Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдавать квартиру посуточно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.
Больше всего времени при посуточной аренде отнимает взаимодействие с гостями. Их нужно встретить, передать ключи, показать квартиру, а порой и рассказать о близлежащих достопримечательностях, туристических маршрутах и даже кафе и продуктовых магазинах. Затем при выезде нужно проверить, всё ли в квартире цело, забрать ключи, убраться, обновить расходные материалы, например, туалетную бумагу, мыло, шампуни, губки и средство для мытья посуды.
Начинающие хосты порой выполняют все обязанности лично. Но если объектов несколько, делать это становится довольно сложно. Поэтому можно нанять уборщицу, которая следит за порядком в квартире, стирает, сушит и гладит постельное бельё и полотенца, заправляет постели и раскладывает всё по местам.
Встречать и провожать гостей тоже не обязательно: по словам хостов, они всё чаще предпочитают самостоятельное заселение и не хотят видеться с хозяином квартиры. Решить проблему можно по старинке — спрятать ключ под коврик или в почтовый ящик. Но продвинутые хозяева выбирают высокотехнологичные решения — электронные дверные замки. Они могут синхронизироваться с сервисом аренды, что очень удобно. Для входа в квартиру гость получает код доступа. И после каждого выезда код следует менять. А на все вопросы гостей хозяин отвечает в переписке или по телефону.
Но это не значит, что можно организовать работу так, чтобы совсем не участвовать в процессе. Даже если у владельца квартиры есть помощник по хозяйству и электронный замок, всё равно придётся самостоятельно размещать и продвигать объявления, общаться с гостями, отвечать на их вопросы почти в круглосуточном режиме. К тому же периодически нужно бывать в квартире лично. Пусть не после каждого заезда, но всё же необходимо следить за сохранностью имущества.
Минусы и риски краткосрочной аренды
Большой доход от краткосрочной аренды можно получить, если добиться постоянного высокого спроса на выставляемую квартиру. Это возможно только при полном вовлечении в процесс.
Арендодателю необходимо прагматично оценить свои возможности. Если жить на одном конце города, «рабочий объект» иметь на другом, детский сад, школу, офис и любые другие постоянно посещаемые учреждения в третьем, то объективно шансы справиться с управлением квартирой и повседневными делами минимальны.
Заезд и выезд арендаторов может упростить электронный хранитель ключей, многие приветствуют, что не приходится общаться с хозяевами и быть завязанными на их график. Но необходимо всегда быть на связи, чтобы отвечать потенциальным арендаторам.
Нужно также следить, чтобы в квартире было достаточно расходных материалов, проверять, насколько качественно она убрана, координировать работу персонала, отвечать на вопросы гостей или же обновлять специальные памятки. Постояльцы ценят, если их информировать об особенностях ощущения погоды, местах с лучшим кофе, милых городских деталях, вроде кота, который постоянно спит на козырьке отделения банка.
Начал бизнес с субаренды
С первыми объектами я работал по стандартной схеме субаренды — платил собственнику за месяц и пересдавал посуточно. Первые 12 квартир нашёл вхолодную — звонил по объявлениям и договаривался. Выбирал объекты в двух близких районах: в центре и на улице Ленинградская. На это было две причины:
- Чтобы горничным и администраторам, которые заселяли гостей, не приходилось ездить туда и обратно через весь город.
- Чтобы я мог предложить клиенту несколько вариантов квартир недалеко друг от друга, если нужная уже была занята или не подошла ему.
Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир
За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:
-
увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;
-
устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;
-
минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.
Масштабирование бизнеса. Партнерство
При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда. Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.
Как сдавать квартиру с помощью агентства?
Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).
После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть учтены все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.
Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.
Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.
Чтобы гость ничего не сломал и не украл, при заселении лучше заключать договор аренды. В нем обязательно должны быть:
– паспортные данные гостя;
– дата заключения договора;
– сроки проживания;
– сумма платежа;
– права и обязанности сторон;
– размер штрафа за порчу имущества и нарушение условий договора;
– подписи сторон и их расшифровка.
Если по каким-то причинам вы не хотите оформлять договор, сделайте хотя бы фото паспорта вашего гостя. Вряд ли он захочет что-то портить или красть, помня, что вы уже знаете его данные и можете обратиться в полицию.
Все расчеты с гостем производите только при заселении. Не поддавайтесь на уговоры гостей, которые обещают рассчитаться при возвращении ключей.
Многие владельцы жилья также берут залог за сохранность имущества — обычно от 2000 до 5000 рублей. Эти деньги вы вернете клиенту при выезде.
