Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить заявление по давности владения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.
Собираем доказательства
В ходе судебного разбирательства по делу о признании права собственности истец должен представить доказательства, подтверждающие, что он владел спорным имуществом как своим собственным открыто, добросовестно и непрерывно в течение установленного срока. Доказательствами могут быть, например:
- документы о приеме имущества на баланс, инвентарные карточки, справки о балансовой принадлежности, отчет по основным средствам, оборотная ведомость и другие бухгалтерские документы (решение Арбитражного суда Омской области от 31.07.2017 по делу № А46-6841/2017);
- документы, подтверждающие внесение обязательных платежей (платежные поручения, оплаченные счета, счета-фактуры, акты сверки и т.п.);
- соглашения о найме охранного предприятия и акты оказанных услуг;
- договоры со специализированными организациями на ремонт и техобслуживание имущества, акты выполненных работ;
- договоры с поставщиками электроэнергии и коммунальных ресурсов;
- акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности с указанием принадлежности истцу внешних границ объекта;
- договоры о передаче спорного имущества третьим лицам в аренду, в безвозмездное пользование и т.п.;
- судебные акты о защите владения от третьих лиц (например, об истребовании имущества);
- судебный акт об установлении факта открытого, непрерывного и добросовестного владения имуществом как своим собственным;
- показания свидетелей и др.
Однако если в передаточном акте не упомянут какой-либо объект, это не означает, что он не перешел к правопреемнику. Дело в том, что при реорганизации компании происходит правопреемство по всем ее правам (в т.ч. на имущество) и обязанностям (ст. 58 ГК РФ), независимо от того, что указано в передаточном акте. Поэтому правопреемник имеет полное право ставить вопрос о принадлежности спорного имущества именно ему. Одним из его аргументов может стать как раз приобретательная давность (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2016 по делу № А53-20983/2015).
Впрочем, такой иск — это крайняя мера. После обнаружения ошибки надо попробовать исправить ее другими способами. Предположим, что правопреемник создан в результате выделения из другой компании, которая продолжает свою деятельность. Тогда можно обсудить возможность составления дополнительного передаточного акта, и уже с ним обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Как зарегистрировать имущество
Теперь мы переходим к процедуре регистрации прав собственности, которая проходит вовсе не так просто, как многим хотелось бы. На практике каждая жизненная ситуация рассматривается по своим условиям, и результат вовсе не всегда может соответствовать вашим ожиданиям, даже если вы полностью соответствуете всем существующим требованиям.
Как необходимо действовать, если вы планируете оформить собственность по праву приобретательной давности:
- Для того, чтобы увеличить свои шансы, лучше заранее обратиться в суд с требованием признания добросовестного, открытого и непрерывного владения в течение установленного срока. В качестве заинтересованного лица будет выступать регистратор. В случае удовлетворения вашего заявления у вас уже будет необходимая доказательная база для иска о признании права собственности;
- Затем необходимо составить иск о признании права собственности. Ответчиком по этому исковому заявлению будет прежний собственник, а в качестве заинтересованного лица может выступать Росреестр. Если установить собственника не получается, в качестве ответчика будет выступать орган местного самоуправления;
- Для того, чтобы ваш иск с большей долей вероятности был удовлетворен, необходимо собрать доказательную базу. Подтверждающие документы потребуются вам в любом случае. Среди них могут быть платежки, подтверждающие своевременную уплату коммунальных платежей в течение всего установленного срока, различные счета и договоры, подтверждающие ваше владение имуществом;
- Обращаем ваше внимание, что для рассмотрения вашего искового заявления необходимо будет оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от региона, а также от типа недвижимости. Обычно размер пошлины составляет от трехсот до двух тысяч рублей;
- После получения судебного решения можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности;
- После того, как Росреестр выполнит свои обязательства, не забудьте получить выписку из ЕГРН.
Судебный порядок признания права собственности
Признать право собственности в порядке приобретательной давности можно только в судебном порядке. Срок, в течение которого лицу следует обратиться в суд, не установлен. Ответчиком по такому требованию выступает либо предыдущий собственник объекта (если таковой известен) либо муниципальное образование в лице компетентного органа (применительно к г. Москве – это Департамент городского суда г. Москвы).
Лицу, требующему признания за собой права собственности, необходимо доказать соответствие своего владения совокупности вышеназванных условий. Недоказанность хотя бы одного из них делает невозможным признание права. Важно быть готовым к тому, что при рассмотрении дела суд может назначить строительно-техническую экспертизу, поставив перед экспертом, в том числе вопрос о наличии или отсутствии у объекта признаков угрозы жизни и здоровью граждан. Решение суда будет вступать основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.
