уникальным гороскопом, ряд параметров которого может не совпадать по значениям с данными общего Лунного календаря.
Ускорить процедуру продажи поможет веник. Для этого его нужно поставить в кухне метелкой вверх. Быстрее продать жилье получится, если трижды обойти его против часовой стрелки. При этом каждому углу нужно поклониться.
Жилье перед продажей следует подготовить.
1. Хорошенько приберитесь. Выбросьте сломанные и старые вещи, наведите порядок в самых дальних ящиках, загляните на антресоли. Старые вещи – источник негативной энергии.
2. Краны в ванной и кухне должны быть исправными, двери не должны скрипеть. Скрипучие двери и текущие краны создают ауру неблагополучия.
3. В помещениях не должно быть затхлого запаха. Позаботьтесь о проветривании.
Продажа недвижимости – невероятно ответственный шаг. Для собственника важно быстро продать дом или квартиру по хорошей цене. Чтобы продажа жилья не затянулась надолго и была выгодной, воспользуйтесь проверенными приметами.