Какие сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

• если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
• если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
• если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Что еще делает нотариус в сделке

У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.

Нотариус:

• извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
• составляет согласия супругов на куплю продажу;
• запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
• составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
• проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
• предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
• проводит электронную регистрацию купли продажи.

Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.

Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.

Начнем с преимуществ:

1. Полный контроль за соблюдением законности.

   Как было указано выше, задача нотариуса – следить, чтобы все требования законодательства были соблюдены. Но это еще не все. Указанное должностное лицо должно следить и затем, чтобы не происходило ущемление интересов сторон, особенно тех участников сделки, которые каким-то образом ограничены в правах: детей, инвалидов и так далее.

2. Комплекс необходимых услуг.

   Мало того, что нотариусы консультируют своих клиентов, помогают им разобраться в тонкостях законодательства, так еще и другие сопутствующие услуги могут быть оказаны сторонам сделки сотрудниками нотариальной конторы. Самые популярные из них: сдача документов на регистрацию в МФЦ или в органы Росреестра, помощь в осуществлении оплаты покупки через депозит нотариуса.

   Отметим следующее: ранее, когда очереди в МФЦ были огромные, услуга по сдаче документов была очень актуальна. Сейчас же, можно спокойно справиться с задачей самостоятельно, сэкономив значительное количество финансовых средств.

Минусы:

1. Высокая стоимость услуг.

   Это сложилось исторически. И к 2018 году ничего в этом плане не изменилось. Договор в простой письменной форме можно изготовить бесплатно, скачав его из интернета и немного отредактировав – если знаний хватает. Нотариальный договор – это всегда существенные траты.

2. Нотариус, как правило, требует большее число документов, чем просят, например, юристы, работающие в МФЦ. С чем это связано? Все довольно просто: нотариус, если можно так выразиться, «отвечает головой» за качество подготовленных бумаг. У тех лиц, которые предлагают услуги по подготовке простой письменной формы документа, никакой ответственности нет. То есть, формально есть, конечно же, но привлечь их к ней практически невозможно.

Таким образом, у оформления сделки в нотариальной конторе есть свои плюсы и минусы. Но, если закон требует соблюдения именно такой формы договора, то выбирать не приходится.

Когда нотариус обязателен

Если в квартире есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, тогда для продажи такой квартиры потребуется нотариус — . Здесь без разницы принадлежит ли им только доля или вся квартира. Договор потребуется только в нотариальной форме. — «…сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.»

Прочтите подробные статьи — как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

Прежде чем продать недвижимость несовершеннолетнего/недееспособного, родители или опекуны обязаны сначала получить разрешение у органов опеки и попечительства — . Без данного разрешение сделку приостановят — . Инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.

Если вы собираетесь продать квартиру, ознакомьтесь с полным списком необходимых документов + инструкции как оформить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.

Порядок нотариального заверения сделок с недвижимостью

Перед тем, как обратиться к нотариусу, желающий продать свою долю недвижимости обязан уведомить о своих намерениях всех остальных владельцев данной квартиры или дома.

Остальные владельцы вправе дать свое согласие на продажу или отказаться. В течение 1 месяца собственники могут потребовать вступления в силу их преимущественного права покупки. В этом случае они получают приоритет по сравнению с третьими лицами. Таким образом, значительно снижается вероятность того, что доля недвижимости будет продана мошенникам по низкой цене.

Следующий шаг — это взаиморасчеты, договоренность о цене, подготовка документов и поездка в нотариальную контору. Нотариус помогает составить грамотный договор, заверяет его, а затем документ подписывается и отвозится в регистрирующий орган для внесения изменений в госреестре.

Не заверенные сделки с недвижимостью, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, будут считаться ничтожными. Соответственно, они не будут зарегистрированы в Росреестре, и у покупателя не возникнет юридических прав на приобретенную недвижимость.

Какую работу проводит нотариус при удостоверении сделки?

На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.

«Нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию, — объясняет Елена Абрамова, — в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю будет возмещен».

При этом нужно оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет.

По словам Елены Абрамовой, нотариус также запрашивает недостающие для проведения сделки документы. «Гражданам нужно прийти к нотариусу с правоустанавливающими документами на квартиру, если каких-то документов не хватает для совершения сделки, нотариус сам будет запрашивать эти сведения, — рассказывает Елена Абрамова, — мы запрашиваем информацию из ЕГРП, получаем не только общедоступные сведения. Существуют реестры ограниченного пользования, из них мы получаем информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов.

Сокращены сроки регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных сделок. Если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день. Если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов.

Когда сделка с недвижимостью удостоверяется нотариусом

1. Сделки, в которых участвует несовершеннолетний. Из-за уязвимости данной категории граждан требуется дополнительный контроль со стороны государства. Аналогичное правило работает в отношении недееспособных. За детей в возрасте до 14 лет процедуру проводит родитель или опекун. После 14 участвует сам ребенок, но по согласования с ответственным взрослым.
2. Договоры ренты. Это особый вид сделки, предполагающий выплату утвержденного пожизненного вознаграждения собственникам жилья. После смерти последних недвижимость переходит второй стороне. Из-за высоких рисков провести операцию без подтверждения со стороны нотариата невозможно.
3. Сделки, подразумевающие разделение имущества, нажитого в браке. Обязательная роль нотариуса в сделках с недвижимостью закреплена в 38 статье Семейного Кодекса Российской Федерации.
4. Операции, происходящие на основе нотариальной доверенности. Логически требуют присутствия уполномоченного нотариатом лица.
5. При операциях с долями. Если у недвижимости сразу несколько собственников, то также придется обратиться в нотариальную контору. Исключением являются сделки, проводимые в рамках московской реновации.
6. Если документы на регистрацию направляются в ведомство по почте. Российское законодательство разрешает такой вариант регистрации, но при наличии нотариально заверенной подписи на отправленных документах.
7. При реализации объекта одним из супругов. Совместное имущество можно продать после согласования с супругом. Неважно, на кого именно оформлен объект. Если он приобретен в период нахождения в браке, то надо привлекать нотариат. Это важно и для тех, кто продает, но особенно для тех, кто покупает квартиру или дом у семейной пары. Неправильное оформление сделки может стать причиной для оспаривания.

Иногда обращаться в нотариальную контору приходится при регистрации договора уступки. Если основная цель подлежит заверению нотариуса, то и уступка в рамках текущего договора также должна быть заверена.

Какие функции выполняет нотариус при совершении сделок купли-продажи?

Удостоверяя договор купли-продажи недвижимого имущества, нотариус должен разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, удостовериться, что стороны действуют по своей воле и их действия не противоречат закону. Также нотариус проверяет, действительно ли лицо, отчуждающее имущество, является его собственником. Нотариус устанавливает, есть ли юридически значимые обстоятельства и факты.

По сути, нотариальное заверение – это проверка законности сделки, включая право каждой из сторон ее совершать. Так, удостоверяя договор, нотариус проверяет, кому принадлежит имущество, наложены ли на него какие-либо обременения и аресты (запреты), имеют ли на него права третьи лица, является ли оно совместной собственностью супругов или предметом брачного договора. Также нотариус ищет сведения о сторонах сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, устанавливает, признавался ли правообладатель недееспособным или ограничено дееспособным.

Стоимость нотариального удостоверения сделки

За совершение нотариальных действий, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус взимает тариф в размере государственной пошлины.

Цена доли устанавливается на основании соглашения сторон,кадастровой стоимости или отчета об оценке. При наличии двух документов с указанием различной стоимости, во внимание принимается большая стоимость. При этом нотариальный тариф для сделок требующих обязательного нотариального удостоверения не может превышать 20 000 рублей. Дополнительно к тарифу оплачиваются правовые и технические услуги нотариуса (ПиТХ). В Москве плата составляет 8 000 рублей, при этом несовершеннолетние лица освобождаются от оплаты, пропорционально своему участию в договоре.

Актуально на 2023 год.

Дополнительное преимущество удостоверения у нотариуса сделок отчуждения недвижимого имущества в том, что он, по просьбе сторон, бесплатно направляет документы на регистрацию перехода прав в орган Росреестра. При этом выписку из ЕГРН на нового собственника можно получить уже через сутки, поскольку нотариально удостоверенная сделка не требует дополнительной проверки со стороны Росреестра.

Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

ВОПРОС	НОВОЕ С 2021 ГОДА
Регистрация объекта незавершенного строительства	Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать
Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома	Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать: лицо, уполномоченное общим собранием собственников (соответствующие коррективы внесли в ЖК РФ); лицо, которое провело перепланировку.

— Третье изменение (пункт 2 статьи 30) касается нотариального заверения сделок, связанных с доверительным управлением имуществом или опекой. При сделках по распоряжению имуществом на правах управления сразу возникли проблемы, — рассказала Светлана Балескова. — На консультации приходили представители управляющих компаний, паевых инвестиционных фондов, которые, как известно, владеют и недвижимым имуществом на условиях доверительного управления.

Относится ли к ним эта норма закона? Вопрос сложный. Поскольку закон читается буквально, то относится, ведь ни в Федеральном законе о ПИФах, ни в Гражданском Кодексе нет норм, которые бы этому противоречили.

Кстати, нотариальному удостоверению подлежат и сделки отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным. Это можно назвать ужесточением законодательства в пользу прав последних.

— На практике были случаи, когда имущество, принадлежащее юридически слабо защищенным гражданам, участвовало в обороте от имени недобросовестных родителей и опекунов, — посетовала Светлана Балескова. — Теперь этому положен конец — сменилась не только форма, сменились требования.

Анна Таволжанская, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, начала выступление с того, что постаралась объяснить главный принцип, положенный в основу нотариального удостоверения. Суть операции заключается в том, чтобы обеспечить максимально возможную бесспорность сделки. Нотариус прикладывает все усилия, чтобы в любом суде любой судья согласился, что процесс отчуждения недвижимости прошел легитимно. Что сделка законна.

