Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел жилого дома между собственниками: правила, порядок, экспертиза». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Описанные выше трудности при делении земли касаются приведённых примеров. В целом же закон разрешает делить сформированные земельные участки. Но с соблюдением ряда условий. Например, существует норматив минимально возможной площади при разделении участка на доли.
Как разделить участок
Общероссийских критериев нет, и ограничения по площади участков отличаются от региона к региону. В Московской агломерации (Москва и область) надел под огород должен быть не менее 4 соток, под полноценное садоводство — 6 соток. То есть если дача расположена на участке в 6 соток и удалось разделить дом, земля останется в совместном владении.
Если площадь разделённого участка проходит через установленное ограничение, возникает второй критерий. Нельзя поделить участок так, чтобы одна часть была функциональной, а другая нет. Обе (или больше, если позволяет площадь) должны быть пригодными для использования по назначению — в соответствии с категорией земель, которой принадлежат.
Пример из судебной практики 2018 года
Гражданка А была замужем за гражданином В 12 лет. За это время супруги построили дом. После развода В остался жить в доме, против чего А не возражала. Она не отказывалась от права на совместное имущество, а просто уехала жить в другое место.
В проживал в доме с новой семьей, у него родилось двое детей. Через 8 лет В умер. Наследство (собственно, данный дом) должны были разделить между собой его новая жена, мать и двое сыновей.
Однако А подала в суд иск о восстановлении своих прав на половину дома, как на имущество, совместно нажитое во время брака. Ответчики (наследники В) настаивали на том, что срок исковой давности истек, поскольку после развода прошло 8 лет.
Дело поочередно рассматривалось в трех инстанциях. Территориальный суд иск А удовлетворил, апелляция встала на сторону ответчиков, а Верховный Суд, куда была подана кассационная жалоба, подтвердил правоту первой инстанции и гражданки А.
Было признано, что до наступления события, предшествующего иску (перехода дома по наследству, как объекта единоличной собственности В), у гражданки А не было оснований считать, что ее права собственности на половину дома, принадлежащую ей на основе совместной собственности с В, нарушаются.
Таким образом, срок исковой давности не истек, и иск должен быть удовлетворен, поскольку А не заявляла о своем отказе от права собственности в пользу В.
Данный прецедент подтверждает позицию Верховного Суда в отношении срока исковой давности относительно раздела совместного имущества после развода. С юридической точки зрения разделить материальные ценности, принадлежащие супругам в браке, можно в любое время.
Что же касается практической стороны дела, то, пожалуй, разобраться с разделом имущества после развода разумнее в «обозримом будущем», не откладывая этот вопрос на долгие годы.
Расставшись, каждый супруг начинает самостоятельно строить свою жизнь. В ней появляются новые люди, создаются новые семьи. «Вернуть свое» можно, конечно, и через 20 лет, но тогда будьте готовы к тому, что вас ждут изнурительные судебные разбирательства и сложности с получением своей доли в доме, который когда-то принадлежал вашей семье.
Можно ли разделить дом при разводе?
В соответствии с п.1 ст. 256 ГК РФ, общим супружеским имуществом признаётся собственность мужа и жены, купленная супругами в период брака. Также из п. 1 ст. 34 СК РФ, можно понять, что совместным признается только то, что было нажито семейной парой в брачном союзе на обоюдные денежные средства. Это общее правило, исключений из которого не предусматривается.
Когда речь идет о жилье, купленном одним из супругов до заключения официальных отношений, по общему правилу, дом не может быть разделен при разводе. Но существует и исключение, согласно ст. 37 СК РФ. Если в ходе брака, за совместные денежные средства, или за счет имущества второго супруга были осуществлены вложения в собственность, то каждый объект недвижимости (земля или иное) признается общим. Например, если муж до супружества купил жильё, а на протяжении совместной жизни жена осуществляла ремонт, производила расширение жилой площади, покупала необходимые инструменты и оборудование, то дом после развода признается общим и подлежит разделу.
Права супругов на жилую недвижимость при разводе
Муж и жена обладают одинаковыми правами, когда делят дом при разводе, если жилище было приобретено или построено после регистрации супружеского союза. Но есть и исключение. Если супруги составили брачный договор, который устанавливает другой порядок владения имуществом и раздела дома при разводе. К примеру, если супружеский контракт предусматривает тот факт, что муж – единоличный собственник недвижимости, то получить долю жилья жена не сможет даже при обращении в суд.
