Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «договор дарения квартиры с отлагательным условием». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор дарения является одним из наиболее распространенных видов заключения сделки. Его обширное применение в современной цивилистике обусловлено простотой заключения и исполнения договора, безвозмездностью и рядом преимуществ (например, освобождение от уплаты налога при дарении имущества близким родственникам).
Условия договора дарения
Согласно статье 574 ГК РФ письменная форма договор дарения обязательна, если:
- дарение будет совершено в будущем;
- в дар передается объект недвижимости;
- дарителем является юридическое лицо, а стоимость дара больше 3 000 рублей.
Тем не менее, если в дар передается ценная вещь или одариваемый хочет получить подтверждение того, что вещь ему действительна передана безвозмездно, сторонам во всех случаях стоит заключить договор дарения в письменной форме.
Существенным условием договора дарения будет подробное описание предмета дара. Как мы уже говорили выше, передать в дар можно вещь, в том числе недвижимую, деньги, ценные бумаги, акции, долю в уставном капитале. Если в дар передается имущественное право, то в описании предмета дара нужно указать договор, на основании которого у дарителя возникло право требования.
Например, так: «Даритель обязуется безвозмездно передать Одаряемому право требования дебиторской задолженности за товары в сумме 150 000 рублей по договору поставки № 14 от 10.03.2015, заключенному между ООО “Альфа” и ООО “Омега”».
Описание дара с указанием индивидуальных характеристик вещи может быть приведено не только в тексте самого договора, но и в приложении -спецификации. Даритель должен гарантировать в предмете договора, что дар принадлежит ему на правах собственности, не находится под арестом, под залогом, не обременен правами третьих лиц.
Если даритель обещает подарить все свое имущества или его часть, не указывая при этом на конкретные вещи, то такое дарение ничтожно (статья 572 ГК РФ).
Стороны должны прописать сроки и порядок передачи дара. Как правило, составляется обычный акт приема-передачи в произвольной форме, с описанием имущества, его количества и стоимости.
Дополнительно нужно согласовать условия, относительно которых Гражданский кодекс дает право выбора сторонам (диспозитивные нормы):
- переход обязанностей дарителя к его наследникам и правопреемникам;
- право дарителя отменить обещанное дарение, если он переживет одаряемого;
- условия досудебного урегулирования споров;
- другие, обычные для гражданских договоров, условия.
Особенности договора дарения в предпринимательской деятельности
Выше мы уже говорили, что дарение между коммерческими организациями (к ним же, в этих целях, приравнивают и ИП) дара, стоимостью выше 3 000 рублей, не разрешается. Однако дарение, когда только одна из сторон договора является таким субъектом, допускается.
Если в качестве одаряемого выступает субъект предпринимательской деятельности, то безвозмездно переданное имущество (имущественное право) признается внереализационным доходом и облагается налогом на прибыль или единым налогом УСН. Исключением из этого правила является получение в дар имущества от участника организации, имеющего более 50% в уставном капитале. Такой дар налогом не облагается, но при условии, что полученное имущество не будет передано в течение одного года третьим лицам.
Что касается подарков (в том числе, в виде денежных сумм) самой организации или ИП, которые они делают работникам, то здесь есть свои особенности. По общему правилу, такие подарки не могут быть включены в расходы при расчете налога на прибыль или единого на УСН Доходы минус расходы.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Стоимость оформления дарственной
Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.
Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.
Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.
В отличие от отлагательных условий, по которым должно произойти какое-то событие, после чего объект перейдет новому владельцу, отменительные условия говорят о том, что если некое событие произойдет, то договор дарения теряет свою силу. Выполнение отменительного условия возможно до того, как новый владелец вступит в свои права, их прописывают в соглашении об обещании дарения.
Например, мать составила договор дарения на автомобиль для сына с условием, что соглашение теряет силу, если он окончит университет с одной и более тройками. Таким образом, если в дипломе у молодого человека будет тройка, то он теряет возможность получить дар. Если же у него в дипломе четверки и пятерки, то он получит машину.
