Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Участок в аренде, как продать его?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы планируете приобрести или продать земельный участок, который находится в аренде и имеет на нем дом, вам необходимо ознакомиться с процессом переуступки прав на такую недвижимость. В данной статье мы рассмотрим, какие права и стоимость земли можно реализовывать, находящуюся в аренде, и как провести процедуру покупки или продажи.
Строимость и сроки сделки при покупке или продаже арендованного земельного участка
Если земельный участок находится в аренде, то его собственником является государство или муниципалитет. Вопрос о возможности продажи или покупки арендованной земли волнует многих людей. Давайте разберемся, какие условия и процедура позволяют реализовывать такую сделку.
Если земля арендована на длительный срок, например, на 49 или 99 лет, то арендатор имеет право выкупить участок и стать его полноправным хозяином. Однако, стоит помнить, что не всегда такая возможность предоставляется арендатору, поэтому следует узнавать у муниципалитета или у государства, какие правила действуют в каждом конкретном случае.
Если же арендованный земельный участок находится во временном пользовании и принадлежит государству или муниципалитету, то сделка по его продаже возможна только при переуступке права пользования третьему лицу. В этом случае стоит учесть, что нельзя продать саму землю, только права на строения, находящиеся на ней.
При обращении за покупкой или продажей арендованной земли необходимо представить все необходимые документы в органы местного самоуправления или другие организации, которые занимаются оформлением прав на землю. Органы муниципалитета или государства проведут проверку документов и, при соблюдении всех условий, могут разрешить провести сделку.
Стоимость и сроки сделки при покупке или продаже арендованного земельного участка зависят от различных факторов, таких как размер участка, его местоположение и наличие строений на нем. Также стоит учитывать, что при продаже арендованной земли могут быть дополнительные расходы, связанные с обязательными платежами в муниципалитет или государство.
Процедура покупки или продажи арендованного земельного участка обычно включает в себя следующие шаги:
- Обращение к муниципалитету или государству для уточнения возможности сделки по указанным участкам.
- Подготовка необходимых документов, таких как договор купли-продажи, технический паспорт земельного участка, выписка из ЕГРН.
- Подписание договора купли-продажи и оплата сделки.
- Передача прав на земельный участок и регистрация сделки в органах местного самоуправления.
Время, необходимое для осуществления такой сделки, может варьироваться и зависит от загруженности органов местного самоуправления или других организаций, занимающихся оформлением прав на земельный участок. Обычно процесс занимает несколько недель до нескольких месяцев.
Несмотря на определенные сложности при покупке или продаже арендованного земельного участка, данная процедура возможна при соблюдении всех условий и требований со стороны муниципалитета или государства. Поэтому перед началом такой сделки рекомендуется проконсультироваться со специалистами в области недвижимости или юридическими экспертами, чтобы избежать возможных опасностей и ошибок при оформлении документов и проведении сделки.
Основания перевода земли в собственность из аренды
Перевод земли из аренды в собственность может быть осуществлен в соответствии с предусмотренными законодательством основаниями и процедурой оформления. Какие основания могут быть использованы для перевода земельного участка из аренды в собственность?
Одним из оснований может быть приобретение земли путем приватизации арендованного участка. Для этого необходимо оформить соответствующую заявку и пройти процедуру приватизации согласно установленным правилам.
В случае нежелания или отказа арендодателя продлить арендный договор может возникнуть основание на перевод земли в собственность. Если арендованная земля используется для строительства недвижимости, которая стала собственностью арендатора, то арендованный участок может быть переведен в собственность после окончания срока аренды.
Также могут существовать особенности оформления перевода земли в собственность для разных категорий лиц. Например, гражданам могут быть предоставлены льготные условия при переводе в собственность земли, на которой находится их жилой дом.
Причиной для перевода земли в собственность может служить и опасность в отношении арендатора или его недвижимости. Если арендованный участок подстерегает опасность, например, из-за неправомерной приватизации соседних земель, то арендатор имеет право на перевод земли в собственность.
Какие земельные участки нельзя выкупать в собственность
В процессе выкупа земельного участка, который находится в аренде у администрации, важно знать о наличии ограничений на выкуп определенных типов земельных участков. Часть земель может быть защищена законом и недоступна для выкупа в собственность.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов природы. В данных случаях, земельные участки находятся под специальной охраной и выкуп в собственность не предусмотрен. Они могут быть выделены для природных заповедников, заповедных парков, национальных парков, памятников природы и других особо охраняемых территорий.