Нотариусы внимательно проверяют тексты брачных контрактов перед их заверением с целью удостовериться, что никто из семейной пары не ущемлен в законных имущественных правах и интересах. Это правил устанавливается статьей СК РФ.
Также супруги не имеют права претендовать на раздел той части дома, которая входит в собственность их ребенка. В таком случае, когда будет делиться дом при расторжении брака мужа и жены, доля ребёнка перейдёт к тому родителю, на чьём иждивении останется малыш п.4 ст. 60 СК РФ.
Принципы раздела имущества между супругами
Размеры долей супругов, как правило, одинаковы. Все имущество, нажитое в браке, делится пополам. Отступают от этого правила только в определенных случаях:
- В брачном контракте прописаны иные условия.
- Существует соглашение о разделении имущества, заключенное ранее.
- С одним из супругов проживают дети, тогда он получает большую долю.
- Один из супругов болен или утратил возможность зарабатывать на жизнь самостоятельно.
- Один из супругов пренебрегал семьей, тратил нажитое вместе по своему усмотрению, и пострадавшая сторона нуждается в защите интересов.
Необходимость в соглашение о разделе долевой собственности между супругами чаще всего возникает в случае расторжения брака. Но закон разрешает проводить эту процедуру и людям, которые находятся в браке и не собираются его расторгать. Соглашение распространяется только на собственность, которая была нажита в браке. По соглашению не делится:
- Будущее имущество. Правила его раздела могут быть прописаны только в брачном контракте.
- Собственные вещи. Все что было куплено до вступления в брак или получено в дар, бесплатно.
В соглашении определяется перечень имущества, что получает каждый из супругов.
Разделению не подлежит:
- материнский капитал;
- непогашенный долг;
Закон гласит, что соглашение, чтобы вступить в силу, должно быть заверено нотариально.
Дом принадлежит к той категории имущества, которая фактически не подлежит разделу, то есть нельзя распилить его пополам для проживания в нем двух людей. Но его раздел возможен — не в буквальном смысле, если жилье соответствует определенным условиям.
Требования к объекту недвижимости для возможности раздела:
- соответствует ли недвижимость условиям проживания;
- имеется ли в доме запасной выход;
- комнаты в доме имеют отдельный вход или являются проходными;
- есть ли удобства в жилье — электричество, газ, отопление, санузел, телевидение и иное;
- наличие долговых обязательств перед коммунальным хозяйством;
- технические характеристики постройки соответствуют ли нормам.
Выявление признаков соответствия дома для раздела производится на основании специальной экспертизы — судебно-технической. При проведении оценивания технического состояния дома, профессионалами может быть проведена оценка стоимости дома, предназначенного для раздела.
По законодательству России, разделить дом, находящийся в собственности нескольких человек, разрешено с помощью следующих способов:
- аннулирования долевых прав собственности на разделяемый дом;
- присвоение определенной части владения каждому из собственников.
При присвоении каждому собственнику доли жилья можно произвести его раздел с помощью выплаты компенсации. Например, при разводе разделяется двухэтажный дом. По решению судебной инстанции, каждый из супругов обладает 50% недвижимости. Проживать совместно они более не в силах, поэтому у них есть два способа разрешения проблемы раздела. Первый заключается в выплате компенсации. Муж (жена) выплачивает супруге стоимость дома в размере 50%, то есть, ту долю, которая принадлежит ей на правах собственности, он возмещает в денежном эквиваленте. Второй способ проще — оба супруга продают недвижимость и делят полученные средства поровну между собой.
При долевом владении объектом раздела, необходимо учитывать некие особенности:
- разделить дом возможно по законодательным нормам только при письменном согласии от всех владельцев. Если такого не имеется, то раздел оформляется в судебном порядке;
- раздел дома производится только согласно рыночной стоимости объекта разделения.
Раздел дома нельзя производить, если на подобные действия есть ограничения со стороны государственных органов.
Сколько стоит раздел дома по долям
При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.
Например, если совладельцы решили проблему мирным путем и договорились заключить добровольное соглашение, то им придется оплатить работу нотариуса по заверению соглашения. Стоимость такой услуги зависит от стоимости недвижимости, которую собираются разделить совладельцы.