Нотариус в процессе сделки является единственным лично не заинтересованным лицом. «Есть стороны сделки, у каждой из которых свой интерес, есть агенты с обеих сторон, отрабатывающие свои комиссионные и не всегда учитывающие интересы противоположной стороны. Нотариус же здесь – единственное беспристрастное лицо. Только он обратит внимание на интересы, цели и чаяния каждой стороны», – констатирует Анна Таволжанская. Цель нотариуса – не навредить ни одной из сторон и провести устойчивую, даже в случае судебных разбирательств, сделку.

Таким образом, все действия нотариуса в ходе удостоверения подчинены одной задаче: он стремится к максимальной бесспорности. Это означает, что, если есть сомнения, нотариус будет перестраховываться – требовать дополнительное документальное подтверждение по разным вопросам владения недвижимостью. И бессмысленно нотариуса за это осуждать.

Принятие в депозит, совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Все вышеперечисленные документы необходимо представлять в подлинниках, а также подготовить их копии.
З а принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке	1 500 руб.	1 000 руб.
З а принятие в депозит д енежных средств по алиментным соглашениям, договорам ренты, коммунальным платежам	0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб.	2 000 руб.
Денежных средств для расчётов с кредиторами ликвидируемых НПФ	нет	4 900 руб.
Денежных средств и ценных бумаг в прочих случаях	0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб.	7 000 руб. + 1 000 руб.
Совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств
Совершение исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество	0,5%, но не менее 1 500 руб. и не более 300 000 руб.	5 000 руб.
Совершение иной исполнительной надписи о взыскании денежных сумм в размере:		3 000 руб.
– д о 3 000 руб.	300 руб.
– от 3 001 до 10 000 руб.	500 руб.
– от 10 001 до 200 000 руб.	1 000 руб.
– свыше 200 001 руб.	0,5% от суммы, но не менее 1 500 руб.
Обеспечение доказательств	3 000 руб.	3 000 руб. за 1 стр. протокола или постановления, при наличии приложения – дополнительно 100 руб. за 1 страницу приложения

Для каких сделок нотариус не обязателен, но желателен

Есть сделки, в которых по закону можно обойтись без нотариуса, но лучше перестраховаться и обратиться к нему.

Сложные альтернативные сделки, в которых может участвовать любое количество собственников и квартир. Участники таких сделок продают одну квартиру, чтобы купить другую — продавец одной квартиры является покупателем другой. Образуются цепочки собственников и договоров, в которых деньги вносит покупатель первой квартиры, а получает продавец последней. Такие сделки сложно организовать — если один из собственников передумает, вся цепочку распадется. Чтобы не сорвать сделки, проще всего провести их одновременно через нотариуса. Нотариально заверенные договоры быстро проходят регистрацию. Вероятность, что что-нибудь сорвется в разы ниже.

Документы, необходимые для оформления договора купли-продажи

Согласно положениям закона, для оформления договора купли-продажи квартиры, как и другого объекта недвижимости, необходимо собрать большой пакет документов. Также юристы предупреждают своих клиентов о соблюдении определенных требований. В их числе:

• наличие уникального кадастрового номера, а это означает, что квартира должна официально стоять на кадастровом учете
• собственник должен предварительно оформить права на объект недвижимости, о чем должна присутствовать запись в реестре, при этом стоит отметить, что по новым правилам свидетельство о госрегистрации упразднено
• сведения о лицах, зарегистрированных квартиры, за исключением ранее приватизированных объектов, для которых подавать сведения в Росреестр не обязательно
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам предоставлять во время сделки не обязательно;
• для оформления перехода права собственности на совместно нажитое имущество, согласно новым правилам, не требуется согласие супруга/супруги, при этом отсутствие такой записи осложнит процесс переоформления права собственности;
• в случае, если речь идет о продаже квартиры, купленной с использованием средств маткапитала, необходимо выделить доли детей, иначе сделка может быть оспорена;
• по обновленным правилам даже наличие других лиц, зарегистрированных в квартире, подлежащей продаже, не является препятствием, но в договоре должны быть указаны четко сроки снятия их с регистрационного учета.

Говоря об общей тенденции и особенностях прохождения сделок с недвижимостью по новым правилам, стоит отметить, что, фактически, произошло упрощение процесса. Особенно стоит отметить отсутствие необходимости нотариального оформления, за что приходилось платить полпроцента от стоимости объекта. Это означает, что расходы на продажу, дарение или мену сократились существенно. При этом не стоит забывать, что регистрация права собственности требует официального оформления в Росреестре, а его не отменяет даже нотариальное заверение сделки.

Похожие записи:

• 2 способа бесплатно получить земельный участок от государства
• Заявление об установлении факта работы
• «Гражданская ответственность несовершеннолетних».