Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в браке на одного из супругов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Отказ от доли в ипотечной квартире
Отказаться от доли в ипотечной квартире, подарив ее или продав, можно только с согласия банка. И здесь важны детали: как приобретался объект. Например, выступают ли совладельцы долей как созаемщики по ипотеке; был ли заключен договор до брака или уже после официальной регистрации отношений; каким образом оформлена собственность (долевая или совместная). В любом случае стоит проконсультироваться с банком, в чьем залоге находится квартира.
Возможны различные варианты решения этой задачи: один созаемщик может передать права, с разрешения банка, другому созаемщику, и тогда тот уже будет нести все обязательства по выплате кредита. Либо созаемщики могут, с согласия друг друга и банка, продать жилье целиком.
Важно определить, кого считать основным заемщиком, а кого — созаемщиком. Кроме того, стоит понять, кем приходятся друг другу созаемщики, выделены ли доли в имуществе. Тогда можно продать долю приоритетному покупателю (близкому родственнику, являющимся созаемщиком). Все это стоит обсуждать с банком.
Чтобы оформить отказ от своей доли, мужчина может воспользоваться такими способами – составление брачного соглашения, договора дарения, соглашения об отказе либо расписки.
Как только мужчина отказался от своих имущественных прав в пользу женщины, она получит право распоряжаться данными имущественными объектами, заключить с ними гражданско-правовые сделки (к ним относятся продажа, Мена, дарение). Супругу после этого не удастся оспорить совершенные сделки, так как они больше не будут нарушать его права.
Активный отказ от имущества
Активный отказ – это прежде всего совершаемые супругом-«отказником» юридические действия, а именно составление письменного договора с указанием в нем воли о распоряжении имуществом.
Он может составить три формы договоров, в которых сможет отказаться от имущества в пользу супруги:
- Брачный договор, составленный до заключения брака или во время него, в котором будет указан пункт о том, что все совместно нажитое имущество после расторжения брака перейдет в право собственности только одного супруга.
- Соглашение о разделе совместного имущества, где можно указать пункт, что супруги не имеют друг к другу имущественных претензий по разделу совместно приобретенного имущества. А вся собственность остается только у одного из них. Данный договор можно заверить у нотариуса только при добровольном согласии обоих супругов.
- Договор дарения доли в совместном имуществе другому супругу. Можно составить как один договор на все имущество, так и на каждое в отдельности. Однако если дарение осуществляется в отношении недвижимости (дом, квартира, земельный участок), то договор о переходе права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Активный отказ от совместного имущества имеет ряд достоинств, по сравнению с пассивным:
- Определенность имущества после развода;
- Защита прав собственности второго супруга и фактический переход все прав с момента подписания договора;
- Четко установленный план действий, исключающий юридические ошибки и потерю прав на имущество для обоих супругов;
- Осуществляется только с добровольного согласия обоих супругов;
- Допускает разрешение вопроса без обращения в суд;
- Сразу после подписания документа, супруг, получивший право собственности, получает права на: Продажу имущества;
- Дарение;
- Обмен;
- Залог имущества;
- Заключение иных гражданско-правовых сделок без согласия бывшего супруга;
- Использовать имущество в коммерческих целях.
Законодательное регулирование «долевки»
Тем, кто подумывает о том, как отказаться от доли в квартире или о ее приобретении, стоит внимательно изучить часть первую, раздел II, главу 16 Гражданского Кодекса. Именно здесь можно уточнить понятие долей, порядок выдела части недвижимости из общей собственности, основные принципы долевых сделок.
Затем пора переходить к изучению порядка регистрации права собственности, тонкостей оформления договора и особенностей частных случаев. Все это регламентируют законы:
- 122-фз «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- 218-фз «О государственной регистрации недвижимости»;
Размер госпошлин за регистрацию сделок, сопровождение нотариуса, налоги и прядок их уплаты установлен Налоговым Кодексом (ст. 333.24).
Какие действия необходимо предпринять
Алгоритм действий для отказа от имущества выглядит следующим образом:
- Первым делом супруги договариваются о том, как будет распределяться собственность после отказа;
- Далее муж и жена собирают необходимые документы, а мужчина оформляет свой отказ в письменном виде;
- Заявители удостоверяют составленный документ у сотрудника нотариального агентства, который выдает им два заверенных экземпляра, а один из экземпляров остается у специалиста.
Перечень необходимой документации включает в себя:
- акт об отказе от имущества в пользу жены;
- паспорта супругов;
- свидетельство о заключении брака либо его расторжении;
- правоустанавливающую документацию на совместно нажитые имущественные объекты;
- документ, который содержит в себе полный список имущественных объектов, передаваемых в собственность жены, и их детальное описание.
