Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм взыскания неустойки с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Как пользоваться калькулятором
Инструкция по использованию калькулятора неустойки за каждый день просрочки по ДДУ (ст. 6 214-ФЗ)
- Введите сумму задолженности (расчёт ведётся в рублях).
- Укажите начало периода просрочки и день фактической оплаты.
- Укажите, физическое или юридическое лицо претендует на выплату неустойки (для физического лица размер неустойки исчисляется из 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, а для юридического лица – из 1/300.
- Обозначьте как применять процентную ставку: по периодам действия ставки, на день наступления обязательств или на день фактического исполнения.
- Нажмите «РАССЧИТАТЬ». Полученный результат можно сохранить в doc-файл.
Обратите внимание!
при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.
Пример расчета неустойки:
Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей
Количество дней просрочки — 100 дней
Действующая ставка рефинансирования (декабрь 2021) — 8,5%
5 000 000 * 100* 8,5% * 1/300 * 2 = 283 333 руб
Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.
Разные годы – разные ставки
Возникает резонный вопрос – а как рассчитывать неустойку за длительный период, если ставка рефинансирования меняется трижды в год. К сожалению, ответа на этот вопрос нет, как нет и единообразной судебной практики по этому поводу. Для таких случаев существует негласный принцип юристов-практиков – просить по максимуму, оставляя суду поле для маневра. Поясним на примере.
Просрочка началась с января 2016 года, когда действовала ставка рефинансирования в 11%. Предварительную претензию застройщику дольщик направил после того, как ставка рефинансирования понизилась до 7,25%. С момента начала просрочки и до изменения ставки прошло 230 дней.
Разумным будет рассчитать 230 дней по 11%, а последующую – по ставкам, действующим на тот или иной период и направить претензию застройщику. В 99,9% случаев дело дойдет до суда. Дело в том, что закон никак не регламентирует эти вопросы, и нет ни одного указания на ретроспективность новых ставок рефинансирования на прошлые правоотношения. Поэтому, подавая иск по максимуму, остается ждать, что решит суд. На настоящий период существуют как решения, удовлетворяющие поэтапную неустойку, так и решения полностью противоположные.
Уже длительное время ожидаются разъяснения Пленума ВС РФ по этим вопросам, но пока что их нет, а значит истцы вольны выбирать, просить ли им по максимуму или по минимуму.
Расчет неустойки по договору долевого участия
Для расчета неустойки важно правильно определить начало просрочки — следующий день после даты передачи квартиры по договору.
Застройщик указывает в ДДУ несколько дат, чаще всего три:
1) срок сдачи дома в эксплуатацию;
2) начало периода передачи объекта;
3) окончание периода передачи объекта.
Дольщику важна вторая дата — начало периода передачи объекта. Застройщик оставляет за собой право завершить строительство раньше срока, но никак не позже.
Например, если процесс передачи должен начаться 15 июня 2023 года, то уже на следующий день — 16 июня — дольщик может подать в суд на взыскание неустойки по ДДУ, если застройщик не начал уведомлять о завершении строительства.
Дольщики часто сталкиваются с тем, что не знают, когда можно начинать отсчитывать неустойку.
Это зависит от того, какие даты прописаны в договоре. Следует ориентироваться на день, когда недвижимость должна быть передана в собственность дольщика.
В некоторых договорах указывается дата ввода объекта в эксплуатации. При этом одним из условий является передача в собственность и подписание акта сдачи-приемки через несколько месяцев.
В таком случае понадобится отсчитать нужный период и от него вести отсчет.
Соответственно, для расчета неустойки понадобится знать дату сдачи объекта по договору и фактическую. Расчет проводится за все дни данного периода.
Стоимость договора – это цена, которую заплатил дольщик девелоперу. От нее зависит размер неустойки.
Если право на собственность было приобретено через договор переуступки, где сумма другая, то пеня все равно начисляется по стоимости соглашения, которое было заключено с застройщиком.
Описание работы калькулятора по ДДУ
Для удобства дольщиков при расчете размера неустойки мы создали и разместили на сайте бесплатный онлайн калькулятор неустойки по ДДУ.
При определении размера неустойки, стоит обратить пристальное внимание на такие нюансы, как дата начала и окончания просрочки, указав правильный период – иначе вы рискуете получить недостоверный расчет, который может быть забракован в суде.
Днем окончания просрочки в данном случае стоит указывать либо дату фактической передачи вам объекта, либо же текущую дату, на которую производится расчет в случае, если просрочка продолжается – например, на дату подачи претензии или искового заявления в суд.
Стоит иметь в виду, что заявленный вами период просрочки не является окончательным, и может быть в последующем увеличен в процессе рассмотрения дела в суде. Этот подход позволит вам актуализировать размер неустойки ближе к фактической сдаче квартиры и получить максимальную сумму неустойки. Именно поэтому мы рекомендуем не дожидаться момента фактической сдачи объекта, а начинать процесс взыскания неустойки заблаговременно – так вы сможете к моменту подписания акта-приема передачи уже получить законную неустойку за весь период просрочки.
Особенности взыскания неустойки по ДДУ
По результатам рассмотрения искового заявления судебный орган выносит решение и после его вступления в законную силу выдаёт исполнительный лист на взыскание в пользу пайщика денежных средств с недобросовестной строительной организации.
