Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека с высоким шансом одобрения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa дocтyпнa нe вceм жeлaющим. Бaнк впpaвe oтклoнить зaявкy, ecли нe выпoлнeны ycлoвия пpoгpaммы или вoзникaют coмнeния в плaтeжecпocoбнocти и блaгoпoлyчнocти зaeмщикa. Для этoгo дoкyмeнты и дaнныe клиeнтa пpoвepяют пo бaзe бaнкa и пapтнepoв. Пpoвepкa мoжeт зaнять oт 1 дo 5 paбoчиx днeй.
Кpитepии oцeнки зaeмщикoв в бaнкe
❗ Boзpacт. Mинимaльный вoзpacт клиeнтoв, кoмy дaют ипoтeкy нa квapтиpy, cocтaвляeт 21 гoд. Pяд opгaнизaций мoгyт выдaть зaйм 18-лeтнeмy клиeнтy, ecли oн пoдтвepдит cвoю плaтeжecпocoбнocть и пpeдocтaвит гapaнтии peгyляpныx плaтeжeй. Maкcимaльный вoзpacт paccчитывaeтcя нa мoмeнт пoгaшeния дoлгa и вapьиpyeтcя oт 60 дo 75 лeт. C yчeтoм вoзpacтa зaeмщикa paccчитывaeтcя и cpoк кpeдитoвaния.
B 18 лeт мoжнo взять ипoтeкy нa квapтиpy в бaнкax Уpaлcиб, Глoбэкc, Boзpoждeниe и дpyгиx opгaнизaцияx. Уcлoвия Cбepбaнкa и Tpaнcкaпитaлбaнкa пpeдycмaтpивaют вoзмoжнocть пoгaшeния зaймa дo 75 лeт, Coвкoмбaнк кpeдитyeт дo дocтижeния 85-лeтнeгo вoзpacтa.
❗ Tpyдoycтpoйcтвo. Пoлyчить кpeдит нa пoкyпкy жилья мoгyт тe, ктo peгyляpнo пoлyчaeт зapaбoтнyю плaтy или пpибыль. Чтoбы пoдтвepдить cвoю плaтeжecпocoбнocть мoжнo пpeдocтaвить cпpaвкy 2-НДЛФ или cпpaвкy пo фopмe бaнкa. Чacтныe пpeдпpинимaтeли пpeдocтaвляют дeклapaцию o дoxoдax, a тaкжe дpyгиe oтчeтныe дoкyмeнты, кoтopыe пoзвoлят coтpyдникaм бaнкa oцeнить ypoвeнь дoxoднocти бизнeca.
Какие ошибки часто совершают заёмщики после получения первичного одобрения?
До того момента, пока вы не вышли на сделку, не берите дополнительных кредитов, не оформляйте кредитные карты и не меняйте место работы. Это же касается и созаёмщиков по ипотеке.
Также, по возможности, постарайтесь не менять те параметры, по которым вы получили первичное одобрение. Например, при уменьшении размера первоначального взноса и при увеличении суммы кредита ваша долговая нагрузка может превысить допустимое значение, что в свою очередь может стать причиной отказа.
Ещё одна распространённая ошибка заёмщиков до и после получения предварительного одобрения — это веерная рассылка кредитных заявок сразу в несколько банков через кредитных брокеров или через онлайн сервисы. Во-первых, при оформлении данной услуги вы должны дать согласие на использование ваших персональных данных большому числу организаций — как самим банкам, так и их дочерним структурам.
Второй негативный момент — веерная рассылка снижает ваш кредитный рейтинг, так как система считает, что вы пытаетесь взять сразу несколько кредитов в разных банках.
Если одобренные условия не устраивают, лучше работать поочерёдно с каждым банком, а не рассылать заявки сразу в несколько организаций.
Долги, доходы, документы
Для ипотечного заемщика работает так называемое «правило трех Д»: долги, доход и документы, говорит сооснователь и управляющий партнер сервиса рефинансирования ипотеки Михаил Чернов. Рассмотрим их.
