Как продать квартиру в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный Кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

С чего начать сбор документов для продажи квартиры в ипотеку?

1. Узнайте у покупателя на какую сумму ему одобрили кредит и срок действия этого одобрения. Если сделку не удастся завершить до истечения срока – покупателю придется заново обращаться в банк.
2. Банк направит к вам оценщика. Он осмотрит квартиру и изучит документы касающиеся недвижимости. Задача оценщика – выявить так называемую ликвидационную оценку квартиры. Это сумма, выше которой банк кредит не одобрит. Если цена квартиры превышает эту сумму, покупателю придется доплатить разницу самостоятельно. Услугу оценщика оплачивает покупатель.
3. Выпишите жильцов.
4. Погасите задолженности по коммуналке.
5. Соберите необходимые банку документы.

Перечень рисков для продавца, при продаже квартиры в ипотеку

Поскольку банк тщательно просчитывает риски связанные с платежеспособностью покупателя, а юристы проверяют документы, то риск для продавца в такой сделке минимален.

Часто это риск потери времени: либо покупатель отказывается от покупки на стадии переговоров, либо банк не одобрил квартиру для сделки.

Причины для отказа банком:

• неузаконенные перепланировки в квартире;
• дом признан аварийным или сама квартира имеет значительный износ;
• обременение;
• квартира находится в деревянном доме.

Все те причины, по которым банку будет трудно реализовать недвижимость в случае невыплаты ипотеки.

Служба безопасности банка может выявить «пятно» на репутации заемщика даже перед самой сделкой, как результат – банк откажет ему в кредите. Вот, пожалуй, и все.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости,
• продажи недвижимости,
• аренды недвижимости по всей России.

Какие документы необходимо собрать?

Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

Технический паспорт квартиры.

Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, Завещание, если жильё досталось вам в Наследство, или Договор, если вы приобрели его).

Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.

Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).

Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).

Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!

Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы

Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.

Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.

При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.

При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.

Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);

• техпаспорт недвижимости;

• выписку из ЕГРН о наличии права собственности;

• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);

• разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;

• отчет об оценке объекта.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.

Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.

Оформление продажи жилья с применением ипотечных средств

Рассмотрим, как пошагово оформляется продажа квартиры посредством ипотечного кредита. Порядок продажи будут следующим:

1. Покупателю следует подать заявку в банк, получить предварительное одобрение кредитной организации, осмотреть квартиру продавца.
2. Затем сторонам нужно оговорить условия сделки, заключить предварительный ДКП с задатком (то есть с первоначальным взносом).
3. Покупателю нужно подать документы по недвижимости в банк для получения окончательного одобрения.
4. Кредитор будет рассматривать бумаги в течение пяти-семи дней, в этот период направляется специалист по оценке объектов недвижимости.
5. Потом заемщику нужно получить от банка одобрение после чего происходит заключение ипотечного соглашения.
6. После этого продавец с покупателем заключают основной ДКП и подают документы на регистрацию перехода права собственности на жилье.
7. В завершение продавец получает оставшуюся часть денежных средств после регистрации.

Пакет документов для продажи квартиры по ипотеке

Стандартный перечень документов, которые должен подготовить продавец ипотечной квартиры:

• паспорта собственников продаваемой квартиры (для несовершеннолетних собственников — свидетельства о рождении и паспорта одного из родителей или опекунов);
• договор купли-продажи, заверенный нотариусом, если собственников два. Если собственник один, то нотариус не нужен;
• заверенное нотариусом согласие супруга на сделку;
• действующая доверенность — если кто-то из участников сделки передал свои полномочия на проведение сделки третьему лицу, но по такой схеме работает очень мало банков.

