Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сколько раз можно рефинансировать ипотеку на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если платежи по кредиту аннуитетные (сначала клиент выплачивает проценты банку, а затем основной долг) и по кредиту уплачено более половины срока — рефинансировать ипотеку нецелесообразно. В этом случае большая часть процентов уже выплачена, серьезно сэкономить на них не получится даже при снижении ставки.
Порядок рефинансирования ипотечного кредита
Порядок оформления банковской услуги практически не отличается от получения кредита на квартиру или дом. Процедура выполняется в 4 этапа:
-
Подать онлайн-заявку на сайте кредитора, указав контактные данные, и дождаться предварительного одобрения (обращаться за рефинансированием ипотеки можно как в сторонний банк, так и в том, где открыт кредитный договор).
-
При положительном решении предоставить необходимые документы по недвижимости и ранее оформленному ипотечному кредиту.
-
Подписать с кредитодателем договор и оформить полис страхования.
-
Закрыть полученными средствами старый кредит и передать залог в пользу нового банка.
В каком банке можно оформить рефинансирование ипотеки?
Сперва обратитесь в банк, в котором оформлена ипотека. Возможно, кредитор сможет предложить более низкую процентную ставку. Это избавит от необходимости повторного сбора документов.
Если кредитор откажет в рефинансировании или предложит невыгодные условия, можно рассмотреть предложения других банков.
Реалии рефинансирования в 2022 году
Увы, большинство информации по рефинансированию любых кредитов в банках РФ по состоянию на конец марта 2022 года носит чисто теоретический характер. Из-за напряженной геополитической обстановки между Россией и Украиной Банк России 28 февраля 2022 года резко поднял ставку рефинансирования (она же — учетная ставка), до 20% годовых.
Выдавать кредиты по ставке, ниже уровня ставки рефинансирования, для банков смысла не имеет. Им просто негде взять финансовые средства по цене ниже, чем стоимость заемных денег в ЦБ. Поэтому все программы рефинансирования в банках РФ автоматически поставлены — временно или навсегда — в стоп-лист.
Некоторые банки, например, Совкомбанк, тоже попавший под санкции, вообще прекратил выдачу ипотеки.
По оценке экспертов ВТБ, в 2022 году на ипотечном рынке произойдет перераспределение спроса. Сложившаяся конъюнктура и высокие ставки вызовут охлаждение продаж на вторичном рынке. При этом клиенты могут увеличить спрос на новостройки, особенно в случае модернизации госпрограммы выдачи жилищных кредитов. Выдачи по стандартным программам банков будут замещаться сделками в рамках господдержки.
На сегодняшний день крупнейшие игроки ипотечного рынка продолжают кредитовать клиентов и рассматривать заявки на приобретение любого типа недвижимости, отмечают в ВТБ. Однако в условиях высоких ставок банки еще внимательнее анализируют платежеспособность заемщиков, чтобы не допустить высокого уровня долговой нагрузки.
Стандартные программы получения ипотечных кредитов в новых условиях станут актуальны только для заемщиков с крупным первоначальным взносом, стабильным доходом и необходимостью срочно приобрести новую недвижимость. Спрос на ипотеку сохранится, при этом основная доля выдачи будет идти по программам господдержки, которые останутся наиболее доступной возможностью приобрести квартиру.
Подобная тенденция стала заметна уже в первой половине марта. Среднее число новых заявок по базовым программам в сравнении с февралем 2022 года за две недели начало снижаться. Однако по льготным предложениям ВТБ спрос сохранился на привычном уровне — 1,7 тыс. заявок ежедневно. И если стандартно продажи в рамках господдержки банка занимали 33% от общей доли сделок, то сейчас этот показатель достигает уже 80%.
ВТБ прогнозирует, что ставки в рамках госпрограмм будут по-прежнему значительно выгоднее базовых предложений в линейке банков. Кроме того, на фоне государственной поддержки развитию новых проектов будут помогать и сами застройщики, которые могут предложить субсидированные программы с крупнейшими банками.
Можно ли рефинансировать ипотеку 2 раза?
Большинство россиян, мало знакомых с процедурами ипотечного кредитования и особенностями законодательной базы по этому вопросу, не знают, сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки на квартиру по закону. Формально человеку можно погашать займы с помощью вновь оформленной ссуды бессчетное количество раз, поскольку закон ограничений на эту процедуру не предусматривает.