«Чтобы банк одобрил заявку на ипотеку, у заемщика не должно быть “плохих” долгов — длительных просрочек по действующим (а в идеале — и по закрытым) кредитам. К долгам банк относит и кредитные карты. Даже те, деньги с которых не тратятся. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку нужно постараться закрыть кредитки, а также проверить свою кредитную историю. Два раза в год это можно сделать бесплатно. Не стоит “лечить” кредитную историю микрозаймами: банк усомнится в финансовой грамотности заемщика, готового взять в долг под такие высокие проценты», — предупреждает эксперт.
Частые вопросы об ипотеке
Можно ли выплатить ипотеку досрочно?
Да, во всех банках. При этом можно выбирать, уменьшить сумму долга или срок ипотеки.
Что делать, если потерял работу и пока не могу платить ипотеку?
Прежде всего, не скрываться от банка. Если не отвечать на звонки, это только усугубит ситуацию. Лучше обратиться в банк и попросить ипотечные каникулы — это возможность сделать перерыв в платежах на срок до шести месяцев. Еще можно реструктуризировать долг, чтобы уменьшить сумму платежа, или уйти в другой банк на новых условиях.
Если не внести один платеж, банк заберет квартиру?
Нет, сначала банк попросит внести пропущенный платеж и вернуться в прежний график. Банк может продать квартиру, чтобы перекрыть долг, если не вносить платежи несколько месяцев и при этом игнорировать звонки и письма банка.
Квартира в ипотеку моя?
Да, квартира принадлежит заемщику, а у банка она временно в залоге. Представьте, что пошли за обычным кредитом и предложили банку квартиру в залог как страховку. Тут всё то же самое.
Обязательно ли привлекать созаемщика?
Обычно муж или жена всегда выступают созаемщиками, но это необязательное условие. Один из супругов может не участвовать в сделке, тогда в банк предоставляют брачный договор или его нотариальное согласие на сделку.
По желанию можно привлечь других родственников — это тоже необязательно, но повышает вероятность одобрения ипотеки.
Дают ли ипотеку пенсионерам?
Да, причем в разных банках свои программы — в одних важно, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не больше 65 лет, а в других можно и до 85 лет.
Будут ли из банка приходить и проверять мою ипотечную квартиру?
По договору, скорее всего, банк может это сделать, но в жизни, если платить вовремя и не ругаться с банком, проверяющего вряд ли дождетесь.
В каком банке лучше брать ипотеку?
В любом, где устраивают условия и процентные ставки.
Если пользуйтесь зарплатной картой какого-то банка, можно сначала обратиться туда: клиентам с зарплатной картой могут предложить сниженные ставки. А еще это удобно, потому что платежи будут списываться с зарплатной карты.
Перечень по уровню лояльности к небольшому первому взносу
Чаще всего одобряют ипотеку в организациях ЗАО «Сургутнефтегазбанк» и ПАО «АКБ «Металлинвестбанк». Они готовы выдать ипотечные займы без первоначального взноса согласно информации с официального сайта на май 2017 года. Сроки максимальные – 30 лет.
Ставки предлагают от 12,95%. Действуют партнерские программы по новостройкам, что позволяет получить ссуду на максимально выгодных условиях. Продукты с небольшим первоначальным взносом есть и в «Сбербанке России», «ВТБ 24», а также в «Газпромбанке» и «Возрождение».
Почти все организации из списка активно аккредитуют новые проекты по новостройкам, хотя государственные учреждения затягивают по времени, зато принимают во внимание любые программы.
Преимущества и недостатки ипотеки на короткий срок
У ипотеки на короткий промежуток времени есть свои плюсы.
-
Банк предлагает процентную ставку ниже на 1–2%. Это связано с тем, что заемщик оформляет ипотечный кредит на более короткий срок.
-
Уменьшается размер переплаты, т. к. быстрее вернете проценты и тело кредита.
-
Ипотечная недвижимость быстрее перейдет в собственность. В будущем сможет переоформить права или продать недвижимость.
Из минусов ипотеки на короткий срок отметим следующее.
-
Ежемесячно нужно отдавать по ипотеке больше по сравнению с кредитом на длительный срок. Возможно, придется себе во многом отказать, чтобы не накапливать долги.