- Земли водных объектов и прибрежных зон. В соответствии с действующим законодательством, земли водных объектов и прибрежных зон не могут быть выкуплены в собственность. Это касается земель, находящихся в непосредственной близости к водоемам, рекам, озерам и другим водным ресурсам.
- Земли общего пользования. Земли общего пользования являются частью общественного наследия и не могут быть выкуплены в собственность. Это включает земли, на которых располагаются дороги, парки, скверы, площади и другие общедоступные объекты.
- Земли, находящиеся в пользовании определенных организаций. Некоторые земельные участки могут находиться в пользовании государственных учреждений, организаций и предприятий, и их выкуп в собственность не предусмотрен.
При планировании выкупа земельного участка, который находится в аренде у администрации, следует учитывать вышеупомянутые ограничения и проконсультироваться с юристом или иными специалистами, чтобы избежать возможных проблем и непредвиденных сложностей.
Необходимые документы для купли-продажи земельного участка в аренде
При покупке земельного участка, арендованного у государства, необходимо получить определенные документы, чтобы оформить сделку правильно и законно.
Вот список документов, которые вам понадобятся:
- Договор аренды земельного участка — этот документ подтверждает право арендатора на использование участка в течение определенного времени.
- Акт выделения земельного участка — документ, выдаваемый органными учреждениями государства, который подтверждает факт выделения участка из сельскохозяйственного земельного фонда.
- Паспорт земельного участка — это документ, содержащий информацию о характеристиках участка, его площади, местоположении и его предназначении.
- Технический план участка и схема размещения строений — эти документы необходимы для оформления и продажи земельного участка с имеющимися на нем строениями.
- Свидетельство о праве собственности или правоустанавливающий документ — если участок уже был когда-либо продан и имеет своего хозяина, необходимо получить это свидетельство.
- Документы, подтверждающие согласие на продажу земельного участка — если земельный участок принадлежит муниципалитету или другому обществу или организации, необходимо получить их согласие.
Могу ли я купить или продать арендованный участок?
Купля-продажа земельных участков, находящихся во временном пользовании частных лиц, возможна, но для этого необходимо выполнить определенные действия. В таких случаях право собственности на участок принадлежит муниципалитету, а арендованный участок включает в себя все здания и сооружения.
С согласия собственника и полной проверки арендатора право аренды может быть передано третьему лицу. При продаже участка необходимо убедиться в чистоте сделки и подготовить договор купли-продажи, воспользовавшись услугами брокера или специалиста по недвижимости.
Однако следует иметь в виду, что приобретение земли, временно используемой частными лицами, может быть сопряжено с определенными рисками. Во-первых, муниципалитет может отказать в продлении срока аренды или отказать в передаче участка другому лицу. Во-вторых, могут возникнуть проблемы с приватизацией или перерегистрацией права собственности на землю.
Для совершения сделки по приобретению земельного участка в аренду необходимо составить договор купли-продажи. В нем будут определены все условия сделки. В нем также должны быть учтены обязанности и права муниципалитета и арендатора во избежание будущих споров.
Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов
Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.
Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.
Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые изъяты из оборота.
По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли арендатор продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.
- Необходимость получения согласия арендодателя. Если участок арендован, то перед продажей необходимо получить согласие собственника земли на реализацию сделки. Без такого согласия продажа будет незаконной.
- Ограничения хозяйственного использования. В договоре аренды могут быть прописаны ограничения на строительство и эксплуатацию объектов на участке. Перед продажей нужно убедиться, что предполагаемое использование соответствует условиям договора аренды.
- Несвоевременное расторжение договора аренды. Если арендодатель внезапно решит не продлевать договор аренды перед продажей, то вы можете остаться без участка и соответственно без продажи.
- Составление и проверка документов. Продажа арендованного участка требует более тщательной подготовки документов, включая составление дополнительных соглашений и проверку легитимности арендных отношений.