Отменительные требования не должны повторять условия аннулирования дарственной, предполагаемые по закону. Они указаны в статье 578 ГК РФ. Отмена дарения происходит, если:
- дарополучатель вынуждал дарителя подписать договор угрозами или шантажом;
- одаряемый нанес тяжкий вред здоровью или совершил покушение на убийство дарителя, его родственников или близких людей;
- по вине одаряемого даритель умер (в этом случае дар передается наследникам покойного).
Если был составлен договор обещания дарения, то даритель вправе от него отказаться по тем же причинам, которые могли бы привести к отмене дарения. Кроме того, если дар объекта приведет к ухудшению благосостояния или здоровья его владельца, то он тоже может расторгнуть соглашение об обещании дарения.
Какой бы объект ни являлся предметом договора, важно, чтобы были соблюдены основополагающие требования – добровольность, законность и соблюдение прав третьих лиц. Если соглашение противоречит закону или нарушает права других людей, то оно будет признано недействительным или ничтожным.
Условия консенсуальности
Моментом совершения процедуры консенсуальности является факт общего согласия сторон о предмете дарственной и иных обязательных условиях контракта. Консенсуальный характер документа напрямую зависит от условий, оговоренных в тексте до момента его подписания. Заключая трансакцию об обещании дара, участники сделки должны понимать, что дата заключения документа и момент его совершения/исполнения не должны совпадать.
Так, согласно пункту 2 статьи 572 Гражданского кодекса консенсуальное соглашение содержит:
- обещание одной стороны осуществить впоследствии процедуру дарения;
- определение конкретного предмета дара (обещание передачи всего имущества или часть его является ничтожным, так как не выделяет конкретного предмета имущественного права, что является основным условием любого договора);
- отменительные/отлагательные условия, позволяющие дарителю отказаться от исполнения условий дарственной или наоборот обязать его немедленно их исполнить;
- исполнительные сроки, которые напрямую свидетельствую о консенсуальности, и определяют впоследствии факт исполнения обязательств.
Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?
Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.
Если же недвижимость подарена дальнему родственнику или постороннему с точки зрения закона человеку, он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.
Отметим, что сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает и оснований для уплаты НДФЛ нет.
В какой момент квартира перестает быть вашей
По закону договор дарения может быть как устным, так и письменным. Но если дарят квартиру, то договор обязательно составляют на бумаге и регистрируют в Росреестре. Новый собственник вступает в свои права после того, как договор прошел государственную регистрацию. Стандартный срок регистрации — семь рабочих дней.
Если договор дарения удостоверил нотариус, сроки регистрации короче. Нотариус сам направляет документы в Росреестр. Если они в электронном виде, срок сокращается до одного рабочего дня, если в бумажном — до трех рабочих дней.
Стороны договора дарения могут отказаться от услуг нотариуса и самостоятельно отвезти документы в Росреестр. Этим они отсрочат смену собственника. Еще можно указать в договоре дарения дату, когда нотариус должен передать документы на регистрацию или когда квартира перейдет новому собственнику. Вероятно, такой оговорки в вашем договоре нет, иначе вы бы ее запомнили.
Когда с документами что-то не так, Росреестр приостанавливает регистрацию и письменно извещает об этом. Если вы ничего не получали, значит, дарение состоялось. Я буду исходить из этого.
Если племянник готов добровольно отказаться от дара
Дарение — это не односторонняя сделка, как думают многие. Это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Сообщить об этом он должен до того, как дар ему передали.
Обычно в договоре дарения указывают, что дар уже принят. Если такого пункта в вашем договоре нет, племянник может отказаться от подаренной квартиры.
В Приморском крае одаряемый и даритель обратились в Росреестр, чтобы зарегистрировать расторжение договора дарения части дома. Росреестр им отказал, потому что договор уже был зарегистрирован. Но суд обязал Росреестр зарегистрировать расторжение договора дарения, в результате чего часть дома возвращалась дарителю. Суд обосновал это тем, что в договоре была предусмотрена возможность его расторгнуть.
Если в вашем договоре условия о возможности расторжения нет, судебного разбирательства не избежать. Вам придется подать иск в суд, а племянник может с ним согласиться.
Так сделали тетя и племянник из Волгоградской области. Тетя пояснила в суде, что племянник в квартире не прописался и не живет в ней, а она подразумевала, что договор формальный: начнет действовать, когда женщина дополнительно изъявит такое желание. Племянник сообщил суду, что не претендует на квартиру и согласен с иском тети. Суд учел преклонный возраст женщины и отсутствие у нее другого жилья и отменил договор дарения.
