Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уполномоченный по защите прав предпринимателей в РД». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде всего необходимо отметить, что мероприятия сосредоточенные на расширению, реконструкции, реставрации и капитальному ремонту могут производиться только при капитальном строительстве. Кроме того, снос объекта также относится к капитальному типу строительства.
Когда наступает момент, когда здание можно признать капитальным?
Капитальность объекта определяется тесной связью с грунтом. Когда начинается закладка основания дома или забивание свай, объект можно признать капитальным.
Однако, до момента завершения строительства, он считается строящимся капитальным объектом. По мере приближения к завершению строительства, объект превращается в капитальный объект с запланированным сроком эксплуатации. Важным дополнением к определению капитальности является долгосрочный срок службы объекта. Если объект предназначен для долгого использования, то он считается капитальной постройкой.
Также следует принять во внимание, что капитальные строения или сооружения становятся строениями только после того, как они были сданы в эксплуатацию. После этого их требуется непременно зарегистрировать в ЕГРН.
Как размещать объекты некапитального строительства на земле?
Если проанализировать список объектов некапитального строительства, можно обнаружить занимательную деталь. Они часто размещаются на участках, где проводится капитальное строительство (другими словами земля находится в собственности) или выполняют социальные, коммерческие или развлекательные функции, что предполагает их размещение в местах с высокой проходимостью людей.
В первом случае нет необходимости соблюдать особые требования размещения. Регистрация объектов некапитального строительства в ЕГРН не требуется, их можно разбирать после ввода в эксплуатацию капитального здания, и, как правило, для таких объектов не обязательно получение принципиальных разрешений на размещение.
Однако второй случай более занимателен: места с большой проходимостью, чаще всего, находятся в государственной или муниципальной собственности. Также они обеспечивают более долгосрочную функцию, что предполагает установление необходимых норм их размещения.
В Москве имеются два основных закона, регулирующих размещение объектов некапитального строительства:
- ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации».
- Постановление Правительства Москвы «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства…».
Какие работы проводятся только при капитальном строительстве?
Прежде всего стоит заметить, что только при капитальном строительстве могут проводиться работы по расширению, реконструкции, реставрации сооружения, которое относится к капитальному типу. Сюда же можно добавить капитальный ремонт и снос.
Теперь к основным типам работ, которые могут проводиться только на капитальной стройке:
- Проектно-изыскательные работы: при некапитальном строительстве в этом нет смысла. Какая разница куда вы поставите киоск?
- Работы по возведению фундамента: у некапитальных сооружений попросту не должно быть фундамента.
- Монтаж опорных конструкций и ограждений.
- Подведение коммуникаций: чисто теоретически к киоску можно подвезти канализацию и трубопровод, но тогда его не получится транспортировать без проблем, а значит и некапитальной постройкой назвать не получится.
- Пуско-наладочные работы: запускать навес не нужно: если он не течет, то работает. Дополнительные проверки ни к чему.
О движимом и недвижимом
Вещь — часть материального мира, какое-то имущество, то что можно потрогать.
Движимые и недвижимые вещи — две юридические категории вещей, не всегда совпадают с обывательским пониманием.
Иногда недвижимая вещь двигается, а движимую не всегда можно передвинуть
Недвижимое имущество, по-другому недвижимость — это земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй.
Ещё к недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, если они подлежат государственной регистрации. Это как раз тот случай, когда недвижимая вещь передвигается.
«Всё, что прочно связано с землёй» — находящиеся на земле здания, строения и сооружения, в том числе недостроенные.
Жилые и нежилые помещения, машино-места в зданиях и сооружениях — это тоже недвижимость.
Неразрывная связь с землёй и невозможность переместить без несоразмерного ущерба
Это главный отличительный признак недвижимой вещи.
В законе нет критериев, по которым ущерб считают соразмерным либо несоразмерным.
Однако Верховный Суд Российской Федерации разъяснил по этому вопросу:
- Невозможность использования по целевому назначению
- Существенное ухудшение технического состояния
- Снижение материальной или художественной ценности
- Неудобство в использовании
Эти и другие аналогичные последствия позволяют квалифицировать ущерб, как несоразмерный.