Какую квартиру выбрать для сдачи
В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.
Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.
Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.
Количество комнат. Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.
Состояние. Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.
Район. Туристы хотят жить в центре города или около проходящей через центр ветки метро — снимается любое жилье, кроме полностью «убитого». Рядом с международным аэропортом будут селиться «пересадочные», главное поддерживать чистое и ухоженное состояние. Квартиры около деловых центров снимают те, кто приезжает в командировки. Если центр высокого класса, для стабильного спроса придется сделать современный ремонт. Когда жилье находится рядом с крупным медицинским центром, туда будут заселяться посетители дневных стационаров или родственники — как правило, у бюджетных вариантов спрос больше.
Удаленность от метро. Для арендной квартиры это один из важнейших параметров. Если до станции нужно ехать 20-30 минут на транспорте, квартиру сдать сложно.
Близость к вокзалу или аэропорту. В ЖК рядом с вокзалами и аэропортами сдаются сотни квартир. Несмотря на такое количество предложений, многие из них забронированы на месяцы вперед.
Возраст дома. Как и в случае с долгосрочной арендой, чем моложе и современнее дом, тем платежеспособнее люди готовы там жить.
Магазины и развлечения рядом. На этот пункт при краткосрочной аренде не обращают внимания — достаточно, если это современный ЖК и поблизости есть любой сетевой магазин и аптека. Плюсом станет круглосуточная точка продаж.
Какой сделать ремонт и сколько стоит обстановка
Всё зависит от квартиры и целевой аудитории — если собираетесь привлекать богатых европейских туристов, то придется выделяться среди конкурентов. Для массового сегмента подойдет добротный ремонт из современных материалов.
Обставляют квартиру недорогой, но прочной мебелью — новую ищите в IKEA, подержанную на Avito. Вот список:
- Спальное место — на это арендаторы обращают внимание в первую очередь. Ищите двухспальный диван или кровать, подержанный вариант стоит 5-10 тысяч. Если возьмете шириной от 140 см и длинной от 220 см, клиентов будет больше — у вас будут селиться высокие люди, которым сложнее найти комфортное спальное место.
- Место для хранения вещей — для эконом-класса достаточно шкафа или прихожей. Подержанный шкаф стоит порядка 5-10 тысяч, но придется оплачивать расходы на перевозку. В магазине прихожую можно найти за 10 тысяч, а полноценный шкаф — за 20-30 тысяч.
- Минимальный набор для кухни — небольшой гарнитур для хранения посуды, пару табуретов, маленький стол. В недорогих однокомнатных квартирах или в студиях обеденный стол заменяют на журнальный столик. Если искать с рук, всё вместе стоит 5-10 тысяч. В магазине — от 20-30 тысяч.
Как сдавать квартиру посуточно официально?
Иногда случается, что квартиросъёмщик, немало задолжавший за квартиру, грозится арендодателю тем, что заявит о его деятельности налоговым органам. К тому же и сами налоговики могут осуществлять своеобразные «рейды» по информационному пространству в поисках лёгкой «левой» наживы.
Чтобы избежать возможных негативных последствий, составьте соглашение аренды и найма, которой может быть заключено между двумя физическими лицами.
Оформление договора найма проводится у лицензированного юриста. Юристу оплачивается сначала 1% от стоимости аренды. По завершении 15% от суммы сделки. Если вас интересует, как сдавать квартиру посуточно и налоги при этом вы желаете выплачивать в полном объёме – зарегистрируйтесь как предприниматель и будете выплачивать единый налог (от 6 до 15%). В этом случае претензий к вам со стороны налоговых органов не будет.
Как подобрать квартиру для краткосрочной аренды
Не вся недвижимость подойдет для посуточной аренды. К примеру, не сильно пользуются спросом трех-четырехкомнатные квартиры или жилье без ремонта. Сдать такие апартаменты в аренду достаточно сложно.
Если в помещении нет мебели, техники, посуды или принадлежностей для душа, то краткосрочная аренда невозможна.
Однако такой нюанс можно с легкостью исправить, в отличие от месторасположения недвижимости. Чтобы точно знать, подойдет ли жилье для аренды на сутки, необходимо представить будущего квартиранта, например:
- Для иностранных туристов лучше подойдет квартира в центре города, которая находится в шаговой доступности от объектов культуры.
- Для командировочных лучшим вариантом станет жилье, которое находится рядом с местом работы (офисом, бизнес-центром).
