Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица.
Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры
Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.
Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.
В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.
Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Нюансы налогообложения недвижимости, проданной физическим лицом – индивидуальным предпринимателем
Согласно существующим положениям, индивидуальный предприниматель также приравнивается к физическому лицу, а это означает, что при продаже объекта коммерческой недвижимости к нему применяются способы начисления налога, отличные от юридических лиц – организаций и предприятий. Между тем, закон учитывает тот факт, что предприниматели получают с коммерческой недвижимости прибыль, а это означает, что учитывать приходится не только положения ст. 217 и 217.1, но и нормы налогового права, регламентирующие порядок уплаты налога на прибыль.
Это касается, правда, случаев, когда физлицо-предприниматель использовал объект продажи в коммерческих целях и получал за это прибыль.
В случае если объект не являлся инструментом для заработка, начисление налога происходит по стандартной процедуре.
Когда речь идет о помещении, используемом в коммерческих целях, ситуация меняется, а в силу вступают другие нормы закона.
Вне зависимости от того, на протяжении какого срока помещение использовалось для коммерции, сумма налога, который будет получен с предпринимателя, составит 13% от дохода, но это в случае, если он работает по общей схеме налогообложения.
Если индивидуальный предприниматель отчитывается по упрощенной системе налогообложения, сумма налога составляет 6%, если речь идет исключительно о валовом доходе, и 15% в том случае, если выплата рассчитывается с учетом понесенных расходов.
Важно! Если вы хотите, чтобы при определении суммы налоговых выплат учитывалась стоимость покупки офиса или другого помещения коммерческого назначения, то учитываются только потери, понесенные в том же налоговом периоде. Исключением является сумма, начисляемая с учетом только доходов при упрощенной системе налогообложения (6%).
Для предпринимателей, работающих на общей системе налогообложения, есть еще одна неприятная новость – при продаже объекта коммерческой недвижимости придется заплатить с дохода еще 18% налога на добавленную стоимость. В этом отношении процедура схожа с той, через которую проходят юридические лица.
Это означает, что покупка и продажа коммерческих помещений, особенно в случае наличия доказательств их использования по прямому назначению, не самое выгодное занятие.
Тем более, что в этом случае предприниматель, хотя и выступает как физическое лицо, имеет гораздо меньшие налоговые льготы.
Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество?
Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы по налогу на имущество вплоть до полного освобождения от его уплаты для тех объектов, которые используются в конкретных видах деятельности. Определены и категории льготников: к ним относятся, например, общественные организации инвалидов, учреждения уголовно-исполнительной системы, резиденты особой экономической зоны и так далее.
Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов разъяснил, что в Нижегородской области полностью освобождены от уплаты налогов следующие организации:
- FIFA и ее дочерние компании;
- национальные футбольные ассоциации (в частности, РФС);
- организационный комитет «Россия-2018» и его дочерние подразделения;
- производители медиаинформации FIFA;
- поставщики товаров, работ и услуг FIFA;
- профсоюзы;
- организации городского транспорта (наземного и подземного), а также организации, занимающиеся перевозками на канатных дорогах и фуникулерах;
- организации, занимающиеся оборонными заказами;
- организации почтовой связи и некоторые другие.
Особый порядок по налогу на имущество
Недвижимость является объектом обложения налогом на имущество организаций (за редким исключением, когда объект относится к льготируемому имуществу). До какого момента проданная недвижимость будет формировать налоговую базу у продавца? До момента ее передачи по акту покупателю.
В бухучете именно в этот момент объект недвижимости и должен списываться с баланса, поскольку он уже не отвечает всем признакам основного средства, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Несмотря на то, что продавец фактически еще продолжает считаться собственником здания, платить по нему налог на имущество он уже не обязан. При этом в бухгалтерском учете для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные»/отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письма Минфина РФ от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).
Есть еще одна особенность, которая возникает только у тех компаний, у которых объект недвижимости располагался вне места нахождения организации и которые в связи с этим одновременно состояли на учете и в другой налоговой инспекции. Такие компании должны отчитываться по налогу на имущество в ИФНС по месту нахождения здания (такой порядок действует с 1 января 2019 года).