Если же говорить о финансовых организациях, то далеко не все они соглашаются на перекредитование. Рефинансировать ипотеку на квартиру несколько раз сегодня можно только в крупных банках, таких как «ВТБ 24», «Сбербанк», «Россельхозбанк» и других. Они могут позволить себе идти на риски, и всегда заинтересованы в привлечении большого количества потенциальных клиентов.
Несмотря на то, что можно рефинансировать ипотеку во второй и даже третий раз, сделать это весьма сложно. На вероятность одобрения ссуды в этом случае могут рассчитывать заемщики, имеющие стабильный высокий заработок и безупречную кредитную историю с отсутствием просрочек по первичному или вторичному займу.
Почему не удается рефинансировать ипотеку
Любые банки заинтересованы в надежных заемщиках, способных обеспечить стабильную прибыль. Поэтому главная причина отказа в перекредитовании — плохая кредитная история. Повлиять на нее негативно может даже одна просрочка по кредитной карте или не вовремя выплаченный займ, взятый в какой-нибудь микрофинансовой организации давным-давно. Также причиной отказа может стать:
- невысокий уровень реального дохода;
- размер средней зарплаты в регионе, в котором проживает заемщик;
- возраст человека;
- настоящая цена залогового имущества;
- развод супругов/новый брак;
- появление алиментных обязательств.
Прежде чем принять решение о рефинансировании ипотеки, следует понять, насколько оно будет выгодным.
Для этого необходимо провести несколько расчётов:
- Проанализировать сумму оставшихся к выплате процентов по действующей ипотеке. С этой целью можно воспользоваться графиком платежей, выданным при заключении договора. Такую же информацию нередко можно уточнить, воспользовавшись интернет-банкингом. Если самостоятельно понять, сколько процентов ещё будет уплачено, не удаётся, можно запросить в банке справку.
- Анализ суммы процентов, которые будут выплачены по новому займу. Для этого в первую очередь понадобятся основные параметры будущей ипотеки. Необходимо знать процентную ставку и срок. Получается, что достоверную информацию можно получить только при наличии предварительного одобрения заявки на рефинансирование ипотеки.
- Остаётся рассчитать экономию. При этом из текущих процентов необходимо вычесть не только переплату в случае рефинансирования, но и все расходы по его оформлению.
Когда результат расчётов будет найден, необходимо оценить для себя, стоит ли экономия усилий, которые придётся приложить для перекредитования.
Специалисты выделяют следующие случаи, когда рефинансирование ипотеки наверняка окажется выгодным:
- Текущий жилищный займ оформлен в валюте, отличной от той, в которой выплачивается заработная плата, то есть перевод долларовой ипотеки в рубли обычно приносит серьёзную экономию;
- Рефинансирование осуществляется на льготных условиях, которые банк предлагает корпоративным и зарплатным клиентам, а также отдельным категориям граждан;
- Текущая ипотека была оформлена достаточно давно, с тех пор условия по жилищным кредитам изменились в пользу заёмщика;
- До окончания ипотечного договора ещё достаточно много времени (если выплаты почти закончены, экономия по процентам может не покрыть понесённых при рефинансировании затрат);
- С целью снижения кредитной нагрузки принято решение об объединении нескольких займов с ипотекой.
Преимущества рефинансирования
В законе об ипотеке нет ограничений по количеству актов рефинансирования одного ипотечного займа. Каждый заемщик в этом плане ограничен только собственными планами и уровнем платежеспособности. При рассмотрении заявки на перекредитование банк проверяет заемщика так же строго, как при подаче анкеты на получение первичной ипотеки. Стоит подумать о рефинансировании, если:
- новая ставка более чем на 0,5% ниже прежней;
- имеется стабильный доход (в идеале с возможностью подтверждения);
- есть необходимость получить от банка дополнительные средства на ремонт или другие нужды.
На каком сроке ипотеки лучше делать рефинансирование? Сегодня основная часть всех ипотечных займов приходится на аннуитетный метод начисления процентов, при котором львиная доля переплаты приходится на первые годы кредита. Рефинансирование при аннуитете лучше делать в первую ипотечную пятилетку: так вы сэкономите по максимуму. Чем ближе к концу срока, тем ниже ежегодная переплата.
Плюсы рефинансирования ипотеки:
- снижение ставки на 1-2% позволяет экономить ежегодно значительную сумму;
- можно взять в кредит под выгодный процент большую сумму, чем остаток задолженности по ранее оформленной ипотеке. Это удобно, если заемщик планирует сделать ремонт или ему нужны средства на другие нужды
- банки часто предлагают клиентам дополнительные бонусы при перекредитовании.