- Для приезжих на лечение повышенным спросом пользуются бюджетные варианты квартир, которые расположены рядом с лечебными учреждениями.
Не все могут осилить высокую арендную цену из-за значительных затрат на лечение. А вот спальные районы не составят конкуренции, особенно, если жилье расположено далеко от метро или автобусной остановки.
Правильно оформить сдачу квартиры – это только полдела, ведь рядом проживают соседи, которые не всегда готовы видеть ежедневно разных людей.
Проблемы с соседями по этажу или дому могут возникнуть только, если квартиранты нарушают правила аренды. Если этого не происходит, то недовольство соседей может выражаться только в том, что они ежедневно встречают незнакомых людей в подъезде. А это никак не относится к ответственности и не противоречит закону.
Также не стоит ждать подвоха от соседей, если сдача квартиры происходит легально, то есть собственник официально оплачивает налоговые сборы.
Самое страшное, что может быть – это вызов участкового. В этом случае разговор с представителем закона неизбежен, но, как правило, он заканчивается предупреждением, максимум штрафом.
Риски краткосрочной аренды и как их минимизировать
На рынке недвижимости принято считать, что краткосрочная аренда – это прибыльное дело. Но здесь имеются свои «подводные камни». Первые связаны с сохранностью имущества:
- Нельзя исключать повреждение мебели, бытовой техники.
- В особо проблематичных случаях не исключен риск порчи стен, потолка, пола.
Поэтому не стоит подходить к вопросу ремонта щепетильно. Можно купить недорогие, но качественные и красивые обои. То же самое касается и бытовой техники. Это поможет минимизировать риски.
Нужно понимать, в любом бизнесе есть издержки: испорченные вещи прекрасно окупаются, если квартиры сдавать правильно и с минимумом простоев.
Второй риск связан с адекватной оценкой цены аренды посуточно. Ведь все зависит от:
- места расположения жилплощади;
- качества ремонта;
- удобства планировки;
- оснащения интерьера;
- уровня конкуренции.
Чтобы сдать жилье по адекватной стоимости, проведите оценку цен на посуточную аренду в данном районе.
К чему нужно быть готовым?
− Первое — надо понимать, что это бизнес с серьезной сезонностью. Будут времена, когда квартира будет сдаваться на ура, а будут времена, когда она будет простаивать, и вы не будете знать, как заплатить налог. Второе − это бизнес, который требует серьезных вложений на старте. Будете ли вы квартиру покупать, или снимать у кого-то, делать ремонт, обставлять ее мебелью и техникой. Важно осознавать, что со 100 долларами в кармане такой стартап точно не замутить. Третье − этот бизнес требует достаточно глубокого погружения. Либо вам самим, либо вашим родственникам, помощникам или друзьям придется быть вовлеченным в процесс. Сдавая квартиру на сутки, вы должны быть готовы, что вам будут звонить в 5 утра, чтобы сообщить, что «а мы приехали». Четвертое — тут нельзя быть сильно впечатлительным. Тут вам кто-то может затопить квартиру, не заплатить и тому подобное. Нужно понимать, что какие-то экстра-ординарные ситуации тут постоянно будут.
Чтобы сдавать квартиру, вам нужна собственно квартира. Есть два варианта: вы можете сдавать собственную недвижимость либо пересдавать арендованную на длительный срок.
− Кажется, что все просто: пересдаешь чужую квартиру и зарабатываешь сумасшедшие деньги. На самом деле все не так просто. Для того чтобы снять квартиру на длительный срок и пересдать ее, вы должны предупредить владельца. Сразу скажу, что квартиру с хорошим ремонтом никто вам в таком случае не сдаст. Скорее всего, придется рассчитывать на квартиры со средним ремонтом или убитые. И понятно, когда человек слышит, что вы собираетесь пересдавать его квартиру, он скажет: ну тогда плати дороже. Обычно переплачивать приходится 25−30%. Это стандартная ситуация. Еще момент − чтобы нормально зарабатывать на посуточно аренде, вам нужно иметь несколько квартир, потому что если вы будете сдавать одну квартиру, то вы будете зарабатывать только на налог, на аренду хозяину и на коммунальные. То есть лучше сразу искать 5−6 квартир, либо даже не начинать этот бизнес.
Основной актив посуточного бизнеса — это постоянные клиенты. Если одна из квартир занята, то вы должны предложить клиенту другое жилье, а иначе он уйдет искать другое. Если летом обычно в городах много туристов, то в низкий сезон выжить можно только за счет постоянных клиентов или командировочных.
