Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты: законы и судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы более четко понимать, о чем идет речь, стоит кратко обозначить, что представляет собой регистрация и какие ее виды допустимы. Процедура заключается в том, что человек в четко регламентированный срок подает заявление в ГУВМ МВД с целью официального документирования факта проживания по определенному адресу.
Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?
Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:
-
Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.
-
Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.
-
Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.
-
Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.
Постоянная прописка, что нужно знать?
Получать постоянную регистрацию в нежилых апартаментах вполне легально можно, если провести ряд манипуляций с соблюдением некоторых нюансов. Главным требованием в этом случае будет переведение строение в жилой статус. После этого нужно провести порядок действий:
- требуется ознакомиться со всеми требованиями, которые допускаются к жилым помещениям;
- если перевод в жилой статус ограничен по каким-либо причинам, лучше найти другой способ и сделать временную прописку;
- важно собрать письменное согласие с владельцев близлежащих объектов на замену статуса и перевода в жилую собственность прежде чем оформлять;
- следует собрать всех без исключения собственников многоквартирного дома, если нежилая квартира находятся в нем и получить их согласие;
- после требуется определенный перечень документов, подтверждающих личность, права владения и технические характеристики;
- предпоследним этапом является подача заявление в местное самоуправление;
- завершающим моментом является положительный или отрицательный ответ органов власти на прошение и получение необходимых документов.
Переводить апартаменты в другой статус сложно, рекомендуется по возможности обратиться к опытному юристу. В противном случае процедура может затянуться. Возможно, если прописка нужна срочно, лучше получить временный статус.
В России есть ряд государственных программ в области недвижимости, но под их действие подпадают только квартиры — к примеру, возьмем программу льготной ипотеки под 6% годовых для тех, у кого появился второй ребенок. Также есть возможность частично оплатить квартиру средствами маткапитала, включая случаи, когда на жилье оформляется ипотечный кредит. На приобретение апартаментов государство не дает никаких субсидий, маткапитал здесь применить нельзя. Таким образом, семье, которая хочет купить апартаменты, нужно понимать — всю сумму надо будет выплатить исключительно своими силами, никаких программ поддержки и помощи не будет.
Для более глубокого понимания вопроса следует понимать, какие цели преследует регистрация и какие ее виды существуют. Суть процедуры заключается в обращении человека в территориальный отдел ГУВМ МВД с заявлением, в котором он просит официально задокументировать факт его законного проживания по указанному адресу.
Процедура адресной регистрации законом определена, как обязательная на территории РФ, а несоблюдение установленных норм приведет к наложению на человека штрафных санкций и отказу в предоставлении комплекса социальных услуг. Допустимый период проживания без регистрации – 90 дней.
Различают два вида регистрации:
- Постоянная
Оформляется на бессрочной основе при постоянном проживании в определенной квартире, входящей в структуру многоквартирного жилого дома, либо в частном доме, построенном на земле ИЖС. Подтверждается постоянная регистрация проставлением штампа в паспорте.
- Краткосрочная/временная
Что такое апартаменты?
Такой вид жилплощади как апартаменты появился в России недавно, тем не менее пользуется спросом, так как имеет массу преимуществ перед обычными квартирами.
Апартаменты – это помещение нежилого типа особой планировки, находящееся в административных, промышленных и офисных зданиях. Этот вид недвижимости широко распространен в мегаполисах, преимущественно в центрах городов, где возведение жилых объектов недопустимо.
Застройщики, таким образом, экономят на постройке жилых зданий, так как для возведения такой недвижимости не нужно следовать особым СНиПам, применяемым к строительству жилого фонда.
Это позволяет инвестировать в строительство не такие большие средства, как на строительство МКД, и впоследствии получать прибыль от аренды апартаментов и продажи. Такие объекты нередко находятся в перестроенных промышленных зданиях, бывших фабриках и больших офисных помещениях.
СПРАВКА: Стоимость на апартаменты значительно дешевле, чем на квартиры.
Многие гонятся за этой дешевизной, но не подозревают, какие особенности и «подводные камни» скрывает данный вид жилплощади.
Отличительные особенности апартаментов от квартиры:
- Низкая стоимость за большую площадь. Цены на апартаменты ниже на 20-30% чем на квартиры такой же площади.
- Высокие коммунальные платежи. Если квартира относится к жилому фонду, то апартаменты – к коммерческому. Это значит, что и плата за ЖКХ будет рассчитываться как для юридического лица.
- Проблемы с регистрацией. Если с пропиской в квартире чаще всего проблем не возникает, то в апартаментах прописаться крайне сложно. Для этого должен быть соблюден ряд условий.
