Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика: что важно знать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика: что важно знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Покупка квартиры у подрядчика несет в себе определенные риски и имеет ряд нюансов, которые напрямую связаны с особенностями предмета сделки – жилое помещение в строящемся доме. Покупателю предстоит обратить особое внимание на факторы, которые характерны только для долевого строительства жилья.
Нередко бывает и так, что застройщик успевает оформить на себя объект, а затем продает его подрядчику, заключая с ним соответствующий договор.

Как правильно оформить сделку при покупке квартиры у подрядчика

Чтоб не попасться на такую «уловку», перед покупкой квартиры у подрядчика необходимо внимательно изучать заключенный изначально договор.

Подрядная организация ООО «СтройСам» заключила с Петровым договор цессии, по которому уступила в его пользу права на квартиру в строящемся доме. Права на указанную недвижимость возникали у «СтройСам» по ДДУ, заключенному с застройщиком ОАО «СУ-100», по которому подрядчик обязан был выполнять строительные работы. Впоследствии, за регулярные нарушения взятых обязательств, «СУ-100» в одностороннем порядке расторгла ДДУ с подрядчиком, что лишало «СтройСам» уже переуступленных прав на квартиры, а, следовательно, их лишался и покупатель. Вскоре после этого подрядчик был объявлен банкротом, что помешало Петрову взыскать с него уже уплаченные за объект недвижимости деньги.

Покупка квартиры у подрядчика застройщика. Покупка квартиры у подрядчика

Дело в том, что помимо уже существующих рисков, возможность получения жилья ставится в зависимость от исполнения подрядной организацией взятых обязательств. Однако, даже и при их выполнении, гарантировать получение жилья подрядчик может только при продаже объектов, уже сданных в эксплуатацию. Во всех остальных случаях, риск остаться без квартиры довольно высок, чем, однако, и обусловлена низкая цена на них. Вопрос Участие застройщика в уступке прав Может ли застройщик претендовать на 3% от суммы сделки по уступке прав на квартиру, со стороны подрядчика в мою пользу? В случае моего отказа платить, грозятся не дать согласие на уступку. Ответ Согласно п. 2 ст.
Покупателю предстоит проверить полномочия подрядчика на распоряжение недвижимостью, после чего сделка подлежит регистрации в общем порядке через органы Росреестра. Намного сложнее обстоит дело, если подрядчику передаются только права требования на будущие объекты.

Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию.
Приобретение первичной недвижимости у застройщика может осуществляться не только по договору долевого участия и не только на стадии возведения новостройки.

Покупка квартиры от субподрядчиков

Покупателю предстоит проверить полномочия подрядчика на распоряжение недвижимостью, после чего сделка подлежит регистрации в общем порядке через органы Росреестра. Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков.

Согласно такому договору, строительная компания передает объект недвижимости подрядчику за то, что он предоставит материалы или выполнит определенные услуги. Продавать их подрядчик начинает задолго то того, как выполнит обязательства перед застройщиком. То есть, услуги еще не выполнены, а квадратные метры уже продаются. Покупатель очень рискует, так как может не получить то жилье, за которое уже оплатил. Если взятые на себя обязательства подрядной организацией выполнены не будут, то она не сможет претендовать на ту квартиру, что должна получить от застройщика. Поэтому не получит ее и покупатель. И даже суд на сторону покупателя не встанет. Судьи считают, что право дольщика вытекает из прав подрядных организаций. Если у последних прав нет, то и нет их и у покупателя.

Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.

«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.
Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.

Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

• Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, подрядные организации, продавая гражданам права на жилье, несут ответственность лишь за законность представленных ими документов — никаких гарантий на получение недвижимости они не предоставляют.
• Поскольку ДДУ, заключенный между подрядчиком и застройщиком, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра, то и переход прав от подрядной организации к покупателю также требует такого оформления (ст. 17 Федерального закона № 214 от 30.12.2004). Без госрегистрации уступка прав является недействительной.
• В случае банкротства подрядчика до выполнения им своих обязательств перед застройщиком, вернуть свои деньги будет крайне затруднительно.

Как купить квартиру от подрядчика? Особенности и правила сделки

Специфика правоотношений покупателя и подрядчика состоит в том, что если сделка заключается на этапе строительства, организация передает будущему собственнику не само жилье, а права на его получение. Это определяет некоторые особенности при оформлении сделки.

Предлагаем ознакомиться: Как наследникам по дарственной оплачивать счета за квартиру

Независимо от того, каким договором оформляется покупка квартиры у подрядчика, если жилье еще не достроено — уступка прав по нему подлежит обязательной

государственной регистрации

(

ст. 17

ФЗ № 214).

Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей.

Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

• Договор цессии. Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор (например, ДДУ) не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней. Договор цессии может быть подписан только до сдачи дома в эксплуатацию — после, жилье может быть реализовано лишь по купле-продаже.
• Договор переуступки прав. При крупном строительстве, генеральные подрядчики привлекают более мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется также квартирами, по договору цессии. Они же, в свою очередь, переуступают уступленные им права на объекты недвижимости гражданам за вознаграждение. Риск заключения такого договора заключается в возможной «цепочке» таких переуступок, выполнение обязательств по которым невозможно проследить.
• Договор соинвестирования. Согласно ст. 4 ФЗ № 39 от 25.02.1999, подрядчики, по заключенному с застройщиком договору, могут одновременно выступать и инвесторами, предоставляющими в качестве инвестиций свои услуги, взамен которых они получают права на квартиры. В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.
• Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

Как у подрядчика появляются квартиры?

Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).

Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.

Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.

Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).

Необходимые документы

Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2021 году нужно подготовить следующие документы:

• гражданский паспорт покупателя;
• договор между подрядчиком и застройщиком;
• договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
• заявление о государственной регистрации договора;
• квитанция об оплате госпошлины;
• справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
• свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
• согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.

Использование услуг профессионалов

Приобретение недвижимости от подрядчика или застройщика может быть связано со многими рисками. Различные обязательства и отсутствие переуступки прав могут привести к непредвиденным расходам и неудовлетворительному результату. Чтобы избежать подобных проблем, нужно воспользоваться услугами специализированных организаций, которые смогут помочь в оформлении сделки и проверке объекта.

Одной из главных задач подрядчика при продаже жилой недвижимости является регистрация договора и передача прав покупателю. При этом могут возникнуть риски, связанные с оплатой денег, переходом прав и обязательствами продавца. Поэтому, чтобы уменьшить риски нашим инвесторам и покупателям квартир, нужно проверить оформление документов на право собственности и земельный участок через профессиональных юристов.

При покупке квартиры в новостройке также возможны риски, связанные с банкротством застройщика или его невыполнением обязательств по передаче жилья. В этом случае можно воспользоваться услугами организаций, которые могут предложить варианты долевого участия или передачи прав.

• Проверка прав и обязательств подрядчика должна проводиться в письменном виде.
• Оформление договора купли-продажи жилья должно быть совершено в соответствии с требованиями государственной регистрации.
• Документы на право собственности и земельный участок должны быть проверены профессионалами.

Как обезопасить себя при покупке жилья у подрядчика

Приобретение недвижимости у подрядной организации может сопряжаться с рисками и проблемами. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, нужно следовать ряду правил и рекомендаций.

Перед передачей денег за объект жилой недвижимости, нужно тщательно ознакомиться со всеми документами, которые предоставляет продавец.

• Проверить регистрацию прав собственности на земельный участок и на сам объект недвижимости.
• Узнать о наличии обязательств и риска банкротства застройщика, подрядчика или продавца.
• Ознакомиться с возможностью переуступки прав на объект недвижимости.
• Проверить приоритеты в распределении инвестора, подрядчика и дольщика.

Нужно также тщательно проработать договор на покупку жилья для защиты своих интересов и прав.

• В документе должны быть четко прописаны права и обязательства продавца и покупателя.
• Обязательно уточнить условия оплаты и перехода прав на объект недвижимости.
• Проверить отсутствие скрытых дополнительных расходов и комиссий.
• Нормально оформление договора в письменном виде.

Также нужно учитывать государственные риски и изменения в законодательстве, которые могут повлиять на объект недвижимости.

Не стоит рисковать своими деньгами и правами при покупке жилья в новостройке. Обязательно следуйте рекомендациям и не забывайте о своей защите.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца

Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений. А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
3. Изучение застройщика, его документов и других параметров.

Способы расчета за квартиру

Подавляющее большинство квартир приобретаются у Девелоперов по договорам долевого участия. Согласно этому способу, вы можете:

1. Либо перевести деньги на счет Застройщика.
2. Либо воспользоваться специальным счетом эскроу. Здесь средства окажутся временно «заблокированы», а Застройщик получит к ним доступ только после исчерпывающего выполнения взятых на себя обязательств и сдачи квартир в эксплуатацию.

Вы можете использовать для оплаты не только личные сбережения, но и ипотечные деньги. Для этого вам понадобится:

1. Договориться с Застройщиком о том, что квартира будет оплачена за счет заемных средств (полностью или частично).
2. Отправиться в банк и получить согласие на выдачу ипотечного кредита.
3. Дождаться, пока банк проведет независимую оценку стоимости жилья и подготовит индивидуальный кредитный договор.
4. Застраховать жилье.
5. Проверить и подписать индивидуальный кредитный договор.
6. Заключить с Застройщиком основной договор, рассчитаться за квартиру и зарегистрировать основной договор в Росреестре.
7. Начать выплачивать кредит, попутно ожидая сдачи дома в эксплуатацию и заселения в квартиру.

Далеко не каждая организация согласится предоставить вам кредит на покупку жилья, которое существует только на бумаге. Для банка это определенный риск, т.к. он заинтересован в наличии объекта залога. Например, в случае со вторичной недвижимостью объект залога – это существующая и физически ощутимая квартира. А вот в случае с первичной недвижимостью самой квартиры еще нет, и банк не может знать наверняка, будет ли она построена.

Похожие записи:

• Программа молодая семья в 2024 великий Новгород
• Какие льготы положены ветерану труда федерального значения в 2024 году в Омске
• Метод ФИФО, пример расчета и особенности применения для списания МПЗ