Актуальность бизнеса по сдаче квартиры посуточно
Было время, когда бабушки стояли на вокзале и трясли ключами, зазывая постояльцев. Сейчас есть интернет, вся информация там. Весь бизнес переходит во всемирную сеть. Больше нет необходимости ловить жильцов на станциях и в аэропортах. Советы, как сдать квартиру посуточно, будут рассмотрены далее в статье.
- Посуточная аренда аппартаментов — самый динамично развивающийся вид бизнеса. Развитие интернета позволяет вести бизнес из любой точки мира.
- Низкий порог входа и быстрая окупаемость до 100% в месяц.
- Люди все больше выбирают аппартаменты, дома, комнаты, чем гостиницы.
- Низкие издержки по сравнению с гостиницами.
- Возможность применения посуточной аренды в собственной или арендованной недвижимости.
- Окупаемость инвестиций от 1 месяца.
Рост посуточной аренды обеспечивается благодаря:
- 1 млрд путешественников в год.
- Это количество увеличивается на 5,5% в год.
- Через 10 лет количество удвоится.
- Меняется и культура путешествий, они становятся более нестандартными. Люди ищут более уникальный опыт/места (+45% за прошлый год).
- В ближайшие 5 лет количество путешественников, считающих себя исследователями (не туристами) увеличится на 1,8 млрд.
- Компании, в том числе крупные корпорации и холдинги предпочитают снимать в частном секторе для своих командированных сотрудников вместо отелей.
Доходная недвижимость для краткосрочной аренды может быть разного происхождения и прибыль будет отличаться:
- В собственности. Досталась по наследству. Идеальный, самый простой вариант. Для Москвы средняя долгосрочная аренда однушки 30 000 рублей. Анализируя сайты по сдаче квартир посуточно, временное жилье в нужном районе, хорошим ремонтом можно найти за 2500 – 3000 руб/ночь. При заселении на 20 дней в месяц, получается 50 000 — 60 000 р. Будут дополнительные расходы на рекламу, уборку, мелкий ремонт, страховку (по желанию).
- Субаренда. Прибыль получается на разнице съема и сдачи примерно вдвое меньше. Наиболее доступный и распространенный способ начать зарабатывать, если нет собственной недвижимости. В этом случае нужны средства на первый месяц аренды. Вернутся они могут через 10-15 дней. Но усилий приложить придется больше.
- Покупка. Приобретать элитное жилье не имеет смысла. Окупаемость такого объекта — 50 лет. Комфорт, бизнес, средний эконом в ликвидном месте через 7 лет выйдет на рентабельность. Ипотека, потребительский тоже вариант со своими сложностями, ответственностью, связанными с заемными деньгами и необходимостью документов для банка — 2НДФЛ или справку с места работы по форме банка, подтверждающую доход, деньги на первоначальный взнос, в случае с ипотекой 30 — 50%.
Плюсы и минусы посуточной аренды для владельца квартиры?
- Это прибыльно. При условии высокого спроса на посуточной аренде можно заработать больше, чем на долгосрочной. К примеру, среднестатистическая однокомнатная квартира может обойтись нанимателю в 30 000 рублей за месяц. А стоимость аренды на один день обычно начинается от 2000-3000 рублей. При сравнении итоговых месячных показателей, посуточная аренда, как правило, оказывается выигрышнее.
- Меньше повреждений. Существует стереотип, что люди, которые снимают жилплощадь на сутки, имеют обыкновение оставлять после себя хаос и руины. Это не так. В большинстве случаев квартира таким жильцам требуется только для ночлега, соответственно, и ущерб имуществу они наносят реже.
- Нет задержек арендной платы. Квартиросъемщики обычно платят сразу, еще до въезда в жилье, поэтому собственнику нет нужды принимать во внимание материальные трудности нанимателя. Ждать оплаты в течение долгих месяцев, как это часто бывает при долгосрочной аренде, не придется.
- Это удобно. Вы можете обращаться в клининговые компании, а также искать арендаторов через посредников. Таким образом, процесс не будет являться ни сложным, ни энергозатратным.
Естественно, существует и обратная сторона медали. Минусами посуточной аренды считаются: жалобы соседей на извечный поток незнакомцев у их дверей, отсутствие постоянного нанимателя и аренда квартиры большими компаниями с целью проведения вечеринок. Тем не менее, если подходить к делу основательно и здраво, заранее предусмотрев в договоре различные проблемы и методы их решения, сдавать квартиру в посуточную аренду получится весьма выгодно.