Обязательно ли делить имущество при разводе
Семейный и Гражданский кодекс РФ подробно разъясняют, какое имущество считают совместно нажитым, как его делить при разводе. Но ни одним нормативно-правовым документом не установлено, что раздел собственности при расторжении брака – обязанность граждан. Любой из супругов вправе принять решение оставить всё нажитое второй стороне на каких-либо условиях или без них.
Принимая решение об оформлении отказа от имущества, следует помнить о юридических последствиях этого действия, которые закреплены на законодательном уровне.
Последствия отказа:
- невозможность претендовать на имущество в будущем;
- запрет на подачу иска, если отказ был принят судом;
- лишение права пользоваться и распоряжаться имуществом.
При этом совершенно неважно, в какой форме и на каких условиях было составлено соглашение об отказе от совместно нажитой собственности.
Как правильно оформить отказ
Согласно действующему законодательству РФ, отказ от совместно нажитого имущества одним из супругов должен оформляться только в письменном виде. Если решение об отказе от имущества в пользу второй половины изложено устно и даже при свидетелях, никакой юридической силы оно иметь не будет.
Многих супружеских пар волнует вопрос – как правильно оформить отказ от совместной квартиры при разводе.
Чтобы юридически грамотно отказаться от общего имущества в пользу супруга или супруги, следует придерживаться такой последовательности действий:
- Постарайтесь устно договориться со второй половиной о том, что квартира, приобретенная в браке, после развода достанется ей (или ему).
- Соберите все нужные документы.
- Оформите мировое соглашение.
- Со всеми собранными документами обратитесь к нотариусу.
- Если собран и подан необходимый пакет документов, вы сможете получить заверенное нотариусом соглашение об отказе. Документ должен быть в трех экземплярах. По одному для мужа и жены, еще один экземпляр остается у нотариуса.
Оформляют соглашение у нотариуса при наличии следующих документов:
- Проект добровольного соглашения, который супруги должны составить заранее.
- Документы, удостоверяющие личность мужа и жены.
- Свидетельство о заключении брака, или документ о расторжении брака, если развод уже состоялся.
- Полный перечень недвижимости, приобретенной в период брака, на которую делается отказ одного из супругов. Также нужно предоставить ее полное описание с указанием долей для каждого супруга.
- Документы на право собственности совместной квартиры.
Активный отказ от раздела недвижимости
«Активный» отказ – это составление определенной формы договора, в котором одна сторона отказывается от своей доли имущества в пользу второй половины.
В настоящее время используют такие формы договора:
- Брачный договор. Он составляется еще до заключения брака или во время совместного проживания супругов. В документе должен быть пункт, согласно которому после развода право собственности на совместную недвижимость переходит к одному из супругов.
- Соглашение о разделе собственности. В этом документе должно быть указано, что супруги не имеют имущественных претензий друг к другу при разделе совместного имущества. Также следует указать, какая собственность останется у мужа или жены. Соглашение подписывается обеими сторонами и заверяется у нотариуса.
- Договор дарения своей доли совместной жилплощади второму супругу. После его подписания и регистрации у нотариуса, переход права собственности подлежит регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН.
По сравнению с «пассивным» отказом, «активные» действия имеют ряд преимуществ:
- После расторжения брака четко определен собственник квартиры или дома.
- С момента подписания договора все имущественные права переходят к одному из супругов.
- Оформление брачного договора, соглашения на добровольный раздел имущества осуществляется согласно действующему законодательству РФ.
- Все действия происходят только по обоюдному согласию двух сторон.
- Вопрос об отказе от доли собственности решается без обращения в судебные инстанции.
- После подписания документов, муж или жена, получивший право собственности на всю квартиру или дом сможет продать, обменять или сдать в аренду данную недвижимость.
Выделение супружеской доли в имуществе — что это за процедура?
Согласно ГК РФ все имущество (как движимое, так и недвижимое), которое супруги нажили за время брака, принадлежит им в равных долях. Так, в случае развода все совместное имущество должно быть разделено поровну, если иные условия не оговорены в брачном контракте.
В том случае, если один из супругов умирает, нотариус по заявлению пережившего супруга и/или судебные органы приступают к следующей процедуре:
- Устанавливают, какое именно имущество было приобретено за время брака.
- Определяют долю пережившего супруга — половину от общего имущества.
- Включают вторую половину имущества в общую наследственную массу. Это значит, что на эту независимую часть имущества может претендовать не только переживший супруг, но и другие родственники умершего.
Документы и стоимость
Супругам необходимо подготовить следующие документы:
- копии паспортов мужа и жены;
- личные документы детей;
- список материальных благ;
- заключение оценщика в отношении каждого объекта;
- правоустанавливающие документы;
- техническая документация;
- чеки, подтверждающие компенсацию всех затрат.
Налоговый кодекс Российской Федерации устанавливает суммы государственной пошлины, которую придется оплатить участникам:
- если цена спорного имущества меньше 10 миллионов рублей, то отказнику придется оплатить 0,2 % + фиксированная сумма в 3000 рублей;
- когда стоимость недвижимости превышает 10 миллионов – 0,1 % + 23 000 рублей;
- 500 рублей – в отношении объектов, оценивать которые не обязательно.