-
Если потеряете работу или лишитесь платежеспособности, то быстро попадете в долговую зависимость.
-
Банки одобряют ипотеки на короткий срок заемщикам с высоким доходом. Менеджерам придется доказывать свою платежеспособность, чтобы не переплачивать.
Ипотека для банка — не только долгосрочный доход, но и большой риск. Если вы не сможете платить, банку будет сложно вернуть свои деньги обратно. Именно поэтому банки так требовательны.
Размер дохода — главный критерий для банка
Портрет идеального заемщика:
- российское гражданство;
- возраст от 21 до 45 лет (формально можно до 60-65, но на практике людям старше 45 лет одобряют кредит реже);
- с работающей второй половиной и без детей;
- официальная полностью белая работа;
- высокий и постоянный доход;
- ежемесячный платеж составляет 20-30% от зарплаты, но не больше 50%;
- стаж работы не менее года, редко менял работу, работает у одного работодателя не меньше полугода.
Подделывать справки о доходах. В интернете полно предложений о подделке справки 2-НДФЛ за несколько тысяч рублей. Это может помочь купить в кредит стиралку, но не обманет банк в случае с ипотекой.
Перед одобрением заявки банк свяжется с работодателем, указанным в справке: проверит вас через отдел кадров, уточнит в бухгалтерии размер дохода. Если справка окажется поддельной, в лучшем случае — вам откажут в ипотеке, в худшем — занесут в черный список, после которого с вами не захочет связываться ни один банк.
Иногда соискатели приносят подлинные справки с настоящего места работы, но с преувеличенным доходом.
Борис уже 5 лет работает менеджером и зарабатывает в среднем 60 000 ₽ в месяц. Но он побоялся, что банку его доход покажется небольшим и попросил начальство написать ему в справке 90 000 ₽. Банк усомнился, что простой менеджер столько зарабатывает, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствия. В результате Борису отказали без права повторного обращения и теперь он не может получить ипотеку и в других банках. А если бы он не подделывал справку, а обратился к ипотечному брокеру или менеджеру банка, то легко мог бы найти выход: увеличить первоначальный взнос, продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить платеж, найти поручителя или договориться с работодателем о повышении зарплаты.
Подписывать справки самому себе. На такую хитрость часто идут предприниматели, которые работают директорами в собственных компаниях.
Нельзя подписывать справки самому себе или членам семьи
Николай работает директором в собственной компании. Банк не примет справку об доходах, подписанную им самим. Наталья работает директором в ресторане мужа. Подписанная ею справка также не устроит банк. В подобных случаях заверить документ должен посторонний человек: главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.
Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:
- жизни;
- залога (покупаемой квартиры).
По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.
Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:
- пол;
- возраст;
- состояние здоровья.
Ипотека для пенсионеров
Среди людей, которые достигли пенсионного возраста, немало тех, кто также хочет получить ипотечный кредит. Многие граждане, выйдя на пенсию, решают покинуть квартиру в шумном мегаполисе и приобрести уютный дом с небольшим участком земли. Сложность в том, что основная масса банков ставит ограничение на возраст для заемщиков и выдвигают целый ряд условий.
Причина такой банковской политики кроется в том, что сроки ипотечных займов варьируются от 1 года, до 30 лет. В связи с этим не каждый банк готов выдать ипотеку пенсионеру.
В банковских учреждениях, которые предоставляют такие услуги, кредит для пенсионеров можно получить двумя путями:
- Общие условия для получения кредита.
- Кредитование по социальной программе. Этот вариант рассматривается, если потенциальный заемщик состоит в очереди на улучшение жилищных условий.
Некоторые банки устанавливают крайний возраст 80 лет, но в этом случае будут ограничения на количество выплат.
Процесс получения жилья:
- Выбор подходящего жилья.
- Подготовка всех необходимых документов.
- Подача заявления на предоставлении ипотеки.
- Проверка банком всех данных и документов.
- В случае одобрения заявки, выдается ипотека.
- Оформляется страховка.
- Остается только осуществлять взносы, как это прописано в договоре.