Так, при стоимости дома до 1 млн. рублей стоимость услуги составит две тысячи рублей, плюс 0,3% от стоимости дома.
Если недвижимость стоит свыше 1 млн. рублей, то услуга нотариуса будет стоить пять тысяч рублей, плюс 0,2% от цены домостроения.
При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить госпошлину.
Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.
Порядок и правила раздела частного дома на доли
Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.
Основным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома:
- продать;
- подарить;
- оставить в наследство;
- оставить в залог.
Фактический раздел дома в натуре возможен при соблюдении ряда условий:
- каждый из владельцев должен иметь отдельный вход в свою часть дома;
- каждая из частей выделенного имущества должна быть пригодна для постоянного проживания;
- все жилые помещения должны быть изолированы;
- раздел земельного участка обязателен, но только в том случае, если после раздела отдельные участки не поменяют вид разрешенного пользования, в противном случае земля останется в совместной собственности.
Важно. Если строение является аварийным либо непригодным для проживания, раздел дома в натуре невозможен ни при каких обстоятельствах.
Сколько стоит раздел дома по долям
При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.
Например, если совладельцы решили проблему мирным путем и договорились заключить добровольное соглашение, то им придется оплатить работу нотариуса по заверению соглашения. Стоимость такой услуги зависит от стоимости недвижимости, которую собираются разделить совладельцы.
Так, при стоимости дома до 1 млн. рублей стоимость услуги составит две тысячи рублей, плюс 0,3% от стоимости дома.
Если недвижимость стоит свыше 1 млн. рублей, то услуга нотариуса будет стоить пять тысяч рублей, плюс 0,2% от цены домостроения.
При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить госпошлину.
Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Порядок и правила раздела частного дома на доли
После того, как возможность деления на доли частного домовладения подтверждена представителями администрации, можно приступать к сбору документов. В кадастровую палату предоставляется следующий список документов:
- копия страниц паспорта, содержащих информацию (копия паспорта нынешнего владельца дома, а также тех, кто претендует на получение доли);
- кадастровый паспорт на участок земли под домом;
- документы, подтверждающие факт владения домом и участком;
- технический паспорт на домовладение;
- документы, подтверждающие право каждого претендента на долю собственности;
- решение суда (если такое имеется).
После того, как все вопросы с Администрацией города будут улажены и межевой план окажется на руках, можно будет приступить к сбору документов для подачи в МФЦ. Понадобятся следующие документы:
- копия паспорта (страниц с информацией) заявителя;
- подписанное заявление по образцу, представленному в МФЦ;
- межевой план в оригинале;
- разрешение Администрации на деление домовладения и земельного участка на отдельные объекты собственности и присвоение каждому объекту отдельного адреса.
Раздел земельного участка
Раздел земельного участка – дело несложное. Законодательством установлено лишь одно требование: будущие земельные наделы не должны быть в площади меньше минимально установленного размера в том или ином регионе. Обычно такой размер составляет 5 соток. В зависимости от местного законодательства может варьироваться в пределах до 14 соток.
Чтобы осуществить раздел земли, необходимо собрать нижеуказанные документы:
- заявление в кадастр;
- технические документы;
- выписки из кадастра;
- заявление в регистрационную палату;
- квитанции об оплате пошлины (2);
- паспорта совладельцев;
- свидетельство о праве собственности.
Раздел земельного участка имеет следующие особенности:
- При разделе земельного надела, находящегося в долевой собственности, необходимо соглашение собственников.
- Необходимо пригласить кадастрового инженера для проведения межевания.
- После раздела каждая из частей земли получит свои кадастровые номера.
- После регистрации в Росреестре каждая из частей земельного надела получает статус отдельного объекта недвижимости.
Раздел земли желательно осуществить после фактического выдела доли каждого собственника в жилом доме. Разумеется, и в этом деле лучше прийти к взаимному соглашению без судебного разбирательства.
При разделе земельного надела сторонам не обязательно разграничивать его поровну. В первую очередь необходимо исходить из функциональных потребностей собственников.
Рекомендуем ознакомиться:
Требования к оформлению технического плана зданий, помещений и сооружений
При этом каждая часть должна иметь:
- выход на местные дороги;
- доступ к коммуникациям и инженерным сетям.