Это основные необходимые документы. В зависимости от ситуации могут потребоваться вспомогательные документы:

• выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах. Чаще всего требуются расширенная архивная выписка;
• актуальный технический паспорт жилья;
• выписка из ЕГРН о квартире — ее покупатель может самостоятельно заказать на сайте Росреестра или в МФЦ в электронном или бумажном виде;
• договор задатка или аванса с распиской о получении аванса (или задатка) — если предоплата вносилась покупателем;
• справка из Пенсионного фонда о том, что материнский капитал не был задействован при покупке квартиры — иногда покупатели предпочитают не связываться с такой недвижимостью;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам, за телефон, домофон — получить документ можно в офисе управляющей компании;
• выписка из лицевого счета владельца — выдается в бухгалтерии управляющей компании;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что собственники не состоят там на учете.

Если в семье есть несовершеннолетние дети, потребуется разрешение на проведение сделки от органов опеки и попечительства. Если при расчете с банком был использован материнский капитал, а доли в квартире детям не выделили, потребуется разрешение о проведении сделки без выделения долей. Разрешение от ООП действует месяц с момента выдачи. Рассмотрение документов на получение разрешения длится 14 дней. Общение с органами опеки — занятие хлопотное, но необходимое. В некоторых случаях представитель опеки присутствует при проведении сделки для защиты имущественных прав детей.

Советы профессионалов

Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:

• нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
• оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
• не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
• перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Какие документы готовить продавцу квартиры: продажа квартиры за наличку

№ п/п	Список	Примечание
1.	Удостоверение личности	Касается совершеннолетних и несовершеннолетних совладельцев, если у них есть доля в собственности. Паспорта со взрослых и удостоверение о рождении (паспорт при достижении 14 лет) с ребенка.
2.	Подтверждение собственности: Свидетельство о собственности Выписка ЕГРП, подтверждающая право собственности	Документ от Росреестра необходимы для продажи квартиры. На гербовой бумаге (старого образца) или на обычной бумаге (нового образца) форматом А4, где указаны все совладельцы и сведения об объекте недвижимости. Выписка: справка из Росреестра, либо электронная версия с ЭЦП (электронно-цифровой подписью)
3.	Документ-основание	Единственное доказательство того, что собственником жилья являетесь только вы и никто другой. Свидетельство такой силы не имеет. Примерный перечень документов-оснований: договор мены, ренты, ДКП, приватизации Свидетельство о наследовании жилья решение судьи и т.д. Поэтому, если вы утеряли его, то обязательно получите дубликат в том органе, который его выдавал. Он обязателен для продажи квартиры.

Какие бумаги нужны при покупке ипотечного жилья: полный перечень

Собираясь купить ипотечное жилье, важно заранее узнать, какие документы будут нужны:

• Отчет об оценке квартиры. Выполняется независимой оценочной компанией, аккредитованной банком. Покупатель выбирает одну из списка, заключает договор на оказание услуг, оплачивает стоимость работ по оценке, согласовывает с продавцом время выхода оценщика на квартиру для осмотра и фотографирования.

  Для составления отчета оценщик должен получить копии документов по квартире (правоустанавливающие, правоподтверждающие, план квартиры) и основных страниц паспорта покупателя (2-ая, 3-я страницы и страница со штампом о прописке). Готовый отчет оценщик высылает в банк в электронном виде. Покупатель получает от банка заключение об оценке, которое сдает на регистрацию вместе с остальными документами по сделке.

