Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Декларирование полученного дохода
Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.
Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.
Подать декларацию можно несколькими способами:
- Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
- По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
- По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.
Вариант для самозанятых
С 2020 года в РФ, сдавая жилье в аренду, можно оформиться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход (НПД). Эта система подходит только тем, кто работает без работодателя и без нанятых работников. Годовой доход от сдачи жилья при этой системе не может превышать 2,4 млн руб.
Правовая база: Закон № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход для самозанятых.
- самая низкая процентная ставка из представленных. Она составит 4%, если ваш арендатор физлицо, и 6%, если вы сдаете жилье юрлицу или ИП.
- Не нужно заполнять налоговые декларации.
- Не требуются онлайн-кассы.
- Легко перейти на самозанятость и с ИП, и с патента, причем во втором случае неиспользованное время действия патента вам пересчитают, а остаток суммы сохранится на вашем счету в ФСН.
- Не нужно вносить средства в пенсионный и страховой фонд.
- Государство дает самозанятым бонусный налоговый вычет в размере 10 000 руб., который равномерно отнимается от суммы месячного налога, уменьшая его — на 1% для ставки в 4% и на 2% для тех, кто платит по 6%.
- нет пенсионных начислений.
- НПД нельзя сочетать с другими налоговыми режимами.
- Налог на имущество нужно платить, как и физлицу.
Квартира сдается ИП на «патенте»
При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.
Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.
Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.
Срок патента составляет от 1 месяца до года.
В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.
Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.
Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.
Отчетность на патенте ИП не сдают.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
Правда, чтобы реально вывести рынок арендного жилья из тени, нужно, чтобы это было интересно не только казне, но и собственнику жилья. Ещё один вариант, по словам Анны Бодровой, — создать условия, при которых сдавать жильё по серым незадекларированным схемам было бы проблематично и рискованно. Ужесточая надзор за потоками безналичных и наличных платежей, власти преследуют в том числе и цель осложнения жизни для тех, кто сдаёт жильё и не платит при этом налоги.
При этом Алексей Кричевский считает, что моментальная легализация этого рынка после 30 лет спокойного существования без регулирования банально невозможна.
— Чиновники хотят моментального результата, а к нему нужно идти шаг за шагом. Некоторая часть рантье уже зарегистрировались как самозанятые и платят пусть и не 13% НДФЛ, но хотя бы 4%. В лучшем случае столь резкие заявления и действия законотворцев приведут к тому, что в России через полгода-год после принятия закона утроится число самозанятых и поступления всё равно будут как минимум в три раза меньше расчётов экономистов министерства. В худшем — владельцы просто будут сдавать квартиры так, как сдавали и раньше, — считает Алексей Кричевский.
Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов считает, что подобные перемены в первую очередь заметят арендаторы. Он уверен, что расходы по налогообложению, которые будут дополнительно ложиться на наймодателя, включат в стоимость аренды.
— Это совершенно очевидно — никто не будет сдавать квартиру себе в убыток. Поэтому, если рынок когда-нибудь придёт всё-таки к «белому» варианту существования, на ценах это скажется, — считает Дмитрий Таганов.
По словам Алексея Кричевского, в случае тотального контроля цены на аренду моментально вырастут не на эквивалент НДФЛ в 13%, а на 15–20%. И платить придётся не хозяину жилья, а съёмщику.
Анна Бодрова считает, что стоимость аренды может подорожать на 13–15%. Впрочем, многое будет зависеть и от спроса на квартиры. В разных городах и разных районах цены могут измениться по-разному. Вероятнее всего, в первую очередь могут подорожать самые востребованные квартиры.
Базовый размер ставок определен п. 2 ст. 406 НК РФ и для квартиры, комнаты или доли в них он составляет 0,1 %. Для дорогостоящей недвижимости (дороже 300 млн. руб. по кадастровой оценке) ставка возрастает до 2 %.
Однако, региональным властям дана возможность уменьшить ставку налога до 0 % или увеличить до 0,3 %, но не более чем в три раза от базовой (п. 3 ст. 406 НК).
Поэтому в первую очередь действует законодательный акт регионального уровня, при его отсутствии ставка налога применяется в соответствии с налоговым законодательством.
Так для Москвы действуют свои ставки, действующие в зависимости от стоимости квартиры:
| Кадастровая стоимость | Ставка |
|---|---|
| до 10 000 000 | 0,1% |
| 10 000 000 − 20 000 000 | 0,15% |
| 20 000 000 − 50 000 000 | 0,2% |
| 50 000 000 − 300 000 000 | 0,3% |
| свыше 300 000 000 | 2% |
Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?
Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Что такое «упрощенка», выгоден ли этот вариант уплаты налога для наймодателей
Законодательная база: Налогового кодекса об упрощенной системе налогообложения.
«Упрощенка» — это упрощенная система налогообложения (УСН), этот вариант доступен только индивидуальным предпринимателям. Ставка налога при доходе с аренды квартиры для ИП по этой схеме будет заметно ниже — не 13%, а 6%. Существует еще и общая система налогообложения для ИП, но ею никто не пользуется, поскольку сумма налога составляет около 20% прибыли. Именно на контрасте с ней «упрощенка» и получила свое название.
«В рамках УСН индивидуальный предприниматель также может выбрать в качестве объекта налогообложения не чистые доходы, а доходы, уменьшенные на величину расходов. Тогда ставка составит 15% от доходов, уменьшенных на величину расходов», — отмечает Евгений Арапов. Для арендного бизнеса этот вариант не слишком подходит — он выгоден в том случае, если расходы превышают доходы.
Декларация в случае УСН подается так же, как и при НДФЛ, — раз в год, до 15 апреля года, следующего за отчетным. Сами же выплаты — ежеквартальные в равных долях.
Но это не единственные регулярные расходы, которые несет ИП при такой схеме налогообложения: независимо от того, есть ли у него доходы, нужно оплачивать также обязательный страховой взнос и взнос в фонд ОМС. Если у ИП есть наемные сотрудники, он должен платить эти взносы и за них тоже. Взносы за себя можно будет затем вернуть в виде налогового вычета.
Размер взносов периодически меняется, его можно уточнить в налоговой. В 2022 году совокупная стоимость этих обязательных взносов «за себя» составляет 43,2 тыс. рублей в год. Можно оплачивать их один раз — в конце года, а можно вносить равными платежами в течение года. Если годовой доход ИП превышает 300 тыс. рублей, что несложно в случае с арендой квартиры в Москве, потребуется оплатить еще и дополнительный взнос на пенсионное страхование — 1% от дохода, который больше нормы (то есть все, что рантье заработает свыше 300 тыс. рублей в год). Эту сумму оплачивают уже в году, следующем за отчетным.
Будем считать, что ИП-рантье работает без наемных сотрудников. В случае с квартирой за 35 тыс. рублей в месяц и годовым доходом в 420 тыс. рублей ему придется заплатить 6% этой суммы и 1% со 120 тыс. рублей (так как доход превысил 300 тыс. в год). Итого получается 25,2 тыс. рублей + 1,2 тыс. рублей = 26,4 тыс. рублей — чуть больше ⅔ одной арендной платы. Но еще придется заплатить обязательные взносы в размере 43,2 тыс. рублей — и общие расходы уже приблизились к стоимости двух месяцев аренды.
Кроме того, региональные власти могут дополнительно снижать ставку налога для ИП на «упрощенке» в пределах 1 п. п.
Нет. Главное, чтобы не было долгов и непогашенных обязательств.
Что нужно сделать для снятия с регистрации ИП:
— Подать заявление о прекращении деятельности (ф. 029.00).
— Предоставить ликвидационную налоговую отчётность.
— Подать заявление о снятии с учёта ККМ (при её наличии).
Эти документы нужно отправить в налоговое управление по месту нахождения ИП через Кабинет налогоплательщика или eGov.
После этого автоматически создаётся заявка и формируется сообщение об обработке заявления, запускается процесс автоматического снятия с регистрационного учёта ИП.
Заявка обрабатывается на 11-й день после ввода. В итоге будет произведено снятие налогоплательщика в качестве ИП по причине «Прекращение осуществления предпринимательской деятельности».
Информацию об этом можно посмотреть на сайте Комитета госдоходов РК, в разделе «Электронные сервисы/Помощь бизнесу/Поиск налогоплательщиков», в функционале «Индивидуальные предприниматели». При отсутствии записи о снятии в качестве ИП нужно снова обратиться в налоговое управление.
Как крымчанам правильно заплатить налог от сдачи квартиры
Если собственник зарегистрирован как ИП, он может выбрать упрощённую систему налогообложения. На основании пункта 1 статьи 346.20 НК РФ налоговая ставка составит 6%. Однако в данном случае платежи вносятся каждые 3 месяца авансом.
При покупке патента налог уплачивается заранее. Производится расчёт предполагаемого среднегодового дохода, 6% нужно перечислить в ФНС. Чтобы приобрести патент, необходимо получить регистрацию в качестве ИП. Выдача патента производится на срок до 1 года.