Может ли банк отказать в рефинансировании
Банки имеют право отказать в рефинансировании на любом этапе до подписания договора – при подаче предварительной заявки, сборе документов. Причины обычно указывают в официальном ответе заемщику.
Поводом отказать в услуге может стать темное пятно на репутации заемщика; кредитору может не понравиться какой-то документ; даже расположение дома и стоимость недвижимости имеет значение. Иногда кредит не подходит под внутренние требования банка.
Чаще всего банки отказывают в рефинансировании, если:
- ранее проводилась реструктуризация кредита;
- имеется текущая задолженность (или она возникала за последние 180 дней);
- размер кредита не соответствует требованиям организации-кредитора;
- первый кредит оформлен менее чем 6 месяцев назад;
- при подаче заявки или в документах обнаружили ошибки, опечатки.
Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ
Да, так как рефинансировании банки требуют от заемщиков документы о собственности на недвижимость. При покупке строящегося жилья по 214-ФЗ для дольщика это право еще не наступило, поэтому кредитору предоставляется право требования по договору долевого участия (ДДУ) – в этом и состоит главная особенность рефинансирования при долевом участии.
При рефинансировании ипотеки с долевым участием потребуется оформить залог дважды. Сначала потребуется залог права требования по ДДУ, а после сдачи объекта и оформления собственности он будет переоформлен в залог недвижимости.
Для рефинансирования объект должен быть аккредитован банком по ипотеке. Если новостройка не числится в списках кредитора, добиться одобрения рефинансирования ипотеки будет непросто.
Скорее всего банк потребует не один, а два отчета с подтверждением рыночной стоимости объекта залога (жилья): сначала прав требования на этапе строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию – уже готового жилья.
Рефинансирование представляет собой погашение ипотечного кредита новой денежной ссудой, взятой на более выгодных условиях.
Оно позволяет снизить долговую нагрузку и решить сложную жизненную ситуацию, связанную с потерей работы, тяжелой болезнью, несчастным случаем и прочими обстоятельствами, препятствующими выполнению кредитных обязательств.
На заметку! Во время перекредитования залогом выступает сама ипотечная недвижимость.
У процедуры рефинансирования есть как положительные, так и отрицательные стороны. Рассмотрим каждую из них.
| Плюсы | Минусы |
| Сниженная процентная ставка. Является основной причиной рефинансирования, позволяет увеличить ипотечные выплаты. | Значительные затраты. Процедура перекредитования предусматривает сбор справок, освобождение заложенной недвижимости и выплату процента за оформление договора. Все это обойдется в немалую сумму. |
| Возможность сменить валюту. Используется для погашения ипотеки, взятой в иностранной валюте, позволяет избежать очередных скачков курса. | Временные ограничения. В большинстве банков существует определенный период, по истечению которого клиент может подать заявку на оформление рефинансирования. К примеру, это нельзя сделать в первый год выплаты долга. |
| Отсутствие необходимости в оформлении мелких ссуд в нескольких банках. Так вы не запутаетесь в выплатах и сможете обойтись без просрочек, которые только ухудшают кредитную историю. | Высокая вероятность отказа. Финансовые организации, занимающиеся рефинансированием ипотек, тщательно изучают личность и материальное состояние заявителя. Любое несоответствие установленным нормам чревато получением отказа. При этом банки далеко не всегда аргументируют свое решение, поэтому заемщик может так и не понять, что именно ему нужно исправить для получения одобрения. |
| Шанс уменьшить сумму долга и время его оплаты. | Более жесткие требования к клиентам. |
| Возможность получить дополнительную материальную выгоду. Иногда сумма рефинансирования является больше той, что требуется для погашения первоначальной ипотеки. Эти деньги можно положить на депозит или использовать на свое усмотрение. | Отсутствие права на повторное получение налогового вычета или дополнительных государственных субсидий. |
| Право на смену объекта. Действует только в том случае, если в распоряжении заемщика есть имущество, отвечающее требованиям банка. | Необходимость в заполнении огромного количества документов. |
Прибегнуть к оформлению повторной ипотеки можно лишь при получении более выгодных условий (например, если разница в ставках составляет не менее 2-4% годовых). В противном случае вы не только ничего не выиграете, но и получите дополнительные затраты.
Как происходит процесс?
Оформление рефинансирования ипотечного кредита проходит в несколько этапов:
- Этап 1. Сбор пакета документов. Клиент должен предоставить:
- Внутренний паспорт;
- Первый ипотечный договор;
- Справку с указанием оставшегося долга;
- Выписку из домовой книги;
- График ежемесячных платежей;
- Выписку за последний год по оплате кредита;
- Справку 2-НДФЛ;
- Трудовую книжку;
- Справку о государственной регистрации собственности;
- Договор купли-продажи;
- Выписку из БТИ;
- Документ о решении страховой компании;
- Акт оценщиков.
Через сколько можно сделать рефинансирование ипотеки в крупных российских банках
Прежде чем обращаться в то или иное учреждение, важно понимать один нюанс. Заимодателю, по сути, нет разницы, сколько раз вы перекредитовались. Сейчас у вас на руках ОДИН действующий договор. Если вы вовремя вносили все платежи и имеете надежный источник поступления денежных средств, с перекредитованием не должно возникнуть проблем.
Что касается процентной ставки, то на сегодняшний момент она находится в интервале 9-11%. Из первой пятерки крупных кредиторов самый выгодный процент у «Россельхозбанка» (9,05%), самый высокий – у Сбербанка (10,9%). При этом у всех заимодателей итоговая ставка зависит от:
- лояльности по отношению к клиентам («своим» скидка больше);
- срока кредитования;
- оценки залоговой квартиры или дома;
- готовности оформить страховку;
- характера приобретаемой недвижимости (дороже обходится дом с земельным участком; дешевле – квартира на вторичном рынке).
Когда надо задуматься о рефинансировании (перекредитовании) ипотеки?
Рефинансировать существующий кредит означает оформить для его погашения новый займ, с более выгодными условиями. Заемщики стараются провести такую процедуру в случаях, если считают, что выплаты обходятся дороже по сравнению с другими предложениями финансовых организаций.
Например, ипотеку оформляли в период кризиса под 13% годовых. Но кризис стабилизировался, и организации стали предлагать подобные займы под 10-11%.Поменялись финансовые обстоятельства и выполнять кредитные обязательства на прежних условиях становится трудно.
Заемщик ищет программу для рефинансирования, когда понимает, что имеющийся займ становится платить очень тяжело. Многие банки при изменившемся финансовом положении отказывают в реструктуризации кредита.
Рефинансирование кредита в таких случаях является единственным выходом.
Для того чтобы рефинансировать ипотеку потребуется подготовить такие документы, как (вне зависимости от банка):
- Документ, подтверждающий личность – паспорт гражданина Российской Федерации (РФ). Также в некоторых банках необходим второй документ. Например, водительские права или, скажем, военный билет (для мужчин)
- Свидетельство о браке (при наличии)
- Справка о доходах. Составляется по форме 2-НДФЛ или по банковской форме
- Правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества, который будет выступать в качестве залога. Например, свидетельство о праве собственности
- Документы, относящиеся к старому кредиту:
- кредитный договор
- график исполнения обязательств по кредитному договору
- правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества, который выступал в качестве залога
Отказать в рефинансировании ипотеки могут вследствие:
- недостаточного дохода
- наличия просрочек по старому кредиту
- того, что жилье является квартирой в так называемой «хрущевке», имеет деревянные перекрытия или находится на территории населенного пункта с ограниченным доступом
Рефинансирование – что это
Рефинансирование — это процесс перекридитования при котором заемщик кредита оформляет новый кредитный договор для преждевременного погашения прежнего ипотечного займа. Если процентная ставка по рынку ипотечно-кредитных услуг снижается, то более выгодно закрыть старый кредит при помощи нового, получаемого уже на более выгодных для заемщика условиях (в частности, по более низкому проценту).
Для перекредитования допустимо обращаться как в другое (новое) финансовое учреждение, так и решать этот вопрос с существующим (старым) ипотечным кредитором. В первом варианте выполняется оформление нового ипотечного кредита, которым закрываются кредитные обязательства перед старым кредитором. Во втором варианте существующий ипотечный кредитор снижает ставку в рамках действующего договора ипотеки, действуя по своему усмотрению.
Отметим, что банки заинтересованы в сохранении заемщиков, особенно если они обслуживают кредитные обязательства без просрочек. Поэтому кредитные организации обычно соглашаются понизить ставку действующего кредита, идя навстречу заемщику.
Но другие банковские учреждения часто предлагают более интересные программы рефинансирования для заемщиков, кредитованных другими банками. Такой кредит нередко оказывается выгоднее действующего. Заметим, что ипотечному заемщику согласие на погашение займа путем рефинансирования от текущего кредитора не нужно.