Недвижимое всегда капитально
«Всё что прочно связано с землёй» — это результат капитального строительства.
Синонимы к слову «капитальный» — основательный, прочный, фундаментальный.
Фундаментальный от слова «фундамент» (лат. fundamentum), означает «имеющий крепкую основу».
Капитальный = фундаментальный = имеющий крепкую основу
Капитальное строительство не только сооружение фундамента. Ещё и возведение несущих конструкций, подведение инженерных коммуникаций и многое другое.
Однако именно наличие фундамента, а точнее глубина его заложения (об этом дальше), выступает основным критерием капитального строения.
Если строение на крепком фундаменте, значит оно прочно связано с землёй. Есть прочная связь с землёй, значит строение — объект недвижимого имущества.
Наличие фундамента (капитальность) = прочная связь с землёй = недвижимая вещь
По своей сути понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» тождественны. Объединяет их прочная (неразрывная) связь с землёй.
Пример из судебной практики
Истец — собственник земельного участка просил признать постройку самовольно возведённой, обязать ответчика снести.
В правовом обосновании ссылался на статью 222 Гражданского кодекса РФ.
На основании экспертизы суд установил, что заявленное к сносу строение некапитально — не является объектом недвижимого имущества.
В этом случае статья 222 ГК РФ неприменима, строение не может быть признано самовольной постройкой.
В иске отказано: истец выбрал неправильный способ судебной защиты
В зависимости от обстоятельств, истцу надлежало рассмотреть вариант обращения с:
- негаторным иском — на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ об устранении нарушения права, не соединённого с лишением владения земельным участком
- виндикационным иском — на основании статьи 301 Гражданского кодекса РФ об истребовании участка из незаконного владения ответчика
- превентивным иском — на основании статьи 1065 Гражданского кодекса РФ о запрещении деятельности по эксплуатации строения, создающего опасность причинения вреда
Кстати, на требования в рамках негаторного иска не распространяется исковая давность, что зачастую очень важно.
Как получить разрешение на возведение капитального строения
Точный алгоритм действий получения разрешения на возведение капитального строения, напрямую зависит от типа объекта.
Если гражданин планирует построить индивидуальный жилой или садовый дом, то оформлять соответствующее разрешение нет необходимости. В настоящее время действует уведомительный порядок. Застройщик просто направляет уведомление о планируемом строительстве в уполномоченный орган. Чаще всего рассмотрением таких вопросов занимает местная администрация.
Для получения разрешения на возведение объекта капитального строительства потребуется подготовить пакет документов, подать заявку и дождаться решения. Застройщику понадобятся:
- заявление;
- правоустанавливающие бумаги на земельный участок;
- положительное заключение экспертизы проектной документации;
- иные документы (в зависимости от конкретной ситуации).
Значение капитального и некапитального объекта
Отнесение сооружений к тому или иному классу имеет строго практическое применение. Капитальный и некапитальный объект предполагают различный подход к самому строительству и перечень требований к владельцу. Выделяется:
- Обязательность разрешения на строительство капитального объекта;
- Особенности фундамента ОКС
- Регистрация капитальных строений в Росреестре;
- Налогообложение капитальных строений;
- Оформление земельных участков в собственность.
Отличие некапитального строения от капитального
Недвижимое имущество и права на него подлежат государственной регистрации, но относится это только к капитальным строениям, причем даже к объектам незавершенного строительства. Основным документом является технический паспорт, на основании которого сведения вносятся в Единый государственный реестр объектов недвижимости. Так указывается тип объекта, его местоположение, технические характеристики, сведения о правообладателе, план и другие данные.
Возведение капитального строения требует обширной документации: проектно-сметной, рабочей, исполнительной. Кроме того, необходимо получить разрешение на строительство, а проектные документы по многоэтажным домам в обязательном порядке проходят процедуру экспертизы. Наконец, капитальные строения, как правило, подключаются к инженерно-техническим сетям, что тоже требует как документального оформления, так и дополнительных расходов.
Гораздо проще дело обстоит с некапитальными строениями, которые не нуждаются в оформлении разрешительной документации. Они не имеют заглубленного фундамента, эксплуатируются на протяжении короткого времени, могут быть легко перемещены на другое место и чаще всего к ним не подводятся коммуникации.