Как видите, если у вас хорошие отношения с племянником, это поможет вам вернуть себе квартиру и жить спокойно.
Я не рассматриваю вариант, что племянник передарит вам квартиру обратно. Поскольку вы не близкие родственники, в этом случае вам придется уплатить налог. Сначала 13% от стоимости квартиры заплатит племянник, а потом еще столько же — вы. В итоге потеряете четверть стоимости квартиры.
Особенности и виды дарственной
Все о сути договора дарения (ДД) написано в одноименной главе (32-й) Гражданского кодекса (ГК). Он может заключаться только на безвозмездной основе.
Если вещь отдают сразу — это реальная дарственная, если обещают сделать это в будущем — консенсуальная. В последней можно поставить условия, но не оплаты (иначе это купля-продажа). И обещать, что вещь перейдет к новому хозяину после смерти нынешнего, нельзя — это будет уже завещание. Есть еще пожертвование — когда что-то дарится в общеполезных целях.
В дарственной обязательно должно быть указано, что конкретно и кому дарится. Нельзя просто написать «дарю половину (треть, четверть или вообще всё) своего имущества», такой документ ничтожен. Одаряемый должен указать, что он согласен принять вещь.
Договор обещания дарения
Подарки регулируются главой 32 Гражданского кодекса (ГК РФ). Наибольший интерес этот договор вызывает в связи с передачей недвижимости. Обещать подарить квартиру или иную недвижимость по закону можно. Но для того, чтобы такое обещание имело юридическую силу, надо соблюсти ряд формальностей. Об этом и расскажет наша статья.
Согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, обещание дарения будет считаться договором дарения и порождать обязанности для обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и отвечает определенным условиям.
Договор дарения в будущем должен отвечать следующим требованиям:
- форма документа соответствует требованиям ст. 574 ГК РФ (об этом ниже);
- в тексте есть ясно выраженное намерение человека в будущем безвозмездно передать другому лицу некую вещь или право;
- дар должен быть конкретно описан (в виде конкретной вещи, передачи права или освобождения от обязанности);
- в тексте явно прописана безвозмездность передачи дара и нет никаких встречных условий или обязательств.
Согласно положениям ст. 574 ГК, законодатель допускает две формы договора дарения — устную и письменную. Устная форма применима к подавляющему большинству реальных договоров, кроме прямо установленных исключений, требующих письменного обличения, как одного из факторов действительности совершаемой сделки.
Так, обязательность письменной формы установлена для:
- Договора дарения недвижимости. Основной причиной, требующей письменной формы, является необходимость государственной регистрации недвижимости (ст. 131 ГК), регистрация самого договора отменена. Порядок проведения указанной регистрации требует предоставления регистратору пакета документов, в который входит и сам договор, как основание для перехода прав. Согласно п. 5 ст. 18 ФЗ № 122 от 21.07.1997г, все представляемые документы должны быть выполнены на бумажном носителе, что невозможно без исполнения их в письменной форме.
- Консенсуального договора дарения. Согласно п. 2 ст. 572 ГК, обещание дарения должно совершаться в надлежащей форме. Согласно п. 2 ст. 574 ГК, такой формой является письменная. Кроме формы, законодатель требует указания в этом договоре конкретного предмета и намерения дарителя, направленного на передачу подарка в будущем.
- Договора дарения, где даритель — юр. лицо, а стоимость подарка превышает 3 тыс. рублей. Отметим, что при стоимости подарка ниже 3 тыс. допустима устная форма, что, однако расходится с общим правилом, установленным п. 1 ст. 161 ГК, требующим письменного оформления всех сделок, заключаемых юр. лицами.
Еще одним договором, требующим письменной формы является нотариально удостоверяемое дарение, поскольку заверение устных сделок невозможно. В то же время нотариальная форма не является обязательной ни для одного из договоров дарения.
