Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как продать загородный дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Какие налоги с продажи дома придётся платить
При продаже недвижимости, которая находится в собственности менее пяти лет, продавец платит налог на доход в 13%.
В каких случаях платить налог не нужно
Продажа дома не облагается налогом, если вы собственник недвижимости более 5 лет или более 3 лет при следующих условиях:
- право собственности возникло в результате приватизации;
- право собственности оформлено до 2016 года;
- недвижимость получена в наследство или подарена;
- право собственности получено при оформлении договора пожизненной ренты.
Важно: Если дом продан за сумму менее 1 миллиона рублей, налог платить не нужно.
Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.
«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Основной перечень документов для продажи квартиры
- Справка ЕГРН
Внимание! В выписках ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
- Кадастровый и технический паспорт
- Выписка из лицевого счета
- Справки о составе семьи
- Предварительный договор купли-продажи
- Договор купли-продажи
- Акт приема-передачи квартиры
Что нужно сделать перед посещением МФЦ
Посещение МФЦ будет означать одно, что вы уже почти подошли к концу сделки и хотите перейти на регистрацию жилья в свою собственность. До посещения МФЦ нужно последовать нашим советам:
- Закончить и решить все вопросы по сделке, обговорить с продавцом сумму покупки, передать деньги.
- Обязательно уточните, что владелец не должен оставить долги по квартире, которые вы должны будете в будущем оплатить – проверьте все счета и документы. Квартира не должна быть под арестом.
- Прошлый собственник жилья должен обязательно выписаться из квартиры и показать вам все подтверждающие документы по данному поводу.
- Обязательно просмотрите все документы, которые есть в свободном доступе по приобретаемой вами недвижимости.
Очень важный этап подготовки к покупке – проверка документов. Конечно, многое зависит от типа дома (участка), региона и особенностей владения, но базовый пакет таков:
- Право собственности на участок.
- Право собственности на строение.
- Кадастровый паспорт участка и дома.
- Техпаспорт дома (должен быть с поэтажным планом) и техпаспорт домовладения.
- Договоры на подключение к коммуникациям.
- Доказательства того, что нет дополнительного обременения (например, отсутствие прописанных лиц, которых нельзя просто выписать по закону).
Не лишним будет попросить справки о том, что отсутствуют долги за коммуникации и энергоснабжение, долги по налоговым выплатам за пользование землей.
Часто встречающиеся виды мошенничества
- Права на дом оформлены верно, а на землю нет.
- Земля официально оформлена в собственность, но на ней находится незарегистрированная постройка.
- Прямое мошенничество – поддельная доверенность, укрывание важной информации о документах (например, количество прописанных людей, наличие задолженностей, и так далее).
Обязательные документы для регистрации сделки
Их нужно принести в МФЦ в день сделки. На их основании оформят переход права собственности от продавцов к покупателям.
Благодаря экстерриториальному принципу можно обращаться в любое отделение МФЦ вне зависимости от местоположения дачи и проживания участников сделки — новость с сайта Росреестра. Если в населенном пункте нет МФЦ, можно обратиться в отделения УФРС (в простонародье — Регистрационная палата).
На каждый документ нужно сделать копию. Их можно принести с собой или сделать в самом МФЦ. Услуга платная.
-
Паспорта или свидетельства о рождении;
Если продавец младше 14 лет, вместе с его свидетельством о рождении нужен паспорт одного из его родителей (или опекунов), потому что родитель будет подписывать договор купли-продажи вместо ребенка — ст. 28 ГК РФ. Продавец старше 14 лет сам подписывает договор + подпись ставит один из родителей в качестве согласия на сделку — ст. 26 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ, если среди собственников есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, сделка купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус составляет договор купли-продажи, удостоверяет на нем подписи участников и подает его в Росреестр на регистрацию.
Какие риски при самостоятельной покупке дома
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Как продать дом полностью?