Льготный порядок выкупа земельных участков
До 1 января 2012 г. земельное законодательство предусматривает льготный порядок выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для следующих лиц:
1) коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если указанные объекты недвижимости:
- были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
- были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
2) граждан и некоммерческих организаций, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если право собственности указанных лиц на объекты недвижимости возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении вышеуказанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами РФ в пределах:
- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
В городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек одновременно с приобретением в собственность земельных участков по правилам льготного выкупа органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке. При этом данный запрет не может распространяться на реконструкцию объектов капитального строительства:
- если дальнейшее использование объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия;
- если реконструкция не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.
Запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию за плату по заявлению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти. Размер платы за снятие такого запрета не может превышать 80% кадастровой стоимости земельного участка.
Для лиц, которые приобрели объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в ином порядке (не указанном в вышеприведенном перечне), до 1 января 2012 г. установлен следующий порядок определения цены выкупа земельного участка. Цена выкупа устанавливается субъектом РФ в зависимости от ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в следующих пределах:
- в населенных пунктах с численностью населения свыше 3 миллионов человек — в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- в населенных пунктах с численностью населения от 500 тысяч до 3 миллионов человек — в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Последствия продажи арендных прав
Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.
Продажа прав аренды является выгодным предложением для всех участников сделки. Так новый арендатор получает нужное ему недвижимое имущество по сходной цене, предыдущий контрагент, наоборот, избавляется от ненужного, а собственник, как и прежде, получает арендную плату.
Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов
Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.
Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.
Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые изъяты из оборота.
По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли арендатор продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.
Определение цены и условий аренды
Аренда земли с выкупом — это платежи за использование земельного участка на определенное назначение, с возможностью выкупить его в будущем. Для определения цены и условий аренды необходимо узнать права и обязанности арендодателя и арендатора, а также назначение арендуемого объекта.
Для того, чтобы выкупить землю, необходимо сделать заявление в администрацию с указанием желаемой цены выкупа и условий аренды. Земельный участок может быть продан на аукционе или по договоренности между продавцом и покупателем.
При сделке арендодатель и арендатор должны заключить договор об аренде с выкупом земли, который должен содержать документы, подтверждающие право собственности на землю и образец договора. Условия договора определяют размер арендных платежей, порядок установления и пересмотра размера платежей, а также правила пользования земельным участком.
Для процедуры выкупа земельного участка необходимо заключение акта на кадастровом плане. После этого происходит переход права собственности на покупателя. Если покупатель уже арендует данную землю, то приобретение земли происходит на основании действующего договора аренды с выкупом.
В случае расторжения договора аренды арендатор должен вернуть землю в исходном состоянии. После этого выкупной платеж выплачивается в полном объеме. Поэтому при определении цены выкупа и условий аренды необходимо точно оценить состояние земельного участка и его возможности для использования и приноса дохода.
Граждане должны учитывать, что государственная цена на землю может не совпадать с рыночной. Поэтому перед арендой земли с выкупом необходимо ознакомиться с решениями администрации и проконсультироваться с юристом по правам земельных отношений.
В процессе аренды земельного участка с выкупом необходимо соблюдать все правила и условия договора, чтобы в будущем успешно выполнить все процедуры приобретения собственности на землю.
Для аренды земельного объекта с последующим выкупом необходимо выполнение ряда процедур и оформление соответствующих документов. В первую очередь арендодатель должен зарегистрировать свое право на землю в кадастровом учреждении. Далее арендатор должен подать заявление в администрацию о назначении аукциона на право аренды данной земли. После проведения аукциона заключается договор аренды, в котором указывается порядок платежей и условия выкупа земли.
После заключения договора арендатор получает право пользоваться земельным участком. В дальнейшем арендатор может предъявить заявление о выкупе земельного объекта. Для этого он должен выполнить все необходимые процедуры, предусмотренные государственной регистрацией прав на землю.
Если арендатор желает выкупить землю, то он должен направить свой акт на выкуп земельного участка арендодателю и сделать соответствующий платеж. Арендодатель осуществляет решение о выкупе. Далее заключается договор на покупку земельного объекта, который оформляется на образце, установленном законодательством.
В случае, если арендатор не выполнил условия договора аренды или не имел права на покупку земли, арендодатель имеет право на расторжение договора и переход земельного участка к другим лицам на аукционе, который будет проведен в соответствии с законом.
