Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить предоплату за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Чтобы лучше уяснить вопрос, рассмотрим, зачем вообще нужно оформление официального соглашения – договора. Он служит гарантийным обеспечением возврата денежных средств в случае расторжения сделки. В тексте этого документа стороны детально формулируют в письменном виде свои обязательства, скрепляя их подписями.
Согласно Гражданскому кодексу, составление договора – необходимость, которая не зависит от величины задатка. Если какая-либо из сторон попытается уклониться от выполнения своих обязательств, договор становится основанием для требования возмещения убытка и обращения в суд.
Письменный договор вы можете составить в произвольном виде, поскольку единого стандарта для него нет. Однако чтобы этот документ был действительным, в его тексте должны присутствовать:
- ФИО – личные данные продавца и покупателя;
- сведения из паспортов обеих сторон;
- места проживания будущих партнеров по сделке;
- адрес жилого объекта, в отношении которого будет оформляться купля-продажа;
- его согласованная цена;
- полная информация обо всех собственниках и зарегистрированных в жилье лицах;
- величина задатка и дата его передачи;
- перечень случаев, когда задаток должен быть возвращен;
- продолжительность действия договора.
К договору не помешает приложить перечень всех документов, которые потребуется собрать в процессе последующего оформления покупки. От выписки из ЕГРН и справки о регистрации до справок об отсутствии долгов по коммуналке и т.д. Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие бывшего или нынешнего супруга\супруги на сделку. А при наличии прописанных на жилплощади или являющихся ее собственниками несовершеннолетних детей или недееспособных лиц нужно разрешение органов опеки.
Чем детальнее вы изложите в договоре все значимые условия, тем лучше для вас же.
Основные риски выплаты задатка
Приобретение жилой недвижимости на вторичке практически всегда несет в себе определенные риски. К примеру, заключивший предварительный договор, покупатель планировал взять ипотеку, но банк ипотечный кредит не одобрил или одобрил, но в меньшем размере. И если покупатель не найдет недостающую сумму, он вынужден будет расторгнуть достигнутое ранее соглашение и, как результат, лишится задатка.
Другие риски возникают из-за возможной нечистоплотности партнеров по сделке. Например, продавец может умолчать о наличии обременений на жилье или о выполненной в нем незаконной перепланировке. Поэтому мы рекомендуем вам обязательно указывать в качестве условия в договоре задатка отсутствие обременений и незаконных перепланировок. Поскольку если негативные обстоятельства вскроются позже, и вы в связи с ними решите отказаться от покупки, продавец получит формальное право не возвращать вам задаток. И тогда вернуть его можно будет только через сложную судебную процедуру.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Расписка в получении денежных средств за квартиру
Расписка в получении денежных средств за квартиру – это документ, который подтверждает факт получения определенной суммы денег при продаже квартиры. Расписка может быть составлена в виде простого документа или включена в состав договора купли-продажи.
Оформить расписку в получении денежных средств за квартиру можно самостоятельно, однако для того, чтобы избежать ошибок и правильно оформить документ, рекомендуется обратиться к юристу или использовать готовый образец.
В расписке необходимо указать следующие пункты:
- ФИО продавца и покупателя;
- адрес и описание квартиры;
- сумму, полученную продавцом от покупателя;
- дату получения денежных средств;
- подписи сторон.
Расписка в получении денежных средств за квартиру должна быть составлена в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Одну копию расписки должен сохранить продавец, а другую – покупатель.
При передаче квартиры продавцу покупатель может использовать расписку в качестве доказательства факта оплаты, особенно если договор купли-продажи еще не заключен.
Основные вопросы о задатке в получении денежных средств за квартиру:
- Что такое задаток и чем он отличается от аванса?
- В каких случаях задаток может быть вернут покупателю?
- Какие документы необходимо составить при покупке квартиры?
- Какие ошибки часто допускаются при оформлении расписки в получении денежных средств за квартиру?
- Как составить расписку в получении денежных средств за квартиру в 2021 году?