Перед выбором того или иного способа лучше всего провести расчёт предполагаемой прибыли и взыскиваемого налога. Это позволит понять, какой из них выгоднее.
Арендодатель обязан вовремя и полностью уплачивать налог с полученного дохода в сроки, определенные выбранным налоговым режимом. Но существуют ситуации, когда оплата не предусмотрена законодательством, либо возложена на другое лицо.
- В случае заключения договора безвозмездного пользования квартирой (к примеру, с родственником), выплата налога не предусмотрена, поскольку у собственника не возникает дохода.
- При сдаче жилья в аренду физическим лицам налог платит собственник. Но при сдаче физическим лицом-арендодателем помещения организации, нотариусу, адвокату или ИП ситуация противоположная: налог выплачивает арендатор самостоятельно. Он производит удержание 13% от суммы арендной платы и перечисляет эти средства в налоговую службу. Поэтому собственники зачастую включают сумму налога в стоимость аренды, чтобы не потерять в деньгах.
Оплата НДФЛ по ставке 13% является необходимым минимумом для арендодателя, желающего легализовать свой доход с минимумом усилий. Этот метод не требует специальной регистрации в налоговой. Однако подать налоговую декларацию все же придется.
Собственнику необходимо заполнить форму 3-НДФЛ и предоставить её в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. В случае невыполнения данного условия будут наложены санкции, указанные ниже. Заполнение формы может быть произведено от руки, в электронном варианте или с помощью программы. Наиболее целесообразно заполнить форму в программе, т.к. вероятность ошибки снижается до минимума, а в этом деле каждая ошибка стоит очень дорого. Судебные тяжбы и выплата штрафов никому не нужны.
Уплата начисленного налога должна быть произведена до 15 июля года, следующего за годом получения дохода. Перечислить налог можно самостоятельно даже при отсутствии уведомления.
Способы оплаты:
- через сайт ФНС в личном кабинете налогоплательщика;
- в отделении банка по налоговому уведомлению;
- через мобильные приложения банка или Госуслуги.
Таким образом, оплатить налог можно, не выходя из дома.
Последствия неуплаты налога со сдачи квартиры установлены Налоговым кодексом РФ:
- При неуплате налога взимается штраф 20% от неуплаченной суммы, при умышленном уклонении штраф возрастает до 40% от указанной суммы;
- При несвоевременном предоставлении налоговой декларации или отсутствии её предоставления штраф 5% от неуплаченной суммы налога взимается за каждый месяц просрочки, при этом сумма не должна быть менее 1000 р. и более 30%.
- Пеня за просрочку оплаты составляет 1/300 ключевой ставки ЦБ, начисляется ежедневно.
Все перечисленные взыскания могут быть наложены только в суде. При выявлении повторного нарушения оплата штрафов производится в двойном размере. Существует возможность привлечения к уголовной ответственности, а именно в случае неуплаты в течение 3-х лет подряд налогов на сумму, превышающую 900 тыс. рублей и 10% всех его налогов.
Следует отметить, что при получении любого дохода необходимо делать налоговые отчисления. Налог должен быть уплачен вне зависимости от срока действия договора аренды. Следует помнить об этом, чтобы не расстаться с определённой денежной суммой и избежать неудобств, вызванных судебными разбирательствами.
Крымчан, сдающих жилье туристам, призывают платить налоги
Есть несколько вариантов для арендодателя, как узаконить свои доходы: подать в налоговую инспекцию декларацию, стать самозанятым или индивидуальным предпринимателем либо оформить патент. Подавать декларацию целесообразно, если доход от аренды разовый, считает эксперт проектов «Жилфин» и «Финшок» Минфина Ольга Дайнеко. Государству придется отдать 13% доходов. Зато владелец жилья получит право на налоговые вычеты (например, за обучение), за их счет иногда можно вернуть всю сумму налога, отмечает эксперт Национального центра финансовой грамотности Светлана Ефимкина.
Становиться предпринимателем имеет смысл тем, кто сдает в аренду много помещений или очень дорогое жилье. Ставка налога для ИП будет 6% или 15% (в зависимости от выбранной системы уплаты налогов), дополнительно вносится 1% с дохода свыше 300 000 рублей. Кроме того, предприниматели обязаны делать взносы на пенсионное и медицинское страхование (около 40 тысяч рублей в год), сдавать отчетность, оформлять начало и завершение своей деятельности. Наилучший вариант для большинства арендодателей — стать самозанятым. Если квартиру сдают физлицу, налог будет в 4% от дохода, если ИП или юрлицу — 6%. Все оформляется через мобильное приложение, дополнительных взносов не требуется. При этом максимальный доход самозанятого не может превышать 2,4 млн рублей в год.
Если арендная плата менее 90 тысяч рублей в месяц, стать самозанятым — оптимальный вариант, — считает руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. — Оформляться как предприниматель или покупать патент в таких случаях невыгодно.
Если владелец квартиры не отчитался о доходах, ему грозит штраф согласно ст. 122 Налогового кодекса, это 20-40% от неуплаченной суммы. Зачастую о неуплате налоговая служба узнает от обиженных квартирантов или соседей. Однако владельцу жилья следует иметь в виду, что отчитываться перед налоговой буквально на следующий день после заезда жильцов он не обязан: декларацию по итогам года можно подать до конца апреля следующего года. Так что конфликт должен быть весьма затяжным.
В Крыму введён новый порядок налогообложения доходов граждан, предоставляющих жильё в краткосрочную аренду. Об этом сообщает пресс-служба Налоговой службы Крыма.
Документом, удостоверяющим право на применение такого спецрежима, является Свидетельство определенного образца, которое выдается физлицу территориальным органом Налоговой службы Республики Крым по месту нахождения индивидуального средства размещения на основании заявления гражданина. К заявлению, составленному в произвольной форме, прилагаются копии документов, подтверждающих размер общей площади средства размещения и квитанций об уплате налога на доходы физических лиц в бюджет. Свидетельство выдается на срок не менее, чем на 1 месяц в пределах календарного года.
«Вышеуказанный Порядок распространяетсна граждан, какие предоставляют помещения для временного размещения и проживания физических лиц с ограниченным количеством мест (не более 30), не оказывают дополнительные услуги (организация питания, экскурсионное и транспортное обслуживание, прочие услуги), а также не сдают в аренду принадлежащие им объекты недвижимости под офисы, магазины и т.д», — говорится в сообщении ведомства.
Качественные услуги юристов и адвокатов в Крыму
Арендодатели, не использующие труд наёмных работников, могут не регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. При этом лимиты годового дохода будут значительно ниже.
Налоговые режимы для физлиц:
- единый совокупный платёж (ЕСП);
- декларация по индивидуальному подоходному налогу.
ЕСП
ЕСП – это фиксированный платёж, включающий подоходный налог, соцотчисления, пенсионные и медстрахование. Он вносится ежемесячно.
Ставки ЕСП:
- 1 МРП (3 063 тг) – для проживающих в городах;
- 0,5 МРП (1 532 тг) – в сёлах.
Условия:
- нет наёмных работников;
- услуги оказываются исключительно физлицам;
- годовой доход до 1 175 МРП (3,6 млн тенге).
Налоговая отчётность и специальная регистрация не требуются. Если в каком-то из месяцев доходы отсутствовали, ЕСП можно не платить.
Пример: при сдаче квартиры в городе по 100 000 тенге в месяц оплата за год составит 36 756 тенге (3 063×12 месяцев).
ЕСП не могут выбрать (ст. 774 Налогового кодекса РК):
- ИП;
- кто работает в коммерческих и торговых объектах;
- сдающие в аренду нежилое имущество;
- занимающиеся частной практикой;
- иностранцы и лица без гражданства, за исключением кандасов.
Декларация по индивидуальному подоходному налогу
Налог с дохода 10%.
Оплата – раз в год, до 10 апреля по форме 240.00 (сдаётся до 31 марта). Соцотчислений нет.
Пример: при сдаче квартиры за 100 000 тенге в месяц налог за год составит 120 000 тенге.
Физлицо может сдавать жильё в аренду физлицам и налоговым агентам:
- юрлицу, его структурным подразделениям;
- ИП;
- лицам, занимающимся частной практикой;
- юридическому лицу-нерезиденту.
При этом рассчитывать и выплачивать налог должно не само физлицо, а субъект, который выплачивает ему деньги, – налоговый агент. Ставка налога также составляет 10% от суммы дохода.
Как крымчанам правильно заплатить налог от сдачи квартиры
Если собственник зарегистрирован как ИП, он может выбрать упрощённую систему налогообложения. На основании пункта 1 статьи 346.20 НК РФ налоговая ставка составит 6%. Однако в данном случае платежи вносятся каждые 3 месяца авансом.
При покупке патента налог уплачивается заранее. Производится расчёт предполагаемого среднегодового дохода, 6% нужно перечислить в ФНС. Чтобы приобрести патент, необходимо получить регистрацию в качестве ИП. Выдача патента производится на срок до 1 года.