Дарение под отлагательным условием
Согласно п. 1 ст. 157 ГК, дарение, совершенное под отлагательным условием, представляет собой соглашение, по которому возникновение обязательства дарителя передать одаряемому подарок или освободить его от обязанности, ставится в зависимость от конкретного обстоятельства, про возможность наступления которого достоверно неизвестно сторонам сделки. Проще говоря, отлагательное условие (обстоятельство) является предпосылкой к возникновению обязательств дарителя по передаче подарка.
Исходя из доктрины цивилистики и самой нормы, регулирующей отлагательное условие, можно сделать вывод, что к нему предъявляются некоторые требования. Так, условие должно предусматривать обстоятельство, которое возможно наступит в будущем времени. При связи возникновения обязательств дарителя с обстоятельством, которое уже наступило на момент совершения сделки, в зависимости от конкретной ситуации такой договор будет признан либо ничтожным, либо безусловным.
Кроме того, изначально не может быть известно, наступит ли такое обстоятельство или нет. Ввиду этого, нельзя считать отлагательным условием обещание совершить дарение ко дню рождения, так как оно однозначно наступит. В данном случае имеет место не условие, а срок исполнения договора.
Помимо этого также невозможно поставить возникновение обязанности дарителя в зависимость от обстоятельства, про которое достоверно известно, что оно не наступит. Аналогично уже наступившему обстоятельству, в зависимости от конкретной ситуации, такая сделка будет признана либо недействительной, либо безусловной.
Дарение, совершенное под отлагательным условием, порождает между сторонами сделки довольно специфические правоотношения. Так, даже после заключения договора, стороны все еще не связаны между собой правами и обязательствами по заключенной сделке, однако, уже не могут в произвольном порядке выйти из нее.
При наступлении отлагательного обстоятельства, у дарителя возникает обязательство по передаче подарка одаряемому. Одновременно, у одаряемого возникает право требовать от дарителя передачи подарка. Если даритель отказывается от его исполнения, одаряемый вправе обязывать его к исполнению через суд.
Отменительные и отлагательные условия
Отменительные или отлагательные условия предполагают, что у сторон появятся определенные обязанности. Владелец отписывает имущество, одариваемый – принимает. Существуют различные факторы, из-за которых сделка считается отмененной. К примеру, при указании условия в договоре, если одаряемое лицо скончается быстрее владельца имущества.
Консенсуальная природа соглашения служит основой для отмены дарения в случаях, когда положение владельца существенно меняется до наступления обозначенного срока и передача имущества снизит качество жизни дарителя. Достаточным основанием для отмены соглашения также считается причинение дарителю физических повреждений или покушение на жизнь со стороны принимающего лица.
Важно! Кроме обстоятельств, обозначенных законодательством, к отменительным условиям причисляют появление наследников, излечение от тяжкого недуга, улучшение качества жизни принимающего лица и т.д. Однако любые обстоятельства указывают во время оформления договора, иначе вносить правки придется через судебные инстанции. Если имущество уже передано получателю, изменить условия невозможно.
Отлагательные факторы предусматривают действительность соглашения в будущем, однако участвующие стороны не могут быть уверены в наступлении тех или иных обстоятельств. К примеру, отец отдаст сыну автомобиль только в том случае, если он окончит вуз. Сделка обязывает принимающую сторону к определенной форме поведения, однако обязанностей перед дарителем не возникает. Отлагательные или отменительные условия не могут иметь безнравственный или противоправный характер.
Сделка между коммерческими организациями
Дарение имущества запрещено, если сторонами сделки являются коммерческие организации, при любых обстоятельствах. Такие сделки государство рассматривает как возможность махинаций с налогообложением.
Максимальная стоимость подарка, допускаемая ст. 575 – это 3000 рублей.
При этом возникает вопрос: является ли передача активов от главной компании к дочерней сделкой дарения, ведь подобные передачи – совсем не редкость. Такую ситуацию регулирует постановление № 8989/12 от Президиума ВАС РФ.
В постановлении указано, что сделки, совершаемые между дочерними и главными компаниями, не относятся к дарственным. В данном случае переход активов внутри корпорации считается оптимизацией ресурсов, позволяющей организации успешно выполнять экономические цели.
Термины и общие сведения о договоре дарения рассмотрены в статье: «Договор дарения». Узнать о налоговых последствиях договора дарения, можно в этом материале.
А про налоги в дарении доли в ООО третьему лицу рассказано здесь.