Продать дом целиком возможно в том случае, если все владельцы согласны на такую сделку. При наличии обоюдного согласия каждый собственник, по сути, будет продавать свою долю. Средства, полученные от продажи, распределяются с учетом размера долей. Для оформления сделки потребуются следующие документы:
- паспорта всех собственников;
- документы, подтверждающие права собственности на дом;
- договор купли-продажи;
- справка об отсутствии задолженности за ЖКУ;
- кадастровый паспорт недвижимости;
- справка из ФНС (об отсутствии налоговой задолженности);
- выписка из БТИ и техпаспорт.
Нужно обратить внимание, что под договором купли-продажи дома должны стоять подписи всех собственников. Если кто-то из владельцев дома не может присутствовать при оформлении сделки, допустимо оформить доверенность.
Пакет требуемых документов
Необходимо приложить все нижеперечисленные документы и свидетельства, заранее удостоверившись в том, что правильно указаны все данные, что проставлены все требуемые подписи.
- Заявление от всех официальных участников сделки.
- Подтверждение факта оплаты государственной пошлины (оплачивается в банках или терминалах по заранее полученным реквизитам — чек, квитанция).
- Договор купли-продажи с указанием адреса и параметров дома, суммы сделки и подписями сторон участников сделки (в количестве не менее 3 штук).
- Свидетельство о праве собственности на данное имущество у продающей стороны (иное свидетельство о законности владения недвижимостью).
- правоустанавливающий документ на каждый объект недвижимости.
- Выписка из домовой книги( если дом имеет жилое назначение).
- Разрешительное письмо от органов опеки на продажу жилья в случае, если его собственниками являются также несовершеннолетние лица.
- Оригиналы паспортов участников сделки (предъявляются на месте в МФЦ), если документы подаются представителями-требуются нотариальные доверенности.
Поиск покупателя, просмотр, переговоры
Сначала продавцу необходимо найти покупателя, и этот вопрос достоин отдельной статьи. Вы можете воспользоваться специальными сайтами или обратиться в соответствующую фирму, где за определённый процент от сделки всё сделают за вас, вплоть до оформления конечной документации. Когда покупатель будет найден, проводится полный осмотр собственности, и владелец обязан упомянуть о наличии серьёзных проблем со строением, если таковые имеются. После просмотра покупатель может потребовать время на собственную переоценку стоимости, когда его не устраивает цена.
После чего составляется предварительный договор с указанием правил переговоров и внесением аванса со стороны покупателя. Аванс прописывается в договоре словами и цифрами и оговаривается заранее либо берётся в «минимум» согласно законодательству РФ. Но на каждом из этапов подстерегают свои подводные камни, так давайте разберёмся, как оформлять продажу, и как обеим сторонам защититься от мошенников.
Основной договор, акт п/п и передача денег
Договор составляется с учётом его последующего внесения в РосРеестр для регистрации правового статуса нового владельца собственности. Таким образом, все риски, связанные с махинациями мошенников и сроком истечения «действительности» документа, сводятся к минимуму. Составляя документ, имеющий юридическую силу, учитывайте:
- Договор является двухсторонним и может потребовать обе стороны для его расторжения. Соответственно, при составлении необходима подпись обоих участников, включая заполнение данных в шапке.
- В документе должна быть зафиксирована полная стоимость участка, в том числе прописью во избежание недопонимания.
- Пропишите в документе время, валюту и форму, в которой будет передаваться оговоренная сумма, а также санкции на тот случай, если минимальный платёж в случае оплаты по частям не будет предоставлен к сроку.
- Если продавец проживает на территории покупаемого участка или имущество внутри дома не вносилось в сумму сделки, уточните время вывоза собственности и полного переезда из дома текущего владельца.
- Если в дополнение к дому переходит участок, подготовьте соответствующий список документов.
- Отразите все нюансы в передаточном акте и не подписывайте его, пока не убедитесь в его корректности.
Покупка жилого дома с земельным участком в собственности
Покупка дома с земельным участком требует оценки законности приобретения титула собственника на эти объекты.
Важно, чтобы и дом и земельный участок были оформлены в соответствии с требованиями ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»,
а именно:
1. земельный участок и жилой дом должны быть поставлены на кадастровый учет.