Способы решения наследственных споров
В наследственных делах очень часто возникают спорные ситуации между пережившим супругом наследодателя и другими его наследниками. Зачастую такие ситуации касаются именно выделения супружеской доли.
В некоторых случаях из документов-оснований приобретения бывает трудно определить, является ли имущество умершего совместно нажитым или личным. Соответственно, между пережившим супругом и остальными наследниками разгораются споры, которые можно решить следующими способами:
- С помощью соглашения между наследниками, которое заключается на добровольной основе.
- Путем составления искового заявления и направления его в судебные органы.
Активный отказ от раздела недвижимости
«Активный» отказ – это составление определенной формы договора, в котором одна сторона отказывается от своей доли имущества в пользу второй половины.
В настоящее время используют такие формы договора:
- Брачный договор. Он составляется еще до заключения брака или во время совместного проживания супругов. В документе должен быть пункт, согласно которому после развода право собственности на совместную недвижимость переходит к одному из супругов.
- Соглашение о разделе собственности. В этом документе должно быть указано, что супруги не имеют имущественных претензий друг к другу при разделе совместного имущества. Также следует указать, какая собственность останется у мужа или жены. Соглашение подписывается обеими сторонами и заверяется у нотариуса.
- Договор дарения своей доли совместной жилплощади второму супругу. После его подписания и регистрации у нотариуса, переход права собственности подлежит регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН.
По сравнению с «пассивным» отказом, «активные» действия имеют ряд преимуществ:
- После расторжения брака четко определен собственник квартиры или дома.
- С момента подписания договора все имущественные права переходят к одному из супругов.
- Оформление брачного договора, соглашения на добровольный раздел имущества осуществляется согласно действующему законодательству РФ.
- Все действия происходят только по обоюдному согласию двух сторон.
- Вопрос об отказе от доли собственности решается без обращения в судебные инстанции.
- После подписания документов, муж или жена, получивший право собственности на всю квартиру или дом сможет продать, обменять или сдать в аренду данную недвижимость.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Существует несколько способов оформления такого отказа. Причем в каждой стадии отношений между супругами применим соответствующий метод.
Первая ситуация: супруги состоят в браке и намерены разделить имущество мирно, по обоюдному согласию. В этом случае на помощь им приходит брачный контракт, удостоверенный у нотариуса. Как правило, в брачном контракте все имущество, режим его собственности, доли, а также иные права и обязанности прописываются максимально полно.
Вторая ситуация. Имущество супругами было приобретено в браке. Однако брак расторгнут, а вопрос об имуществе ранее не вставал. Вместе с тем, спора о принадлежности имущества между супругами нет. В этом случае достаточного письменного отказа второго супруга от доли. Этот отказ желательно удостоверить нотариально, во избежание дальнейших споров. Но и обычный отказ, совершенный в простой письменной форме, также будет являться действительным.
Пассивный отказ от имущества
Не всегда отказ от совместного имущества при разводе говорит о благородстве и честности со стороны супруга. На деле нередко оказывается, что он не желает сохранять за собой имущество из-за общих с супругой долгов и кредитов или иных имущественных обязательств.
При разводе оба супруга имеют право на «активный» или «пассивный» отказ от совместного имущества.
Начнем с «пассивного» отказа от совместного нажитого имущества. К нему относятся признаки:
- Имущество изначально оформлено на имя только одного супруга;
- Второй супруг, не желающий выделять свою долю в имуществе и кредите, просто не предпринимает никаких действий.
Конечно, здесь есть свои плюсы для обоих супругов: скорость разрешения конфликта и заранее определенный владелец имущества. Однако нельзя не сказать и о минусах:
- Неопределенный статус имущества, мешающий второму супругу распоряжаться имуществом:
- Продавать;
- Дарить;
- Менять и т.д.
- Срок давности для оспаривания прав на имущество начинает свое исчисление не со дня расторжения брака, а с момента совершения другим супругов распорядительных действий к жилью (продажа, аренда и т.д.). То есть процесс раздела имущества может затянуться даже не на месяцы и годы, а на десятилетия.
Каков законный режим имущества супругов
Законным режимом имущества супругов, нажитого во время брака, является режим их совместной собственности вне зависимости от того, на имя кого из супругов было приобретено имущество или внесены денежные средства (п. 1 ст. 33, ст. 34 СК РФ; ст. 256 ГК РФ).
Таким образом, сам факт внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке.
Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРН указан один из них (Письмо Росреестра от 28.10.2015 N 14-10087/15).
Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Таким образом, закон устанавливает презумпцию взаимного согласия супругов на распоряжение их общим имуществом, то есть предполагается, что супруг, отчуждающий общее имущество, действует с согласия и одобрения другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ).