Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Информационное сообщение. Вниманию Арендаторов земельных участков!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нaлoгoвoй бaзoй выcтyпaeт кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa (КC) caмoгo зeмeльнoгo yчacткa, ycтaнoвлeннaя нa мoмeнт нaчaлa нaлoгoвoгo пepиoдa. B cooтвeтcтвии co cт 391 НК PФ, нaлoгoвый пepиoд нaчинaeтcя c пepвoгo янвapя. Cooтвeтcтвeннo, имeннo c этoй дaты и пpoиcxoдит pacчeт зeмeльнoгo нaлoгa нa кoнкpeтный 3У. Cтoит oтмeтить, чтo oцeнкa кaдacтpoвoй cтoимocти пpoиcxoдит c yчeтoм изнoca oбъeктa и динaмики цeн.
Кaк paccчитaть нaлoг нa зeмлю: нaлoгoвaя бaзa
Нoвый yчacтoк — этo зeмeльный yчacтoк, кoтopый был oбpaзoвaн в тeчeниe нaлoгoвoгo пepиoдa. Нaлoгoвoй бaзoй для тaкиx 3У cлyжит кaдacтpoвaя cтoимocть, oпpeдeлeннaя нa мoмeнт peгиcтpaции в EГPН.
Для yчacткoв, нaxoдящиxcя нa тeppитopии paзличныx MO, нaлoг paccчитывaeтcя пo кaждoй дoлe oтдeльнo. Чтoбы oпpeдeлить нaлoгoвyю бaзy дoли, пoнaдoбитcя yмнoжить кaдacтpoвyю cтoимocть вceгo зeмeльнoгo yчacткa нa oтнoшeниe плoщaди oтдeльнoй дoли к oбщeй плoщaди 3У.
Ecли y зeмли ecть нecкoлькo coбcтвeнникoв или yчacтoк paздeлeн нa нecкoлькo дoлeй c paзличнoй нaлoгoвoй cтaвкoй пo ним, НC для кaждoй дoли oпpeдeляeтcя oтдeльнo.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Почему теперь проще оформить земельный участок в аренду, чем купить
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Как оформить в аренду земельный участок в СНТ
Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.
Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.
Только в Московской области, по оценке Союза дачников Подмосковья, брошенных участков в СНТ около 15 тысяч, а в целом по России в садоводческих товариществах заброшено 10-15% земель.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Что принесет 2023 год?
В нынешних условиях любой прогноз — гадание на кофейной гуще. Поэтому эксперты крайне осторожны в предсказаниях.
В 2023 году при отсутствии внешних потрясений рынок аренды жилья будет регулироваться сезонными факторами, ожидает Оксана Полякова. Летом, в период летних отпусков, рынку аренды поможет каникулярный наем, но в секторе долгосрочной аренды — снова штиль. В конце августа, сентябре и октябре — традиционный высокий сезон, деловая активность, когда в город приезжают новые наниматели, зимой — затишье.
Не надеется на глобальные перемены на рынке аренды зимой и Юлия Дымова, но верит в классическое оживление рынка в начале весны при сохранении ситуации.
В 2023 году из-за довольно низкого спроса стоимость аренды будет скорректирована, предполагает Катерина Соболева.
Но значительно опускать цены на аренду собственники не будут, так как стоимость покупки жилья довольно высока. Придется искать компромисс, чтобы сданная в аренду квартира не показывала нулевую доходность.
В сегменте элитного жилья стоимость аренды либо останется на сегодняшнем уровне (при хорошем положении дел), либо немного снизится, считает Вероника Пуцина. Роста стоимости аренды в будущем точно ожидать не стоит — для этого нет никаких предпосылок.
Количество элитных квартир, предлагаемых в аренду, будет уменьшаться, новые квартиры выходить на рынок аренды не будут. Не исключено, что через некоторое время уровень предложения начнет снижаться, а цены, следовательно, расти.
Налоговая база и кадастровая стоимость: особенности 2023
Налоговая база для земельного участка за налоговый период 2023 года – это его кадастровая стоимость, внесенная в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) и применяемая с 1 января 2022 года, если кадастровая стоимость участка с 01.01.2023 превышает эту стоимость, применяемую с 01.01.2022.
Но есть исключение – когда налоговики берут за основу кадастровую стоимость 2023 года: это её увеличение в случае изменения характеристик земельного участка.
| СТАТУС | КАК ОПРЕДЕЛЯЮТ НАЛОГОВУЮ БАЗУ |
| Налогоплательщики-организации | Самостоятельно и без обращения в налоговые органы на основании сведений ЕГРН о земельных участках, принадлежащих им на праве собственности или постоянного/бессрочного пользования. |
| Налогоплательщики-физлица | Это делают налоговые органы на основании сведений ЕГРН, которые представляют органы Росреестра. |
Следовательно, для расчета земельного налога и авансовых платежей по нему за 2023 год организации сравнивают внесенную в ЕГРН кадастровую стоимость земельного участка на 01.01.2022 и 01.01.2023. В том числе включенную в ЕГРН на основании принятого в 2022 году акта уполномоченного органа субъекта РФ об утверждении результатов кадастровой оценки земель.
Предложение: активный рост
Объем предлагаемых в аренду квартир увеличивался на протяжении всего года. Исключением стали август и сентябрь — месяцы традиционно высокого сезона на арендном рынке.
Первый всплеск на рынке аренды наблюдался в марте, когда пришли продавцы, которые не успели (или передумали) продать свои объекты на вторичном рынке, рассказывает Мария Жукова, управляющий директор сети недвижимости «Миэль».
Второй всплеск произошел в октябре, когда количество предложений собственников достигло пиковых значений за весь 2022 год.
По сравнению с прошлым годом рост предложения гораздо заметнее, по словам Юлии Дымовой, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. Только за ноябрь объем предложения на московском рынке аренды вырос более чем на 15%.
По подсчетам Циан. Аналитики, сегодня на рынке аренды столицы доступно около 8,7 тыс. однокомнатных квартир, 12,1 тыс. двухкомнатных и 7 тыс. — трехкомнатных. К ноябрю, по данным Циан.Аналитики, выбор на рынке аренды столицы увеличился на 83% относительно конца сентября.
По оценкам Екатерины Бережновой, главного аналитика ГК «Миэль», в Москве в сентябре объем предложения квартир в долгосрочную аренду составлял около 41 тыс. объектов. Для сравнения: в сентябре 2021-го в аренду предлагалось около 33 тыс. объектов.
Аренда квартир в складчину и другие тренды 2023 года
Торг тут уместен
Со снижением спроса и ростом конкуренции собственникам квартир приходится — нет, конечно, не затягивать пояса туже, но все же чуть умерять аппетиты. Сегодня собственники квартир готовы делать скидки, дисконт в среднем составляет 10%, подчеркивает Оксана Полякова.
В то же время значительная часть собственников жилья пока идет на снижение стоимости аренды очень неохотно, подчеркивает Мария Жукова. Торг происходит, но уже с конкретным арендатором.
Увеличиваются сроки экспозиции
Нехватка арендаторов на фоне активного роста предложения увеличивает срок экспозиции квартир. Если для жилья комфорт-класса он длится несколько недель, то для элитных квартир — пару месяцев.
Даже у элитных квартир, цена аренды которых снижена на 30% (по сравнению со стоимостью в прошлом году), срок экспозиции растягивается как минимум в два–три раза.
Объекты в востребованной локации, которые год назад уходили с рынка за день-два, сейчас могут находиться в экспозиции и месяц, и два месяца. Более того, по ним даже нет звонков, говорит Вероника Пуцина, специалист по недвижимости компании NedMax.
Аренда в складчину
Люди, которые собираются арендовать квартиру (как студенты, так и работающие), все чаще ищут для себя соседа: такой формат значительно более бюджетный, чем аренда целой квартиры. «Чаще всего предлагают снимать пополам двухкомнатную квартиру, но есть — и их немало — варианты, когда также ищут даже соседа в «однушку»», — утверждает Юлия Дымова.
Арендаторы переезжают из дорогих квартир в более дешевые
Из-за снижения доходов арендаторы расстаются с элитным жильем и переезжают в более доступные квартиры. Так, значительную часть арендаторов дорогих квартир составляли специалисты, занимающиеся криптовалютой. Теперь доходы этой группы арендаторов падают, и они съезжают из дорогих в более бюджетные объекты. «Если человек год назад снимал квартиру за 250 тыс. рублей, то сейчас просит найти ему вариант до 100 тыс. рублей в месяц», — приводит пример Вероника Пуцина.
Смещение запросов в элитном сегменте на более бюджетные варианты со ставкой аренды до 200 тыс. рублей в месяц замечает и Андрей Соловьев. По его подсчетам, на такие квартиры приходится 34% всех заявок за девять месяцев 2022 года, что на 15 п. п. выше, чем на протяжении аналогичного периода 2021-го.
Растет доля инвестиционных квартир
В 2012 году наблюдался рост выхода на рынок инвестиционных квартир: доля таких лотов за три года выросла почти вдвое. Ставки аренды в таких квартирах примерно на 16% выше, чем в целом по рынку для однокомнатных квартир, и на 21% для двухкомнатных (по данным Циан.Аналитики). В сочетании с другими факторами появление значительного количества инвестиционных квартир также повлияло на снижение стоимости аренды, считает Юлия Дымова.
Появляются варианты без отделки
На рынке появилось заметное количество квартир, которые раньше не сдавались, отмечают в Est-a-Tet. Предположим, в только что сданных новостройках на уровне бетонных стен. Такие варианты дешевле, и собственники согласны учесть стоимость ремонта в арендной плате.
Повышается лояльность собственников
Сократившийся спрос и рост конкуренции вынуждает собственников гораздо лояльнее относиться и к тем категориям арендаторов, которых раньше они не рассматривали, рассказывает Юлия Дымова. Семьи с детьми теперь рассматриваются на общих основаниях. Почти с любым собственником можно договориться о том, что вместе с арендатором будет проживать его домашний питомец — особенно если собака или кошка небольшого размера.
Оформлением декларации по земельному налогу в 2023 году компаниям заниматься не придется. Закон не требует представлять ее в налоговые органы начиная с отчетности за 2022 год.
Авансы и итоговый налог компания уплачивает по собственным расчетам. А после наступления платежного срока по итогам года следует свериться с налоговиками – они сделают свой вариант расчета и вышлют в ваш адрес.
Существует три способа получения сообщений от контролеров: личное посещение инспекции, по почте или по ТКС. Чтобы изменить способ, контролерам нужно подать заявление.
При выявлении расхождений между самостоятельно вычисленным налогом и данными инспекторов, нужно выяснить причин и оспорить исчисленную инспекторами сумму либо доплатить разницу в бюджет.
Если от отчетности компании теперь избавились, то вопрос о том, когда платить земельный налог в 2023 году, по-прежнему актуален (см. далее).