Каждому объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер ( не путайте с условным номером, смотрите пример кадастрового номера на картинке ниже).
Все земельные участки, поставленные на кадастровый учет, помечены на публичной кадастровой карте.
И вы легко сможете найти там свой земельный участок по адресу или просто ориентируясь на карте.
Не все жилые дома, поставленные на кадастровый учет, отмечены на публичной кадастровой карте.
Если жилой дом был поставлен на кадастровый учет ранее 01.03.2013 года, он может быть пока не помечен на карте.
Эта пометка будет сделана после проведения кадастрового учета изменений объекта, если таковой будет сделан собственником.
2. На земельный участок и жилой дом должно быть зарегистрировано право собственности и об этом должна быть сделана запись в ЕГРН.
Единственным доказательством зарегистрированного права собственности является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Какие документы нужны при покупке и продаже дома
Вот список документов, необходимых для купли-продажи дома:
- правоустанавливающий документ на дом;
- технический паспорт;
- выписка (витяг) из реестра прав собственности;
- паспорт и идентификационный код собственника (или собственников);
- свидетельство о браке владельца или другие справки, в зависимости от ситуации (свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруги или супруга);
- разрешение совета опеки исполкома (если одним из собственников является несовершеннолетний);
- свидетельство о праве собственности (на завершенное строительство) или договор купли-продажи дома, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п. Такой документ на дом должен быть внесен в реестр вещных прав на недвижимое имущество;
- экспертная оценка дома и земельного участка;
- справка кадастрового бюро об отсутствии отягощений на землю;
- нотариально заверенный отказ соседей от права покупки доли в общей долевой собственности (если продается часть дома).
Договор купли продажи дома — сколько стоит
В случае продажи или покупки жилья осуществляются определенные затраты, которые бывают как основными, так и дополнительными.
В список основных расходов можно включить:
- затраты, возникшие при оформлении сделки с помощью нотариуса или юриста;
- затраты, связанные с получением нового владельца право собственности на недвижимое имущество.
- оплата НДФЛ.
Дополнительными затратами можно считать оплату за:
- выписку из ЕГРП;
- арендованную банковскую ячейку;
- проверку купюр с целью подтверждения их подлинности;
- получение справки из БТИ;
- экспертизу по оценкедома и т.д.
При регистрации передачи права собственности надом с участком земли гражданам придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.
Кроме того, для продавцов установлен налог в размере 13% от суммы проданной жилплощади. Продавец (физ. лицо) может быть освобожден от оплаты указанного налога, если владеет домом более трех лет.
Если стороны контракта решаются его оформить в виде простого письма, то оплатить следует лишь госпошлину, размер которой варьируется в пределах 2000-6000 рублей.
Примечание! Если есть обязательное законодательное условие об оформлении сделки в нотариальном порядке, или стороны сами решились прибегнуть к услугам нотариуса, то оформление указанной сделки обойдется дороже.
Законодательством за оформление сделок в нотариальном порядке установлены размеры расходов, которые предусмотрены для оплаты:
- нотариальных тарифов;
- нотариальных услуг.
Очень важный этап подготовки к покупке – проверка документов. Конечно, многое зависит от типа дома (участка), региона и особенностей владения, но базовый пакет таков:
- Право собственности на участок.
- Право собственности на строение.
- Кадастровый паспорт участка и дома.
- Техпаспорт дома (должен быть с поэтажным планом) и техпаспорт домовладения.
- Договоры на подключение к коммуникациям.
- Доказательства того, что нет дополнительного обременения (например, отсутствие прописанных лиц, которых нельзя просто выписать по закону).
Не лишним будет попросить справки о том, что отсутствуют долги за коммуникации и энергоснабжение, долги по налоговым выплатам за пользование землей.
Часто встречающиеся виды мошенничества
- Права на дом оформлены верно, а на землю нет.
- Земля официально оформлена в собственность, но на ней находится незарегистрированная постройка.
- Прямое мошенничество – поддельная доверенность, укрывание важной информации о документах (например, количество прописанных людей, наличие задолженностей, и так далее).