После получения этих документов Дольщик должен обратиться в Управление Федеральной Службы Судебных Приставов по месту нахождения должника с заявлением о возбуждении исполнительного производства. Судебный пристав – исполнитель возбуждает и принудительно взыскивает с должника денежную компенсацию в пользу взыскателя на основании ФЗ «Об исполнительном производстве».
При разрешении споров по договору долевого участия в рамках искового и исполнительного производства для дольщика существует множество подводных камней, которые не позволят взыскать в полном объёме, причитающие им компенсации за нарушение их законных прав.
В связи с этим рекомендуем прибегнуть к квалифицированной помощи юриста.
Обратите внимание! Все судебные издержки, понесённые вами при рассмотрении дела о взыскании, будут взысканы с должника.
Федеральный закон № 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве многоквартирных домов, устанавливает неустойку на случай нарушения соглашения застройщиком.
Если застройщик не исполняет обязательства по договору вовремя, то возникает право требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки. Размер такого взыскания составляет одну трехсотую по ставке Центрального Банка РФ, рассчитываемую с учетом стоимости договора. Когда дольщиком выступает гражданин, то пеня будет взыскиваться в двойном размере.
Чтобы правильно рассчитать неустойку, достаточно либо обратиться к специалистам или онлайн-сервисам, либо самостоятельно использовать имеющиеся данные для определения точного размера пени.
Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Когда и за что можно требовать неустойку
Причины, по которым может быть истребована неустойка, условно можно разделить на две группы. Первая распространяется на случаи, когда договор расторгнут раньше срока ввиду нарушений. В этом случае дольщику возвращается часть суммы, уплаченной за объект, а также неустойка за нарушение условий соглашения.
Вторая группа причин распространяется на случаи, когда ДДУ расторгнут уже после истечения срока действия.
Запомните! Основаниями для требования неустойки могут выступать следующие ситуации:
- просрочка периода сдачи объекта более чем на два месяца,
- несвоевременная сдача объекта после расторжения ДДУ с превышением прока на два и более месяца.
При таких ситуациях дольщик может потребовать перерасчета неустойки до дня судебного заседания, что увеличит сумму взыскания, потребовать штраф в дополнение к неустойке размером до пятидесяти процентов от суммы пени, компенсацию за моральный вред, а также возмещение убытков, понесенных в процессе спора (например, судебные издержки).
Если со стороны застройщика были выполнены обязательства, а дольщик отказывается подтвердить это, не подписывая акт приемки объекта, то тогда выставление требования о выплате пени не допускается, поскольку будет установлена недобросовестность уже дольщика.
Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?
Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.
Позиция Верховного суда в тему:
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016
Покупали квартиру не по ДДУ, но квартиру передают с просрочкой? Можно ли требовать неустойку по 214-ФЗ?
Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т.п.) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК.
Подходящая практика Верховного Суда:
1) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункт 1 (определение № 78-КГ15-15).
2) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года.
3) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2012 года (ответ на вопрос 2).
Взыскание процентов в судебной практике
Результат судебных разбирательств по соответствующему иску может выражаться либо в решении о взыскании неустойки в пользу дольщика, либо в отказе в удовлетворении его требований. То есть никаких абсолютных гарантий для истца нет. Но все же на практике процент положительных решений по заявлениям такого рода достаточно высок. Суд же при вынесении постановления в первую очередь принимает к учету следующие обстоятельства:
- факт регистрации ДДУ и строительства конкретного объекта;
- были ли исполнены дольщиком обязательства по оплате стоимости;
- были ли установлены даты для передачи объекта дольщику условиями договору;
- соблюдался ли порядок досудебного урегулирования конфликтов.
Если вышеуказанные позиции определены, то в подавляющем большинстве случаев суд принимает сторону дольщика. Но если вдруг выяснится, что срок передачи объекта был нарушен из-за того, что дольщик попросту не подписал передаточный акт, то застройщик освобождается от претензий потерпевшего.
Правила расчета неустойки по ДДУ по ФЗ-214
Ст. 6 и 9 закона «Об участии в долевом…» от 30.12.2004 № 214 устанавливают два случая, когда застройщик обязан выплатить неустойку по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Правила расчета неустойки зависят от основания ее уплаты.
- Неустойка подлежит уплате в случае нарушения сроков передачи квартиры дольщику. Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик должен передать все квартиры одного подъезда дольщикам в день, предусмотренный договорами с ними. В случае неисполнения этой обязанности застройщик за каждый день просрочки выплачивает неустойку, рассчитываемую по формуле из ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214.
- Если же застройщик затянул передачу квартиры на два и более месяцев либо дом построен с существенными нарушениями строительных норм, то в этих ситуациях дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. При расторжении договора застройщик должен вернуть дольщику заплаченные им деньги, а также заплатить неустойку за весь период пользования ими. Формула расчета в этом случае определяется ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214.
Неустойка – когда подавать и как считать
- Как самому посчитать неустойку?
Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.
- Какую ключевую ставку применять в расчете?
При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!
- Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?
Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!
- Если застройщик прислал акт – подписывать?
Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д. Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным. При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.
- Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?
Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.