Неудобно, но легко обойти
Но вернемся к вопросу о полезности регистрации – какие преимущества она дает? Прежде всего, возможность свободно передвигаться по городу – известно, что любой встретившийся вам полицейский может потребовать паспорт. И при отсутствии в нем регистрации – оштрафовать. Но это, как говорится в анекдотах, плохая новость – а есть и хорошая. Она сводится к тому, что беспроблемно находиться в российской столице может обладатель регистрации по любому адресу в Москве или Московской области. Т.е. для проживания в апартаменте вам совершенно не обязательно быть зарегистрированным именно в нем. Сгодится и квартира вашей пожилой матушки – если она находится в Московском регионе. В крайнем случае, можно купить «для прописки» жилье где-нибудь на окраине Подмосковья – развалившийся дом в деревне, например.
Второй момент, о котором нам напомнила Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans, – регистрация нужна для пользования социальными услугами (поликлиника, детский сад, школа, пенсия и т.д.), а также для общения с госорганами (получение загранпаспорта, справки о несудимости, разрешение на оружие, регистрация машины и т.д.).
Но и эти вопросы решаемы с регистрацией по другому адресу – правда, здесь не подойдет подмосковная регистрация, а только московская. Большинство госуслуг в нашем городе предоставляются через созданные несколько лет назад многофункциональные центры (МФЦ), и обращаться можно в любой из них, независимо от адреса проживания.
Предоставление гражданам прописки осуществляется органами регистрационного учета. Они могут обратиться в миграционную службу лично, подготовив заявление и всю требуемую документацию.
Процедура оформления не должна занимать более 8 дней.
Не запрещается направлять указанные бумаги почтой. Лучше отправлять документы заказной корреспонденций с описью вложения. Однако это способ будет наименее быстрым, учитывая скорость работы почты.
Получить прописку можно и через портал госуслуг. Встать на регистрационный учет сегодня можно, не выходя из дома с помощью указанного портала. Для оформления прописки сначала требуется зарегистрироваться на самом портале.
Затем нужно выбрать в списке предоставляемых услуг нужный раздел. Далее требуется последовательно выполнять все указания. Заявитель заполняет заявку на получение временной регистрации и отправляет его на проверку.
Если все в порядке, то в личный кабинет заявителя придет уведомление о дате и времени посещения ГУВМ МВД для получения свидетельства о постановке на учет. Срок процедуры обычно занимает не больше трех дней.
Оформить прописку также возможно через МФЦ, если такой центр имеется в вашем городе.
В Москве многофункциональные центры точно работают. Что касается других городов, то следует уточнять о существовании МФЦ на месте.
Для получения регистрации требуется явиться в МФЦ с необходимыми бумагами. Можно записаться на прием заранее или отдавать документы на проверку в порядке живой очереди. Процедура по времени обычно занимает не более трех дней.
Зарегистрироваться в апартаментах можно любым из перечисленных способов. Каждый гражданин вправе выбирать наиболее удобный для себя вариант. Срок и стоимость предоставления услуги при этом являются одинаковыми.
Особенности прописки в России
Новый закон о прописке в апартаментах В последнее время большой популярностью среди жителей мегаполисов пользуется такой тип помещений, как апарт-квартиры. Если вы откроете каталог недвижимости, то увидите много предложений о покупке подобного жилья в центре города за сравнительно небольшую стоимость. Многие граждане, прельстившись низкой ценой и выгодным расположением, вкладывают деньги в покупку такого недвижимого объекта и сталкиваются с проблемой, что прописку сделать в апартаментах непросто. Апарт-квартиры приобретают все большую популярность среди населения. В связи с этим в правительстве рассматривается законопроект о выдаче разрешений на оформление постоянной регистрации в апарт-квартирах. Постоянная прописка в апартаментах могла бы решить множество проблем и сделать покупку такого имущества еще выгоднее. Рост спроса на апарт-квартиры привел бы к развитию рынка недвижимости, увеличению инвестиций в строительство и реставрацию зданий в историческом центре мегаполисов. Но, к сожалению, в 2022 году предложение остается на уровне законопроекта.
Большая популярность апартаментов в столице привела к тому, что правительство решило пересмотреть статус этих помещений.
В начале 2015 года было предложено уже построенным помещениям присвоить статус жилого помещения. Это позволит жильцам прописаться и сэкономить на налогах.
Оплата налога на нежилую недвижимость значительно выше, нежели налог на жилую квартиру. Кроме того и тарифы на коммунальные услуги в жилых помещениях намного ниже в коммерческих вариантах.
Чтобы подойти, как можно ближе к реализации постановления № 660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 года № 228-ПП», которое было принято 11 ноября 2014 года правительством Москвы, было решено ввести запрет на возведение апартаментов, как отдельных зданий. Сегодня апартаменты могут быть частью:
- апарт-отеля;
- хостела;
- мотеля;
- гостиницы.