- Какие особенности составления расписки в получении денежных средств за квартиру в 2024 году?
В ответах на эти вопросы можно найти информацию о том, как правильно оформить расписку в получении денежных средств за квартиру и какие документы необходимо иметь при покупке квартиры.
| Год | Основные вопросы о задатке |
|---|---|
| 2021 | Что такое задаток и чем он отличается от аванса? |
| 2023 | В каких случаях задаток может быть вернут покупателю? |
Задаток и аванс: в чем разница
Определяющим различием между этими понятиями является функция, которой наделяется договор.
Задаток (иначе залог) носит статус обязательства и представляет собой некую финансовую сумму, передаваемую для обеспечения исполнения договорного обязательства и доказывающую заключение этого обязательства. Говоря более понятным языком — внесение залога, как и его принятие, обязывает к заключению договора. Интересы покупающей и продающей стороны защищены именно залогом.
Важное замечание. Для конкретизации присущих договору важных условий (дата сделки, ее цена и иные моменты) с собственниками недвижимого объекта оформляется именно залоговый договор. При этом сумма передаваемого залога учитывается в процессе оплаты полной стоимости объекта.
Возврат залога может быть осуществлен при условии, что сделка отменена на базе взаимного соглашения заключивших ее сторон либо при наличии объективных обстоятельств, сложившихся для ее отмены. Если сделка отменена по вине покупающей стороны, то залог не возвращается, а если по вине продающей стороны — он возвращается в размере вдвое большем, чем был изначально.
Что такое обеспечительный платеж
В являющемся аналогом залога обеспечительном платеже можно конкретизировать любые выдвигаемые для удержания либо возврата условия. Платеж обеспечительной категории, в зависимости от конкретизированных договором условий, может быть возвращен полностью либо частично, или же вовсе не возвращен.
Залог же либо в полном объеме не возвращается, либо, если возвращается, то в удвоенном размере. Платеж обеспечительного статуса является гарантией выполнения любых присущих договору обязательств, в то время как принципом залога является обеспечение подписания куплепродажного договора.
Платеж обеспечительной категории граждане часто не используют, хотя этот юридический инструмент способен надежно защитить интересы обеих сторон.
В каких случаях и как можно расторгнуть договор и соглашение о задатке
Это возможно в одностороннем порядке при выплате другой стороне обозначенной в ДКП суммы. Иначе нужно остановить процесс по договорённости. Если же мирного исхода добиться не удалось, потребуется обратиться в суд.
Текущая судебная практика в основном складывается из следующих общих проблем:
- Срыв сделки по причине появления более выгодного предложения для продавца или покупателя.
- Предоставление заведомо ложных сведений об объекте, что приводит к отказу в регистрации сделки.
- Неявка на подписание ДКП в установленный срок либо отсутствие подготовленных в срок документов. Правильно оформить предварительный договор и задаток на квартиру важно как для покупателя, так и для продавца, но не всегда в равной мере. Ориентироваться нужно на каждый конкретный случай и обстоятельства.
Составление соглашения
Сторона, согласившаяся на передачу депозита, должна отредактировать его соответствующим образом. Это является необходимым условием для заключения сделки и предоставления гарантии.
Статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает только то, что соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме независимо от суммы, переданной продавцу.
Соглашение о задатке гарантирует, что стороны подпишут основной договор купли-продажи с условиями, указанными в предварительном договоре. Поэтому продавец и покупатель должны одновременно согласовать оба документа. Соглашение о задатке не создает никаких юридических обязательств, если не подписан дополнительный предварительный договор.
Стоит ли использовать аванс?
К сожалению, на практике вопрос об использовании первоначального взноса при покупке квартиры не направлен на покупателя, решение принимает продавец, а покупатель должен согласиться или не согласиться с этим условием.
Банк требует документы на недвижимость, чтобы убедиться в ее юридической чистоте. Тогда продавец решает сделать первый взнос, чтобы подтвердить серьезность своих намерений. Что произойдет, если на сбор сертификатов будет потрачена неделя, а покупатель просто откажется?