В каких банках лучшие условия для ипотеки
Большая часть населения не в состоянии сразу отдать всю сумму на покупку жилья. Поэтому так ипотека так популярна в последние годы.
Совет: прежде чем подавать заявку на ипотеку в какой-либо банк, необходимо внимательно ознакомиться с условиями ипотеки, которые прописаны в банковских предложениях. Следует быть готовыми и к тому, что разные банки могут запрашивать разные документы.
Для начала стоит обратить внимание на финансовые организации, у которых есть предложения без первоначального взноса.Эти банки предлагают самые выгодные условия, чем привлекают большое количество заемщиков.
Банки без первоначального взноса:
- «Сбербанк»
- «ВТБ 24»
- «АльфаБанк»
- «ГазпромБанк»
- «РоссельхозБанк»
- и другие.
Что делать, если банк отказал
Подайте заявку в другой банк
. У банков разные требования к заемщикам — если отказали в одном, в другом вам могут быть рады. Поэтому внимательно рассмотрите предложения других банков и обратитесь в один из них. Часто менее крупные банки предъявляют менее строгие требования к заемщикам.
Если отказали в нескольких банках, подумайте над причинами отказа и решите их.
Накопите больше денег на первоначальный взнос.
Даже лишние несколько сотен тысяч рублей (особенно накопленные в короткий срок) могут убедить банк, что вы надежный заемщик.
Исправьте кредитную историю:
исправьте ошибочные данные, возьмите небольшой кредит и вовремя его погасите.
Часто мои клиенты уверены, что у них отличная кредитная история, а не деле оказывается иначе.
Расплатитесь с долгами
по налогам, штрафам, обязательствам.
Найдите созаемщиков и поручителей.
Это оптимальный вариант, если дохода не хватает. Созаемщиками могут стать члены семьи: супруги или родители, а поручителями — любые люди или юридические лица.
Оформите потребительский заем вместо ипотеки.
Это крайний способ, если вам уже отказали в ипотеке несколько банков и надежд на ипотеку больше нет. Потребительский кредит проще получить, а нескольких кредитов может хватить на целую квартиру. Главный минус — процент гораздо выше, а срок выплат — значительно меньше.
Оформите ипотеку на родственников
, если их доход выше и они подходят под требования банка.
Обратитесь к ипотечному брокеру.
Если оформить ипотеку самостоятельно не выходит, обратитесь к профессионалу — ипотечному брокеру. Грамотный специалист может помочь даже самому безнадежному клиенту.
Несколько рекомендаций потенциальным заемщикам
Чтобы выяснить, насколько выгодна ипотека, вам следует обращать внимание на следующие факторы:
- В какой валюте выдается кредит. Все эксперты в один голос советуют брать кредит в той валюте, в которой вы получаете заработную плату. Достаточно вспомнить, какие проблемы возникли у заемщиков, оформивших ипотеку в долларах, а когда его курс совершил резкий скачок вверх, ситуация стала просто плачевной;
- Размер первого взноса. Сумма в любом случае получается приличная, накопить ее сложно. Но благодаря наличию такого взноса вы подтвердите банку, что являетесь серьезным и надежным заемщиком;
- Ставка по кредиту. Ставить ее на первое место не нужно. Но вместе с тем не слишком радуйтесь обещаниям низких процентов. Чаще всего это просто трюк для привлечения клиента;
- Страховки и взносы по ним. Можете не давать на них свое согласие, но тогда ставку по ипотеке вам повысят однозначно;
- Наличие дополнительных платежей. Под этим подразумеваются разного рода комиссии. Об их наличии узнавайте в банке и сразу анализируйте, какое влияние они окажут на размер выплат;
- Тонкости досрочного погашения. Это важный момент для вас и невыгодный для вашего банка. Некоторые из них ограничивают такую возможность, берут дополнительную комиссию и прочее. Тем не менее большая часть банковских организаций такую возможность своим заемщикам предоставляет.