Перед выбором того или иного способа лучше всего провести расчёт предполагаемой прибыли и взыскиваемого налога. Это позволит понять, какой из них выгоднее.
Арендодатель обязан вовремя и полностью уплачивать налог с полученного дохода в сроки, определенные выбранным налоговым режимом. Но существуют ситуации, когда оплата не предусмотрена законодательством, либо возложена на другое лицо.
- В случае заключения договора безвозмездного пользования квартирой (к примеру, с родственником), выплата налога не предусмотрена, поскольку у собственника не возникает дохода.
- При сдаче жилья в аренду физическим лицам налог платит собственник. Но при сдаче физическим лицом-арендодателем помещения организации, нотариусу, адвокату или ИП ситуация противоположная: налог выплачивает арендатор самостоятельно. Он производит удержание 13% от суммы арендной платы и перечисляет эти средства в налоговую службу. Поэтому собственники зачастую включают сумму налога в стоимость аренды, чтобы не потерять в деньгах.
В Крыму серьёзно взялись за квартиросдатчиков. Кто будет платить налог?
Любой доход облагается налогом. Если сдал однажды квартиру, то уже стоит подумать о походе к фискальным службам. «Человек, получающий нерегулярный доход, должен прийти по окончанию отчётного года в налоговую службу подать декларацию, уплатить налог, — рассказывает Евгения Филатова. — Но если доход регулярный, требуется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В законе регулярность — это более трёх раз. Понятно, что есть нюансы: например, вы сдали квартиру на целый год и получили одномоментный доход. Трактовать это как предпринимательскую деятельность уже сложнее».
Справка Минимальная стоимость патента на сдачу квартир в Крыму — 4% ежемесячного дохода в месяц. На материковой части РФ — 6%. В законе о патентах определенно: чем больше квадратных метров, тем дороже патент.
Налоговая служба в прошлом году провела обследование среди квартиросдатчиков: есть ли у них регулярность в получении дохода. В прошлом году использовали смс-рассылку для оповещения — и налогоплательщиков прибавилось. Одни уплатили по счетам как физические лица, другие выбирали регистрацию индивидуального предприятия и покупку патента на сдачу квартир.
Гражданский кодекс гласит о том, что при найме жилого помещения наймодатель и квартиросъемщик заключают договор в письменном виде. Конкретной формы договора закон не предусматривает. Зато прописывает права и обязанности сторон.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В законе перечислены моменты, которые носят обязательный характер. Однако ни одна часть или статья Гражданского Кодекса не запрещает вам вносить в договор о сдаче квартиры внаем дополнительных условий. Главное, чтобы они не противоречили другим нормативным документам.
В хорошо разработанном договоре найма квартиры прописываются несколько десятков пунктов, которые отражают интересы и наимодателя и нанимателя. Среди них – сроки и механизм оплаты (банковская карта, наличные, перевод на расчетный счет), порядок уплаты коммунальных платежей, время и порядок посещения квартиры собственником, перечень и состояние имущества, находящегося в квартире, гарантийный платеж – та сумма, которая заранее передается наймодателю на случай, если наниматель решит съехать с квартиры не предупредив хозяина, залог на случай возможной порчи имущества, порядок и сроки прекращения найма и т.п.
Разногласия у наймодателей и нанимателей происходят довольно часто. И именно поэтому важно иметь хорошо разработанный договор. При нарушении какого-либо из его пунктов действие документа прекращается.
Если наниматель не желает покидать жилое помещение, то придется идти в суд. Если цена договора меньше 50 тыс. рублей, то ваше дело будет рассматривать мировой судья в судебном участке. Свыше 50 тыс. рублей – федеральный судья в районном суде.
Если решение вынесено в пользу наймодателя, то у нанимателя остается два варианта – исполнить его самостоятельно или с помощью судебных приставов. Последний вариант влечет для нанимателей дополнительные расходы на компенсацию исполнительных действий.
Несколько другой механизм действует в случае аренды. Если арендодатель не зарегистрирован в качестве ИП, то он действует так, как описано выше. Если зарегистрирован, то разбирательства придется вести в арбитражном суде вашего региона.
Некоторым компаниям, которые арендуют квартиры у симферопольцев, квадратные метры нужны не для проживания сотрудников, а для устройства офиса. Закон не запрещает подобные действия, главное, чтобы на них был согласен арендодатель.
На арендованную квартиру можно зарегистрировать и юридический адрес компании. Для этого собственник должен предоставить гарантийное письмо и временно прописать в ней директора компании. Прописка невозможна только в арендованной ипотечной квартире и коммуналке.