Комментарии к ст. 234 ГК РФ
1. Институт приобретательной давности был введен Основами ГЗ и действует в России с 3 августа 1992 г. Этот институт имеет целью придать существующим фактическим отношениям юридическое значение, служит устойчивости права и гражданского оборота. Нужно полагать, что если собственник имущества длительное время не выражал намерений признать вещь своей, он смирился с ее утратой, и при отсутствии презумпции государственной собственности (см. коммент. к ст. 225 ГК) целесообразно признать эту вещь собственностью фактического добросовестного владельца. Следовательно, институт приобретательной давности защищает права настоящего владельца против прежнего.
2. Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, так как права приобретателя не основаны на прежней собственности, а зависят от совокупности обстоятельств, указанных в п. 1: от длительного, добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным. Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности (ст. 302 ГК). Поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества. При рассмотрении арбитражным судом конкретного дела об истребовании Комитетом по управлению государственным имуществом нежилого помещения у Райпотребсоюза, последний сослался на право собственности по приобретательной давности, так как владеет этим помещением открыто и непрерывно с 1975 г. Арбитражный суд отклонил требование Комитета. Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал документы, свидетельствующие об условиях передачи государственной собственности в кооперативную. При этом суду было предложено выяснить, на каких условиях передавалось спорное помещение, установить наличие у ответчика правовых оснований для его занятия (Вестник ВАС РФ. 1996. N 6. С. 65).
3. Необходимыми условиями для приобретения права собственности по ст. 234 является длительность и непрерывность владения. В соответствии с п. 3 и ст. 11 Вводного закона, давность начинается до введения в действие ГК, т.е. в данном случае закон получил обратную силу. Фактические владельцы имущества могут засчитать в длительность владения время до 1 января 1995 г. Если право собственности на имущество возникает по закону с момента государственной регистрации (п. 4), то для ее осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п. 3 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
4. Владение имуществом «как своим собственным» исключает возможность применения статьи для приобретения чужого имущества, которым лицо владеет и пользуется на основании заключенного договора аренды (найма), хранения и др. хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств.
5. С возникновением права собственности на основании приобретательной давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее. Поэтому необходимо, чтобы требованиям собственника о возврате своей вещи из чужого незаконного владения (см. ст. 301 ГК и коммент. к ней) не препятствовали положения ст. 234, так как требования собственника приоритетны перед правами владельца. Это установлено в п. 4, который определяет началом течения срока приобретательной давности истечение срока исковой давности по требованиям, на основании ст. ст. 301, 305 ГК (см. коммент. к ним).
6. Пункт 2 рассматриваемой статьи имеет самостоятельное значение. Им установлена защита владения лица, не являющегося собственником имущества, от необоснованных нарушений его владения третьими лицами. Этот пункт расширяет защиту владения, предусмотренную ст. 305 ГК (см. коммент.). Если положения ст. 305 защищают права только законных, то п. 2 ст. 234 — и незаконных владельцев, которые владеют чужим имуществом как своим собственным. Это объясняется интересами обеспечения порядка и стабильности в обществе, служит устойчивости права и гражданского оборота.
УСЛОВИЯ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ
В ст. 234 ГК РФ перечислены признаки фактического владения вещью, и только при наличии всей их совокупности возможно возникновение права собственности.
Такой признак владения, как добросовестность, является наиболее известным гражданскому законодательству РФ. Так, в п. 3 ст. 10 ГК РФ содержится норма о том, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Таким образом, этот признак при обращении в суд заинтересованного лица (а приобретательная давность применяется только судом) предполагается существующим.
При наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что лицу было известно о незаконности пользования жилым помещением, суды отказывают в признании права собственности (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2013 по делу N 11-2529).
Открытость владения предполагает, что лицо не скрывается от окружающих, которыми в зависимости от обстановки могут быть члены семьи, соседи или работники коммунальных служб, ТСЖ и управляющих компаний. При этом такое владение не должно восприниматься как нечто необычное, не соответствующее условиям обстановки.
Как отмечает М. Тихомиров, в подобных случаях «окружающие постоянно имеют возможность беспрепятственно наблюдать владение вещью, но при этом владелец не обязан специально информировать их о своем владении. Наблюдая владение, окружающие сами имеют возможность установить, кто именно осуществляет владение данной вещью. Если владеющее вещью лицо умышленно принимает меры к сокрытию факта своего владения от окружающих, то владение не может быть признано открытым» .
———————————
Приобретательная давность: Комментарии и судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2010.
Непрерывность означает, что владение жилым помещением лицом не прекращалось по любым причинам (уважительным или неуважительным — ГК РФ о них не упоминает) и не возобновлялось затем в течение сроков, указанных в первом абзаце п. 1 ст. 234 ГК РФ.