Отличия от некапитального строения
Капитальные строения должны пройти процедуру государственной регистрации. Собственник здания или строения получает документы, которые подтверждают его право на капитальный объект. В документах указываются основные параметры недвижимости, местонахождение, назначение, площадь, соответствие нормам СНиП и т.д. К капитальному строению должны быть подведены необходимые инженерные коммуникации (водоснабжение, отопление, электричество и др.).
По благоустройству капитальные объекты в лучшую сторону отличаются от некапитальных. Строительные материалы и технические решения также различаться. Для капитальных объектов разрабатывается проектная документация, при этом обязательным требованием является получение разрешения на строительство. Срок эксплуатации капитальных объектов может составлять от 25 до 100 лет.
1. Капитальное строение прочно связано с участком, на котором оно стоит, и имеет капитальный фундамент. Готовый объект регистрируется в Росреестре.
2. Капитальные строения — это жилые и нежилые объекты, производственные помещения, сооружения, коммуникации (ЛЭП, трубопроводы и пр.).
3. К объектам капстроительства нельзя отнести киоски, навесы, сцены и другие временные постройки.
4. Баня и гараж признаются капитальными (при наличии заглубленного фундамента) или некапитальными (если установлены на нескольких опорах или на утрамбованной площадке).
5. Строения, которые невозможно переместить на другой участок, не нарушив их характеристик, по закону относятся к объектам недвижимости.
6. На возведение капитального строения нужно получать разрешение. На временные и вспомогательные постройки разрешение не нужно.
Сооружение (за исключением некапитального) — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов; (пункт 23 части 2 статьи 2 Технического регламента).
Объектом, выступающим как сооружение, является любое отдельно стоящее сооружение со всеми устройствами, составляющим с ним одно целое.
Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с землей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).
Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Признаки капитального строительства
Сам процесс капитального строительства представляет собой возведение объекта на фундаменте, имеющего опорные конструкции, ограждения и коммуникации. Ключевым фактором признания постройки капитальной является прочная связь ее с земельным участком, в результате чего здание и земля становятся неразрывным объектом собственности. Поэтому продать капитальное строение отдельно от земли становится невозможным.
Капитальное строение может быть возведено в процессе:
- нового строительства на основании проектной документации при наличии согласования с обязательной регистрацией по завершению работ и сдаче в эксплуатацию;
- реконструкции имеющегося объекта с заменой изношенных элементов, перепланировкой, переустройством или модернизацией систем инженерного характера;
- увеличения площади за счет пристроек к объекту.
Капитальный объект после ввода в эксплуатацию должен пройти процедуру государственной регистрации. К критериям его оценки относят:
- наличие почтового адреса;
- площадь и расположение строения;
- соответствие объекта нормам строительства, пожарной безопасности и иным требованиям;
- тип конструкции;
- материал изготовления и наличие коммуникаций.
Недвижимое всегда капитально
«Всё что прочно связано с землёй» — это результат капитального строительства.
Синонимы к слову «капитальный» — основательный, прочный, фундаментальный.
Фундаментальный от слова «фундамент» (лат. fundamentum), означает «имеющий крепкую основу».
Капитальный = фундаментальный = имеющий крепкую основу
Капитальное строительство не только сооружение фундамента. Ещё и возведение несущих конструкций, подведение инженерных коммуникаций и многое другое.
Однако именно наличие фундамента, а точнее глубина его заложения (об этом дальше), выступает основным критерием капитального строения.
Если строение на крепком фундаменте, значит оно прочно связано с землёй. Есть прочная связь с землёй, значит строение — объект недвижимого имущества.
Наличие фундамента (капитальность) = прочная связь с землёй = недвижимая вещь
По своей сути понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» тождественны. Объединяет их прочная (неразрывная) связь с землёй.
В ГрК РФ уточнили, что относится к капитальным и некапитальным строениям
С 4 августа изменилось понятие капитального строения и сооружения. Теперь прямо указано, что к таким объектам не относятся неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Поправка вполне в духе судебной практики, которая не признает объектом недвижимости бетонные площадки или замощения, не отвечающие признакам сооружения. При этом суды в последнее время не отождествляют понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости».