Учитывая, что налоговым периодом по налогу на имущество является календарный год, сдавать декларацию нужно по завершении года. Однако на тот момент организация уже будет снята с учета в налоговой инспекции по месту нахождения объекта, поскольку наверняка к тому времени новый собственник зарегистрирует свое право собственности и его автоматически поставят на учет в ИФНС по месту нахождения недвижимости, а прежнего собственника снимут с учета. Соответственно, налоговая инспекция, скорее всего, не примет декларацию от плательщика, который уже не числится у нее в качестве действующего налогоплательщика.
Как быть в этом случае? Решение есть. Пункт 1 статьи 45 НК РФ разрешает налогоплательщикам уплачивать налоги досрочно. Как это связано с представлением декларации? Очень просто: сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется по данным декларации. Соответственно, если налог разрешено уплачивать досрочно, то и декларацию также можно подавать досрочно. Прямо об этом, конечно, не сказано в Налоговом кодексе, однако есть письма, в которых содержится такой вывод (письмо ФНС России от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). В нем говорится, что организация вправе представить в налоговую инспекцию декларацию по налогу на имущество в отношении проданного объекта недвижимого имущества в течение календарного года до общего срока ее представления.
Поэтому сразу после того, как компания передала покупателю по акту объект недвижимости, она может оформить декларацию и представить ее в ту налоговую инспекцию, в которой она еще состоит на учете по месту нахождения объекта.
А если момент уже упущен, то есть право собственности переоформлено и, соответственно, продавца недвижимости уже сняли с учета в налоговой инспекции? Ничего страшного. Чиновники поясняют, что в таком случае декларацию следует направить в налоговую инспекцию по месту нахождения организации (письма ФНС от 16.05.2019 № БС-4-21/9108, от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). Хотя такой порядок не прописан в НК РФ, но по-другому здесь поступить не получится. При этом обратите внимание: авторы писем предупреждают, что при заполнении декларации необходимо указать в ней ОКТМО по месту нахождения выбывшего объекта недвижимого имущества. Таким образом, сам налог независимо ни от чего следует платить по месту выбывшего объекта недвижимости.
Два способа снижения налога на коммерческую недвижимость
Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество?
Согласно Налоговому кодексу РФ, льготы по налогу на имущество (вплоть до полного освобождения для объектов в конкретных видах деятельности) предусмотрены для общественных организаций инвалидов, учреждений уголовно-исполнительной системы, резидентов особых экономических зон и некоторых других категорий налогоплательщиков.
В некоторых регионах, как например в Нижегородской области, налоговые льготы применяются в том случае, если собственник объекта недвижимости применяет спецрежимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН), а объект налогообложения не входит в перечень объектов согласно пункта 7 статьи 378.2 НК РФ.
Чтобы снизить налог, в налоговой нужно оспорить применение в расчетах налога кадастровой, а не остаточной стоимости, чтобы объект недвижимости облагался не по ст. 378.2 Налогового кодекса, а по ст. 375.
Если это сделать не получится, то выходом может стать снижение величины кадастровой стоимости объекта (в случае если она превышает рыночную стоимость) — в комиссии при Росреестре или в суде.
Если будет принято решение в вашу пользу, итогом станет новая кадастровая стоимость объекта коммерческой недвижимости.
Какие ставки по налогам установлены для физических и юридических лиц?
В Управлении ФНС России по Нижегородской области напомнили, что для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки.
Артем Морозов
юрист юридической службы «Единый центр защиты»
Налоговая ставка в Нижегородской области составляет 2% по отношению к таким объектам, как административное-деловые и торговые центры, недвижимость иностранных организаций и нежилые помещения, предусматривающие по документам размещение в них офисов, торговых точек, а также точек общественного питания и бытового обслуживания.
Управляющий партнер Консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева, в свою очередь, обратила внимание на то, что ставки устанавливаются в каждом субъекте РФ самостоятельно, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна.
Физические лица
Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)
— 0,1% (жилые дома, квартиры, комнаты, недостроенные дома, гаражи, хозяйственные строения или сооружения с площадью меньше 50 кв.м.)