Владение жилым помещением обязательно должно быть длительным и осуществляться лицом в течение не менее 15 лет, при этом течение этого срока начинается в момент возникновения владения, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 234 ГК РФ. В таких случаях течение сроков приобретательной давности начинается не ранее истечения сроков исковой давности по соответствующим требованиям (3 года).
Следует отметить, что ст. 11 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» установлено, что действие ст. 234 ГК РФ распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ.
В то же время судебная практика исчисляет сроки приобретательной давности для имущества, находящегося в государственной собственности, лишь с 01.07.1990, т.е. с момента введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Еще одним установленным ГК РФ требованием к владению является то, чтобы лицо владело жилым помещением как своим собственным.
В п. 15 Постановления N 10/22 об этом говорится следующее: «Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)». По этим же причинам суды отказывают в удовлетворении требований в случаях, когда лица пользовались жильем на основании ордера или договора социального найма (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.02.2013 по делу N 11-5136).
Что такое непрерывное владение
Чтобы считать владение непрерывным, надо, чтобы оно не прекращалось в течение всех 15 лет или более длительного срока, если квартира у вас дольше 15 лет.
Бывает, что раньше, до вас квартирой владел другой человек, а вы являетесь его правопреемником — например, наследником. В таком случае вы можете присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого квартирой владел он. Получается, в таком случае никакого перерыва в давностном владении нет.
Учтите: если вы передали квартиру во временное владение кому-то другому, срок вашего владения также не прерывается.
То же самое относится к ситуации, если вдруг жилье выбыло из вашего владения против вашей воли, и пришлось обращаться в суд и истребовать квартиру из чужого незаконного владения. Если суд примет решение по этому иску в вашу пользу, временная утрата вами владения не прерывает срок давностного владения.
Когда можно требовать через суд признать право собственности в силу приобретательной давности
Подать в суд такой иск можно во всех случаях, когда вы считаете, что стали собственником квартиры в силу приобретательной давности. На это указано в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.
Учтите: для применения приобретательной давности должны выполняться условия, о которых мы рассказали выше.
При этом не имеет значения, что вы можете обратиться в суд с другими требованиями. Например, признать за вами право собственности на квартиру на основании сделки. Или потребовать зарегистрировать сделку о приобретении квартиры, чтобы та была законной.
Вы сами выбираете, какой иск заявить в суд, чтобы получить право собственности на квартиру — связанный с приобретательной давностью или любой другой.
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.
Открытость означает, что лицами, окружающими владельца, такое владение воспринимается точно также, как воспринималось бы осуществление правомочий собственника.
Друзья, знакомые, соседи владельца постоянно наблюдают такое владение, но сам владелец рассказывать им о своем владении не обязан. Владение вещью осуществляется естественным образом, владелец предпринимает обычные меры по обеспечению сохранности имущества. Окружающие без напоминаний и сообщений об этом самого владельца наблюдают, кто именно осуществляет владение.
Владение не признается открытым, если владелец всячески умышленно принимает меры к сокрытию факта своего владения.
Трудности практической реализации приобретения права на имущество по правилам ст. 234 ГК РФ
Судебная практика показывает, что получить право собственности в силу положений ст. 234 ГК РФ может быть не такой простой задачей. 21.05.2013 года ВС РФ вынес определение по делу № 32-КГ13-2. Его суть сводится к тому, что граждане подали иск к администрации Октябрьского муниципального образования Татищевского района Саратовской области, СПК «Октябрьский» о признании права собственности на долю жилого дома в силу приобретательной давности.
Ещё в 90-ые годы они получили спорный жилой дом во владение от колхоза «Октябрьский», который впоследствии многократно менял свою организационно-правовую форму. Все годы после своего заселения в дом супруги, которые и являются истцами, исправно платили все налоги и отчисления, а так же использовали имущество открыто и проживали в нём. Суд начальной инстанции иск о признании права собственности в силу положений о приобретательной давности удовлетворил, но его решение было отменено судом апелляционной инстанции, после чего была подана кассационная жалоба. В ВС РФ отменили решение суда второй инстанции и отправили его на повторное рассмотрение.
Было указано на то, что истец является собственником земельного участка, на котором расположен дом, но не является собственником дома, что противоречит основам земельного законодательства. Так же не был определён правовой режим жилого фонда, включая спорный дом.
Причина же отмены решения суда начальной инстанции была признана неправомерной. В областном суде сочли, что истцам на момент вселения в жилое помещение было известно о наличии собственника у спорного дома, что якобы исключает возможность владения имуществом истцами как своим собственным. Тогда как на самом деле п. 1 ст. 234 ГК РФ как раз и устанавливает правило о том, что лицо, не являющееся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет приобретает право собственности на это имущество. В силу этого дело было направлено на новое рассмотрение.