Кроме того, в ГрК РФ появилось понятие некапитальных строений и сооружений. К ним относятся строения и сооружения (в том числе киоски, навесы и т.п.), которые не имеют прочной связи с землей. Конструктивные характеристики этих объектов позволяют перемещать, демонтировать, собирать их без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик.
Также внесены и другие изменения, например в части градостроительного зонирования, оптимизации требований к проектной документации. Установлены зоны с особыми условиями использования территории, введены и многие другие новшества.
Другие новости в августе ↓
Правила определения дохода в рамках предпринимательской деятельности в целях исчисления НДФЛ при продаже объектов недвижимости по стоимости ниже кадастровой, определенной на 1 января года госрегистрации перехода права собственности, могут применяться в отношении имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года (п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса).
Установленная в Налоговом кодексе величина налогового вычета в размере 600 кв. м по земельному налогу является минимальной.
Изменить статус жилья можно будет только в случае, если согласие на это дадут большинство жильцов в многоэтажке
В соответствии с внесенными в Градостроительный кодекс изменениями, вступившими в силу 4 августа, под объектом ИЖС понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости
При строительстве здания, сооружения возникает много проблем, связанных с его легализацией, например, с государственной экспертизой проектной документации, с получением разрешения на строительство и.т.п. Но если возводить объект некапитального строительства, то ни разрешение, ни экспертиза проектной документации не требуются (подп. 2 п. 17 ст. 51, п. 3 ст. 49 Градостроительного кодекса).
В п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса приведено понятие объектов капитального строительства — это здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Из указанной нормы можно сделать вывод, что перечень объектов некапитального строительства является открытым. При этом четкого определения таких объектов в действующем законодательстве нет.
Проанализировав судебную практику, мы выявили ряд критериев, при наличии которых судьи признают здание или сооружение объектом некапитального строительства. Прежде всего необходимо отметить, что большинство судов отождествляют понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости». Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Соответственно, если здание, сооружение не подпадает под признаки, установленные п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса, то оно не признается объектом капитального строительства.
Для квалификации объекта судьи, в первую очередь, обращают внимание на фундамент, на котором он размещен: насколько прочно здание, сооружение связано с землей. Затем суды рассматривают конструктивные характеристики объекта: из чего он состоит, возможно ли его разобрать и переместить без несоразмерного ущерба. Как правило, объекты некапитального строительства легко демонтируются, перемещаются и устанавливаются на другое место, сохраняя при этом свои эксплуатационные качества. Однако, судьи отмечают, что по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ «прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием».
И, действительно, анализируя судебную практику, мы установили, что кроме фундамента и конструктивных характеристик объекта, большое внимание суды обращают и на другие нюансы объекта, разобраться в которых непрофессионалу, порой, не так и просто. Но, если за дело берется квалифицированный юрист, то удается доказать некапитальность объекта в даже очень сложных случаях.
Так, например, в одном из муниципальных образований краевым Управлением государственного строительного надзора был установлен факт возведения трехэтажного здания размером 30 м на 12 м, площадью застройки 360 кв. м. без получения разрешения на строительство и положительного заключения государственной экспертизы. Администрация города предъявила владельцу сооружения иск с требованием снести объект. В обоснование заявленных требований администрация ссылалась на то, что владелец сооружения нарушил ст. 51 Градостроительного кодекса, осуществляя капитальное строительство без получения соответствующего разрешения. По мнению администрации этот объект являлся самовольной постройкой и подлежал сносу за счет его владельца.
Чем отличается временное строение от капитального?
Как уже было сказано, ряд строений не относится к объектам капитального строительства. Такие постройки принято называть временными и определить к какому типу строения относится объект, можно по некоторым признакам.
Для этого необходимо оценить не только экономическую сторону вопроса, но и юридическую:
- Строение временного характера не может иметь документации на собственность и срок использования объекта небольшой, по окончанию которого, постройка подлежит разбору.
- Постройка капитальная тесно привязана к земельной площади и расположена на фундаментной основе. Это означает, что строение не подлежит последующей разборке и переносу. Также, собственник может получить на здание документы, подтверждающие владение по праву собственности.
Кроме этого стоит отметить, что на капитальный объект обязательно разрабатывается проектно-сметная документация.