В этом случае покупатель должен потребовать первоначальный взнос, который не имеет юридических последствий. Кроме того, даже после одобрения кредита банком сделка может быть запрещена, если в документах обнаружены посторонние лица, отсутствует разрешение супруга продавца или справка из органа опеки (необходимая справка). в случае сделок с собственником — несовершеннолетние дети) и т.д.
Задаток (образец расписки) при покупке квартиры — это особая форма гарантии, определяющая серьезность намерений покупателя.
Теперь вы знаете, что такое первоначальный взнос, какова его особая функция и когда он используется. Важно помнить, что, по определению, только первоначальный взнос налагает на стороны обязательство по исполнению договора. Расторжение сделки.
После того как продавец и покупатель решили воспользоваться одним из вышеуказанных способов, они должны подписать специальный договор и оформить расписку о получении денег при их передаче. Покупатель имеет право уменьшить сумму невозвращаемого задатка через суд.
Полезное видео: разница между первоначальным взносом и ипотечным депозитом
Что такое задаток при покупке квартиры и для чего он нужен?
Нормативно-правовая база, а точнее, п.1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, недвусмысленно говорит нам о том, что такое задаток, и даёт чёткое определение этому понятию: «Задатком признаётся некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне договора в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».
Как показывает практика, клиенты вообще не видят различия между двумя, а то и тремя такими разными понятиями: аванс, задаток, залог — и часто их путают, легко и непринуждённо сливают в разговорах воедино. На миру от обывателей часто можно услышать о внесении залога при покупке квартиры. Смысл при этом остаётся неизменным — материальное подтверждение своих намерений в дальнейшем заключить основной договор по приобретению недвижимого имущества, но всё же юридически правильно называть эту денежную сумму именно задатком, в крайнем случае, авансом.
Аванс (или предварительная оплата товара)
Данная история похожа на обеспечительный платеж. С некоторыми оговорками. Если после подписания договора (соглашения) о намерениях заключить основные договоры в будущем, покупатель не внес аванс в обозначенные сроки, продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств. Т.е. может идти искать другого покупателя.
Но если продавец, получивший аванс, не выполняет свои обязательства покупатель вправе требовать возврата аванса. Если иное не прописано в договоре (соглашении) об авансе покупатель вправе требовать начисления процентов на сумму аванса до получения товара, в нашем случае какого-либо объекта недвижимости.
На мой, взгляд, такой же ничего не гарантирующий документ о намерении совершить в будущем сделки. Если покупатель передумал, продавец снова в поиске желающего купить. Если продавец откажется и найдет более выгодного приобретателя, то ему будет дешевле заплатить неустойку и не выходить на сделку
Выбор вида обеспечения сделки
Продавцы-застройщики изначально сами оговаривают что это будет и прописывают соответствующие формулировки в договоре.
Участники объектов вторичного рынка, вольны сами оговорить, что это будет.
Если в сделке задействованы агентства, то они как правило принимают обеспечительные платежи, во избежание каких-либо острых моментов, если вдруг сделка не состоится.
В случае, когда оба, или один из участников сделки ограничены временем, то возможно, для «гаранта» стоит заключить договор задатка.
Спойлер. Договор задатка стоит заключать в любом случае, если стороны намерены совершить сделку, а не «подумать».
Безусловно, если стороны уверены друг в друге на 200% (такое бывает?), то можно обойтись символическим обеспечительным платежом.
Как внести аванс за квартиру?
Для того, чтобы внести аванс за квартиру, необходимо заключение договора купли-продажи: предварительного или основного. В договоре можно установить дополнительные условия распоряжения суммой аванса в случае расторжения сделки.
Также возможно заключение отдельного соглашения об авансе. Такое соглашение впоследствии становится основой для договора купли-продажи.
В предварительном договоре или авансовом соглашении необходимо указать основные условия будущего договора купли-продажи.
Сам факт передачи денег можно оформить в виде расписки или подтвердить подписью получателя в авансовом соглашении.