То есть, только в тех зданиях, где постоянное проживание не предусмотрено, ведь апартамент – это нежилой фонд недвижимости. На сегодняшний день закон о переводе апартаментов в жилой фонд не реализован, поэтому, если вам скажут, что вы можете прописаться в апартаментах, без всяких дополнительных действий и сбора документов, то не верьте. Пока властями эти помещения не признаны жилыми, а значит, и прописка не возможна.
Как встать на временный учет в апартаментах
Выяснив нюансы правового статуса апартаментов и особенности регистрации в них, собственник, не имеющий другой недвижимости, в которой можно прописаться, начинает процедуру постановки на учет.
Временная регистрация в апартаментах оформляется следующим образом:
- Составить заявление и собрать необходимые документы.
- Подать пакет требуемых документов в УВМ лично или через администрацию апартаментов. Можно посетить МФЦ или направить заявку через портал Госуслуги с уведомлением и дате и времени посещения УВМ за выдачей документа о постановке на учет.
- Получить результат оказанной услуги в течение 8 дней с момента подачи заявления и пакета документов.
Для того чтобы сделать временную регистрацию в апартаментах, вместе с заявлением следует предоставить документы, перечень которых мало чем отличается от списка бумаг для регистрации в обычной квартире. Соискатель предъявляет:
- паспорт;
- свидетельства о рождении детей до 14 лет (если они есть);
- правоустанавливающий документ на недвижимость;
- листок прибытия.
Госпошлина за постановку на временный регистрационный учет не взимается.
Аренда адреса под регистрацию
Есть множество компаний, которые предлагают арендовать адрес под регистрацию юрлица. Обратите внимание: адрес, а не офис. Фактически они дают гарантийное письмо для налоговой. В нем указано, что кто-то там обязуется предоставить площадь под размещение исполнительного органа и заключить договор аренды.
Если регистрация пройдет успешно, с вами действительно подпишут договор аренды, а также договор на почтовое сопровождение. Когда на арендованный адрес будет приходить почтовая корреспонденция, ее будут получать и отправлять вам.
Плюс тут один: арендовать адрес дешевле, чем снимать офис. А вот минусы серьезные.
Налоговая может посчитать адрес недостоверным и отказать в регистрации. Один из признаков недостоверности: по указанному адресу зарегистрированы другие организации, которые на самом деле там не находятся. Это как раз такой случай: на площади в несколько квадратных метров могут по бумагам ютиться десятки фирм.
Даже если удастся получить регистрацию, проблемы не закончатся. ФНС считает подозрительными адреса, где находится 5 и более юрлиц. Когда компания начнет работать, налоговая может прийти, чтобы осмотреть помещение. Если налоговики не найдут по адресу офис компании, то очень расстроятся. Они составят акт, что по указанному в ЕГРЮЛ адресу организация не обнаружена.
Дальнейшее развитие событий будет неприятным. Организация, ее директор и учредитель получат письма с требованием предоставить достоверную информацию или доказательства достоверности прежних сведений об адресе. На это дадут 30 дней, по истечении которых в ЕГРЮЛ внесут отметку о недостоверности сведений. Это своего рода черная метка, которую видят все: банки, контрагенты, клиенты.
После этого налоговая служба может:
Расходы, налоги и вычеты
Различие в статусе апартаментов и жилой недвижимости скажется и на расходах собственников. К примеру, коммунальные платежи у владельцев апартаментов будут выше. Строгие нормы Жилищного кодекса РФ в части управления общим имуществом дома на апартаменты не распространяются, поэтому тарифы за эксплуатацию здания, обслуживание инфраструктуры и прилегающей территории на свое усмотрение устанавливают сами управляющие компании. Также у собственников не будет никаких льгот и субсидий при оплате ЖКУ. Но зато владельцы апартаментов не обременены платой за капремонт.
Вопросы налогообложения – одни из ключевых для такого формата. Налог на имущество у владельцев апартаментов будет рассчитываться по ставкам для коммерческой недвижимости – в зависимости от локации проекта, статуса земельного участка и прочих факторов. К примеру, если апартаменты находятся в составе МФЦ, в котором доля торговой или офисной недвижимости превышает 20% от всех площадей, то ставка налогов может быть установлена на уровне 1% от кадастровой стоимости (к сравнению: для жилья – 0,1%). А если апартаменты были построены в составе жилого комплекса, тогда ставка не превысит 0,3%.