Таким образом, чтобы арендовать землю с выкупом, необходимо правильно составить договор аренды, сделать заявление о выкупе, правильно выполнить государственные процедуры и своевременно произвести выкупную плату.
| Какие документы нужны? | Порядок действий |
|---|---|
| Договор аренды земельного участка | Заключение договора аренды на аукционе |
| Свидетельство о праве собственности на землю | Регистрация прав на земельный участок в кадастровом учреждении |
| Заявление о выкупе земли | Выполнение государственных процедур, предусмотренных законодательством |
| Договор на покупку земельного участка | Заключение договора на покупку земельного участка на образце, установленном законодательством |
Нюансы законодательства, регулирующего аренду с выкупом
Аренда земли с выкупом является разновидностью аренды, при которой арендатор получает право приобретения арендуемого участка недвижимости в случае его продажи.
Для заключения выкупной купли-продажи необходимо оформить соответствующие документы, такие как акт о выкупе и кадастровый паспорт на объект недвижимости. В случае расторжения договора арендателем, покупатель не теряет право на переход выкупа в его собственность.
Порядок аренды с выкупом определяется законодательством о земле. Арендатор должен оформить заявление о назначении арендованного участка земли для определенных целей. При заключении договора арендодатель должен указать размер арендных платежей и периоды их уплаты. Какие-либо изменения в договоре аренды возможны только после заключения дополнительного соглашения.
Администрации муниципальных образований и государственной кадастровой палаты необходимо зарегистрировать договор аренды с выкупом. При этом арендатор обязан уплатить государственную пошлину за регистрацию документа.
В случае продажи земельного участка с выкупом покупатель должен предоставить документы, подтверждающие личность, а также подтверждение права на приобретение участка. Он также должен пройти процедуру регистрации сделки у государственной кадастровой палаты и оплатить соответствующие государственные пошлины.
- Аренда земли с выкупом может осуществляться как гражданами, так и юридическими лицами.
- При заключении договора аренды с выкупом необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора, а также с действующим законодательством.
- В случае возникновения спорных вопросов по договору аренды с выкупом решение по данной проблеме может быть принято только судом.
Для того чтобы совершить аренду земли с выкупом, необходимо тщательно изучить все нюансы законодательства, которые регулируют данную операцию. Важно также учитывать все последующие процедуры по регистрации документов и оплаты соответствующих пошлин.
Как проверить земельный участок перед оформлением в собственность
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Сервис, позволяет гражданам узнать практически обо всех существующих ограничениях по использованию земельного участка заранее. Для этого:
- В разделе «Земля и стройка» на региональном портале госуслуг необходимо найти услугу — «Предоставление земельных участков без проведения торгов»;
- Выбрать муниципалитет и указать кадастровый номер или координаты интересующей вас территории.
- После этого станет доступна информация о том, не входит ли ваш земельный участок в лесную, охранную или приаэродромную зону, а также короткое резюме, к примеру: строительство на данной территории запрещено. Другими словами, вас уведомляют о возможных проблемах еще до того, как вы обратились за переводом участка в собственность.
Ждем, когда подобный сервис заработает по все России…
Выкуп участка из аренды в собственность под самостроем
Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.
С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.
Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.
В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.
Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество
С 2019 года на земельных участках с назначением «для ведения огородничества» строить капитальные здания запрещено, в противном случае будет нецелевое использование, что является грубым нарушением. При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды.
Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит, что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, могут быть выкуплены у государства в собственность за 50% кадастровой стоимости.
Таким образом остаются 2 варианта:
- Выкуп данного земельного участка с торгов (не всегда выгодно).
- Изменение вида размешенного использования земельного участка (ВРИ). Но здесь придется договариваться с муниципалитетом. Так, согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, с учетом согласования с полномочным арендодателем. Иными словами, если вы получите согласование от собственника (муниципалитета) о смене ВРИ, то путем обращения с заявлением в Росреестр вам без проблем изменят ВРИ на нужный, предполагающий строительство (ИЖС, ЛПХ и т.д.).
Можно ли полноправному хозяину продать землю, находящуюся во временном пользовании у другого лица?
Можно ли продать землю, если она сдана в аренду? Несмотря на то, что на земельный участок наложено обременение в виде договора аренды, полноправный хозяин имеет полное право продать ее в любой момент, если у него оформлены документы, которые подтверждают право собственности. Покупатель в свою очередь, после получения свидетельства о регистрации прав собственности, имеет право отказать в аренде, если на то будут законные основания. И после этого распорядиться наделом земли по собственному усмотрению.