Убедитесь, что ваша профессия соответствует требованиям банка
Примерно так банки относятся к разным профессиям при одобрении ипотечных заявок:
|
Профессии с высокой вероятностью одобрения ипотеки |
Профессии с наименьшей вероятностью одобрения ипотеки |
|
|
После пандемии коронавируса в 2020 году банки с осторожностью рассматривают ипотечных заемщиков, которые заняты в пострадавших отраслях – гостиничном бизнесе, организациях, относящихся к спорту и фитнесу, предприятиях общественного питания.
Возьмите созаемщика или поручителя
Если ваши возможности с трудом позволяют взять ипотеку на нужную сумму, можно разделить это бремя с созаемщиком или поручителем. В одном договоре может участвовать не более трех лиц из каждой категории.
Созаемщик – это человек, который будет нести с заемщиком солидарную ответственность перед банком и выплачивать кредит.
При наличии созаемщика кредитор будет учитывать его доходы наряду с вашими как заемщика – но и долги тоже. Поэтому вовлекая кого-то в ипотеку, убедитесь, что этот человек не входит в «группу риска» – не имеет судимостей, расплатился по всем кредитам и налогам, не допускал просрочек и находится в стабильном финансовом положении. В качестве созаемщиков чаще всего привлекают родственников – братьев и сестер, родителей. Они должны подать в банк те же документы, что и заемщик.
Супруги, состоящие в официальном браке, автоматически становятся созаемщиками.
Банки благосклонно относятся к семейным заемщикам, особенно если оба супруга работают и получают доход. Если кто-то из семейной пары отказывается быть созаемщиком (или, например, у него/нее плохая кредитная история), необходимо заранее составить брачный договор. Там же можно документально зафиксировать условия ответственности перед банком в случае развода.
Поручитель – это лицо, которое будет выплачивать долг вместо вас, если вы не сможете его погасить.
Разница между созаемщиком и поручителем состоит в том, что первый начинает выплачивать кредит вместе с заемщиком, а второй – только тогда, когда заемщик уже не в состоянии погасить долг. Требования к поручителям те же, что и к созаемщикам. При оформлении заявки на ипотеку поручитель направляет в банк такой же пакет документов, что и заемщик.
Памятка – как повысить шансы одобрения ипотеки
- убедитесь, что подходите по возрасту (если вам еще нет 21 года, по возможности повремените с заявкой; самый удачный возраст для ипотеки – от 26 до 30 лет; если вам больше 55 лет, шансы получить одобрение резко снижаются);
- приведите в порядок кредитную историю (запросите свою кредитную историю; убедитесь в отсутствии серьезных просрочек и ошибок; при необходимости улучшите кредитную историю, взяв и погасив займ; расплатитесь по всем действующим кредитам, долгам и штрафам; не берите микрокредиты в МФО);
- накопите достаточный первоначальный взнос (чем больше вы накопите – тем лучше; если не хватает денег, займите у родственников или друзей или попробуйте подать заявку на программу без первого взноса);
- убедитесь, что ваша работа соответствует требованиям банка (учитывайте характер вашей работы, подавая ипотечную заявку – опасным профессиям, пострадавшим от коронавируса отраслям и предпринимателям отказывают чаще; подтвердите общий стаж от года и стаж на последнем месте работы не менее трех-шести месяцев; убедитесь, что работодатель исправно платит налоги и не находится на грани банкротства);
- оцените и подтвердите свои официальные доходы (документально подтвердите свои доходы; сопоставьте свой совокупный доход с платежом по ипотеке и убедитесь, что на кредит уходит не более 50% заработка);
- укажите все свои дополнительные активы (расскажите банку про всю свою собственность и накопления, заведите отдельный вклад в банке на 300-400 тыс. рублей для «подушки безопасности»);
- возьмите созаемщика или поручителя (созаемщик будет вместе с вами выплачивать ипотеку; поручитель сможет выплатить долг, если вы окажетесь не в состоянии).
- подавайте заявки сразу в несколько банков (оформите заявки в два-три банка за месяц, не больше; не подавайте заявки «просто так», если не собираетесь брать кредит);
- будьте внимательны при подаче заявок (проверьте заявку и документы на неточности, ошибки и опечатки; пишите в заявке только правду и ничего не скрывайте).