«Налоговые ставки для апартаментов установлены выше, чем для жилых объектов. Но при этом кадастровая стоимость земельных участков под ними в большинстве случаев ниже, чем под жилыми домами. Поэтому величина налога для собственников апартаментов и владельцев жилой недвижимости в целом сопоставима», – отмечает Марьяна Баларева.
Важно знать, что при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет, как при приобретении жилья. А продавец вправе рассчитывать на освобождение от налогов. Для этого нужно владеть апартаментами (приобретенными после 1 января 2016 года) более пяти лет, а в отдельных случаях – когда право собственности возникло на основании наследства, дарения и т. д. – достаточно трех лет. Если собственник расстается со своей недвижимостью до этого времени, то ему полагается налоговый вычет. Правда, вычет будет вчетверо меньше, чем у собственника жилья, – на сумму не более 250 тыс. руб. При этом есть еще один очень важный нюанс: налоговый вычет от государства не предоставляется, если апартаменты использовались в коммерческих целях, проще говоря, владелец не жил в них сам, а сдавал в аренду. По словам Марьяны Баларевой, уже есть несколько судебных решений, когда физлиц-арендодателей признавали виновными в незаконной предпринимательской деятельности и насчитывали налоги по полной.
Будут ли апартаменты переводить в жилой фонд?
Москва резиновая, а вот земля вокруг нее — нет. Из этого достаточно явно следует, что скоро для строительства новых домов закончится место. И если говорить прямо, оно закончилось еще в 2018 году. Тогда-то застройщики и попытались пролоббировать закон о придании апартаментам статуса жилого помещения.
Закон оказался сырым и его не приняли, раскритиковав саму концепцию, но на этом история не закончилась. В 2020 году апартаментам снова попытались придать статус жилых помещений, но затея опять закончилась ничем.
На сегодняшний момент история так и не сдвинулась с мертвой точки: в Российском законодательстве нет четкого определения апартаментов, а перевод их статуса — отдельная, часто непростая процедура.
Как перевести апартаменты в статус жилых помещений?
Первый шаг, который вы должны выполнить — провести экспертизу. Не все апартаменты возможно перевести в статус жилого помещения. Не узнав наверняка, вы лишь потеряете время, поэтому закажите экспертизу у профессионалов, прежде чем покупать апартаменты, либо заниматься переводом уже купленных.
Второй шаг, который необходимо сделать — сбор документов о переводе недвижимости. Наиболее полный перечень можно отыскать в ЖК РФ, но самые важные из них приведем здесь для большей наглядности:
- Заявление: именно от него будет отталкиваться администрация, рассматривая вопрос о смене статуса. Это прямое выражение воли собственника, без которой процесс перевода попросту не начнется;
- Полный перечень документов, подтверждающих ваше право собственности: это может быть дарственная, договор-купли продажи, документы, которые вы получили, заключив сделку с привлечением средств ипотечного кредитования. Важно: если вы не единственный собственник, то аналогичный пакет документов (а также заявление) потребуется и от другого собственника. Без его согласия смена статуса невозможна;
- Проектная документация: если на этапе экспертизы вы узнали, что перевод без перепланировки невозможен, необходимо предоставить проектное решение, позволяющее изменить конфигурацию апартаментов.
На этапе подачи документов очень легко допустить ошибку, потому что кажется, что никаких сложностей со сбором необходимой документации не случится. Это заблуждение!
Тонкостей очень много. Например, в законодательстве Российской Федерации нет формы подачи заявления. Можно подумать, что это означает, что написать заявление можно в свободной форме, но это ложный тезис: региональные органы власти могут разработать свои формы написания заявления, которые следует соблюдать.
Найти форму конкретно для вашего региона можно на сайте администрации либо по месту подачи заявления. Но куда проще доверить сбор и подачу всех документов специалистам, которые будут консультировать на каждом из этапов.
Также формы может и не быть. Такие ситуации случаются. В таком случае нужно написать заявление в свободной форме, но обязательно отразить в нем в соответствии с законодательством РФ, следующие пункты:
- Информацию о себе: государство должно знать, кто обращается с заявлением. Помимо стандартного ФИО, потребуются данные из паспорта;
- Информацию о помещении: необходимо написать адрес здания и предоставить информацию о регистрации в ЕГРН;
- Обоснование: в заявлении необходимо назвать причину, по которой вы приняли решение о смене статуса ваших апартаментов.
Помимо обязательных, существует ряд необязательных документов. Их необязательно подавать по закону, но региональные власти могут их затребовать, заявив, что они обязательны. Также эти документы позволят вам существенно ускорить процесс подачи заявки. К этой документации относится:
- Детальный план помещения: с ним проще проводить анализ;
- Заключение от БТИ, подтверждающее, что апартаменты можно превратить в квартиру.