С другой стороны, контуры каждой из частей могут зависеть от наличия хозяйственных и бытовых построек на участке. В этом случае сторонам придётся идти на компромисс. Возможно, понадобится оценка каждой постройки, которая остаётся в части того или иного собственника. Оценка может пригодиться при определении размера компенсации, которая уплачивается одной стороной другой при неравном разделе.
Пример из судебной практики по разделу дома в натуре
СУПРУГИ ИВАНОВЫ СОСТОЯЛИ В БРАКЕ ПЯТЬ ЛЕТ. За это время они приобрели частный дом в Пушкино с мансардой в ипотеку, которую полностью погасили за два года и использовали при этом материнский капитал.
При разводе бывшая супруга в суде заявила, что четверть стоимости дома она оплатила именно капиталом (460 тысяч рублей) и попросила учесть данный факт при разделе, компенсировав ей данные затраты 100% присвоением мансарды.
То есть, Иванова рассчитывала не на половину дома и земли, а на бо́льшую часть. Однако суд не учёл этот факт, так как материнский капитал является целевой государственной помощью на определённые нужды, куда входит улучшение жилищных условий.
В итоге дом был поделен поровну, так же, как и мансарда. Кстати, судом она не была признана жилой площадью (согласно проведённой экспертизе), а лишь полезной.
Обратите внимание, что суд вынес указанное решение несмотря на то, что к мансарде были проведены инженерные коммуникации – свет, вентиляция, и система отопления.
Возможные варианты раздела жилого дома
Согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы раздела домовладения, которое находится в общей долевой собственности:
- Реальный раздел жилого дома между его собственниками.
Под реальным разделом дома (домовладения) подразумевается передача лицам, являющимся участниками общей долевой собственности, в личную собственность изолированных частей жилого дома, которая приводит к прекращению права общей долевой собственности на жилой дом (или домовладение).
Реальный раздел проводится согласно принадлежащим собственникам идеальным долям в праве собственности на спорный объект недвижимости или же с отступлениями от данных долей.
В некоторых случаях в процессе реального раздела жилого дома могут также осуществляться переоборудование и перепроектирование жилого дома (установка перегородок в комнатах, отдельного входа в жилой дом и так далее).
- Выдел доли лица, являющегося членом общей долевой собственности, на домовладение в соответствии с его долей в праве собственности или с отступлением от этой доли.
В случае выдела доли предполагается приобретение заинтересованным членом общей долевой собственности для целей личного пользования изолированной части спорного домовладения. Он приводит к прекращению права общей долевой собственности на жилой дом.
- Определение порядка пользования жилым домом между членами общей долевой собственности в соответствии с их долями в праве или с отступлениями от этих долей.
Данная форма раздела объекта недвижимости не отменяет право общей долевой собственности на жилой дом. Ее характеризует следующий признак: членам общей долевой собственности предоставляются для эксплуатации (а не в личную собственность) выделенные части домовладения. Порядок пользования определяется, как правило, если реальный раздел спорного объекта недвижимости (например, квартиры в многоквартирном доме) осуществить не представляется возможным.
Раздел двухквартирного здания на 2 дома
На практике гражданин может столкнуться с ситуацией, когда необходимо разделить двухквартирный дом. Изначально ситуация кажется простой. Каждое из помещений приспособлено для отдельного проживания. Однако, подавая документы в Росреестр, собственники могут получить отказ в регистрации права собственности. Причиной для принятия решения служит тот факт, что дом находится на земле, имеющей статус ИЖС. В этой ситуации потребуется переоформить недвижимость в общую долевую собственность. Каждый из двух хозяев получит по 1/2 доли в частном доме. Это позволит подтвердить целевое использование участка. Дом перестанет быть многоквартирным. Затем потребуется подготовить пакет документов и написать заявление о выделении доли в натуре.
Если здание было построено после 2006 года, потребуется предоставить акт о сдаче строения в эксплуатацию. Для этого должна быть назначена комиссия, которая определит пожарно-санитарное состояние дома, а также нарушения, которые могли быть допущены в процессе строительства. Пройти процедуру регистрации в Росреестре не удастся, пока все нарушения не будут устранены.
Если постройка попадает под действие закона о дачной амнистии, предоставление акта о сдаче строения в эксплуатацию не требуется. Чтобы разделить дом с минимальным количеством проблем, можно воспользоваться услугами квалифицированного юриста. Специалист поможет разобраться, как действовать в каждой конкретной ситуации.