• Договор страхования. Заключается со страховой компанией, аккредитованной банком. Страхуется жизнь и здоровье заемщика, титул, строение. Выгоднее заключать комплексный договор страхования, это дешевле. От страховки можно отказаться, но в этом случае процентная ставка по кредиту будет выше. Стоимость страховки зависит от суммы кредита, пола и возраста заемщика. Страховка оформляется и оплачивается в день сделки. На регистрацию сделки не сдается.
• Согласие супруга(и) на покупку квартиры. Требуется в случае, если покупатель-заемщик состоит в браке, квартира приобретается в единоличную собственность заемщика, супруги сохраняют общее владение совместно нажитым имуществом. Оформляется такое согласие на покупку в нотариальной конторе при предъявлении супругом(ой) паспорта и свидетельства о браке в одном экземпляре без копий. На регистрацию права собственности такой документ не требуется, нужен для банка.
• Брачный договор. Применяется в случае, если покупатель-заемщик состоит в браке, квартира оформляется в единоличную собственность заемщика, при этом супруги устанавливают раздельное владение совместно нажитым имуществом. Составляется и удостоверяется нотариусом в присутствии обоих супругов при наличии паспортов и свидетельства о браке. Для сделки нужен оригинал и одна копия, заверенная нотариусом.
• Свидетельство о браке. Необходимо предъявить в банк и в регистрирующий орган в случае приобретения квартиры в совместную собственность супругов. Перед обращением в МФЦ за регистрацией перехода права на квартиру стоит сделать ксерокопию с этого документа.
• Заявление покупателя о не состоянии в браке. Оформляется в случае, если покупатель на момент сделки не состоит в браке, в одном экземпляре для банка. На регистрацию не сдается. Форму заявления предоставляет банк.
• Сертификат о материнском капитале и справка об остатке на счете. Предоставляется, если средства материнского капитала используются в качестве первоначального взноса либо его части при получении ипотеки. Нужны оригиналы и копии.
• Документы, удостоверяющие личность покупателя(ей). Паспорт(а) для совершеннолетних, для несовершеннолетних — свидетельства о рождении для малолетних детей до 14 лет.

Что проверить собственнику и покупателю?

В документах, представленных покупателем, нужно проверить:

1. Правомерность предоставления документа, подтверждающего семейное положение покупателя для оформления сделки: согласия супруги, брачного договора или свидетельства о браке. Выбор в пользу одного из них делается на этапе одобрения покупателя как заемщика и является одним из обязательных условий выдачи ипотеки.
2. Соответствие суммы остатка по счету материнского (семейного) капитала с суммой, заявленной в качестве оплаты первоначального взноса по договору купли-продажи.
3. Возможность включения несовершеннолетних детей в число собственников на приобретаемую квартиру с учетом требований банка, предоставляющего кредит.

В документах, представленных продавцом, нужно проверить:

1. Соответствие плана и реальной планировки квартиры на предмет отсутствия незаконных переоборудования и переустройства жилого помещения.
2. Наличие в паспорте продавца(ов) сведений о ранее выданном(ых) паспорте(ах), если право собственности было зарегистрировано по другому паспорту(ам).
3. Отсутствие возможных претензий со стороны бывшего супруга(и) продавца, брак с которым расторгнут, но нет решения суда по разделу имущества. Формально, для продажи квартиры в этом случае достаточно только свидетельства о расторжении брака. Фактически, «обиженный» супруг своим несогласием со сделкой может приостановить регистрацию и причинить много неприятностей всем участникам сделки.

Во всех документах, представленных на сделку, в том числе, которые готовит банк (кредитный договор, график платежей, закладная), необходимо проверить:

1. Отсутствие ошибок, исправлений, неточностей.
2. Наличие читаемых печатей, подписей, расшифровок подписей, соответствие фамилий, паспортных данных, адресов и дат.

Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24

Как и другие банки, ВТБ 24 предлагает определенные программы ипотечного кредитования, чтобы дать возможность своим клиента стать счастливыми обладателями собственного жилья.

Банк ВТБ 24 выдвигает минимальные требования
к недвижимости при оформлении ипотеки.

Деньги выдаются клиентам лично либо переводятся на их счет. Важно
отметить тот факт, что при выдаче наличных процент за снятие платить не
придется. Таким образом, существует возможность получить всю сумму в кассе без
начисления комиссионных.

Поскольку ВТБ 24 относится менее требовательно к проверке заемщиков, процентные ставки в этом банке выше, чем во многих других.

Наиболее выгодные условия с приемлемыми процентными ставками получают
клиенты банка. Например, граждане, которые получают зарплату через ВТБ 24, или
имеют открытые кредиты.

Похожие записи:

• Разъяснили порядок учета НМА, который станет обязательным с 2024 года
• Сколько положено квадратных метров на ребенка сироту
• Алименты на содержание ребенка до трех лет