Ставка может быть уменьшена до 0% или увеличена, но не более чем в 3 раза законодательством муниципальных образований или городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя
— 0,5% (прочие объекты имущества)
Юридические лица и ИП
Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)
не более 2,0%
Физические лица
Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)
не имеет права сдавать без регистрации ИП (регулярный доход)
Юридические лица и ИП
Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)
не более 2,0%
Исключение:
0% для конкретных объектов (магистральные газопроводы, газодобыча, производство и хранение гелия, разработка месторождений полезных ископаемых, участков недр). Исключение действует при соблюдении особых условий
Физические лица
Жилая недвижимость (инвентаризационная стоимость)
— до 0,1% включительно (стоимость до 300 тыс. руб. включительно)
— свыше 0,1% до 0,3% включительно (стоимость свыше 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. включительно)
— свыше 0,3% до 2,0% включительно (стоимость свыше 500 тыс. руб.)
Юридические лица и ИП
Жилая и коммерческая недвижимость (среднегодовая остаточная стоимость)
не более 2,2%
Физические лица
Налоги на доходы по коммерческой деятельности
13% — НДФЛ
Юридические лица и ИП
Налоги на доходы по коммерческой деятельности
ОСНО — 13% (для ИП) и 20% (для юрлиц)
УСН — 6% или 15% (для ИП или юрлиц)
ПСН — 6% от предполагаемого дохода (для ИП)
Налог при продаже коммерческой недвижимости
В 2106 году произошли коренные изменения, касающиеся расчета доходов, полученных продавцами коммерческой недвижимости. Раньше была распространена практика занижения в договоре купли — продажи недвижимости ее реальной стоимости. Теперь этот способ потерял свою актуальность, поскольку налоговые органы будут рассчитывать доход продавца в зависимости от кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0.7 Кадастровая стоимость объекта будет определяться по состоянию на 1 января того года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности.
Рассчитать налоговый вычет можно следующим способом: кадастровая стоимость объекта умножается на 0.7, потом из полученной суммы вычитается 1 млн руб. полученный результат и будет облагаться налогом в 13%. На практике у наших клиентов часто возникает вопрос, об использовании налогового вычета, в случае продажи нескольких объектов недвижимости. Имеет ли право гражданин получить налоговый вычет по каждому проданному объекту недвижимости? Налоговый вычет можно оформить только на совокупный доход, который гражданин получил от продажи недвижимости.
Рассмотрим другие примеры
Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях? Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП.
Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.
Однако с 2019 года ИП, работающие по ОСН, могут не уплачивать налоги на доходы от продажи коммерческой недвижимости и движимости, кроме той, которая непосредственно участвовала в предпринимательской деятельности:
- они владели квартирами и жилой площадью более 5 лет;
- автомобилями более 3 лет.
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом
Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.
Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2020 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2020 года.
Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения
Не забываем о налоговых вычетах, связанных с продажей недвижимости. Полученный доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы, связанные с покупкой или строительством, или на налоговый вычет в размере 250 тысяч рублей (если недвижимость относилась бы к жилой, то вычет уже составлял бы – 1 млн рублей). Поскольку расходов на покупку помещения у Вас нет, так как Вы его получили в дар, то уменьшаем полученный доход в размере – 1,4 млн на 250 тысяч рублей.
Так как Вы продаете нежилое помещение по цене ниже кадастровой стоимости, для расчета налога Вам необходимо воспользоваться правилом, закрепленном в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ. Если доход от продажи недвижимости ниже ее реальной стоимости, то НДФЛ рассчитывается, исходя из 70% кадастровой стоимости недвижимости.
Особенности начисления налогов для физических, юридических лиц и ИП при продаже коммерческой недвижимостиВ подтверждение получения соответствующего объема дохода следует приложить к налоговой отчетности копии таких документов, как договор купли-продажи коммерческой недвижимости, банковская выписка, расписка о получении денег. Кроме того, если плательщик имеет право на льготу, следует ее также подтвердить документально, например договор, заключаемый при приобретении коммерческой недвижимости продавцом.