Когда не применяется?
Если внимательно ознакомиться с нормами законодательства, становится понятен тот факт, что во многих случаях нельзя рассчитывать на статью о приобретательной давности.
К ним относят:
- вселение без разрешения в рассматриваемый недвижимый объект,
- при оформленном праве на обладание общим имуществом и если гражданин участник в совместной долевой собственности,
- права на имущество могут быть оформлены особым образом, например в случае с приватизацией,
- если происходит процесс легализации по самовольным постройкам, указанный в статье 222 ГК РФ.
Приобретение права собственности на основании длительного срока пользования недвижимым имуществом рассматривается только в том случае, если пользование длилось не менее 15 лет.
ВНИМАНИЕ! Рассматривается возможность приобретения права по статье 234 (пункт 1) ГК РФ.
Такое право может получить как физическое, так и юридическое лицо. Осуществляется оно не только при условии соблюдении срока 15 лет, но и при условии добросовестного, открытого и непрерывного использования имущества.
Если гражданин хочет применить понятие приобретательной давности, например, по отношению к дому, он должен жить в нем и ухаживать за ним постоянно на протяжении указанного срока. 15 лет – это срок для давности приобретательной на недвижимость, для другого имущества срок равен 5 годам.
Что такое на практике приобретательная давность? Это исключение из общих правил получения прав на имущество. Гражданин может считать себя собственником, пользоваться имуществом с полной уверенностью в своих полномочиях. А на самом деле он настоящие права собственника не имеет, является просто пользователем.
Иногда приобретательной давностью стараются воспользоваться в отношении домов, квартир, которыми давно никто не интересуется, неизвестен их собственник. Распространенный вариант – проживание в пустующем сельском доме, на который никто не предъявляется свои права уже десятилетиями.
Если жить в нем постоянно, ухаживать за участком и строением, оплачивать коммунальные платежи или налог на землю, потом можно подать заявление и оформить права на дом и землю. До получения прав лицо, пользующееся имуществом, не может совершать с ним никаких сделок, ведь он еще не собственник.
Когда начинает действовать срок приобретательной давности
По законодательству действие срока приобретательной давности начинается с того момента, когда заканчивается срок исковой давности по данному имуществу. Есть определенное время, в течении которого прежний владелец может истребовать свое имущества у нового владельца. Суд будет отсчитывать срок для права приобретательной давности с момента окончания искового.
ВАЖНО! Для того, чтобы владение имуществом было рассмотрено с приобретением права приобретательной давности, оно не должно осуществляться на основании договора – договора аренды, хранения, безвозмездного пользования.
При такой форме имущественных отношений временный владелец не может использоваться сроком давности владения.
Когда не применяется?
Если внимательно ознакомиться с нормами законодательства, становится понятен тот факт, что во многих случаях нельзя рассчитывать на статью о приобретательной давности.
К ним относят:
- вселение без разрешения в рассматриваемый недвижимый объект,
- при оформленном праве на обладание общим имуществом и если гражданин участник в совместной долевой собственности,
- права на имущество могут быть оформлены особым образом, например в случае с приватизацией,
- если происходит процесс легализации по самовольным постройкам, указанный в статье 222 ГК РФ.
Важно отметить, что судебная практика по положительным решениям в пользу хозяина имущества, желающего получить его по приобретательной давности, весьма мала.
Это связано с тем, что к гражданину предъявляются высокие требования со стороны законодательства. К тому же доказательственная база при отстаивании своих интересов в суде должна быть обширной.
В таком случае суд может принять положительное решение.
Исковое заявление о праве собственности по приобретательной давности
Образец исковое заявление о праве собственности по приобретательной давности с учетом последних изменений законодательства РФ.
Одно из оснований приобретения права собственности на движимые и недвижимые вещи – это приобретательная давность. Для того, чтобы претендовать на приобретение имущество в силу данного правила, необходимо открыто и добросовестно владеть движимой вещью 5 лет, недвижимой 15 лет. Кроме того, к этим срокам еще следует добавлять по 3 года, то есть срок исковой давности, в течение которого собственник мог предъявить в суде претензии по поводу владения имущества истцом.
Как правило, такие иски подаются в отношении недвижимого имущества, так как использовать его в хозяйственном обороте без наличия необходимых документов невозможно. Поэтому решение суда по такому делу и станет основанием для получения свидетельств о праве собственности или иного подобного документа.
Особых сложностей написание подобного искового заявления не представляет. Однако истцу необходимо учесть следующие моменты.
1. Такой иск предъявляется собственнику имущества. В случае, если речь идет о движимой вещи, собственник которой неизвестен, то речь идет о находке, порядок оформления которой иной.